Pretenţii. Sentința nr. 7122/2015. Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7122/2015 pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 15-07-2015 în dosarul nr. 11007/193/2013
Dosar nr._ - pretenții -
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Ședința publică din data de 15.07.2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE – B. I.
GREFIER – P. M. - E.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7122
Pe rol, judecata cauzei civile având ca obiect pretenții, privind pe reclamanta ., în contradictoriu cu pârâtul ÎI R. E. Nușa.
Procedura legal îndeplinită, fără citarea părților.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în data de 24.06.2015, situație consemnată în încheierea de ședință din acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, și când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea succesiv pentru astăzi, când:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
P. cererea înregistrată în data de 29.05.2013 pe rolul Judecătoriei B., reclamanta . a chemat în judecată pe pârâtul ÎI R. E. Nușa, solicitând instanței ca prin hotărârea ce urmează a se pronunța, să oblige pe acesta din urmă la plata sumei de 2950 lei, reprezentând chiria achitată conform chitanțelor nr. 017/27.06.2012 în sumă de 350 lei, 020/2.07.2012 în valoare de 300 lei, 015/26.07.2012 în valoare de 1000 lei și 016/25.06.2012 în valoare de 1300 lei, emise în baza contractului de închiriere comercial nr. 37/29.03.2012. A mai solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 25.560,33 lei reprezentând investiția efectuată de către reclamantă în spațiul din .. 76, în suprafață de 31 mp, în care trebuia să își desfășoare activitatea comercială, ca urmare a închirierii acestuia. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta arată că părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 37/29.03.2012, având ca obiect spațiul din .. 76, în suprafață de 31 mp. Conform contractului, proprietarul trebuia să închirieze reclamantei spațiul menționat în data de 29.03.2012, până în data de 01.04.2013, în schimbul unei chirii de 300 lei/lună. Susține reclamanta că, pentru s-și desfășura activitatea, după încheierea contractului de închiriere, a executat lucrări de îmbunătățire a spațiului, în valoare de 25.560,33 lei. Deși a achitat suma de 2950 lei în avans, reprezentând chirie, și a efectuat investițiile menționate, proprietarul nu i-a mai permis . altei persoane acest imobil. P. adresa nr. 230/30.07.2012 a notificat debitorul să respecte contractul de închiriere. Debitorul nu a dat curs solicitării, a închiriat unei alte persoane spațiul vizat, și nu a restituit reclamantei suma de 2950 lei primită cu titlu de chirie și suma de 25.560,33 lei, reprezentând valoarea investițiilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1349 și urm., 1381, 1386, 1516 și urm., 1527, 1530 și urm., 1650 și urm. Cod civil.
În dovedire, reclamanta a anexat cererii sale, în copie, înscrisuri, printre care notificarea din 30.07.2012, contractul nr. 37/29.03.2012, deviz lucrări executate.
În data de 24.04.2014, pârâtul a formulat întâmpinare (fila 40), prin care a solicitat respingerea ca nejustificată a acțiunii. A arătat pârâtul că pretențiile reclamantei sunt nejustificate și nerealiste, având în vedere și comportamentul amenințător al acesteia. În mod eronat a declarat reclamanta că nu i s-a permis . realitate, în martie 2012, înainte de semnarea contractului, aceasta a primit o cheie și a schimbat yala. Ulterior, în data de 30.07.2012, reclamanta a plecat din spațiul respectiv.
A învederat pârâtul că pe rolul instanței a existat dosarul nr._/193/2012, privind aceleași părți, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 2950 lei, solicitată și în prezenta cauză. P. hotărârea pronunțată în data de 29.04.2013 cererea reclamantei a fost respinsă.
A mai precizat pârâtul că nu are cunoștință de investiția de valoarea indicată, pe care reclamanta pretinde că a făcut-o, și care a fost declarată după ce a fost respinsă cealaltă acțiune, după 10 luni de la data la care a părăsit spațiul vizat în cauză. Pe de altă parte, în art. 10 din contractul de închiriere se precizează că nu se va modifica spațiul de către chiriaș fără consimțământul prealabil al proprietarului.
