Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5499/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5499/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 19-09-2013 în dosarul nr. 8325/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator de date 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5499
Ședința publică din data de 19 septembrie 2013
Președinte: E. D. B.
Grefier: G. M. P.
S-a luat în examinare, cererea având ca obiect „plângere împotriva încheierii de carte funciară” formulată de petenta . & RESORT SRL, în contradictoriu cu intimata .>
La apelul nominal se prezintă reprezentantul petentei, av. A. M. din Baroul A., lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este legal timbrată cu taxă judicairă de timbru în cuantum de 8 lei și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Instanța, reține că este competentă să soluționeze plângerea, având în vedere prevederile art. 94 Noul Cod de procedură civilă raportat la art. 31 din Legea 7/1996.
Se constată că intimata nu a formulat întâmpinare, în termenul acordat în acest sens, fiind astfel decăzută din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Reprezentantul petentei depune la dosar concluzii scrise și arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, în baza art. 392 noul Cod de procedură civilă, declară încheiată faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul petentei solicită admiterea plângerii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
Instanța declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin plângerea înregistrată pe rolul Judecătoriei A., la data de 31.05.2013, sub nr. de dosar_, petenta . & RESORT SRL, în contradictoriu cu intimata . anularea încheierii de respingere nr._ din 23.05.2013, admiterea cererii de reexaminare; respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF_, Fântânele, aflat în proprietatea petentei; radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_, Fântânele.
În motivarea cererii, petenta arată că prin încheierea nr._ din 26.03.2013 OCPI A. s-a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea pârâtei, asupra imobilului înscrise în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea reclamantei la cererea pârâtei.
Prin sentința civilă nr. 8235/29.03.2012 a Tribunalului A., intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Temeiul legal invocat în încheierea OCPI, este temeiul general de la art. 29 din Legea nr. 7/1996, însă din cuprinsul încheierii dreptul a cărui înscriere s-a dispus este ipoteca legală a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil. Împotriva acestei încheieri petenta a formulat cerere de reexaminare, respinsă de OCPI A. în mod greșit, cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Petenta consideră că admiterea cererii de notare este nelegală, întrucât intimata nu beneficiază față de petentă de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236, pct. 6 din Noul cod civil, contractul în baza căruia pretinde creanța fiind supus prevederilor vechiului Cod civil, deoarece s-a încheiat în luna aprilie 2011.
Se arată că sub imperiul vechiului cod civil, antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu. De asemenea, privilegiul se acordă în condiții extrem de restrictive a căror îndeplinire nu a fost probată prin documentele anexate cererii în discuție. În vechiul cod civil, antreprenorul are recunoscut privilegiul prevăzut de art. 1737, pct. 4 care prevede:
„Creditorii privilegiați asupra imobilelor sunt ... arhitecții, antreprenorii, pietrarii si alți lucrători întrebuințați pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiția însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal de către un expert numit de judecătoria în a cărei raza teritorială sunt situate edificiile, constatator stării si felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări, ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adaosul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”.
Consideră că în mod obligatoriu, cererii de înscriere trebuia să i se atașeze procesul verbal încheiat de expertul numit de Judecătoria A.. Art. 1737, pct. 4 arată că privilegiul se naște doar după întocmirea acestui proces verbal.
Se mai arată de petentă că, nu ar putea fi înscris nici privilegiul antreprenorului prevăzut de vechiul cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor și procedurilor prevăzute de art. 1737, pct. 4 din vechiul cod: să se fi încheiat un proces verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie; să se fi încheiat un proces verbal de către un expert numit de judecătorie cu situația lucrărilor realizate. În lipsa acestor condiții, o eventuală cerere de înscriere a privilegiului (care, de altfel, nici nu a fost făcută) este inadmisibilă.
De asemenea, privilegiul antreprenorului poartă asupra construcției realizate de acesta și nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Atât sub regimul vechiului cod civil, cât și sub regimul noului cod civil, antreprenorul are privilegiu sau ipotecă legală, conform NCC, dosar asupra edificiului construit sau reparat. La art. 1737, pct. 4 se vorbește despre edificii zidite sau reparate, iar art. 2386 NCC vorbește despre imobilul edificat, reconstruit sau reparat.
Petenta arată că potrivit art. 35, par. 16 din Legea nr. 7/1996: „Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”. Obiectul lucrărilor la care s-a obligat antreprenorul nu este terenul, ci construcția reprezentând complexul sportiv și turistic descrisă la lit. A din premisele contractului depus și la art. IM din contract.
Or, imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a Tehnodomus S.A. este terenul petentei. Asupra terenului, antreprenorul nu are niciun privilegiu sau ipotecă legală.
Petenta mai arată că cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, întrucât înscrisul nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2386 pct. 6, din NCPC, respectiv ca sumele pentru care se înscrie ipoteca, să fie efectiv datorate, iar acestea să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor. În cauză s-a înscris o ipotecă legală în sumă de 61.461.513 lei, ce reprezintă suma totală a contractului încheiat de petentă cu intimata, însă această sumă nu îndeplinește cele două condiții.
