Obligare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şi JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 3194/2013
Dosar nr. 14560/118/2010
Şedinţa publică de Ia 10 octombrie 2013
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, reclamanta SC S.E. SRL a chemat în judecată pârâta SC B.T.T. SA solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contract de vânzare - cumpărare pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, respectiv pentru spaţiul în suprafaţă de 57 mp, situat în localitatea C., Bloc G.G.N., judeţul Constanţa, deţinut în baza contractului de închiriere nr. I1. din 18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub nr. C1. din 23 martie 2004 la BNP L.B. şi L.D., la preţul ce va fi stabilit prin expertiză judiciară, cu scăderea investiţiilor efectuate de reclamantă în spaţiul menţionat.
Prin sentinţa civilă nr. 6811 din 20 decembrie 2011, Tribunalul Constanţa, secţia a ll-a civilă, a admis acţiunea şi a obligat pârâta să încheie cu reclamanta, contractul de vânzare - cumpărare având ca obiect spaţiul în suprafaţă de 57 mp, situat în localitatea C., Bloc G.G.N., judeţul Constanţa, deţinut în baza contractului de închiriere nr. I1. din 18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub nr. C1. din 23 martie 2004 la BNP L.B. şi L.D., la preţul stabilit pe baza raportului de contraexpertiză întocmit în cauză de colectivul de experţi judiciarii A.Ş., B.M. şi M.C., după deducerea investiţiilor efectuate în activ de către reclamantă, evaluate prin acelaşi raport de contraexpertiză.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut în esenţă următoarele:
În oaza contractului de închiriere nr. I1. din 18 octombrie 2000, pârâta SC B.T.T. SA, prin sucursala C., a transmis SC O.C. SRL, dreptul de folosinţă pentru cazare personal, asupra spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, în suprafaţă de 57 mp, situat în C., judeţul Constanţa.
Prin contractul de cesiune autentificat sub nr. C1. din 23 martie 2004, locatara SC O.C. SRL, a cesionat reclamantei SC S.E. SRL, cu acordul pârâtei SC B.T.T. SA, contractul de închiriere sus-mentionat.
După apariţia Legii nr. 346/2004, reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea cumpărării spaţiului ce face obiectul contractului de închiriere, în temeiul art. 12 din lege, pârâta nefiind de acord cu solicitarea reclamantei.
Instanţa de fond a reţinut că există o obligaţie legală, în sensul vânzării activelor închiriate, către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat şi de prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004, care sancţionează contravenţional nerespectarea de către regiile autonome, societăţile sau companiile naţionale, societăţile comerciale cu capital majoritar de stat, respectiv de către autorităţile contractante, a obligaţiei prevăzută de art. 12 alin. (2) din Lege.
Susţinerile pârâtei potrivit cărora, spaţiul în cauză nu poate fi calificat drept activ disponibil, sunt nefondate pentru că dispoziţiile art. 13 alin. (2) din Lege definesc activele disponibile, ca fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puţin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerţ de către titularii dreptului de proprietate", imobilul în litigiu îndeplinind aceste condiţii.
Cu privire la preţul de cumpărare, instanţa de fond a reţinut concluziile raportului de contraexpertiză, potrivit cărora valoarea imobilului este de 57.150 RON, iar valoarea lucrărilor de îmbunătăţire şi ridicare grad de confort este de 10.180 RON.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicia.
În motivarea apelului se arata că instanţa de fond a interpretat greşit prevederile art. 13 alin. (1), (2), (4) şi (5) din Legea nr. 346/2004, precum şi ale art. 482 şi următoarele C. civ.
Prin decizia nr. 101 din 28 iunie 2012, Curtea de Apel Constanţa, secţia a ll-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondat apelul, reţinând în esenţă următoarele:
În mod legal, instanţa de fond a apreciat că există o obligaţie legală în sensul vânzării activelor închiriate către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat şi de prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004.
Faţă de definiţia dată „activelor disponibile" în art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004, ca fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puţin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerţ de către titularii dreptului de proprietate", imobilul în litigiu îndeplineşte aceste condiţii, situaţie de fapt ce se coroborează pe deplin cu dispoziţiile cuprinse în art. 13 alin. (4) şi alin. (5) din Lege.
În mod legal şi temeinic s-au avut în vedere concluziile raportului de contraexpertiză întocmit în cauză, de trei experţi judiciari.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o sub următoarele motive de nelegaiîtate:
Instanţa a interpretat şi aplicat greşit legea - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Astfel, instanţa a aplicat greşit prevederile art. 13 din Legea nr. 346/2004, concluzionând că imobilul în litigiu este supus normei legale menţionate.
Bunul imobil ce face obiectul acţiunii nu se află în nici una dintre categoriile menţionate de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca locuinţă de serviciu pentru muncitorii angajaţi ai societăţii comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca obiect folosirea spaţiului respectiv pentru cazarea personalului societăţii comerciale.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 3717 din 4 noiembrie 2010 pronunţată în Dosarul nr. 32130/2/2008, a arătat că locuinţa închiriată de către reclamantă cu scopul de a caza personalul propriu care este angajat al societăţii respective nu are calitatea de activ în sensul art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004.
De asemenea, instanţa a interpretat şi aplicat greşit prevederile art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004, reţinând că în speţă ne aflăm în prezenţa unui activ disponibil.