În dovedire, pârâta a anexat, în copie, notificarea din 04.08.2012 și extras de pe portalul instanțelor de judecată cu privire la dosarul nr._/193/2012.
P. precizările formulate în data de 25.08.2014, reclamanta a învederat că a fost desemnat în calitate de lichidator judiciar al . Cabinetul Individual de Insolvență B. L..
La termenul de judecată din data de 27.03.2015, pârâta, prezentă în instanță, a precizat că devizul depus la dosar din partea reclamantei nu este un deviz de lucrări și nu este valabil, ci este de fapt un deviz de ofertă, iar în cuprinsul său nu este menționată adresa persoanei care efectuează lucrarea. A mai arătat că a avut cunoștință că a fost vorba de niște lucrări de curățenie și a fost la fața locului când s-au efectuat aceste lucrări. Nicio factură fiscală nu are bon fiscal, deși este menționat în conținutul său astfel, este trecut H. C. ca delegat, însă facturile sunt semnate de o altă persoană. Facturile au menționată în cuprinsul lor o anumită dată, iar recepțiile altă dată. Apare o neconcordanță în cuprinsul facturilor, de exemplu, în factura din data de 03.01.2004 apare ca recepție data de 30.05.2014, lucru care este imposibil; de asemenea, spațiul comercial vizat are suprafața de 31 mp, iar în deviz este menționată gresie pentru suprafața de 26 m.
La termenul din data de 24.06.2015, reclamanta a formulat precizări, prin care a arătat că, față de concluziile expertului judiciar, înțelege să își restrângă cuantumul pretențiilor solicitate prin capătul II de cerere la suma de 21,715,49 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri spațiu. A mai arătat că își menține pretențiile solicitate prin primul capăt de cerere, la suma de 2950 lei. Cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert.
În data de 06.07.2015, reclamanta a formulat concluzii, prin care a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost precizată la termenul din data de 24.06.2015. A mai solicitat ca, față de lipsa pârâtei la interogatoriu, să se dea eficiență disp. art. 358 C..
A învederat reclamanta că sumele achitate cu titlu de chirie sunt dovedite cu chitanțele nr. 15 din aprilie 2012, 16/25.06.2012, 17/27.06.2012, 20/23.07.2012, eliberate de pârâtă și necontestate de aceasta. P. notificarea nr. 230/30.07.2012 a solicitat pârâtei punerea la dispoziție a spațiului, ceea ce nu s-a întâmplat. Susține reclamanta că pretențiile solicitate prin cel de-al doilea capăt de cerere sunt dovedite prin concluziile raportului de expertiză și prin declarația martorului. Construcțiile/investițiile efectuate în spațiu intră în categoria îmbunătățirilor făcute de locatar, conform art. 1823 Cod civil, cu acordul prealabil al locatorului.
A menționat reclamanta că, începând cu finele lunii martie 2012, a primit spațiul pentru lucrări de reparații/îmbunătățiri/amenajări, deoarece profilul anterior a fost comercializarea materialelor de construcții. Destinația viitoare urma să fie spațiu pentru comercializarea produselor și a preparatelor din carne. Despre acest fapt a avut cunoștință pârâta, care făcea vizite periodice la spațiu, în timpul amenajărilor. La finele acestora, nu i-a mai permis accesul în spațiu, iar pârâta a închiriat către un terț spațiul cu destinație de alimentație publică, profitându-i toate îmbunătățirile. A precizat reclamanta că acordul prealabil al locatorului a existat, conform art. 1823 alin. 1 Cod civil, fiind evident prin simplul fapt al efectuării lucrărilor pe parcursul a câteva săptămâni, începând cu martie 2012.
