ICCJ. Decizia nr. 171/2015. Civil. Expropriere. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 171/2015
Dosar nr. 228/90/2013
Şedinţa publică din 21 ianuarie 2015
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 9 ianuarie 2013, reclamanţii C.P., C.C. şi U.M.M. au formulat, în contradictoriu cu intimatul Municipiul Rm. Vâlcea, prin primar, contestaţie împotriva Hotărârii Consiliului Local Rm. Vâlcea privind stabilirea preţului exproprierii şi, pe cale de consecinţă, obligarea pârâţilor la acordarea de despăgubiri care să reprezinte preţul legal şi corect al terenurilor supuse exproprierii, preţ estimat la 125 euro/mp; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii unor suprafeţe de teren în Rm. Vâlcea, pct. „La câmp”, astfel cum rezultă din actul de partaj voluntar autentificat din 30 noiembrie 1998. Potrivit titlului de proprietate invocat, în urma ieşirii din indiviziune de pe urma autorului comun, C.T.D., au dobândit în proprietate exclusivă următoarele suprafeţe de teren: C.P., suprafaţa de 1.700 mp; C.C., suprafaţa de 1.720 mp; U.M.M., suprafaţa de 1.200 mp
Au precizat reclamanţii că terenurile în discuţie au făcut obiectul Legilor fondului funciar, reconstituirea dreptului de proprietate finalizându-se prin emiterea titlului de proprietate din 2 august 1996. În cursul anului 2012 au fost înştiinţaţi de către autorităţile locale, despre intenţia de expropriere pentru cauză de utilitate publică a mai multor suprafeţe de teren, în scopul realizării unor lucrări de interes local.
Au arătat reclamanţii că, în realizarea dezideratului, s-a procedat la efectuarea unei cercetări prealabile în vederea declarării utilităţii publice a lucrării de interes local „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”, rezultatul acesteia fiind consemnat în procesul-verbal din 20 noiembrie 2012. Ca urmare a parcurgerii acestei proceduri, s-a emis Hotărârea din 29 noiembrie 2012 a Consiliului Judeţean Vâlcea, prin care se declară de utilitate publică de interes local lucrarea „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”, Municipiul Rm. Vâlcea, jud.Vâlcea.
Au mai susţinut reclamanţii că, cu aceeaşi ocazie, a fost întocmit şi un raport de evaluare, potrivit căruia terenul are o valoare de 25,83 euro/mp (116,21 lei/mp).
Au arătat reclamanţii că suma stabilită de expert este una modică (chiar derizorie) în raport de valoarea reală a terenurilor supuse exproprierii din perspectiva caracteristicilor pe care le reprezintă acestea din urmă, respectiv locul situării, categoria de folosinţă - teren construcţii.
În realitate, au susţinut reclamanţii, preţul cu care se cumpără astfel de terenuri este de peste 140 euro/mp, deci cu mult suma oferită de pârâţi.
Pârâtul Municipiul Rm. Vâlcea a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat stabilirea, de către instanţă, a cuantumului despăgubirilor generate de exproprierea pentru cauză de utilitate publică a terenului în suprafaţă totală de 6.914 mp, situat în Rm. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetăţuia, proprietatea numiţilor C.D.D. (2.294 mp), C.D.P. (1.700 mp), C.D.C. (1.720 mp) şi U.M.M. (1.200 mp).
În motivarea cererii, reclamantul reconvenţional a arătat că prin H.C.L. nr. 230/79 din 30 august 2012 s-a aprobat demararea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică a terenului în suprafaţă de 6.914 mp, situat în municipiul Rm. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetăţuia, proprietatea numiţilor C.D.D. (2.294 mp), C.D.P. (1.700 mp), C.D.C. (1.720 mp) şi U.M.M. (1.200 mp).
Cercetarea prealabilă pentru declararea utilităţii publice s-a efectuat de o comisie special constituită conform legii. Prin procesul-verbal din 20 noiembrie 2012, comisia a constatat că sunt întrunite condiţiile cerute de Legea nr. 33/1994 şi a propus Consiliului Judeţean Vâlcea ca lucrarea „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia” să fie declarată de utilitate publică de interes local. Prin H.C.J. nr. 92/2012 a fost declarată utilitate publică a lucrării.
