ICCJ. Decizia nr. 4634/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4634/2013
Dosar nr. 14412/86/2011
Şedinţa publică din 21 octombrie 2013
Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Ş. pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, s-a dispus acordarea sumei de 1168 RON cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Ş., identic cu parcela nr. P1. din CF nr. F1., compus din teren liber de construcţii, în suprafaţă de 945 mp.
S-a reţinut că imobilul este expropriat conform H.G. nr. 614/2011 pentru modificarea şi completarea H.G. nr. 743/2010, iar titulara dreptului, C.A., este îndreptăţită la despăgubirea stabilită în conformitate cu dispoziţiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele Metodologice şi potrivit cu raportul de evaluare întocmit în cauză.
Împotriva hotărârii a formulat contestaţie persoana îndreptăţită, C.A., înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secţia civilă.
La data de 24 aprilie 2012, reclamanta a formulat precizări la acţiune, solicitând constatarea netemeiniciei hotărârii Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Ş. cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate şi stabilirea despăgubirii la suma de 40 euro/mp, respectiv 37.800 euro.
Prin sentinţa nr. 2646 din 13 decembrie 2012, Tribunalul Suceava, secţia civilă a admis contestaţia şi, în consecinţă, a desfiinţat în parte Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor a Comunei Ş., a obligat pârâta să plătească contestatoarei suma de 10.546,2 euro (echivalentul în RON la data plăţii); a respins, ca nefondate, cererile privind exproprierea suprafeţei ce excede hotărârii contestate şi a despăgubirilor solicitate pentru aceasta; a obligat pârâta să plătească contestatoarei cheltuieli de judecată în sumă de 2.500 RON.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Ş. s-a dispus exproprierea suprafeţei de 945 mp teren, identică cu parcela nr. P1. din CF nr. F1., proprietatea reclamantei.
Imobilul a fost expropriat, conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea şi completarea H.G. nr. 743/2010, privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, km 0+000 - km 13+173”.
A reţinut prima instanţă că despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experţi, valoare la care a achiesat şi expertul evaluator propus de pârâtă, fiind folosită metoda comparaţiei directe.
Prin expertiza efectuată, comisia de experţi a ţinut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel (cu aceeaşi categorie de folosinţă şi aceleaşi utilităţi) în unitatea administrativ-teritorială Ş., la data întocmirii raportului de expertiză, reţinând o valoare de 10.546,2 euro pentru terenul expropriat.
Cât priveşte capetele de cerere vizând exproprierea suprafeţelor colaterale terenului în litigiu sau a despăgubirilor reprezentând eventualul prejudiciu cauzat de diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, instanţa a constatat că sunt nefondate.
Potrivit art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul contestaţiei împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competenţa instanţei se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.
Din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză s-a reţinut că terenul neexpropriat, proprietatea reclamantei, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil, conform categoriei de folosinţă existentă la data exproprierii, nefiind afectat de investiţiile expropriatorului.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R., recalificat la termenul din 14 februarie 2013 ca fiind apel.
Prin decizia nr. 3 din 21 februarie 2013, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă, a respins apelul, ca nefondat.
În motivarea soluţiei sale, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În ce priveşte susţinerea potrivit căreia în speţă ar fi aplicabile dispoziţiile Legii nr. 255/2010, care au un caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”, instanţa a reţinut ca fiind corectă susţinerea, însă această împrejurare nu influenţează soluţia instanţei de fond, întrucât legea specială face trimitere, în ce priveşte modul de stabilire a despăgubirilor şi soluţionarea contestaţiei formulate de expropriat, la dispoziţiile legii generale.
Astfel, dispoziţiile art. 22 din actul normativ cu caracter special prevede că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti competente fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” [alin. (1)], iar „acţiunea formulată se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].
În interpretarea acestor dispoziţii legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanţe judecătoreşti doar pentru rezolvarea nemulţumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” [alin. (1)] şi care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor” [alin. (3)], nu se poate aprecia că trimiterea la dispoziţiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susţine pârâta.
Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Conform dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din lege, instanţa de judecată, primind rezultatul expertizei, „îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî”.
Din coroborarea acestor dispoziţii cu cele ale Legii nr. 255/2010, rezultă că despăgubirea se stabileşte în funcţie de preţul cu care se vând pe piaţa liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere” [art. 11 alin. (8)] expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul „estimează” [art. 5 alin. (1)] sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, aşadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare preţului de circulaţie al imobilului pe piaţa liberă din zonă şi/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acţiunii în justiţie, care „se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.
