ICCJ. Decizia nr. 1/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1/2014
Dosar nr. 49075/3/2010
Şedinţa publică din 14 ianuarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea formulată la 12 octombrie 2010, reclamanta B.M., a solicitat instanţei, în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primar General şi Statul român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să oblige pârâţii, la plata sumei de 800.000 RON, reprezentând valoarea de circulaţie a apartamentului nr. X1, situat în Bucureşti, str. P.R., sector 2, pe care l-a dobândit urmare contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 2 decembrie 2004.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a fost evinsă de către fostul proprietar, urmare comparării titlurilor şi admiterii irevocabile a acţiunii în revendicare formulată de acesta, prin decizia nr. 484/R din 23 martie 2010, fiind obligată să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul dobândit în baza Legii nr. 112/1995.
Se mai susţine în cererea introductivă că, ulterior cumpărării apartamentului, valoarea acestuia a sporit, urmare lucrărilor de construcţie, instalaţii, reparaţii, îmbunătăţiri şi amenajări pe care reclamanta le-a adus locuinţei.
Mai arată reclamanta, că acţiunea în răspundere pentru evicţiune nu poate fi îndreptată decât împotriva înstrăinătorului care, în speţă, este Municipiul Bucureşti.
Ca efect al obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, în concepţia C. civ., cumpărătorul, în speţa de faţă reclamanta, are dreptul de a cere vânzătorului restituirea preţului, fructele, daca este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins, spezele deschise în contra vânzătorului şi cele deschise de evingător în contra sa, daune interese şi spezele contractului de vindere.
Conform art. 1344 C. civ., vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului şi sporul de valoare dobândit de lucru, între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil, ori vânzătorul este de bună sau rea credinţă.
În afara sporului de valoare, a menţionat reclamanta, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare şi utile făcute pentru conservarea lucrului care sporesc valoarea lui, iar dacă vânzătorul a fost de rea credinţă, chiar şi cheltuielile voluptorii (art. 1345-art. 1346 C. civ.).
Ca atare, reclamanta a solicitat să se constate că sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, produsă prin fapta unui terţ (tulburare de drept, cauza evicţiunii fiind anterioară vânzării şi nu a fost cunoscută de cumpărători).
În ceea ce priveşte excedentul de valoare, faţă de preţul plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat instanţei să constate că a beneficiat de dispoziţiile unei legi speciale care i-a permis să cumpere în deplină legalitate de la stat, apartamentul pe care-l ocupa ca şi chiriaşă, dobândind un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, conform căruia „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru motive de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale de drept internaţional.”
În aceste condiţii, a specificat reclamanta, rambursarea preţului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu rata inflaţiei şi restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate, nu răspunde criteriului de proporţionalitate la care trebuie să se raporteze orice ingerinţă de folosinţă a proprietăţii.
În acest sens, C.E.D.O. a statuat în decizia Raicu contra România că trebuie păstrat un echilibru just între cerinţele de interes general ale comunităţii şi imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei. Or, echilibrul de conservat va fi distrus dacă persoana în cauză suportă o sarcină specială şi exorbitantă. În acest sens, Curtea a statuat deja că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensaţia, plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea „pecuniară” a bunului, aşa cum aceasta este stabilită la momentul în care privarea de proprietate a fost realizată.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 112 C. proc. civ., art. 1344, art. 1345, art. 1346 C. civ., art. 1 din Protocolul 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 şi normele de aplicare a acesteia.
La termenul de judecată, din 11 februarie 2011, reclamanta a învederat că înţelege să cheme în judecată numai pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, împrejurare în raport cu care tribunalul a constatat că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Primarul General al Municipiului Bucureşti, invocată de aceasta prin întâmpinare, a rămas fără obiect.
Investit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa nr. 1500 din 16 septembrie 2011, a respins acţiunea, reţinând în esenţă că potrivit art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, doar proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Or, se arată, la pronunţarea deciziei civile nr. 484 din 23 martie 2010, având ca obiect revendicarea imobilului s-a reţinut cu putere de lucru judecat că actul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost întocmit cu respectarea dispoziţiilor acestui act normativ, iar preluarea nu a fost una cu titlu valabil.
