ICCJ. Decizia nr. 478/2014. Civil

Comentarii

0

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 478/2014

Dosar nr. 4613/2/2011*

Şedinţa publică din 13 februarie 2014

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti la data de 13 noiembrie 2007, sub nr. 11231/302/207, astfel cum a fost modificată la data de 07 ianuarie 2008, reclamanta C.M. a chemat în judecată pe pârâţii Ministerul Economiei şi Finanţelor, Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Primăria Municipiului Bucureşti şi Primarul General al Municipiului Bucureşti, solicitând:

1. obligarea pârâtului Ministerul Economiei şi Finanţelor la plata sumei de 18.201,224 RON, reprezentând actualizarea cu rata inflaţiei a preţului plătit pentru cumpărarea apartamentului situat în Bucureşti, sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. X/1996;

2. obligarea pârâtului Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, la plata sumei de 88.422 RON, reprezentând contravaloarea investiţiilor efectuate pentru apartamentul sus-menţionat, care reprezintă cheltuieli utile şi necesare;

3. obligarea pârâţilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Municipiul Bucureşti, prin Primar General, Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primar General şi Primarul General al Municipiului Bucureşti la plata sumei de 588.372,78 RON, reprezentând daune interese în baza art. 1337-1344 C. civ.

De asemenea, reclamanta a formulat şi cerere de asigurare dovezi, prin care a solicitat să se dispună efectuarea expertizei tehnice imobiliare prin care să se stabilească îmbunătăţirile efectuate de ea şi contravaloarea lor, precum şi valoarea de circulaţie a imobilului.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că la data de 19 decembrie 1996 a încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin administrator SC H.N. SA, contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1996, având ca obiect apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, pentru care a achitat suma de 1.328,65 ROL, din care 296,5 ROL reprezentând avansul, iar suma de 1.032,15 ROL reprezentând taxe şi rate plătite în perioada 23 iulie 1996-18 iulie 2001.

Prin sentinţa civilă nr. 549 din 16 mai 2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a admis cererea de revendicare a acestui apartament, promovată de moştenitorii foştilor proprietari, hotărâre care a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 1809 din 18 octombrie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti.

Reclamanta a susţinut că prin această hotărâre judecătorească titlul său de proprietate a devenit lipsit de eficienţă, astfel încât sunt incidente dispoziţiile legale privind restituirea preţului plătit pentru imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare desfiinţat, actualizat cu rata inflaţiei.

De asemenea, a arătat că pentru apartamentul în litigiu a efectuat îmbunătăţiri care i-au sporit considerabil valoarea, acestea reprezentând cheltuieli utile şi necesare.

Prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare prin care a devenit proprietara apartamentului în litigiu, reclamanta susţine că i s-a produs o pagubă care naşte în sarcina pârâţilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Municipiul Bucureşti, Primăria Municipiului Bucureşti şi Primarul General al Municipiului Bucureşti obligaţia de garanţie pentru evicţiune, în condiţiile art. 1337-1341 C. civ. A mai susţinut reclamanta că a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, în sensul că nu a cunoscut cauza evicţiunii, titlul său nefiind anulat pentru rea-credinţă, ci fiind lipsit de eficienţă prin instituţia comparării de titluri în cadrul acţiunii în revendicare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 48 alin. (1) şi (3) şi art. 50 alin. (1)-(3) din Legea nr. 10/2001, dispoziţiile H.G. nr. 250/2007 şi dispoziţiile art. 1337-1344 C. civ.

Pârâţii Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor şi Ministerul Economiei şi Finanţelor au formulat întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a SC R.V. SA pe primul capăt de cerere, invocând: a) excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Economiei şi Finanţelor, învederând că legitimare procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acţiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speţă Municipiul Bucureşti, prin Primar General, nicidecum Ministerul Economiei şi Finanţelor, pe de o parte, pentru că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecăţii, iar, pe de altă parte, întrucât contractul nu a fost desfiinţat ca urmare a încheierii acestuia cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare; b) excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, învederând instanţei că obligaţia de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţiri necesare şi utile revine statului sau unităţii deţinătoare, în situaţia de faţă aceasta din urmă fiind obligată la restituire având în vedere calitatea sa de parte contractantă.

Pârâta Primăria Municipiului Bucureşti a formulat întâmpinare, invocând excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, motivat de faptul că, potrivit Legii nr. 215/2001, Consiliul General al Municipiului Bucureşti este doar un organ deliberativ fără personalitate juridică, singura instituţie cu personalitate juridică fiind Municipiul Bucureşti, reprezentat de Primarul General, care reprezintă în justiţie direcţiile, inclusiv Consiliul General al Municipiului Bucureşti.

Chemata în garanţie SC R.V. SA a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, invocând excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, motivat de faptul că ea reprezintă o unitate specializată în vânzarea, întreţinerea şi administrarea locuinţelor ce fac parte din fondul imobiliar de stat, fondul extrabugetar creat fiind pus la dispoziţia Ministerului Economiei şi Finanţelor, raţiune pentru care legiuitorul a instituit legitimarea procesuală pasivă exclusivă a acestuia.

