Reziliere contract. Sentința nr. 3630/2015. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3630/2015 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 25-06-2015 în dosarul nr. 3630/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3630
Ședința publică din data de 25 iunie 2015
Președinte: A. - B. V.
Grefier: N. – G. B.
S-a luat în examinare acțiunea formulată și precizată de reclamantul B. G. F. împotriva pârâtului R. M. M..
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este timbrată cu suma de 245,50 lei, în temeiul art.3 și art.27 din OUG 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei, văzând concluziile părților, consemnate în încheierea dată în ședința publică din data de 10 iunie 2015, prin care s-a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi și care face parte integrantă din prezenta, instanța reține cauza spre soluționare.
I N S T AN Ț A
Constată că, prin acțiunea înregistrată la această instanță sub nr._ /17.12.2014, reclamantul B. G. F. în contradictoriu cu pârâtul R. M. M., a solicitat instanței rezilierea contractului de închiriere înregistrat la AFP A. sub nr. 1910/21.11.2012, având ca obiect apartamentul din A., .. S3-2, ., din culpa locatarului; obligarea pârâtului la plata sumei de 3.150 RON cu titlu de chirie restantă aferentă lunilor octombrie 2013 - aprilie 2014, precum și la achitarea dobânzii legale aferente acestei sume, începând cu data de 01.10.2014 și până la data plății efective a debitului; obligarea pârâtului la achitarea cheltuielilor de judecată .
În motivare s-a arătat că în fapt, între părți s-a încheiat contractul înregistrat la AFP A. sub nr. 1910/21.11.2012, având ca obiect închirierea apartamentului situat în A., .. S3-2, ., jud. A., pe o perioadă de 24 de luni, începând cu data de 01.11.2012. În temeiul art.2.2. și 2.3. din contract, chiria a fost negociată la suma de 450 RON/lună (fără a include cheltuielile lunare de întreținere) și trebuia achitată în prima zi a fiecărei luni, pentru respectiva lună.
Începând cu luna octombrie 2013, pârâtul a încetat să mai achite chiria aferentă spațiului pe care îl folosea, astfel încât reclamantul l-a somat în mai multe rânduri să efectueze plata chiriei restante și în condițiile în care pârâtul nu a dat curs solicitărilor reclamantului, acesta la data de 27.03.2014 a încheiat cu acesta un angajament prin care pârâtul se obliga să efectueze eșalonat plata chiriei aferente celor 6 luni în care înregistrase restanțe, începând cu data de 15.04.2014 și până în luna septembrie 2014, cel târziu.
Însă, reclamantul a arătat că deși pârâtul și-a luat acest angajament în fața sa și a doi martori, acesta nu a efectuat plata chiriilor restante și în plus, a rămas în apartamentul închiriat încă o lună - aprilie 2014, fără a achita chiria aferentă acesteia.
În aceste condiții, reclamantul a încercat soluționarea litigiului pe cale amiabilă, însă pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de plată, astfel că reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 3150 RON reprezentând chirie restantă, precum și a dobânzii legale aferente acesteia, calculate începând cu data de 01.10.2014 și până la data plății efective, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată .
În drept, a invocat dispozițiile art. 1350, art. 1549-1550 C. civ., ale art. 223 al. 3 C.proc.civ., iar în probațiune, a solicitat administrarea probei cu înscrisurile depuse la dosar, precum și a oricăror alte mijloace de probă necesare pentru justa soluționare a cauzei.
La termenul din data de 25.03.2015 instanța a pus în discuție interesul formulării acțiunii în ceea ce privește rezilierea contractului, față de perioada pe care acesta a fost încheiat și interesul celui de al doilea capăt de cerere față de prevederile art.1798 cod civil și împrejurarea că contractul a fost înregistrat la AJFP A..
Prin notele de ședință depuse la dosar la termenul din data de 15.04.2015, reclamantul a arătat cu privire la petitul vizând rezilierea contractului de închiriere nr. 1910/21.11.201, că potrivit articolului 5.1. din contractul de închiriere, „nerespectarea obligațiilor de către una dintre părți dă dreptul părții lezate de a cere rezilierea contractului", prin urmare, a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1549-1550 C.civ., respectiv rezilierea de către instanță a contractului, la cererea părții lezate.