Reţinând că, în cauză, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi faţă de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a considerat că cererea de chemare în judecată este neîntemeiată, faţă de puterea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti menţionată anterior.
Astfel, se arată, pârâta B.M. a cumpărat de la o persoană juridică care nu avea calitatea de proprietar, iar imobilul a fost înstrăinat cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar la această apreciere nu trebuie să existe în mod obligatoriu o hotărâre definitivă prin care să se dispună desfiinţarea contractului, tocmai pentru că dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 prevăd expres că doar proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, astfel că instanţa care este învestită cu o astfel de cerere trebuie să stabilească în ce măsură contractul a fost încheiat cu respectarea acestor dispoziţii.
Apelul declarat împotriva acestei hotărâri, de B.M., a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care, prin decizia nr. 174/A din 15 mai 2013, a schimbat în tot sentinţa şi admiţând acţiunea, a obligat Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 35.000 euro, echivalent în RON la data plăţii.
Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reţinut în esenţă că, contractul încheiat de reclamantă cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC F. SA a fost desfiinţat, în sensul desfiinţării efectelor sale, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, fără însă a se fi anulat contractul de vânzare-cumpărare şi fără ca părţile contractului să fi fost repuse în situaţia anterioară.
Or, faţă de prevederile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se arată, reclamanta este îndreptăţită la restituirea preţului de piaţă al imobilului, cât timp contractul nu a fost anulat.
În ce priveşte cuantumul preţului de piaţă, instanţa a înlăturat pretenţiile reclamantei de a se lua în considerare îmbunătăţirile făcute la apartament, de către SC T.G.I. SRL şi SC D.G.I. SRL, deoarece nu au fost efectuate de apelanta reclamantă ci de către cele două persoane juridice, în considerarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 7 ianuarie 2005 şi deci a dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului.
Cât priveşte expertiza întocmită în cauză, de către expert B.G. aceasta a fost înlăturată deoarece nu a stabilit preţul de piaţă al imobilului ci preţul de circulaţie, lipsind orice referire în expertiză cu privire la vânzări obişnuite ale unor imobile asemănătoare.
Or, conchide instanţa de control judiciar, singura probă pe care instanţa îşi poate fundamenta soluţia privind valoarea de piaţă a imobilului, este antecontractul de vânzare cumpărare, potrivit cu care s-a negociat un preţ de 35.000 euro, echivalent în RON din ziua plăţii, la cursul comunicat de Banca R.
În cauză, au declarat recurs în termen legal atât reclamanta, cât şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti.
În recursul său, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, cu modificările ulterioare, reclamanta B.M. critică decizia dată în apel, după cum urmează:
- în mod greşit instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia vizând obligarea pârâtului la plata valorii de circulaţie a apartamentului, doar pe o singură probă, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare al imobilului, încălcând astfel prevederile art. 1344 C. civ.
- soluţia despăgubirii cumpărătorilor evinși, prin acordarea unor sume care să reflecte preţul de piaţă al imobilelor, stabilite conform standardelor internaţionale de evaluare, este consacrată legislativ prin art. 501 al Legii nr. 1/2009, text invocat ca temei al cererii introductive şi aplicabil speţei, întrucât prin admiterea acţiunii în revendicare formulată de moştenitorul fostului proprietar, contractul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat implicit, rămânând fără efecte.
- reclamanta a dobândit un „bun” în sensul Convenţiei, întrucât a beneficiat de despăgubirile unei legi speciale care, i-a permis să cumpere în deplină legalitate de la stat, apartamentul pe care-l ocupă în calitate de chiriaşă.
În aceste condiţii, se arată, rambursarea preţului plafonat plătit pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu rata inflaţiei şi restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate, nu răspunde criteriului de proporţionalitate la care trebuie să se raporteze orice ingerinţă de folosinţă a proprietăţii.
- cum promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost finalizată, reclamanta este îndreptăţită să solicite şi sporul de valoare dobândit de imobil şi care a fost calculat prin raportul de expertiză efectuat la instanța de fond, ce reflectă valoarea de circulaţie a nemişcătorului, situat în zona zero a capitalei.