În drept, petenta invocă dispozițiile art. 31 alin.3 din Legea nr. 18/1991, iar în probațiune, a depus la dosar: Încheiere OCPI, Extras CF, cerere de reexaminare, contract de achiziție publică din 2011, sentințe.
Deși legal citată, intimata nu a depus la dosar întâmpinare și nu a fost reprezentată în instanță.
Analizând încheierile de carte funciară contestate, înscrisurile ce au stat la baza înscrierii, instanța reține în fapt următoarele:
Petenta S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L. este proprietar tabular al imobilului înscris în CF_ Fântânele, constând în teren pentru construcții.
Prin încheierea nr._ din 26.03.2013 a O.C.P.I. A., la cererea intimatei S.C. T. S.A., s-a dispus înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, asupra acestui teren, până la concurența sumei de 61.461.513 lei, la care se adaugă TVA, în favoarea intimatei.
Această înscriere s-a realizat în baza sentinței civile nr. 823/29.03.2012 și, respectiv a sentinței civile nr. 1269/29.05.2012, ambele pronunțate de Tribunalul A., hotărâri prin care petenta a fost obligată să plătească intimatei suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere, pretenții decurgând din contractul de achiziție publică 949/11.04.2011 și nr. 56/11.04.2011 încheiat de petentă în calitate de achizitor și de intimată, în calitate de antreprenor.
Împotriva încheierii de carte funciară, petenta a formulat cerere de reexaminare în temeiul art. 31 al. 2 din Legea 7/1996 republicată, respinsă de către OCPI A. prin încheierea de carte funciară nr._/23.05.2013.
În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut că, potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări și, verificând actele dosarului, ce au stat la baza cererii supusă reexaminării, respectiv hotărârile judecătorești anteamintite, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimata S.C. T. S.A., în calitate de antreprenor, de asemenea invocat în cele ce preced, reținând că, potrivit prevederilor art. 2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii, a apreciat întemeiată cererea intimatei. Totodată, prin încheierea de respingere s-a reținut că OCPI nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.
Analizând încheierea în discuție, prin prisma prevederilor legale, instanța reține că, potrivit prevederilor art. 78 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil (cum este cazul în speță) se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse regimului juridic reglementat de noul cod, și pot fi înscrise în cărțile funciare în conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996.
Astfel, privilegiul imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul Cod civil în favoarea antreprenorului s-a convertit într-un drept de ipotecă legală, reglementat în prezent de art. 2380 din noul Cod civil (ipotecă asupra unor construcții viitoare), care se poate înscrie în cartea funciară în conformitate cu prevederile art. 36 al. 16 din Legea nr. 7/1996, care prescriu: „ Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.”
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al antreprenorului trebuie realizată și cu respectarea prevederilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 - pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, conform cărora „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Întrucât din contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, care a stat la baza înscrierii contestate, rezultă în mod evident că acesta se referea la realizarea unor construcții viitoare, având în vedere textele legale invocate, rezultă că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă se putea face numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată existența autorizației de construire cu referitor la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe.
Cum însă în speță, în cartea funciară în care a fost înscrisă ipoteca, nu era notată autorizația de construire, registratorul de carte funciară trebuia să respingă cererea de înscriere a ipotecii, potrivit dispozițiilor art. 30 alin. 2 teza finală, din Legea nr. 7/1996.
Așadar, prin înscrierea dreptului de ipotecă, în favoarea intimatei antreprenor, asupra terenului proprietatea petentei, nu s-au respectat prevederile legale suscitate, situație în care, încheierea de respingere a cererii de reexaminare formulată de petentă este apreciată de instanță ca nelegală, motiv pentru care, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța va admite plângerea formulată de petentă cu consecința anulării celor două încheieri de carte funciară, a respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală în beneficiul intimatei și radierea acestui drept .
În temeiul art. 453 Cod de procedură civilă, intimata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,30 lei reprezentând onorar avocat și taxa judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta . & Resort SRL societate în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL cu sediul în A., .. 6, ., cu sediul procesual ales la S.C.A. V. & Asociații, cu sediul în Timișoara, ., județul T., în contradictoriu cu intimata T. SA cu sediul în A., .. 28, județul A., având CUI_, J_ .
Anulează încheierea de respingere nr._/23.05.2013 și încheierea nr._/27.03.2013, ambele ale OCPI A..
Respinge cererea de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF nr._ Fântânele, în beneficiul intimatei.
Dispune radierea dreptului de ipotecă legală înscris în cartea funciară amintită.
Obligă intimata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,15 lei, către petentă.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din data de 19.09.2013.
Președinte Grefier
E. D. B. G. M. P.
Red./tehn /EDB/GMP./22.10.2013
4 ex. 2 ex. . . & RESORT SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar FIDES ADVISOR I.P.U.R.L. RFO II-0665, cu sediul procesual ales la S.C.A. V. & Asociații, cu sediul în Timișoara, ., județul T.,
- intimata . sediul în A., .. 28, județul A.
Exp. 2 .>
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Încheierea nr.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1338/2013. Judecătoria... → |
|---|