Cererea de asigurare de dovezi a fost disjunsă, formându-se Dosarul nr. 12406/302/2007, soluţionat de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, secţia a II-a civilă, prin încheierea din Camera de Consiliu de la 29 ianuarie 2008, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1287/R din 17 iulie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin care s-a respins recursul exercitat de pârâţii Ministerul Economiei şi Finanţelor şi Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor.

Asupra cererilor cu care a rămas învestită, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, secţia a II-a civilă, s-a pronunţat prin sentinţa civilă nr. 2002 din 14 martie 2008, conform căreia:

A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Economiei şi Finanţelor cu privire la primul capăt de cerere, cu consecinţa respingerii acestui capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor, ca rămasă fără obiect.

A unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, în ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere.

A disjuns cererea de chemare în judecată, capetele 2 şi 3 de cerere privind obligarea pârâţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor, respectiv la plata daunelor interese în baza art. 1337-1344 C. civ., formulată în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primar General, Municipiul Bucureşti, prin Primar General, Primarul General al Municipiului Bucureşti, cu formarea unui nou dosar.

Sentinţa civilă nr. 2002 din 14 martie 2008 a Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 1514/R din 16 septembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin care au fost respinse recursurile promovate de reclamantă şi de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

În urma disjungerii capetelor de cerere 2 şi 3, s-a format Dosarul nr. 2583/302/2008, în cadrul căruia reclamanta a depus cerere modificatoare, arătând că înţelege să modifice cadrul procesual privind capătul 3 de cerere, respectiv cel privitor la obligaţia de plată a preţului de piaţă al apartamentului, având în vedere dispoziţiile art. 50 alin. (3) şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 republicată, aşa cum a fost modificată prin art. 1 pct. 16-18 din Legea nr. 1/2009.

Astfel, reclamanta a precizat că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, solicitând obligarea acestui pârât la plata sumei de 541.727,84 RON (127.766 euro la cursul de 4,24 RON/1 euro), reprezentând preţul de piaţă pentru apartamentul nr. 2, situat în Bucureşti, sector 1, compus din 3 camere şi dependinţe, stabilit prin expertiză în procedura asigurării de dovezi.

Pârâţii Ministerul Finanţelor Publice şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice au depus întâmpinare, prin care au invocat: excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, învederând că legitimare procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acţiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare, în speţă Municipiul Bucureşti, prin Primar General, nicidecum Ministerul Finanţelor Publice, întrucât acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecăţii, iar contractul nu a fost desfiinţat ca urmare a încheierii acestuia cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare; excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român, prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, învederând că obligaţia de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţiri necesare şi utile revine, potrivit modificărilor aduse prin Legea nr. 1/2009, Legii nr. 10/2001, persoanei căreia i s-a retrocedat imobilul, în cazul de faţă fiind vorba despre moştenitorii foştilor proprietari ai imobilului.

Prin sentinţa civilă nr. 3162 din 08 aprilie 2009, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei sale materiale în ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere, cu consecinţa declinării competenţei de soluţionare a celui de-al treilea capăt de cerere în favoarea Tribunalului Bucureşti şi a disjuns cel de-al doilea capăt de cerere, sub un număr nou de dosar (3848/302/2009).

Învestit prin declinare, Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 940 din 29 iunie 2009 s-a dezînvestit în favoarea primei instanţe sesizate şi, constatând ivit conflict negativ de competenţă, a înaintat dosarul Curţii de Apel Bucureşti pentru pronunţarea regulatorului de competenţă.

Prin sentinţa civilă nr. 19/F din 05 martie 2010, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a stabilit competenţa de soluţionare în primă instanţă a cauzei privind pe reclamanta C.M. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, având ca obiect plata preţului de piaţă, în favoarea Tribunalul Bucureşti.

După pronunţarea regulatorului de competenţă, cauza având ca obiect plata preţului de piaţă a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 22036/3/2009.

Prin sentinţa civilă nr. 1204 din 28 septembrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, ca neîntemeiată; a admis în parte acţiunea aşa cum a fost modificată, formulată de reclamanta C.M. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice şi l-a obligat pe pârât la plata sumei de 459.222 RON către reclamantă, reprezentând preţul de piaţă al imobilului.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că este legal învestit şi urmează a se pronunţa, potrivit dispozitivului sentinţei civile nr. 3162 din 08 aprilie 2009 a Judecătoriei sector 5 Bucureşti, numai cu privire la capătul trei din cererea principală, nu şi cu privire la capătul doi al aceleiaşi cereri, ce face obiectul altui dosar.

În ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, invocată în privinţa acestui capăt de cerere, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată. Astfel, s-a reţinut incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, faţă de modificarea expresă a capătului trei din cererea de chemare în judecată făcută de reclamantă, inclusiv cu privire la temeiul în drept invocat. Din chiar cuprinsul acestui text de lege reiese că această normă juridică se referă la plata sumelor reprezentând preţul de piaţă al imobilelor către chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. În acest caz, plata sumelor se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Cum sumele încasate din vânzarea apartamentelor s-au constituit în venit extrabugetar la dispoziţia Ministerului Finanţelor, se impunea ca plata preţului actualizat să se facă de către Ministerul Finanţelor Publice din acest fond.

Tribunalul a apreciat că nu poate fi reţinută nici susţinerea în sensul că în speţă nu ar fi îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Astfel, nu este nevoie de existenţa unei hotărâri judecătoreşti prin care să se statueze buna-credinţă a reclamantei, având în vedere că buna-credinţă se prezumă, potrivit principiului consacrat de art. 1899 C. civ., aşa încât, în lipsa unei hotărâri judecătoreşti prin care să se constate că au fost eludate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, chiriaşul cumpărător este socotit a fi de bună-credinţă, iar încheierea contractului a fi făcută cu respectarea dispoziţiilor legale.

Cât priveşte susţinerea că nu ar fi fost anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, tribunalul a apreciat că aceasta este lipsită de relevanţă, în condiţiile în care reclamanta a pierdut imobilul în urma evicţiunii, situaţie avută în vedere de dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001.

Faţă de toate aceste considerente, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice a fost respinsă, ca neîntemeiată.

Referitor la fondul cauzei, instanţa a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1996, încheiat între SC R.V. SA, în calitate de vânzător-mandatar al Primăriei Municipiului Bucureşti, ca reprezentant al statului, şi reclamanta C.M., aceasta din urmă a dobândit în baza Legii nr. 112/1995 apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, pe care l-a plătit în rate în totalitate, în conformitate cu dovezile anexate.

Instanţa a mai reţinut şi că, prin sentinţa civilă nr. 549 din 16 mai 2001, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, reclamanta din prezenta cauză a fost obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul moştenitorilor foştilor proprietari, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare nr. X/1996 a fost desfiinţat. Desfiinţarea în sine nu este consecinţa anulării contractului de vânzare-cumpărare încheiat de cumpărătoare, ci consecinţa admiterii acţiunii în revendicare şi a lipsirii cumpărătoarei subsecvente de consecinţele juridice ale titlului său de proprietate, considerat nepreferabil titlului înfăţişat de moştenitorii fostului proprietar, ceea ce antrenează principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară.

În conformitate cu dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 1/2009, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2¹) se face de Ministerul Economiei şi Finanţelor.

S-a mai reţinut, de asemenea, că reclamanta în cauză deţine în continuare un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea condiţiilor impuse de Legea nr. 112/1995, contractul acesteia nefiind declarat nul, ceea ce atrage incidenţa temeiurilor de drept expuse şi justifică acţiunea formulată.

Pe de altă parte, pentru despăgubirea echitabilă a reclamantei, instanţa a avut în vedere evaluarea imobilului astfel cum a fost realizată prin raportul de expertiză efectuat în cauza având ca obiect asigurare de dovezi, imobilul fiind evaluat la 459.222 RON.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel ambele părţi.

Prin decizia civilă nr. 280/A din 02 iulie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei şi a admis apelul pârâtului, dispunând schimbarea în parte a sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii modificate, ca neîntemeiată, cu menţinerea restului dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a decide astfel, Curtea de Apel a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, este întemeiată faţă de susţinerile că prezentei cauze îi sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun, respectiv art. 1337-1344 C. civ. şi că, pentru restituirea preţului de piaţă sau a valorii de circulaţie a bunului, calitate procesuală pasivă are Primăria Municipiului Bucureşti, în calitatea sa de vânzător, parte în contractul de vânzare-cumpărare.

Aplicabilitatea dreptului comun şi a dispoziţiilor C. civ. a fost statuată cu putere de lucru judecat chiar în prezenta cauză, prin sentinţa civilă nr. 2002/2008, devenită irevocabilă ca urmare a respingerii recursurilor prin decizia civilă nr. 1514/2008, reţinându-se că Ministerul Finanţelor Publice nu are calitate procesuală pasivă, singurul care ar putea răspunde pentru dezdăunarea reclamantei ca urmare a pierderii dreptului de proprietate prin fapta unui terţ fiind Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de vânzător al imobilului şi în temeiul obligaţiei contra evicţiunii.

De asemenea, s-a statuat cu putere obligatorie că nu este aplicabilă legea specială, Legea nr. 10/2001, ci dreptul comun, reprezentat de art. 1337-1344 C. civ.

Cererea de modificare a acţiunii nu a ţinut cont de chestiunile de drept dezlegate cu putere obligatorie prin hotărâri pronunţate chiar în prezenta cauză. Chiar dacă ulterior, Legea nr. 10/2001 a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, ea nu mai este aplicabilă, deoarece dreptul aplicabil şi cadrul procesual, respectiv pârâţii împotriva cărora se pot îndrepta pretenţiile pentru dezdăunare ca urmare a evicţiunii, au fost dezlegate irevocabil.