După declararea utilităţii publice, municipiul a executat planurile cuprinzând terenurile propuse pentru expropriere, cu indicarea numelui proprietarului şi a ofertelor de despăgubire (preţul terenului ce urma a fi expropriat fiind de 116,21 lei/mp - aprox. 25,83 euro/mp).
Potrivit art. 13 din Legea nr. 33/1994, propunerile de expropriere şi procesul-verbal se vor notifica persoanelor fizice şi juridice titulare de drepturi reale în termen de 15 zile de la publicare. În acest mod au fost înştiinţaţi şi reclamanţi.
A susţinut pârâtul că, din cuprinsul prezentei contestaţii, reiese că proprietarii terenurilor ce urmează a fi expropriate nu contestă propunerile de expropriere, ci doar cuantumul despăgubirii, invocând, în acest sens, disp. art. 24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prin cererea de la filele 30-31 dosar, pârâtul a formulat cerere de introducere în cauză a numitului C.D., arătând că acesta este proprietarul suprafeţei de 2.294 mp, supusă exproprierii.
Prin cererea de precizare de la fila 60 dosar, reclamanţii au solicitat să se ia act că se contestă cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preţ al terenurilor supuse exproprierii stabilite prin raportul de evaluare din 22 august 2012.
În cauză a formulat cerere de intervenţie principală C.D., solicitând stabilirea cuantumului despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preţ al terenului expropriat, în suprafaţă de 2.294 mp, situat în Rm. Vâlcea, la un preţ legal şi corect estimat la suma de 125 euro/mp şi obligarea pârâtului la acordarea despăgubirii la această valoare.
În motivarea cererii, intervenientul a arătat că este proprietarul terenului mai sus menţionat, dobândit prin succesiune de pe urma autorului C.T.D., iar prin adresa din 11 decembrie 2012 i s-a comunicat faptul că proprietatea sa urmează să fie afectată de lucrarea de interes local „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”. În termenul prevăzut de Legea nr. 33/1994 a formulat întâmpinare, prin care a arătat că nu este de acord cu exproprierea impusă de autorităţi în condiţiile oferirii unui preţ derizoriu bazat pe un raport de expertiză ce nu reţine în mod fidel descrierea terenului, amplasamentul, caracteristicile.
Tribunalul Vâlcea, secţia I-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 244 din 13 februarie 2014 a admis în parte contestaţia, precum şi cererea de intervenţie principală şi cererea reconvenţională şi a stabilit cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preţ al terenurilor supuse exproprierii la suma de 51 euro/mp
A fost obligat intimatul Municipiul Rm. Vâlcea să acorde contestatorilor şi intervenientului echivalentul în monedă naţională a sumei de 51 euro/mp, la momentul plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru terenurile supuse exproprierii, precum şi să plătească contestatorilor suma de 2.250 lei şi intervenientului suma de 2.600 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin H.C.L. nr. 230/79 din 30 august 2012 s-a aprobat demararea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică a terenului în suprafaţă totală de 6914 mp, situat în mun. Rm.Vâlcea, judeţul Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetăţuia, proprietatea intervenientului C.D.D (2.294 mp) şi a reclamanţilor C.D.P. (1.700 mp), C.D.C. (1.720 mp) şi U.M.M. (1.200 mp).
Cercetarea prealabilă pentru declararea utilităţii publice s-a efectuat de o comisie special constituită conform Legii nr. 33/1994, care, prin procesul-verbal din 20 noiembrie 2012, a constatat că sunt întrunite condiţiile cerute de lege şi a propus Consiliului Judeţean Vâlcea ca lucrarea „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia” să fie declarată de utilitate publică de interes local, având ca expropriator municipiului Rm. Vâlcea. Ulterior, prin H.C.J. nr. 72 din 29 noiembrie 2012 a fost declarată utilitatea publică de interes local a lucrării.