Invocând ca temei juridic al căii extraordinare de atac, prevederile art. 304 pct. 9 din acelaşi cod, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice critică decizia dată în apel, pe considerentul reţinerii greşite a calităţii sale procesuale pasive în condiţiile în care este terţ faţă de contractul de vânzare-cumpărare, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se vor vărsa sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti.
Nici dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, se arată, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a pârâtului şi să-i confere calitate procesuală pasivă, câtă vreme obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului.
Or, deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul litigiului, întruneşte condiţiile unei tulburări de drept, prin faptele unui terţ, care este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală, a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti.
Mai mult, susţine recurentul, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere dispoziţiile art. 1336 şi urm. C. civ., întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească.
În consecinţă, conchide recurentul, calitatea procesuală pasivă nu putea aparţine decât vânzătorului imobilului, nefiind întrunite cele două condiţii prevăzute de lege (încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi ulterior, desfiinţarea acestuia prin hotărâre judecătorească irevocabilă) pentru a fi aplicate prevederile art. 50 şi respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă al apartamentului.
Ambele recursuri se privesc ca nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea argumentelor ce succed.
Critica vizând temeiul juridic al răspunderii pentru evicţiune, regăsită în recursul reclamantei, nu poate fi primită.
Astfel, promovând acţiunea, reclamanta însăşi a indicat drept temei al pretenţiilor sale, pe de o parte dreptul comun, art. 1344-art. 1346 C. civ., iar pe de altă parte, incidenţa normelor speciale ale Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2000, şi normele de aplicare ale acesteia.
Fiind vorba de invocarea concomitentă a unei norme generale şi a uneia cu caracter special, instanţa de apel a apreciat corect asupra incidenţei legii speciale, reţinându-se judicios că evicţiunea s-a datorat desfiinţării implicite a contractului de vânzare-cumpărare (respectiv a efectelor acestuia), urmare admiterii acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar şi obligării reclamantei (prin decizia nr. 484/R din 23 martie 2010, dată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă) de a-i lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul.
În consecinţă, având de tranşat jurisdicţional aceeaşi materie, a răspunderii pentru evicţiune, instanţa nu putea recurge la un temei juridic mixt aşa cum procedează reclamanta care motivează necesitatea acordării sporului de valoare adus imobilului, pe temeiul art. 1344 şi urm. C. civ. iar a preţului de piaţă, pe temeiul prevederilor speciale ale Legii nr. 10/2001.
Celelalte aserţiuni ale reclamantei, referitoare la dobândirea unui „bun” în sensul C.E.D.O., prin faptul că a cumpărat imobilul în temeiul unei legi speciale care îi permitea acest lucru, împrejurare ce o îndreptăţeşte la restituirea preţului de piaţă al acestuia, apar ca lipsite de obiect, în contextul soluţiei definitive pronunţată în cauză, avându-se în vedere decizia din apel care, schimbând în tot sentinţa tribunalului, a statuat tocmai asupra temeiniciei pretențiilor celei în cauză, motivat şi de faptul că prin hotărârea care a dispus asupra retrocedării nemişcătorului, nu s-a reţinut reaua sa credinţă.
Se constată de asemenea că, în mod judicios, în stabilirea valorii de piaţă a apartamentului, instanţa de control judiciar s-a raportat la preţul consemnat în antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de reclamantă, în calitate de promitent-vânzător.
Astfel, după cumpărarea apartamentului în litigiu, la 2 decembrie 2004, în baza Legii nr. 112/1995 reclamanta, în calitate de promitent-vânzător a încheiat, la 7 ianuarie 2005, un antecontract de vânzare-cumpărare, cu SC D.G.I. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, prin care se obliga să-i transmită acesteia imobilul, în 30 de zile de la împlinirea termenului de 10 ani prevăzut de lege (în care era interzisă înstrăinarea imobilelor cumpărate în temeiul acestei legi) sau de la adoptarea unui alt act normativ care ar fi permis această înstrăinare.
Preţul vânzării, convenit de ambele părţi, a fost consemnat în actul autentic ca fiind, echivalentul în RON al sumei de 35.000 euro, din care s-a şi achitat ca avans, suma de 7.000 euro.