Curtea a constatat că motivele de critică nu cuprind nici o susţinere concretă care să stea la baza îndepărtării concluziilor raportului de expertiză şi, cu atât mai puţin, care să indice necesitatea administrării unei noi probe cu expertiză în apel.
Astfel, în raport de exigenţele art. 295 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel putea încuviinţa administrarea unei noi probe cu expertiză în apel fie în condiţiile contestării legalităţii primei expertize, fie dacă obiectivele propuse erau diferite sau dacă pentru aceleaşi obiective se aduceau argumente şi criterii noi de evaluare.
Or, legalitatea efectuării expertizei nu a fost contestată, iar simpla afirmaţie că experţii erau obligaţi a avea în vedere preţul unor tranzacţii reale încheiate cu privire la terenuri similare, neînsoţită de o propunere de a se avea în vedere un aspect concret (spre exemplu, indicarea unei modalităţi de a pune la dispoziţia experţilor a înscrisurilor necesare sau chiar depunerea la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacţii) nu poate conduce, de plano, la refacerea unei probe administrate în condiţii procedurale.
Se va avea în vedere şi aspectul că valoarea de piaţă a terenului a fost stabilită de experţi prin metoda comparaţiei directe, potrivit căreia, într-adevăr, valoarea de piaţă se obţine din dovezile de piaţă ale preţurilor tranzacţionate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obţinute de la tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecţiilor corespunzătoare.
De asemenea, fără a se indica ce indicii sau coeficienţi au fost omişi de către comisia de experţi la evaluare, nu se justifica refacerea probei cu expertiza.
În conformitate cu prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 şi art. 44 alin. (3) din Constituţia României, exproprierea imobilelor se poate face numai pentru utilitate publică şi după o justă şi prealabilă despăgubire.
La calcularea cuantumului despăgubirilor ce se compun din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul adus proprietarului, se are în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, la data întocmirii raportului de expertiză, daunele aduse proprietarilor, luându-se în considerare şi dovezile prezentate de aceştia, fiind aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În raport de aceste prevederi legale şi de conţinutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experţi evaluatori, dintre care unul numit de instanţă şi câte unul desemnat de părţi, se constată ca suma de 0,3 euro/mp, respectiv 284 euro, echivalentul a 1.168 RON, propusă de expropriator pentru terenul în suprafaţă de 945 mp ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea de circulaţie a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, aplicându-se corecţiile succesive în funcţie de elementele de comparaţie stabilite prin Standardele Internaţionale de Evaluare.
Pârâta a formulat, într-adevăr, obiecţiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanţă, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecţiuni au vizat următoarele caracteristici fizice ale proprietăţii: mărimea suprafeţei, utilităţile şi topografia terenului. Coeficienţii de individualizare referitori la caracteristicile fizice ale proprietăţii sus menţionate s-a susţinut că au fost greşit cuantificaţi de experţi.
Caracteristicile fizice ale proprietăţii comparabile (mărimea suprafeţei şi utilităţile) fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi şi apreciată a diminua valoarea proprietăţii evaluate cu câte 10%, apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au enumerat de către pârâta apelantă alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
Reţinându-se că toate comparabilele au topografie similară, respectiv sunt terenuri în pantă uşoară, cei trei experţi corect nu au aplicat nicio corecţie.
Aşa fiind, instanţa a apreciat că preţul de 11,16 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despagubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Decizia Curţii de Apel a fost atacată cu recurs de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, care a invocat pronunţarea deciziei recurate cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), formulând următoarele critici:
1. În mod greşit a fost înlăturată critica din apel referitoare la incidenţa în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, deşi a reţinut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ şi că prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauza potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Deşi dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispoziţiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare şi de stabilire a despăgubirilor. Concluzia sus menţionată este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experţi şi de întocmire a expertizei, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispoziţiilor sus menţionate din Legea nr. 255/2010.
2) În măsura în care statuarea instanţei de apel privind incidenţa în cauză a dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, recurenta susţine că această dispoziţie legală a fost greşit interpretată şi aplicată în speţă.
Potrivit textului de lege sus menţionat, la calculul cuantumului despăgubirii experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea preţului real de circulaţie experţii trebuiau să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacţiile finalizate şi materializate prin întocmirea contractelor, de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele.
Faţă de reglementarea în discuţie, în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel deoarece experţii nu au verificat şi identificat nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit sa reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nici o probă şi nici un indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare examinate de experţi ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar şi potenţialii cumpărători şi care pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective, corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Din această perspectivă, contrar celor reţinute de experţi şi de instanţe, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Tranzacţiile puteau fi verificate pe baza înscrierilor efectuate în registrele de publicitate imobiliară, iar acestea atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Ş., o valoare de circulaţie medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experţii (comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective) nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară.