După declararea utilităţii publice, municipiul a executat planurile cuprinzând terenurile propuse pentru expropriere, cu indicarea numelui proprietarului şi a ofertelor de despăgubire. A fost întocmit un raport de evaluare, stabilindu-se preţul terenului la suma de 116,21 lei/mp, respectiv 25,83 euro/mp
Prin notificările din 11 decembrie 2012, proprietarii au fost înştiinţaţi, în conformitate cu disp.art. 13 din Legea nr. 33/1994, cu privire la exproprierea terenurilor lor afectate de realizarea lucrărilor de interes local „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”, comunicându-li-se şi preţul propus.
Astfel cum rezultă din cererea precizatoare de la fila 60 şi din cererea de intervenţie principală, reclamanţii şi intervenientul au contestat numai cuantumul despăgubirilor propuse de expropriator prin raportul de evaluare din 22 august 2012, fiind de acord cu exproprierea terenurilor proprietatea lor.
Potrivit art. 24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, când părţile se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa ia act de învoială şi stabileşte despăgubirea.
La stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa va avea în vedere disp. art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 26 din lege, „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. (2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.”
Art. 27 din lege prevede că „(1) Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî. (2) Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.”
Examinând raportul de expertiză întocmit de comisia de experţi constituită potrivit disp.art. 25 din Legea nr. 33/1994, ţinând seama de faptul că valoarea reală a terenurilor trebuie să corespundă valorii la care se pot vinde acele terenuri la momentul întocmirii expertizei, astfel cum dispune art. 26 alin. (2) şi analizând contractele de vânzare-cumpărare anexate lucrării de specialitate întocmite, instanţa a apreciat că preţul de 51 euro/mp, stabilit de expertul numit de instanţă şi de cel desemnat de reclamanţi, întruneşte cerinţele textelor de lege mai sus citate.
Cât priveşte preţul propus de expertul desemnat de expropriator, de 41,4 euro/mp, s-a constatat că acesta nu a fost stabilit în conformitate cu disp.art. 26 alin. (2) din Lege. Pentru acelaşi motiv, nu poate fi confirmat nici preţul propus de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată.
Împotriva sentinţei instanţei de fond, în termen legal, a declarat apel Municipiul Rm.Vâlcea prin Primar, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, pentru următoarele considerente:
- în mod nelegal instanţa de fond a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 51 euro/mp, fără a preciza în mod concret care este raţionamentul juridic pe care l-a avut în vedere la pronunţarea acestei soluţii, şi chiar dacă a admis obiecţiunile apelantului-intimat, expertul nu a făcut altceva decât să preia primul raport de expertiză, fără a răspunde în vreun fel la aceste obiecţiuni şi a le avea în vedere;
- au fost încălcate dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, referitoare la preţul corect similar cu imobilele care se vând în mod obişnuit în zonă, raportat la faptul că valorile sunt disproporţionate, situaţie ce rezultă şi din cele două contracte de vânzare-cumpărare depuse de către apelantul-intimat şi care evident nu au fost avute în vedere de către expertul cauzei, contracte care vizau practic terenul în litigiu;
- în mod nejustificat expertul atunci când a stabilit preţul de 51 euro/mp, a avut în vedere un contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 7 mai 2009, încălcându-se dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care stabilesc imperativ valoarea terenurilor la data întocmirii raportului de expertiză; în plus, suprafeţele de teren care au fost folosite ca valori comparabile de către expert sunt mai mici decât terenul în litigiu de 6.914 mp, situaţie faţă de care este evident că preţul unui teren cu suprafaţa mai mare este mai mic, decât a unui teren vândut pe bucăţi.
În dezvoltarea acestui motiv de apel s-a precizat de către apelant că nu s-a ţinut cont de faptul că preţul de vânzare al unui teren cu suprafaţă redusă este mai mare şi poate fi valorificat într-un termen scurt spre deosebire de preţul unui teren cu suprafaţă mult mai mare ca în speţa dedusă judecăţii, care poate fi valorificat într-o perioadă lungă de timp, iar corecţia pozitivă pentru diferenţa de suprafaţă folosită de către expert este nelegală, aşa după cum rezultă din conţinutul expertizei dispusă de instanţa de fond.
S-a solicitat admiterea apelului şi omologarea raportului de expertiză realizat în procedura administrativă şi în subsidiar să se omologheze expertiza raportată la punctul de vedere al expertului ales de către apelantul-intimat.
