ICCJ. Decizia nr. 508/2014. Civil. Expropriere. Recurs

Comentarii

0

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 508/2014

Dosar nr. 5385/86/2012

Şedinţa publică din 13 februarie 2014

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 26 aprilie 2012, reclamanţii M.V. şi M.E., în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Comuna Şcheia - prin primar, Comuna Şcheia, prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor, au formulat contestaţie împotriva Hotărârilor nr. 197 din data de 26 ianuarie 2012 şi nr. 235 din data de 9 aprilie 2012 date în Dosarele nr. 85/2011, respectiv nr. 84/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor a Comunei Şcheia, solicitând instanţei a se verifica temeinicia lor cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preţ mult inferior faţă de preţul de piaţă, a valorii de înlocuire şi a preţului solicitat de către ei, să se dispună anularea parţială a hotărârilor sub aspectul despăgubirilor acordate şi obligarea expropriatorului la plata acestora raportat la preţul de piaţă al imobilelor expropriate şi la suma solicitată de ei de 40 de euro pe mp, în total 80.160 euro.

Au solicitat, de asemenea, exproprierea totală a suprafeţelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform cu destinaţia acestora şi obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeţe de teren raportat la preţul de piaţă solicitat de 40 euro/mp, precum şi obligarea expropriatorului la plata sumei de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 339 din 12 februarie 2013 a Tribunalului Suceava s-a admis în parte acţiunea şi, în consecinţă, a fost modificată Hotărârea nr. 197 din 26 ianuarie 2012 şi Hotărârea nr. 235 din 9 aprilie 2012, emise de către Comisia de verificare şi acordare a despăgubirilor a comunei Şcheia, judeţul Suceava; s-a dispus plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 32.283 euro la cursul oficial al BNR din ziua plăţii cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, judeţul Suceava, constând în suprafaţa de 1294 mp teren, identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB a comunei cadastrale Şcheia şi suprafaţa de 710 mp teren, identică cu parcela nr. CC din CF nr. DD U.A.T Şcheia; a fost respinsă cererea privind exproprierea totală a suprafeţelor de teren rămase în urma exproprierii şi cererea privind obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciul rezultat în urma exproprierii, ca neîntemeiate; au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 2.700 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert şi onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Suceava a reţinut următoarele:

Prin Hotărârile nr. 197 din 26 ianuarie 2012 şi nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Şcheia, s-a dispus exproprierea suprafeţei de 1.294 mp teren, identică cu parcela nr. AA, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. BB (EE) din Cartea funciară nr. BB (FF), respectiv a suprafeţei de 710 mp teren, identică cu parcela nr. CC, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. DD (GG) din Cartea funciară nr. DD (HH) şi acordarea de despăgubiri reclamanţilor în cuantum de 1.597 RON şi respectiv de 876 RON.

Imobilele au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011 privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava".

Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările şi completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, iar art. 27 din aceeaşi lege stabileşte că pentru fixarea despăgubirii, instanţa compară rezultatul expertizei cu ofertele şi cu pretenţiile formulate de părţi.

În speţă, s-a reţinut că prin raportul de expertiză şi completarea la raport întocmite în cauză de către comisia de experţi formată din expert M.V., V.S. şi M.A., însuşite de către instanţă, terenurile au fost evaluate la suma de 0,5 euro/mp, prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava şi la suma de 23.046 euro pentru suprafaţa de 1.294 mp teren (17,81 euro/mp) şi suma de 9.237 euro pentru suprafaţa de 710 mp teren (13,01 euro/mp), prin raportare la preţul stabilit după standardele internaţionale ANEVAR, la data întocmirii raportului de expertiză.

Din conţinutul raportului de expertiză şi completarea la raport, s-a reţinut că estimarea valorii de piaţă a terenurilor expropriate în suprafaţă de 1.294 mp şi 710 mp, s-a făcut în ipoteza existenţei a numeroase oferte preluate din diverse surse de informare şi a puţine tranzacţii efective, instituţiile care le-ar fi putut oferi - bănci, agenţii imobiliare - adoptând o atitudine de rezervă, de necolaborare.

În privinţa alegerii metodei de evaluare s-a reţinut că experţii au arătat că metoda care s-a putut aplica cel mai bine a fost cea a comparaţiei directe, suficient de susţinută de date, că metoda valorii reziduale nu a putut fi aplicată datorită lipsei de date privind utilizarea viitoare a terenurilor, iar metoda de estimare prin capitalizarea veniturilor din chirii a fost considerată nepotrivită pentru acest caz, închirierea unor astfel de terenuri fiind foarte rară şi nerelevantă ca tarif de închiriere. Nici metoda bonităţii nu s-a putut aplica, nefiind recunoscută de ANEVAR.