În consecinţă, pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, iar nu la oferte care reflectă doar preţurile solicitate de potenţialii vânzători.
În mod greşit instanţa de apel a reţinut că nu se justifică suplimentarea probatoriului în apel în sensul efectuării unui supliment la raportul de expertiză, pe considerentul că nu s-ar fi indicat aspectele concrete care ar fi urmat să fie reverificate şi nu s-au precizat indicii sau coeficienţii care au fost greşit cuantificaţi în cauză, ori această soluţie contravine dispoziţiilor art. 295 alin. (2) C. proc. civ. care permit administrarea în apel a probelor solicitate de părţi, care sunt utile şi necesare soluţionării cauzei. Contrar celor reţinute, se impune a se observa că în privinţa criticilor vizând coeficienţii de individualizare, acestea au fost indicate în mod concret (mărimea suprafeţei, utilităţi, topografia terenului), iar în privinţa celor ce vizau preţurile de tranzacţionare, preţurile efectiv practicate pe piaţa imobiliară se regăsesc în contractele autentice de vânzare cumpărare care sunt înscrise şi depuse la oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, aşa încât erau îndeplinite condiţiile impuse de textul de lege sus menţionat pentru administrarea probatoriului solicitat în apel, care era util, concludent şi pertinent din moment ce viza tocmai stabilirea despăgubirilor conform criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Susţine recurenta că raportul de expertiză efectuat în cauză nu corespunde exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalităţii de evaluare a terenului expropriat şi că prin urmare nu se justifica a fi valorificate concluziile acestui raport.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
Primul motiv de recurs este nefondat şi nu poate fi primit.
Contrar susţinerilor recurentului, în mod corect a reţinut instanţa de apel că, deşi dispoziţiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”, legea specială face trimitere, în ce priveşte modul de stabilire a despăgubirilor şi soluţionarea contestaţiei formulate de expropriat, la dispoziţiile legii generale.
Astfel, art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti competente fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” [alin. (1)], iar „acţiunea formulată se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].
Prin urmare, norma de drept procesual cu privire la modalitatea de solutionare a actiunii expropriatului nemultumit de cuantumul despagubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrari de constructie de autostrazi şi drumuri nationale trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Aşadar, Legea nr. 255/2010 nu conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate sau al modalităţii de contestare a acestora.
Aşa fiind, această critică apare ca nefondată şi nu poate fi primită.
În ce priveşte al doilea motiv de recurs, instanţa constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:
Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii generale în materie, dar şi a normelor constituţionale (art. 44 din Constituţie).
Reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere şi în scopul asigurării unei protecţii depline şi adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziţia menţionată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”.
„La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, „luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia (...)”.
Se constată astfel că textul de lege stabileşte atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului şi prejudiciul cauzat expropriatului, cât şi momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză”.
Criticile formulate prin cererea de recurs sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susţine necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, ca persoană expropriată, în baza Legii nr. 33/1994.
Cele două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată sunt, în primul rând, preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă şi, eventual, din oferte de tranzacţionare, iar în al doilea rând, momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecăţii.
Este fondată critica recurentului-pârât privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ţine seama de criteriul „preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele”, prevăzut de acelaşi text legal.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele” are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanţa de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanţă pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experţii au ţinut seama de preţul cu care se vindeau, în mod obişnuit, terenurile de acelaşi fel, situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecăţii în fond, nu au fost verificate şi identificate nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparaţiei directe pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă.
Experţii aveau obligaţia de a face verificări cu privire la preţurile terenurilor ce rezultau din tranzacţiile încheiate în zonă, la agenţii imobiliare, notari, publicaţii de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experţii puteau apela la alte comparabile decât preţul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.
Expertiza însuşită de instanţele anterioare nu este, însă, însoţită de nici un document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absenţa acestei dovezi ataşate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.
Neprocedând în acest mod, Curtea de Apel nu a stabilit pe deplin situaţia de fapt, la care să poată fi aplicate dispoziţiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
În consecinţă, în baza art. 312 alin. (1) - (3) şi art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, în raport de ultimul motiv de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, şi pe cale de consecinţă va casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi Curte de Apel.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de Apel să se pronunţe asupra legalităţii sentinţei de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta C.N.A.D.N.R., prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, în reprezentarea Statului Român împotriva deciziei civile nr. 3 din 21 februarie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi Curte de Apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 21 octombrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4594/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4656/2013. Civil. Strămutare. Fond → |
|---|