În consecinţă, Curtea a apreciat că apelul pârâtului este fondat, constatând că potrivit dispoziţiilor art. 1337-1344 C. civ., dator să răspundă pentru evicţiune este Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de vânzător.

În ce priveşte apelul reclamantei, Curtea a apreciat că acesta se impune a fi respins urmare a admiterii apelului pârâtului, fără a mai fi necesară cercetarea criticilor vizând suma datorată cu titlu de despăgubiri pentru imobilul pierdut urmare a evicţiunii, fiind o consecinţă a constatării inaplicabilităţii Legii nr. 10/2001 raportului juridic dedus judecăţii.

Împotriva deciziei Curţii de Apel a declarat recurs reclamanta.

Prin decizia nr. 1049 din 28 februarie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecarea apelurilor la aceeaşi instanţă, reţinând că în mod nelegal instanţa de apel a soluţionat cauza pe excepţia autorităţii de lucru judecat în raport de sentinţa civilă nr. 2002/2008 a Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, în ceea ce priveşte lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, aplicabilitatea dreptului comun, respectiv a dispoziţiilor C. civ., precum şi în ceea ce priveşte inaplicabilitatea Legii nr. 10/2001 în raportul juridic dedus judecăţii. Aceasta deoarece, între cele două litigii nu este îndeplinită condiţia identităţii de obiect şi cauză, acţiunea soluţionată definitiv şi irevocabil prin sentinţa civilă nr. 2002/2008 având ca obiect restituirea preţului actualizat cu rata inflaţiei şi fiind întemeiată pe dispoziţiile art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 1/2009, pe când prezenta acţiune are ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilului şi a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 50 alin. (3) şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

În rejudecare, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a pronunţat decizia civilă nr. 170/A din 02 iulie 2013, dispunând următoarele: admiterea apelului reclamantei; respingerea, ca nefondat, a apelului pârâtului; schimbarea, în parte, a sentinţei apelate, în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 127.665 euro, echivalentul în RON la data efectuării plăţii, reprezentând preţul de piaţă al imobilului; menţinerea celorlalte dispoziţii ale sentinţei.

Referitor la apelul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, curtea a avut în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2¹) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

În această situaţie, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice este dată de lege, care a înţeles ca în cadrul răspunderii pentru evicţiune, dezdăunarea să se facă de către Ministerul Finanţelor Publice şi nu de către vânzător, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti.

Nici cea de-a doua critică nu este fondată, având în vedere că actul de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a dobândit iniţial proprietatea imobilului nu a fost desfiinţat şi nici constatat nul, aceasta pierzând proprietatea imobilului în cadrul acţiunii în revendicare, ipoteză prevăzută de art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

De asemenea, art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 reglementează inclusiv situaţia în care cumpărătorul pierde proprietatea bunului urmare a unei acţiuni în revendicare, nu numai a acţiunilor în constatarea nulităţii actelor de vânzare-cumpărare, interpretare unanim acceptată în practica judecătorească.

Nici ultima critică din apelul formulat de Ministerul Finanţelor Publice nu este fondată, având în vedere că în urma probatoriului administrat în apel a rezultat fără echivoc că, deşi imobilul există fizic în momentul de faţă, acesta a suferit foarte multe modificări structurale în interior, fiind practic recompartimentat şi orice fel de îmbunătăţire efectuată de către reclamantă nu a mai putut fi constatată de către expert.

Această situaţie de fapt rezultă cu claritate şi din planşele fotografice anexate rapoartelor de expertiză, precum şi din răspunsul la obiecţiuni ale expertului.

Referitor la apelul reclamantei, curtea a apreciat că este întemeiat având în vedere, pe de o parte, considerentele care sunt comune motivului de apel dezlegat anterior şi formulat de către Ministerul Finanţelor Publice, precum şi următoarelor considerente, care, de asemenea, sunt comune şi Ministerului Finanţelor Publice.

Reclamanta a pierdut proprietatea imobilului prin sentinţa civilă nr. 549 din 16 mai 2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1809 din 18 octombrie 2006, fiind evacuată şi pierzând astfel şi posesia asupra imobilului prin sentinţa civilă nr. 8436 din 29 mai 2007 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

Pentru a se constata starea imobilului la momentul la care reclamanta a pierdut posesia şi valoarea imobilului în starea în care acesta se afla la momentul evacuării reclamantei, aceasta a formulat o cerere de asigurare de dovezi pentru stabilirea valorii de circulaţie a imobilului.

Cererea de asigurare de dovezi a fost admisă, constatându-se efectuat raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de către expertul în construcţii A.N., fiind şi omologat de instanţă prin încheierea şedinţei camerei de consiliu din 29 ianuarie 2008.