În ceea ce priveşte data evaluării, s-a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, aşa cum prevăd în mod expres dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cererea expropriatorului de respingere a acţiunii şi menţinerea despăgubirilor iniţial acordate nu a fost primită, în condiţiile în care, din conţinutul hotărârilor contestate rezultă că sumele de 1.597 RON şi respectiv 876 RON, acordate cu acest titlu, au fost stabilite în conformitate cu dispoziţiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele metodologice, potrivit raportului de evaluate întocmit în procedura prealabilă exproprierii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici.

S-a reţinut din raportul de expertiză că nu a intervenit o scădere de valoare a terenului rămas în urma exproprierii, comparativ cu valoarea acestuia înainte de expropriere. Parcelele de teren rămase neexpropriate, au creat premisa, pe termen mediu şi lung, cu probabilitate rezonabilă, ca autorităţile locale să elaboreze PUZ pentru terenurile adiacente "Variantei de ocolire a municipiului Suceava" pentru construirea de proprietăţi imobiliare comerciale, fiind previzibil ca valoarea acestor terenuri să crească.

Nefondat s-a constatat a fi şi capătul de cerere privind exproprierea unei suprafeţe de teren mai mare, deoarece Legea nr. 255/2010, limitează obiectul contestaţiei împotriva hotărârii expropriatorului, precum şi competenţa instanţei de judecată, doar la verificarea cuantumului despăgubirii, stipulând în mod expres că dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010).

Art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 care dă posibilitatea instanţei să aprecieze asupra caracterului parţial sau total al exproprierii, nu are aplicabilitate în speţă, întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun, prevăzută de Legea nr. 33/1994, ori litigiul de faţă este fundamentat pe Legea nr. 255/2010, lege specială în materia exproprierii, care conţine dispoziţii derogatorii, aşa cum s-a arătat.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâtul, iar prin Decizia civilă nr. 18 din 21 mai 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, acesta a fost respins, ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, "raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare".

Necontestat, dispoziţiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului "specialia generalibus derogant".

Prin dispoziţiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii (...) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii" (alin. (1), iar "acţiunea formulată (...) se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii" (alin. (3)).

În interpretarea acestor dispoziţii legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanţe judecătoreşti doar pentru rezolvarea nemulţumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" - alin. (1) - şi care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, "în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor" - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispoziţiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susţine pârâtul.

Din coroborarea dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (2) şi a art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabileşte în funcţie de preţul cu care se vând pe piaţa liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin memoriul de apel a fost exprimată nemulţumirea pârâtului faţă de cuantumul despăgubirilor reţinut de prima instanţă din concluziile raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 33/1994 şi, deci, faţă de conţinutul acestei lucrări ce a fundamentat soluţia tribunalului.

În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, aplicându-se corecţiile succesive în funcţie de elementele de comparaţie stabilite prin Standardele Internaţionale de Evaluare.

S-a susţinut de către pârâtul-apelant că experţii erau obligaţi a avea în vedere preţul unor tranzacţii reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă la dosarul de fond înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacţii sau, eventual, fără indicarea unei modalităţi de a se pune la dispoziţia experţilor a înscrisurilor necesare.

De altfel, valoarea de piaţă a terenului a fost stabilită de experţi prin metoda comparaţiei directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obţine din dovezile de piaţă ale preţurilor tranzacţionate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obţinute de la tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecţiilor corespunzătoare.

În raportul de expertiză, precum şi în completarea la raportul de expertiză efectuate în cauză, experţii şi-au argumentat opţiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că estimarea valorii de piaţă la momentul/momentele cerute s-a făcut în ipoteza existenţei a numeroase oferte preluate din diverse surse de informare şi a puţine tranzacţii efective, instituţiile care le-ar fi putut oferi adoptând o atitudine rezervată, de necolaborare, bazată pe politici proprii referitoare la confidenţialitate, secret bancar, suspiciuni de o eventuală chemare în instanţă cu efect asupra beneficiarilor direcţi de servicii etc.

În condiţiile în care toţi cei trei experţi nu au identificat tranzacţii concrete pentru terenuri similare sau comparabile celui evaluat, iar expropriatorul, astfel cum s-a arătat mai sus, nu a exemplificat existenţa unor alte asemenea tranzacţii reale nu se poate vorbi de o "ignorare" de către experţi a tranzacţiilor concrete.