S-a formulat întâmpinare de către intimaţii-contestatori C.P., C.C., U.M.M. şi C.D. solicitându-se respingerea apelului ca nefondat, cu plata cheltuielilor de judecată în apel, pe considerentul că expertul a respectat dispoziţiile prevăzute de art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994, iar preţul de 51 euro/mp a fost stabilit în mod corect şi legal, iar evaluarea estimativă a proprietăţilor imobiliare stabilită prin rapoartele de expertiză realizate în faza administrativă a exproprierii nu se poate aplica şi pentru procedura judiciară, invocându-se totodată şi dispoziţiile art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.
Prin Decizia civilă nr. 785 din 25 septembrie 2014, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă, a admis apelul formulat de apelantul-intimat Municipiul Rm. Vâlcea prin primar, împotriva sentinţei civile nr. 244 din 13 februarie 2014, pronunţată de Tribunalul Vâlcea, în Dosarul nr. 228/90/2013, în contradictoriu cu intimaţii-contestatorii C.P., C.C. şi U.M.M., şi intervenientul C.D.
A schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru părţi la 41,4 euro/mp în loc de 51 euro/mp.
S-a menţinut în rest sentinţa apelată.
Curtea de Apel a reţinut următoarele:
În ceea ce priveşte critica ce vizează raportul de expertiză întocmit la instanţa de fond, într-adevăr, la termenul de judecată din 10 octombrie 2013, instanţa de fond a admis obiecţiunile formulate la raportul de expertiză iniţial şi a dispus refacerea lucrării în funcţie de valorile de circulaţie ale terenurile situate în zone identice, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994, aşa cum a fost modificată şi republicată ulterior, urmând ca expertul să aibă în vedere şi cele două contracte de vânzare-cumpărare depuse de către apelantul-intimat şi aflate la filele 207-213 din dosarul primei instanţe.
Numai că expertiza, deşi se precizează în conţinutul acesteia că ar fi răspuns la obiecţiunile formulate de către apelantul-intimat nu a făcut decât să enumere cele două contracte depuse de către apelantul-intimat, care au preţul de 12,37 euro/mp şi respectiv 18,67 euro/mp, ambele contracte făcând referiri cu privire la preţurile din 2013, iar ulterior expertiza nu face decât să preia conţinutul primului raport de expertiză, care a avut în vedere un contract de vânzare-cumpărare din 2009 şi care nu reflectă preţul corect la evaluarea despăgubirii.
Apelantul-intimat nu se poate raporta la cele două contracte de vânzare-cumpărare, care este adevărat că vizează situaţii identice privind terenul în litigiu, însă oferta de expropriere şi respectiv despăgubirea oferită intimaţilor contestatori în faza administrativă a fost de aproximativ de 30 euro/mp, în faza de negocieri, deci superioară evaluărilor din cele două contracte de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, metoda comparaţiei directe folosită de către concluziile raportului de expertiză omologat de către instanţa de fond, nu este aplicabilă în speţa dedusă judecăţii, deoarece ofertele de preţ folosite nu sunt pentru terenuri similare cu terenul în litigiu, aşa cum prevede metodologia de calcul (cu excepţia celor două contracte de vânzare-cumpărare depuse de către apelantul-intimat, dar care nu pot fi luate în considerare pentru argumentele precizate mai sus), iar raportat la preţul terenului din anul 2009, se încalcă dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Faţă de caracterul explicit al normei legale sus menţionate şi faţă de jurisprudenţa unitară a instanţei supreme care a configurat înţelesul acestei norme - în sensul că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a preţului; sintagma preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de acelaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială - nu pot fi validate concluziile unui raport de expertiză, a uneia sau alteia din opiniile experţilor, care exced în mod vădit norma legală şi jurisprudenţa constantă a instanţelor, inclusiv jurisprudenţa instanţei supreme.
Mai mult decât atât, trebuie avut în vedere faptul că pe terenul în litigiu există linii electrice aeriene, aşa cum rezultă şi din planşele foto amplasate la dosar, şi în concluzie evaluarea terenului se face prin metoda comparaţie prin bonitare, care ţine seama de situaţia reală a terenului şi metoda este elaborată de C.E.R.