Prin această expertiză s-a putut constata în mod direct de către expert atât starea fizică a imobilului la data de 04 ianuarie 2008, precum şi lucrările de îmbunătăţire efectuate de către reclamantă, valoarea de circulaţie a imobilului reflectând toate aceste elemente.

În consecinţă, valoarea de circulaţie avută în vedere de instanţă va fi cea stabilită prin încheierea de asigurare de dovezi, respectiv 127.665 euro, întrucât astfel cum s-a dovedit, la momentul actual imobilul nu mai poate fi evaluat decât ipotetic în raport cu starea de fapt în care se află.

Întrucât probele conservate prin procedura asigurării dovezilor au aceeaşi valoare probantă ca şi când ele s-ar fi administrat în cursul judecăţii, Curtea a avut în vedere valoarea de circulaţie stabilită prin raportul de expertiză efectuat de ing. A.N. şi datorită împrejurării că în prezent imobilul nu mai poate fi evaluat în starea lui iniţială şi astfel cum acesta arăta când era deţinut de către reclamantă.

Această din urmă decizie a Curţii de Apel a fost atacată cu recurs, în termen legal, de către pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, care a criticat-o în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru următoarele motive:

1. În speţă, Ministerul Finanţelor Publice nu are legitimare procesuală pasivă, sens în care se reiterează excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestei instituţii, având în vedere următoarele considerente:

În primul rând, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ.

Or, Ministerul Finanţelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, este terţ faţă de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti.

Nici dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanţelor Publice şi să acorde calitate procesuală acestei instituţii, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului.

În speţă, sunt întrunite condiţiile garanţiei pentru evicţiune a vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului Bucureşti, neputând fi antrenată răspunderea Ministerului Finanţelor Publice, având în vedere că nu există culpa acestei instituţii.

Art. 1337 C. civ. reprezintă o dispoziţie de drept comun, care nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziţie specială contrară, fiind aşadar pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu.

De asemenea, prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate procesuală pasivă Ministerului Finanţelor Publice.

Un alt aspect este acela că dispoziţiile Legii nr. 10/2001 reglementează în mod expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza Legii nr. 112/1995, şi anume aceste contracte să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Or, în speţă dedusă judecăţii, dispoziţiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile, întrucât nu există o hotărâre definitivă şi irevocabilă prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare amintit mai sus, situaţia rămânând neschimbată şi în urma modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009.

Având în vedere că nu există o sentinţă definitivă şi irevocabilă în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. X/1996, încheiat de reclamantă şi Primăria Municipiului Bucureşti, nu poate fi justificată calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice.

2. P e fondul cauzei, hotărârea instanţei de apel este criticabilă în ceea ce priveşte obligarea Ministerului Finanţelor Publice la plata preţului de piaţă al imobilului, fără a se avea în vedere dispoziţiile art. 50 alin. (2¹) şi art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, unde se prevăd expres şi limitativ situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de către chiriaşi.

Pentru a fi aplicabile dispoziţiile legale menţionate mai sus şi pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite cumulativ două condiţii, şi anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi aceste contracte să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Totodată, dispoziţiile art. 50¹ fac vorbire despre „contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”, însă textul de lege are în vedere existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului. În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50¹ condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.

Astfel, nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamantă rezidă în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, avea obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare a unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligenţe, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil şi, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Faptul că reclamanta nu a depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună-credinţă a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, şi anume validitatea cauzei. Reaua-credinţă determină ilicitatea cauzei, or, prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăşi validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât, existenţa sau inexistenţa bunei-credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare-cumpărare.

Preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză şi, prin urmare, încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În consecinţă, având în vedere că reclamanta îşi invocă propria turpitudine, şi anume încălcarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru a obţine recunoaşterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, aceasta nu poate beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilului.

Nici cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege nu este îndeplinită în speţă, întrucât deposedarea reclamantei de imobil s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul său de vânzare-cumpărare nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Prin urmare, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în mod nelegal instanţele anterioare au admis cererea de chemare în judecată, Ministerul Finanţelor Publice neputând fi obligat la restituirea preţului la valoarea de piaţă.

3. În ceea ce priveşte cererea de asigurare de dovezi, care a stabilit o valoare exorbitantă a imobilului, respectiv suma de 127.665 euro, în mod eronat a fost omologată de către instanţă, având în vedere faptul că în faţa instanţei de apel în ciclul procesual anterior a fost efectuată din oficiu expertiză tehnică judiciară, care a stabilit că valoarea de piaţă a imobilului la data formulării pretenţiilor este în cuantum de 276.200 RON.

Prin urmare, instanţa era obligată să aibă în vedere această expertiză efectuată în faţa instanţei de apel la data de 25 iunie 2012, iar nu cererea de asigurare de dovezi, care a avut în vedere starea fizică a imobilului la data de 04 ianuarie 2008, când piaţa imobiliară se afla într-o continuă explozie a preţurilor.