Prin acțiunea formulată, reclamantul a arătat că a solicitat instanței să declare contractul reziliat începând cu 01.05.2014, adică data până la care pârâtul a continuat să folosească imobilul, fără a achita chiria datorată conform contractului. Acesta a susținut că are un interes legitim în obținerea unei hotărâri judecătorești prin care instanța să constate rezilierea contractului de închiriere, din culpa pârâtului, la o dată anterioară celei la care contractul ar fi încetat de drept. Astfel a arătat că prin rezilierea judiciară a contractului începând cu data de 01.05.2014, instanța confirmă faptul că după această dată, dânsul nu mai avea nici un fel de obligație față de pârât care să rezulte din contractul de închiriere .
În consecință, reclamantul și-a menținut capătul de cerere privitor la rezilierea contractului de închiriere, întrucât prin pronunțarea rezilierii de către instanța de judecată dânsul își protejează atât drepturile referitoare la plata chiriei restante și a dobânzii legale pe care pârâtul i le datorează, precum și interesul legitim de a bloca eventuale pretenții viitoare ale pârâtului rezultând din contractul de închiriere.
Cu privire la interesul său în continuarea procedurilor judiciare, reclamanatul a arătat că are un interes legitim, chiar dacă în temeiul art. 1798 C.civ., contractul de închiriere nr. 1910/2012 constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, contractul de închiriere fiind un instrument mai slab decât titlul executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească, contractul de închiriere trebuind să parcurgă procedura învestirii cu formulă executorie, putând fi formulată și contestație la titlu unde să fie invocate aspecte legate de raportul de fond dintre părți, risc ce nu există în cazul în care se obține o hotărâre judecătorească.
Astfel reclamantul ar putea să procedeze direct la executarea silită a pârâtului față de prevederile art.1798 Cod civil pentru chiria restantă, dar și-ar asuma riscurile legate de contestarea creanței sale în această procedură, iar posibilitatea oferită de art.1798 Cod civil nu îl impiedică să urmărească obținerea unui titlu executoriu mai puternic, o hotărâre judecătorească definitivă, prin care riscurile indicate să fie eliminate complet.
La termenul din data de 20.05.2015 exceția lipsei de interes a fost unită cu fondul cauzei și a fost respinsă cererea în probațiune formulată de reclamant privind audierea în calitate de martor a persoanei care a stat înaintea pârâtului în imobil în chirie.
În data de 10.06.2015 reclamantul a depus la dosar extras de carte funciară, sentința civilă 5021/07.07.2008.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Prin contractul de închiriere din data de 01.11.2012 reclamantul a închiriat pârâtului . A., ..S.3-2, ., pe o perioadă de 24 luni, cu chiria de 450 lei/lună, contractul fiind înregistrat la AJFP A. sub nr.1910/21.11.2012 (f.6).
Pârâtul nu și-a respectat obligația de plată a chiriei, la data de 27.03.2014 înregistrând o restanță la plata chiriei de 6 luni, astfel cum reiese din înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți la această dată (f.7).
În data de 14.07.2014 reclamantul a notificat pârâtului rezilierea contractului ca urmare a neplății chiriei, somându-l totodată ca în termen de 5 zile să achite chiria restantă în sumă de 3150 de lei, aferentă a 7 luni (f.8-9).
Reclamantul solicită a se dispune pe cale judecătorească rezilierea contractului de închiriere, începând cu data de 01.05.2014, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată de către pârât, în baza art.1549-1550 Noul Cod civil.
Având în vedere faptul că se solicită a se dispune rezilierea contractului la data de 01.05.2014, dată anterioară datei de 01.11.2014 când a expirat termenul de 24 de luni pe care a fost încheiat contractul, instanța constată că în cauză reclamantul justifică un interes în formularea prezentei acțiuni, fapt pentru care va respinge excepția lipsei de interes invocată cu privire la acest capăt de cerere.
Conform art.1550 Noul Cod civil rezilierea poate fi dispusă de către instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită, iar în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezilierea poate opera de plin drept.
Prin urmare, astfel cum se arată și în doctrină, rezilierea poate opera în trei moduri: a) pe cale judiciară, când instanța va efectua un control prealabil cu privire la îndeplinirea condițiilor rezilierii, și dacă este cazul va dispune rezilierea contractului; b) prin declarație unilaterală a creditorului obligației neexecutate (detaliată la art.1552 Noul Cod civil), manifestare de voință în cazul căreia eventuala intervenție a instanței este ulterioară, și deși legea nu o prevede expres, la cererea debitorului pentru a se verifica dacă această declarație de reziliere îndeplinește condițiile legale și nu este eventual abuzivă; c) rezilierea de drept, fără intervenția instanței, în cazurile prevăzute de lege sau de contract (prin inserarea unor pacte comisorii), intervenția instanței fiind de asemenea limitată la un control ulterior declarării rezilierii pentru verificarea îndeplinirii condițiilor rezilierii.