Faptul că în speţa dedusă judecăţii este vorba de o suprafaţă mare de teren şi că preţul de vânzare al unui teren cu suprafaţă foarte mare este mai mic decât cel al unui teren cu suprafaţă mică şi că în privinţa celui în litigiu acesta poate fi valorificat într-o perioadă lungă de timp, ceea ce este esenţial în speţa dedusă judecăţii este faptul că utilitatea publică a terenului s-a declarat pentru extinderea cimitirului existent, astfel încât este evident că pe acest teren nu vor exista oferte pentru construirea de locuinţe.
Însă, în acest context al analizei arătate mai sus, lipsa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară nu poate conduce însă la oferirea către intimaţii-contestatori a preţului ce rezultă din procedura prealabilă şi administrativă şi instanţa trebuie să procedeze la o despăgubire corectă raportat la standardele internaţionale de evaluare.
Dacă s-ar limita posibilitatea experţilor de a evalua imobilul numai în raport de tranzacţiile deja efectuate la data întocmirii raportului de expertiză, s-ar limita nejustificat posibilitatea de apreciere şi s-ar lipsi de conţinut însuşi scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de expertiză dintr-o comisie, conform dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.
În această situaţie, este firesc ca expertiza să aibă în vedere şi alte criterii privind valoarea reală a imobilelor, conform precizărilor arătate mai sus.
Faţă de cele arătate mai sus, se va stabili cuantumul despăgubirilor pentru părţi la 41,4 euro/mp, în loc de 51 euro/mp şi se va menţine în rest sentinţa apelată.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii C.P., C.C. şi U.M.M., pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin primar şi intervenientul C.D.
Municipiul Râmnicu Vâlcea a criticat decizia, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a susţinut că instanţa a făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Instanţa a reţinut în mod nelegal că lipsa tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară nu poate conduce la oferirea preţului ce rezultă din procedura prealabilă administrativă.
Preţul oferit în procedura administrativă a fost stabilit în baza unui raport de evaluare întocmit de către un expert A.N.E.V.A.R. şi acesta este unul „corect”, fiind avut în vedere şi la aprobarea bugetului local.
De asemenea, reţinerea instanţei în sensul că dacă s-ar limita posibilitatea experţilor de a evalua imobilul numai în raport de tranzacţiile efectuate deja la data întocmirii raportului s-ar limita nejustificat posibilitatea de apreciere şi s-ar lipsi de conţinut scopul pentru care s-a prevăzut întocmirea unui raport de expertiză, este greşită.
Instanţa de apel a înlăturat concluziile expertului desemnat de instanţă precum şi cel desemnat de contestatori şi a validat concluziile expertului desemnat de pârât şi care, de asemenea, nu a avut în vedere cele două contracte de vânzare care priveau tranzacţii pentru terenuri apropriate zonei.
Reclamanţii C.P., C.C. şi U.M.M. au criticat decizia invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivului de recurs s-a susţinut că în mod nelegal instanţa de apel a apreciat că despăgubirile stabilite de instanța de fond, nu respectă criticile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi a validat cuantumul despăgubirii raportat la opinia expertului desemnat de către intimat.
Reţinerea instanţei, în sensul că se impune evaluarea terenului prin metoda comparaţiei prin bonitate, este nelegală întrucât legea prevede în mod expres determinarea prin metoda comparaţiei directe.
Intervenientul C.D. a criticat decizia invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivului de recurs fondat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. s-a susţinut că instanţa de apel deşi a reținut că metoda comparaţiei directe nu este aplicabilă în speţă, deoarece ofertele de preţ nu sunt pentru terenuri similare cu terenul în litigiu, nu a argumentat care sunt dovezile care au condus la concluzia că ofertele de preţ nu sunt pentru terenuri similare, în condiţiile în care expertiza efectuată la instanţa de fond a arătat că preţurile avute ca şi comparabile au privit terenuri din aceeaşi rază teritorială cu terenul supus exproprierii.
Aplicând metoda bonităţii pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa a făcut şi o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 24-27 din Legea nr. 33/1994 care prevede în mod expres metoda comparaţiei directe ca metodă de calcul.