Imobilul respectiv este folosit, prin chiar contractul de închiriere respectiv, potrivit cu destinaţia sa şi în raport de obiectul de activitate al societăţii comerciale SC B.T.T. SA ce se referă Ia „închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate" Cod CAEN 6820.
Instanţa a încălcat prevederile art. 482 şi următoarele C. civ.
Instanţa a încălcat dreptul de proprietate, respectiv prerogativa dispoziţiei, a dreptului proprietarului de a hotărî soarta bunului şi de a-l înstrăina potrivit voinţei sale.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţie, limitarea dreptului de proprietate poate fi făcută numai într-o singură ipoteză, cea a exproprierii pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Intimata SC S.E. SRL a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului ca nefondat.
Intimata arată că în mod corect recurenta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare - cumpărare a activului în temeiul art. 12 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 346/2004 deoarece pentru aplicarea acestei legi speciale, este necesară doar calitatea de locatar a reclamantei la data apariţiei legii şi Ia data Ia care aceasta a solicitat cumpărarea activului disponibil, anumite clauze sau circumstanţe din contractul de închiriere nemaiavând efecte cu privire la dreptul acesteia de a cumpăra activul, dreptul său fiind izvorât din lege, iar nu din contractul de închiriere.
Inexistenţa listei cu active disponibile nu împiedică stabilirea de către instanţa de judecată a caracterului de „activ disponibil" a activului cu privire la care reclamanta solicită vânzarea.
Fiind vorba de o lege specială, în speţă nu-şi au aplicabilitate normele generale în materie de vânzare de bunuri.
Legea statuează că activele vor fi vândute Ia solicitarea locatarului la preţul negociat, stabilit în baza raportului de evaluare, şi prin deducerea investiţiilor efectuate în activ de către reclamantă, astfel că au fost respectate dispoziţiile legale.
Analizând recursul, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este fondat şi urmează a fi admis pentru următoarele considerente.
Instanţa de apel, a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale, respectiv a dispoziţiilor art. 12 şi 13 din Legea nr. 346/2004.
Intimata reclamantă îndeplineşte condiţia de a face parte din categoria întreprinderilor mici şi mijlocii.
În cauză însă nu este îndeplinită condiţia ca imobilul ce face obiectul litigiului să fie un „activ disponibil".
Categoria de active disponibile este definită de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004 ca fiind unităţi de producţie, subunităţi, secţii, spaţii comerciale, spaţii de cazare ori alte bunuri de acelaşi gen din patrimoniul unei regii autonome, societăţi/companii naţionale, precum şi al unei societăţi comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate să funcţioneze independent.
Imobilul în litigiu, respectiv spaţiul în suprafaţă de 57 mp situat în C., Bloc G.G.N., judeţul Constanţa, nu se află în niciuna din categoriile menţionate de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca locuinţă de serviciu pentru muncitorii angajaţi ai societăţii comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca obiect folosirea spaţiului respectiv pentru cazarea personalului societăţii comerciale.
Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că imobilul în litigiu este activ disponibil întrucât nu a fost utilizat de societatea care îl deţine pentru o perioadă de cel puţin 3 luni, astfel că în cauză sunt îndeplinite cerinţele art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004.
Societatea recurentă utilizează imobilul respectiv prin contractul de închiriere, potrivit cu destinaţia sa şi în raport de obiectul de activitate al societăţii comerciale SC B.T.T. SA, care se referă la închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate.
Aşadar, bunul nu este un bun care să nu fi fost utilizat în ultimele 3 luni, nu este un bun lăsat în conservare şi nici nu este un bun închis operaţional.
De altfel, la aceeaşi concluzie a ajuns Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, care a reţinut în considerentele deciziei nr. 3717 din 4 noiembrie 2010 că „apartamentul din G.G.N. - C. reprezintă o locuinţă, astfel încât nu se încadrează în categoria de activ disponibil".
Odată ce bunul imobil nu se încadrează în categoria de activ disponibil, recurenta pârâtă nu poate fi obligată să-l vândă în condiţiile Legii nr. 346/2004.
Faţa de aceste considerente, Înalta Curte, potrivit dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat Ia art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi la art. 12 şi 13 din Legea nr. 346/2004, va admite recursul, va modifica decizia recurată în sensul admiterii apelului declarat de SC B.T.T. SA. împotriva sentinţei civile nr. 8811 din 20 decembrie 2011 pronunţată de Tribunalul Constanţa pe care o va schimba în sensul respingerii acţiunii.
Potrivit dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., intimata - reclamantă va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către recurentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta SC B.T.T. SA Bucureşti împotriva deciziei civile nr. 101 din 28 iunie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Constanta, secţia a ll-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, modifica decizia recurată în sensul că admite apelul declarat de SC B.T.T. SA împotriva sentinţei civile nr. 6811 din 20 decembrie 2011 pronunţată de Tribunalul Constanta, secţia a II-a civilă. Schimbă în tot sentinţa apelată în sensul că respinge acţiunea.
Obligă reclamanta SC S.E. SRL la plata sumei de 1818 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către pârâta SC B.T.T. SA.
Irevocabila,
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 octombrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5088/2013. Civil. Conflict de competenţă. Fond | Obligare plată diferenţa neachitată din preţul aferent unei... → |
|---|