Prin omologarea cererii de asigurare de dovezi, instanţa de apel a încălcat principiul non reformatio in pejus. D in moment ce instanţa a omologat cererea de asigurare de dovezi, care a stabilit o valoare de piaţă a imobilului de 127.665 euro, cu mult mai mare decât cea stabilită prin raportul de expertiză tehnică efectuat în fata instanţei de apel, respectiv 276.200 RON, rezultă că pârâtului i-a fost agravată situaţia în propria cale de atac, fiind obligat la plata unei sume mult mai mari decât cea stabilită prin sentinţa apelată.

Valoarea stabilită prin cererea de asigurare de dovezi nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie.

Astfel, în cadrul metodelor de evaluare nu este menţionată nici o corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanta achiziţionându-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieţii, cu cel puţin 30% din valoarea reală.

Evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare şi pe cel referitor la ponderea dintre cerere şi oferta aferentă actualului blocaj al pieţei imobiliare, apreciată de recurent la - 30%.

Prin urmare, în speţă operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanta să încaseze în 2013 o diferenţă de sumă în plus faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult însăşi valoarea de piaţă a imobilului pe piaţa imobiliară de la ora actuală.

Astfel, obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:

- stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare;

- stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiunii;

- diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

Având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, diferenţa dintre preţul plătit şi sporul de valoare nu se poate stabili decât în condiţiile arătate mai sus.

În caz contrar, ar fi lipsite de eficienţă dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune, acestea având în vedere plata unui preţ real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piaţă la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment, pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în niciun caz neputând fi stabilit la preţul efectiv plătit de chiriaşul cumpărător.

Astfel, în ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamanţilor în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 şi a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, aceştia ar fi îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanţi şi pierdut ca urmare a evicţiunii, şi nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piaţă a imobilului, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune funcţionează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului faţă de pierderea dreptului dobândit, iar reparaţia pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă şi reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

În situaţia în care din acest patrimoniu nu a ieşit o sumă de bani suficientă pentru achiziţionarea unui imobil în condiţii de piaţă, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuaţiilor pieţei, valoarea prejudiciului şi limitele obligaţiei de garanţie nu pot fi decât în condiţiile arătate mai sus.

Prin urmare, această cauză se deosebeşte de alte situaţii, în care titlul chiriaşului cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare.

Pentru aceste din urmă situaţii, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţă a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei) ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României).

Recurentul a redat, în continuare, cauza Velikovi şi alţii c. Bulgariei, concluzionând în sensul că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii, deoarece preţul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995 este mult inferior valorii de piaţă a acestor imobile, la data edictării legii, precum şi în perioada cumpărării lor de către chiriaşi, începând cu anul 1996.

Astfel, situaţia cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esenţial diferită de situaţia celor care cumpără un imobil potrivit preturilor stabilite liber pe piaţă, aşadar, la valoarea de piaţă.

Pentru toate aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea stabilirii valorii de piaţă a imobilului, deoarece imobilul a fost supraevaluat.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

1. Criticile vizând lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice sunt nefondate.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a făcut o aplicare corectă a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, apreciind că în raport de acestea pârâtul Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.

Astfel, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului prevăzut la alin. (2) (preţul actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) şi alin. (2¹) (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, în prezent Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Se instituie, aşadar, ex lege, obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului pe Legea nr. 112/1995, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează şi, implicit, calitatea procesuală pasivă a acestei instituţii în astfel de litigii.

Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine pârâtului în temeiul dispoziţiei legale sus-enunţate, astfel încât nu prezintă relevanţă persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriaşul cumpărător.

Nu acesteia din urmă îi revine obligaţia de plată, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, în condiţiile arătate mai sus. Ca atare, nu interesează nici aspectul culpei la încheierea actului juridic în discuţie.

Nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei pentru reţinerea lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului de piaţă.

Cât priveşte susţinerile recurentului privind lipsa calităţii sale procesuale pasive în raport de normele de drept comun în materie de evicţiune (art. 1337 şi urm. C. civ.), acestea nu pot fi primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la dreptul comun, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 au caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1337 şi urm. C. civ. şi, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale C. civ., conform principiului de drept „specialia generalibus derogant”.

Or, faţă de dispoziţiile legii speciale, aplicabile în cauză, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice are calitate procesuală pasivă, potrivit celor deja arătate.

Referitor la natura normei instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta stabileşte, în mod clar, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice în cererile de restituire a preţului actualizat plătit sau, după caz, a preţului de piaţă al imobilului. Această dispoziţie are caracter procesual, legiuitorul nerezumându-se doar la identificarea sursei din care se va face plata, contrar susţinerilor recurentului.

În ceea ce priveşte susţinerea în sensul inexistenţei unei hotărâri irevocabile de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă, aceasta vizează fondul cauzei, iar nu legitimarea procesuală pasivă, aşa încât nu va fi analizată în cadrul acestui motiv de recurs.