În speță, în cauza de față, se cere a se dispune rezilierea contractului pe cale judiciară (prima dintre cele trei forme amintite), începând cu data de 01.05.2014.
Pentru a se putea dispune rezilierea pe cale judecătorească a unui contract, instanța trebuie să verifice dacă există o neexecutare a obligațiilor de către o parte contractantă; dacă există culpa respectivei părți contractante în neexecutare și dacă există punerea în întârziere a debitorului. În mod constant în doctrină și jurisprudență s-a recunoscut dreptul instanțelor de judecată de a aprecia cu privire la necesitatea dispunerii rezilierii, și acordarea unui termen debitorului în cursul litigiului pentru îndeplinirea obligațiilor, cu consecința că în situația în care acestea se îndeplinesc în cursul procesului instanțele au respins cererea de reziliere a contractului. Cum instanța trebuie să se pronunțe cu privire la îndeplinirea acestor condiții, putând aprecia și asupra oportunității de a se dispune rezilierea, este evident că rezilierea pe cale judecătorească duce la desființarea contractului de la data rămânerii definitive a hotărârii instanței, și că rezilierea poate fi dispusă doar pentru un contract în ființă.
În cazul de față, reclamantul solicită a se dispune rezilierea contractului de închiriere cu data de 01.05.2014, dată anterioară formulării cererii de chemare în judecată, reziliere care s-ar putea eventual solicita în cazul existenței unor pacte comisorii (rezilierea de drept), când instanța doar ar constata că a intervenit rezilierea, anterior demersului judiciar, ca efect al acestor pacte comisorii, pacte comisorii care nu există în contractul de închiriere încheiat între părți.
Mai mult, la data sesizării instanței, este evident că nu mai era în ființă contractul de închiriere, în condițiile în care acesta a fost denunțat unilateral de către reclamant prin notificarea primită de pârât în data de 14.07.2014 (f.8-9), sau cel mai târziu la data expirării termenului de 24 de luni pentru care acesta a fost încheiat, și anume în data de 01.11.2014, cererea de chemare în judecată fiind introdusă în data de 17.12.2014.
Pentru aceste motive, rezilierea judiciară neputând fi dispusă cu o dată anterioară cererii de chemare în judecată, iar contractul de închiriere nemaifiind în ființă la data sesizării instanței, se va respinge cererea de chemare în judecată cu privire la acest petit.
În ceea ce privește petitul al doilea, cum contractul de închiriere încheiat între reclamant și pârât a fost înregistrat la AFP A. sub nr.1910/21.11.2012, reclamantul are titlu executoriu pentru plata chiriei de către pârât, conform art.1798 Noul Cod civil, nefiind prin urmare necesar a se obține un nou titlu executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească.
Argumentele legate de faptul că hotărârea judecătorească este un titlu mai puternic ce l-ar pune la adăpost pe reclamant de eventuale contestații ale pârâtului, precum și că în cazul titlului executoriu reprezentat de contractul de închiriere este necesar a se solicita învestirea cu formulă executorie a acestuia, spre deosebire de situația în care s-ar deține un titlu executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească nu pot fi primite. Astfel, chiar reclamantul recunoaște faptul că are deja un titlu executoriu, în eventualul demers de executare silită fiind oricum posibilă formularea unor eventuale contestații la executare, pentru diverse motive. Totodată, formularea prezentei cereri de chemare în judecată este un demers juridic mult mai complex decât învestirea cu formulă executorie a contractului de închiriere, iar prin formularea cererii de chemare în judecată reclamantul însuși a demarat proceduri judiciare de verificare a pretențiilor sale față de pârât, spre deosebire de situația ipotetică invocată că pârâtul ar putea contesta aceste pretenții în cadrul executării silite.
Art.1798 Noul Cod civil reflectă intenția legiuitorului de degrevare a instanțelor de judecată prin conferirea caracterului de titlu executoriu acestor tipuri de contracte, și punerea la dispoziția creditorului a unui instrument rapid în baza căruia să se poată efectua executarea silită. Acceptarea argumentelor reclamantului ar duce la concluzia că deși legiuitorul recunoaște caracterul de titlu executoriu al unui contract (situație în care se află de exemplu și contractele de credit bancare și contracte autentificate de notar) este oportun a se confirma de către instanța de judecată pretențiile creditorului rezultate din acestea. Ori hotărârea judecătorească este unul dintre titlurile executorii prevăzute de art.638 Cod de procedură civilă, și nu există o clasificare a acestora în titluri executorii mai puternice sau mai puțin puternice, cum arată reclamantul, titlurile executorii având aceiași valoare juridică.