Într-adevăr, în apel a fost depusă de către pârâtul-apelant o serie de tranzacţii imobiliare din 2008, 2009, fără eficienţă juridică, întrucât raportul de expertiză şi completarea la raport au fost întocmite pentru termenele din 25 septembrie 2012 şi 20 noiembrie 2012.

În expertiza, precum şi în completarea la raportul de expertiză, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe, prin care s-a estimat valoarea de piaţă a suprafeţelor de teren, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, cei trei experţi desemnaţi în cauză raportându-se pentru ambele suprafeţe evaluate la a patra proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecţie brută. Experţii, constatând diferenţe între cele două proprietăţi, cea expropriată şi cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre diferenţe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul şi făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se preţul acestei comparabile.

Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecţiuni la raportul de expertiză vizând suprafaţa de 710 mp teren, care au fost respinse de către prima instanţă, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecţiuni au vizat următoarele elemente de comparaţie: utilităţile, zonare, deschiderea la drum, topografie. Coeficienţii de individualizare referitori la elementele de comparaţie sus-menţionate s-a susţinut că au fost greşit cuantificaţi de experţi.

Elementele de comparaţie ale proprietăţii comparabile (deschiderea la drum, utilităţi, zonare) fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile în sensul scăderii acestuia cu diferite procente (5%), respectiv al creşterii (cu 8%), apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au adus de către pârâta-apelantă alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.

În condiţiile în care între cele două proprietăţi, cea comparabilă şi cea expropriată, cei trei experţi nu au identificat diferenţe majore privind topografia, corect nu au aplicat nicio corecţie.

În ce priveşte critica formulată în subsidiar de pârât, privind cuantumul cheltuielilor de judecată stabilit în sarcina sa, instanţa a reţinut că şi aceasta este neîntemeiată, întrucât partea căzută în pretenţii era obligată să suporte cheltuielile de judecată, respectiv onorariul experţilor şi al apărătorului reclamanţilor.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, care a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi a arătat că în mod greşit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

Susţine că instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia sus-menţionată este consecinţa greşitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activităţii comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.

De asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanşării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiţii, se aprobă şi sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare.

Arată că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc prin raportul de evaluare întocmit în baza expertizelor întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementari având un caracter imperativ.

Pe de altă parte, s-a arătat că este real faptul că dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare şi de stabilire a despăgubirilor.

În raport de cele arătate, s-a conchis că, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Şcheia, cu respectarea dispoziţiilor art. 11 alin. (7) - (8) din Legea nr. 255/2010 şi ale art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, cererea reclamantului de anulare a hotărârii de expropriere nu se justifică a fi admisă.

S-a mai arătat, că, în măsura în care instanţa va statua că incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziţie legală a fost greşit interpretată şi aplicată de instanţa de apel, întrucât, în mod greşit, instanţele au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, câtă vreme experţii nu au verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat.

O ultimă critică vizează greşita apreciere a datei în raport de care se calculează despăgubirile. Se susţine astfel că, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, astfel că aceasta era data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirilor.

Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată următoarele:

Este adevărat că Legea nr. 255/2010 are caracter special în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă cadrul normativ general în materia exproprierii.

Prin Legea nr. 255/2010, lege cu caracter special, se reglementează regimul juridic al terenurilor expropriate pentru efectuarea lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, iar prin dispoziţiile acestui act normativ, art. 22 alin. (3), s-a prevăzut că acţiunea promovată de expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii stabilit de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor, se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.

Prin urmare, în cadrul contestaţiei formulate împotriva Hotărârilor nr. 197 din 26 ianuarie 2012 şi nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor a com. Şcheia, stabilirea cuantumului despăgubirilor ce li se cuvin reclamanţilor pentru terenurile expropriate se face, în instanţă, în raport de dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispoziţiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010.

Nu poate fi primită susţinerea recurentului-pârât în sensul că instanţele de judecată trebuiau să stabilească cuantumul despăgubirilor pentru terenurile expropriate în raport de dispoziţiile art. 5 alin. (1) şi art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele ce li se cuvin reclamantului pentru terenurile expropriate se stabilesc printr-un raport de evaluare ce se realizează având în vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, câtă vreme, pe de o parte, aceste dispoziţii legale reglementează evaluarea terenurilor anterior începerii activităţii comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, în cadrul procedurii prealabile emiterii acesteia, iar pe de altă parte, pentru că dispoziţiile art. 22 din acelaşi act normativ prevăd că acţiunea în instanţă formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor. Cu alte cuvinte, contestaţia formulată de expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii, stabilit prin hotărâre de expropriere, se soluţionează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce priveşte critica formulată de pârât potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât, contrar celor reţinute de experţi şi de instanţă, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze pentru stabilirea preţului de circulaţie a terenului în litigiu, se constată că este nefondată.