În raport de aceste considerente, urmează a se constata că pârâtul Ministerul Finanţelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză, sens în care în mod corect a apreciat şi Curtea de Apel.

2. Criticile vizând greşita obligare a Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al imobilului, faţă de neîntrunirea, în speţă, a condiţiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, sunt nefondate.

Dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 instituie, într-adevăr, două condiţii pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, respectiv contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi acest contract să fie desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Contrar însă celor afirmate prin motivele de recurs, ambele condiţii sunt îndeplinite în speţă.

a) Referitor la prima condiţie, recurentul a susţinut că nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamantă rezidă în reaua sa credinţă la contractare, decurgând din faptul că la acel moment nu a depus minime diligenţe pentru a cunoaşte titlul statului vânzător.

Reaua-credinţă a reclamantei nu a fost însă reţinută în hotărârea irevocabilă de admitere a acţiunii în revendicare a foştilor proprietari, care a lipsit de efecte juridice contractul de vânzare-cumpărare al reclamantei, hotărâre în raport de care se verifică aspectele legate de respectarea/nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, de către chiriaşul-cumpărător, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, deşi în hotărârea de fond pronunţată în revendicare, respectiv sentinţa civilă nr. 549 din 16 mai 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă (Dosar nr. 11231/302/2007 Judecătoria sector 5 Bucureşti), s-a reţinut reaua-credinţă a chiriaşei-cumpărătoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, acest considerent a fost înlăturat prin decizia din recurs, respectiv decizia civilă nr. 1809 din 18 octombrie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă (Dosar nr. 12406/302/2007 Tribunal Bucureşti, secţia a III-a civilă), prin care sentinţa de fond a rămas irevocabilă. Instanţa de recurs a reţinut că buna-credinţă nu prezintă relevanţă în cadrul operaţiunii de comparare a titlurilor de proprietate opuse de părţi, prin care se soluţionează acţiunea în revendicare, relevanţă prezentând faptul că titlul revendicatorilor provine de la adevăratul proprietar, ceea ce îl face preferabil titlului pârâtei cumpărătoare pe Legea nr. 112/1995, care provine de la un non dominus.

Aşa fiind, în contextul neanalizării, prin hotărârea irevocabilă dată în procesul de revendicare, a poziţiei subiective a chiriaşei cumpărătoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1899 C. civ., potrivit cărora buna-credinţă se prezumă, urmează a se reţine că reclamanta a fost de bună-credinţă la contractare.

Pe cale de consecinţă, argumentul recurentului privind nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, faţă de reaua-credinţă a reclamantei, nu poate fi primit.

În justificarea nerespectării primei condiţii a art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, recurentul a invocat şi faptul că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, situaţie în care imobilul nu intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi, prin urmare, încheierea contractului s-a făcut cu nerespectarea prevederilor acestei legi.

O asemenea critică a fost însă formulată direct în recurs, trecând peste apel, omisso medio, ceea ce este inadmisibil.

Astfel, din verificarea cererii de apel formulată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice (Dosar nr. 4613/2/2011 al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie), rezultă că motivul de apel privind neîndeplinirea condiţiei din art. 50¹, referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, a fost susţinut pe un singur considerent, legat de poziţia subiectivă a reclamantei la încheierea contractului. În acest sens, pârâtul-apelant a susţinut că „nu este îndeplinită prima condiţie, pentru că reclamanta nu a depus o hotărâre în care să se reţină buna-credinţă a acesteia, ci s-a reţinut că este preferabil titlul unei alte persoane.”

Prin urmare, întrucât critica legată de relevanţa nevalabilităţii titlului statului înstrăinător asupra primei condiţii din art. 50¹ a fost formulată direct în recurs, omisso medio, ea nu poate fi analizată de prezenta instanţă, fiind inadmisibilă.

b) Referitor la cea de-a doua condiţie, recurentul a susţinut că nu este îndeplinită, întrucât deposedarea reclamantei de imobil s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul său de vânzare-cumpărare nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Altfel spus, din punctul de vedere al recurentului, admiterea unei acţiuni în revendicare împotriva chiriaşilor cumpărători pe Legea nr. 112/1995 nu semnifică o „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare al acestora, condiţie prevăzută de art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 pentru angajarea răspunderii Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al imobilului.

Acest punct de vedere este greşit, întrucât ignoră sensul real al termenului de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50¹ al Legii nr. 10/2001, care rezultă din analiza sistematică a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.

Astfel, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii-cumpărători au dreptul la restituirea preţului actualizat, iar art. 50 alin. (2¹) şi art. 50¹ din aceeaşi lege, prevăd că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se restituie preţul de piaţă al imobilelor.

Art. 20 alin. (2¹) din aceeaşi lege prevede că „ În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul (…).” Acest din urmă text, introdus prin Legea nr. 1/2009, explicitează, aşadar, termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare, prevăzând în mod expres că „desfiinţarea” poate fi urmarea atât a unei acţiuni în anularea contractului, cât şi a unei acţiuni în revendicare.