Ca atare, în raport de toate probele administrate, preţul prevăzut în acest contract (preţ, cu care chiar reclamanta a fost de acord să înstrăineze imobilul) a fost singurul element concret, în stabilirea valorii de piaţă a nemişcătorului, în condiţiile în care expertiza efectuată în cauză nu s-a raportat la comparabile vizând imobile similare ca valoare.
Cât priveşte critica reclamantei referitoare la faptul că în mod greşit instanţa de control judiciar nu a luat în calcul, la stabilirea preţului de piaţă şi îmbunătăţirile aduse imobilului, aceasta nu poate fi primită întrucât, aşa cum corect s-a reţinut şi prin decizia atacată, probele administrate atestă fără echivoc că aceste îmbunătăţiri au fost efectuate exclusiv de către promitenta-cumpărătoare SC D.G.I. SRL, după semnarea convenţiei şi intrarea în posesie asupra imobilului.
În consecinţă, luarea în calcul a îmbunătăţirilor de substanţă aduse imobilului, ar fi echivalat cu o îmbogăţire fără justă cauză a reclamantei, în condiţiile îndreptăţirii legale a promitentei-cumpărătoare, de a-şi recupera pe cale separată cheltuielile, de la moştenitorul fostului proprietar care, a redobândit imobilul.
Cel de-al doilea recurs declarat în cauză aduce în dezbatere, chestiunea calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, motivându-se, cu referire la dispoziţiile art. 1337 şi art. 1341 C. civ., faptul că răspunderea pentru evicţiune se angajează în sarcina vânzătorului care, în speţă, este Primăria Municipiului Bucureşti, în timp ce recurentul are calitatea de terţ faţă de actul juridic al înstrăinării nemişcătorului.
Critica este nefondată întrucât se întemeiază pe dispoziţiile dreptului comun referitoare la răspunderea pentru evicţiune or, aşa cum s-a arătat, materia este reglementată de legea specială.
Astfel, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede că „restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice”.
Este tocmai temeiul juridic a cărui aplicare, în mod corect a făcut-o instanţa de apel, tranşând problema raportului dintre norma generală şi cea specială.
Aşa fiind, se constată legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice, acesta fiind titularul obligaţiei în raportul juridic dedus judecaţii, în ce priveşte cererea de obligare la plata preţului de piaţă al imobilului.
Este adevărat că restituirea prestaţiilor reciproce, ca o expresie a principiului restitutio in integrum, ce cârmuieşte efectele nulităţii actului juridic civil, conform dreptului comun, operează între părţile contractante însă, legea specială derogă de la această regulă, textul mai sus citat instituind o subrogaţie reală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului).
De aceea, extinderea efectelor acestor norme şi asupra situaţiei particulare mai sus expuse (când cumpărătorul în baza Legii nr. 112/1995, a fost evins de bunul astfel achiziţionat, deşi nu s-a constatat prin hotărâre judecătorească nulitatea contractului) nu reprezintă decât o adaptare a legislaţiei specifice acestui domeniu, la exigenţele Convenţiei Europene şi jurisprudenţei C.E.D.O.
Susţinerea recurentului vizând faptul că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 C. proc. civ., este de asemeni nefondată.
Astfel, din interpretarea dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, această distincţie funcţionând, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate fie prin admiterea acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009 prevede că: „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.”
Astfel, ipotezele avute în vedere de dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 501, pentru că, în timp ce art. 50 are în vedere restituirea preţului actualizat în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispoziţiile art. 501 dimpotrivă, se referă la restituirea preţului de piaţă al imobilelor în situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (21), potrivit căruia „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile (…)”.
Aşa fiind, este evident că, în înţelesul Legii nr. 1/2009, prin „desfiinţare” nu se înţelege doar situaţia când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci şi cea a admiterii unei acţiuni în revendicare.
În consecinţă, faţă de cele ce preced, ambele recursuri urmează a fi respinse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamanta B.M. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 174 A din 15 mai 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 ianuarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 172/2014. Civil. Strămutare. Fond | ICCJ. Decizia nr. 1010/2014. Civil → |
|---|