Textul de lege se referă la "preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel", ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare şi ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă şi la preţurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să îşi înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător şi cumpărător preţul poate să scadă, dar diferenţa nu poate fi semnificativă, iar experţii au ţinut cont şi de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziţia expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Şcheia, pe care experţii nu le-au avut în vedere.

Astfel, instanţele de fond şi apel, legal, au omologat raportul de expertiză efectuat în primă instanţă, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile expropriate raportându-se la ofertele de vânzare în lipsa tranzacţiilor concrete pentru terenuri similare sau comparabile, faţă de faptul că experţii au dovedit, prin sursele de informare aflate la dispoziţia lor, că la momentul efectuării raportului de expertiză, piaţa imobiliară era inactivă raportat la perioada anilor 2008 - 2010, iar puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile datorită diferenţelor nejustificat de mari de preţuri de vânzare.

Mai mult, se constată că pârâtul a anexat cererii de apel contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, care însă nu s-au perfectat la data întocmirii raportului de expertiză, ci anterior, astfel că legal instanţa de apel nu a primit susţinerea pârâtului potrivit căreia cuantumul despăgubirii ce i se cuvine reclamantului trebuia să se stabilească în raport de preţul de vânzare ce rezultă din aceste contracte.

În concluzie, susţinerea pârâtului potrivit căreia stabilirea cuantumului despăgubirii pentru terenurile expropriate trebuia să se facă ţinând cont de preţul de tranzacţionare, aşa cum rezultă din tranzacţiile efective realizate pe piaţa imobiliară anexate cererii de apel, este nefondată, faţă de cele reţinute de instanţele de fond şi apel, de pe o parte, iar pe de altă parte, faţă de faptul că pârâtul nu a probat existenţa unor tranzacţii efective pe piaţa imobiliară pentru terenuri similare la momentul efectuării raportului de expertiză în primă instanţă.

Critica recurentului în sensul că momentul în raport cu care se stabileşte valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este data exproprierii, este nefondată.

Din interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a prevederilor art. 21 - 27 din aceeaşi lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanţei de judecată.

Aşadar, Legea-cadru în materia exproprierilor nr. 33/1994 stabileşte un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experţi, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preţurile de tranzacţionare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunţării hotărârii prin care se stabileşte cuantumul despăgubirii.

În sistemul Legii nr. 33/1994 legiuitorul a legat cele două momente - ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a statului şi cel al plăţii despăgubirii efective - de momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti pronunţate în cauza având ca obiect expropriere, cu respectarea imperativului constituţional consacrat de art. 44 alin. (3) din Constituţie, potrivit căruia "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire".

Din analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere reiese că efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiţie suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziţia expropriatului sumele aferente despăgubirii. Prin această modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constituţionale cuprinse în art. 44 alin. (3) din Constituţie, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit alin. (1) al art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite", iar potrivit alin. (4) al aceluiaşi text de lege, "Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ţinând seama, pentru drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispoziţiile art. 26".

Cu privire la condiţia ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească instanţa este obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia", precum şi în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căreia "Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (...)".

Astfel, aşa cum rezultă din însăşi reglementarea legală a exproprierii, o condiţie necesară a acesteia este existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile, care să compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalţi titulari de drepturi reale cu privire la bunul expropriat.

Despăgubirea este dreaptă, atunci când este de natură să acopere întreaga pierdere cauzată persoanelor afectate de măsura exproprierii, şi este prealabilă, întrucât constituie o garanţie acordată persoanelor îndreptăţite, în ceea ce priveşte păstrarea aceleiaşi valori a obiectului patrimonial, prin care se înlocuieşte dreptul real pierdut în urma exproprierii, cu o sumă certă. În acest sens, numai în ipoteza în care plata echivalentului în lei a sumei stabilite în euro se face la data plăţii efective, sunt întrunite cerinţele legale ale despăgubirii ce trebuie să însoţească aplicarea măsurii exproprierii.

Prin urmare, Înalta Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilită, ca moment al despăgubirii, data efectuării raportului de expertiză.

Aşa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 18 din 21 mai 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13 februarie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 510/2014. Civil. Actiune în daune delictuale....		ICCJ. Decizia nr. 491/2014. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 507/2014. Civil. Expropriere. Recurs