Prin urmare, interpretarea sistematică a normelor legale enunţate impune concluzia că termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare, folosit în cuprinsul art. 50¹ a l Legii nr. 10/2001, are în vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu doar urmare a unei acţiuni în anulare, ci şi unei acţiuni în revendicare.

3. Criticile vizând cuantumul despăgubirii acordate reclamantei sunt, în parte, nefondate, iar, în parte, nu se încadrează în art. 304 C. proc. civ.

Astfel, recurentul a susţinut că instanţa de apel a omologat, în mod greşit, raportul de expertiză din procedura asigurării de dovezi, care a stabilit o valoare exorbitantă a imobilului - 127.665 euro, în loc să omologheze raportul de expertiză efectuat în faţa instanţei de apel din ciclul procesual anterior, care a stabilit o valoare de piaţă a imobilului la data formulării pretenţiilor de 276.200 RON.

Faptul că valoarea de piaţă a imobilului, stabilită prin expertiza efectuată în procedura asigurării de dovezi, este mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în apelul din primul ciclu procesual al cauzei, nu constituia un argument pentru neomologarea, de către instanţă, a expertizei din asigurarea de dovezi, cum greşit pretinde recurentul.

Ceea ce avea relevanţă în cauză era valoarea de piaţă a imobilului, raportat la starea lui fizică de la momentul producerii evicţiunii. Or, această valoare a fost stabilită în procedura asigurării de dovezi, unde expertiza s-a efectuat pe baza constatărilor de la faţa locului privind starea fizică a imobilului, cu toate îmbunătăţirile necesare şi utile realizate de reclamantă, pe când expertiza ulterioară, efectuată în apelul din primul ciclu procesual al cauzei, a stabilit o valoare de piaţă ipotetică a imobilului, dat fiindcă acesta suferise, între timp, multiple modificări, comparativ cu configuraţia lui iniţială, după cum a arătat expertul în răspunsul la obiecţiuni (Dosar nr. 4613/2/2011 al Curţii de Apel Bucureşti), astfel că în mod corect Curtea de Apel a omologat expertiza din asigurarea de dovezi.

Nici argumentul potrivit căruia prin omologarea raportului de expertiză din asigurarea de dovezi, instanţa de apel a încălcat principiul non reformatio in pejus, deoarece suma acordată în apel în baza acestui raport este mai mare decât cea stabilită în sarcina sa prin sentinţa de fond, nu poate fi primit. Astfel, pârâtului nu i-a fost agravată situaţia în propria cale de atac, care a fost respinsă, obligarea sa în apel la o sumă mai mare decât cea stabilită prin sentinţa de fond realizându-se urmare a admiterii apelului părţii adverse, respectiv al reclamantei.

Pe de altă parte, recurentul a contestat expertiza întocmită în procedura asigurării de dovezi, din perspectiva factorilor de individualizare necesari la evaluare, susţinând că nu au fost avute în vedere corecţiile legate de blocajul actual al pieţii imobiliare şi de preţul social, preferenţial la care s-a achiziţionat imobilul de către reclamantă.

Această critică ridică o problemă ce ţine strict de aprecierea probelor, chestiune sustrasă competenţei instanţei de recurs faţă de actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie.

Ca atare, critica în discuţie nu poate fi analizată de prezenta instanţă, întrucât nu se încadrează în nici unul din cazurile de nelegalitate prevăzute expres şi limitativ de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.

În ceea ce priveşte susţinerile recurentului potrivit cărora reclamanta nu ar fi îndreptăţită la restituirea valorii actuale de piaţă a imobilului, întrucât astfel ar opera o îmbogăţire fără justă cauză, având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, acestea sunt neîntemeiate, raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză, respectiv art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, care determină întinderea despăgubirii la nivelul preţului de piaţă al imobilului.

Ca atare, faţă de reglementarea din legea specială, aserţiunile recurentului privind determinarea despăgubirii cuvenite reclamantei după alte criterii decât valoarea actuală de piaţă a imobilului, nu pot fi primite.

Referitor la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului invocată de recurent, şi aceasta trimite tot la legislaţia internă privind indemnizarea cumpărătorului evins, or, aşa cum s-a arătat deja, norma internă aplicabilă speţei reglementează despăgubirea cumpărătorului evins cu valoarea de piaţă a imobilului, corect avută în vedere de Curtea de Apel.

Faţă de considerentele prezentate, reţinând că nu sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de pârât, ca nefondat, potrivit dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice împotriva deciziei nr. 170/A din 02 iulie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 februarie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 477/2014. Civil. Strămutare. Fond		ICCJ. Decizia nr. 482/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 476/2014. Civil. Conflict de competenţă. Fond ICCJ. Decizia nr. 477/2014. Civil. Strămutare. Fond ICCJ. Decizia nr. 482/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 483/2014. Civil