Nici faptul că în data de 27.03.2014 reclamantul a acceptat o eșalonare a creanței sale restante (f.7) nu poate lipsi contractul de închiriere de caracterul său executoriu, deoarece și în situația în care titlul executoriu ar fi o hotărâre judecătorească este posibil ca din partea creditorului să fie acceptate eșalonări de plată, fără ca acest lucru să afecteze caracterul de titlu executoriu al hotărârii judecătorești, fiind la latitudinea creditorului de a acorda facilități de plată debitorului său în executarea obligațiilor de plată pentru care există deja un titlu executoriu.
Pentru aceste motive, reclamantul deținând deja un titlu executoriu împotriva pârâtului pentru chiria datorată de acesta, ca urmare a înregistrării contractului de închiriere la organul fiscal, se va respinge ca lipsită de interes cererea cu privire la obligarea pârâtului la chiria restantă.
Demersul judiciar este justificat însă în obligarea pârâtului la plata dobânzii legale aferente chiriei restante, deoarece în baza art.1798 Noul Cod civil reclamantul are titlu executoriu doar în privința chiriei și nu și în privința accesoriilor, reprezentate de dobânzile legale, interesul formulării acestei cereri fiind justificat.
Aceste dobânzi au fost solicitate de către reclamant începând cu data de 01.10.2014, pentru ratele restante aferente perioadei octombrie 2013-aprilie 2014. Scadențele de plată prevăzute în contractul de închiriere au expirat, pârâtul fiind pus în întârziere prin notificarea din data de 14.07.2014 cu privire la plata sumei de 3.150 lei (f.8-9), sumă pentru care reclamantul are un titlu executoriu, iar pârâtul nu a făcut dovada plății, fapt pentru care reclamantul este îndreptățit în baza art.1535 Noul Cod civil la plata dobânzilor legale astfel cum au fost solicitate, începând cu data de 01.10.2014 și până la data plății efective a debitului.
Pentru toate cele de mai sus, se va admite în parte acțiunea formulată și precizată. Se va respinge cererea de reziliere a contractului de închiriere înregistrat la AFP A. sub nr.1910/21.11.2012 având ca obiect apartamentul din A., ..S3-2, ., jud. A.. Se va respinge cererea de obligare a pârâtului la plata către reclamant a sumei de 3.150 lei cu titlu de chirie restantă aferentă lunilor octombrie 2013-aprilie 2014 ca lipsită de interes. Se va obliga pârâtul la plata către reclamant a dobânzii legale aferente sumei de 3150 lei începând cu data de 01.10.2014 și până la plata efectivă a debitului.
Față de soluția de admitere în parte a cererii, în baza art.453 alin.2 Cod de procedură civilă, pârâtul va fi obligat la plata către reclamant la plata sumei de 300 de lei cheltuieli de judecată parțiale, proporțional cu valoarea pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată și precizată de reclamantul B. G. F. (CNP_), cu domiciliul în A., ..26, jud.A., și cu domiciliul procesual ales în Timișoara, ., . împotriva pârâtului R. M. M. (CNP_), cu domiciliul în C., ., ., ., jud. D..
Respinge cererea de reziliere a contractului de închiriere înregistrat la AFP A. sub nr.1910/21.11.2012 având ca obiect apartamentul din A., ..S3-2, ., jud. A..
Respinge cererea de obligare a pârâtului la plata către reclamant a sumei de 3.150 lei cu titlu de chirie restantă aferentă lunilor octombrie 2013-aprilie 2014 ca lipsită de interes.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a dobânzii legale aferente sumei de 3150 lei începând cu data de 01.10.2014 și până la plata efectivă a debitului.
Obligă pârâtul să achite reclamantului suma de 300 lei reprezentând cheltuieli parțiale de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședință publică azi, 25.06.2015.
Președinte, pentru Grefier,
A.- B. V., N. G. B.,
în concediu, semnează Grefier șef
Secția civilă B. C.
ABV/NGB/13.07.2015
4 ex. din care 2 ex. se .> - reclamantul B. G. F., cu domiciliul procesual ales în Timișoara, ., . (la SCA V.&Asociații)
- pârâtului R. M. M., cu domiciliul în C., ., ., ., jud. D.
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 3628/2015. Judecătoria ARAD | Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 3678/2015.... → |
|---|