Reţinerea instanţei că valoarea mai mică a despăgubirilor este determinată şi de faptul că terenul expropriat are o suprafață mare şi că poate fi valorificat într-o perioadă lungă de timp este greşită şi neargumentată, şi totodată nereală.
Scopul exproprieri, de asemenea, nu trebuie să reprezinte un criteriul pentru stabilirea despăgubirii.
Recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente comune:
Toţi recurenţii critică decizia sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate pentru suprafeţele de teren expropriate, fiecare susţinând o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv faptul că expertiza nu respectă criteriile imperative prevăzute de lege.
Expertiza validată de către instanţă, foloseşte o metodă de calcul care nu este prevăzută de lege.
Art. 26 alin. (2) din lege prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor ţine seama de prețul cu care se vând, in mod obișnuit, imobilele de același fel in unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum si de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând in considerare si dovezile prezentate de aceștia.
Textul consacră metoda comparaţiei directe, astfel că, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor, este necesară punerea la dispoziţia experţilor constituiţi în comisia de expertiză conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, înscrisuri doveditoare ale unor tranzacţii de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, tranzacţii încheiate (pe cât posibil) la momentul efectuării expertizei.
În mod greşit instanţa şi-a însuşit valoarea stabilită de expertul desemnat de expropriator pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sentinţa apelată fiind pronunţată cu încălcarea textului de lege menţionat.
Pe de altă parte, pentru aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, faţă de inevitabila negociere a preţului, ştiut fiind că, de regulă, preţul solicitat este mai mare decât cel tranzacţionat.
Instanţa de apel, interpretând şi aplicând prevederile legale speciale, şi în considerarea caracterului devolutiv al apelului, avea posibilitatea să dispună refacerea expertizei evaluatorii administrate în faţa primei instanţe şi întocmirea unei noi lucrări de expertiză, de către o nouă comisie de experţi, constituită conform art. 26 din Legea nr. 33/1994.
De altfel, nimic nu opunea ca părţile însăşi să producă dovezi în completare, să depună mai multe comparabile care să fie luate drept reper de către experţi pentru aplicarea criteriului legal evocat.
În consecinţă, cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, instanţa de apel a aplicat greşit aceste criterii în cauza dedusă judecăţii, iar hotărârea astfel pronunţată nu satisface exigenţele art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi ale legislaţiei interne.
Chiar instanţa de apel a reţinut neregularităţi şi nelegalităţi ale expertizei efectuate la instanţa de fond dar în mod nelegal (raportat la dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ.) a apreciat că nu se impune refacerea, completarea raportului de expertiză cu respectarea dispoziţiilor arătate, însuşindu-şi concluziile expertizei bazate pe metoda comparaţiei prin bonitate în condiţiile în care nu s-a făcut dovada deplină a imposibilităţii de prezentare a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare ca şi caracteristici utilitare în zona administrativ-teritorială.
În consecinţă, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a admite recursul declarat de pârât, a casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Astfel, în rejudecare instanţa de apel urmează să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile în raport de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa va avea obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi O.C.P.I., primărie, D.T.I.L., urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
Nu poate fi primită susţinerea recurentului-pârât în sensul că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere, la stabilirea cuantumului despăgubirii evaluarea din procedura administrativă, dispoziţiile legale invocate de recurent reglementând evaluarea realizată în procedura administrativă prealabilă învestirii instanţei cu contestaţia împotriva hotărârii expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii (unde evaluarea se realizează de către un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru A.N.E.V.A.R., care va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosinţă, avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici), pentru evaluarea despăgubirilor în procedura judiciară a contestaţiei fiind aplicabile dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, neavând relevanţă faptul că suma acordată nu este prevăzută în bugetul local.
Deşi recurentul-pârât a invocat ca şi motiv de recurs şi dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., acest motiv de recurs nu a fost dezvoltat şi argumentat, astfel că nu va fi analizat.
Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. a se admite recursul, a se casa decizia şi a se trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile declarate de reclamanţii C.P., C.C. şi U.M.M., de pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin primar şi de intervenientul C.D. împotriva Deciziei nr. 785/2014 din 25 septembrie 2014 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 172/2015. Civil | ICCJ. Decizia nr. 167/2015. Civil → |
|---|