În final, a concluzionat reclamata că toate lucrările erau specifice viitoarei destinații și nu implicau transformări ale imobilului, fiind simple lucrări de amenajare, motiv pentru care consimțământul prealabil al proprietarului nu era necesar. Pct. 10 din contractul de închiriere-modificarea spațiului, este aplicabil în privința modificării, prefacerii, transformării spațiului respectiv. În fapt, toate lucrările care s-au derulat pe parcursul a câteva săptămâni au fost observate și acceptate, cel puțin tacit, de către pârâtă.
Pentru justa soluționare a cauzei, s-a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții (expert M. I. – filele 114-129 dosar) și proba testimonială cu martorul Z. D. (fila 143 dosar) și s-a anexat dosarul nr._/193/2012 al Judecătoriei B..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 37/29.03.2012 (fila 12), având ca obiect spațiul din .. 76, în suprafață de 31 mp.
Notificările de la filele 10 și 43 dovedesc executarea contractului 37/29.03.2012 în perioada aprilie - iulie 2012, chiria datorata fiind de 1200 de lei pentru patru luni. Potrivit punctului 9 din contract, chiria este de 300 de lei pe lună. Instanța va admite în parte cererea de obligare a pârâtei să restituie suma de 1750 lei, reprezentând chirie plătită de reclamant și nedatorată. Din chitanțele de la file 6-9 rezultă că s-a achitat 2950 lei cu titlu de chirie.
Potrivit dispozițiilor art. 1787 din Codul civil: Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.
Instanța reține că lucrările efectuate de către reclamantă intra în notiunea de reparatii pentru aducere a bunului în stare corespunzătoare utilizării: verificare electricitate, instalatii sanitare, amenajarea grupului sanitar, racord la sistemul de canalizare si zugraveli. Art 4 din contract prevede că proprietarul va asigura toate reparatiile. Lucrările sunt dovedite. Expertul a efectuat masurători de fata cu partile a evaluat materialele folosite și manopera pentru realizarea lucrărilor. Pârâta a fost de față și a făcut obiecțiuni pe care expertul le-a retinut. S-a comunicat raportul de expertiză pârâtei. Nu s-au făcut obiecțiuni cu privire la concluziile expertului.
P. notificarea de la fila 44 pârâta arată că vointa partilor a fost ca luna martie să nu fie considerată de închiriere pentru că urma să se efectueze amenajări în spatiul închiriat. În acest context instanța va retine că parata a cunoscut efectuarea lucrărilor si a fost de acord cu acestea.
Lucrările identificate de expert sunt menite să faca imobilul corespunzator utilizării. Din raportul de expertiză rezultă că la momentul efectuării măsurătorilor spatiul comercial avea destinatia de cafe–bar, data de noul chirias. Este evident că lucrările efectuate au fost de natură să aducă imobilul în stare corespunzătoare utilizării și că altfel nu ar fi fost posibilă folosirea lui pentru activități de alimentatie publică.
Pentru aceste considerente instanta urmează să admită actiunea și va obliga pârâta să achite reclamantei suma de_, 49 lei, reprezentând pretul reparațiilor și amenajărilor efectuate în spatiul comercial închiriat din .. 76, municipiul B. așa cum au fost dovedite prin raportul de expertiză și facturile de la filele 16-34.
Instanta va respinge apărarea formulată de pârâtă în sensul că lucrările de amenjare s-au făcut fără acordul său deoarece din notificarea de la fila 44, verso, rezultă clar că vointa partilor a fost ca luna martie să nu fie considerată de închiriere pentru că urma să se efectueze amenajări în spatiul închiriat. Sunt incidente si dispozițiile art. 1823 din Codul civil: 1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.
În temeiul dispozitiilor art. 453 din codul de procedură civilă parata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3000 de lei reprezentând onorariu de expert.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea formulată de către reclamanta ., prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvență B. L., cu sediul în ./mun. B., .. 5, jud. B., J_, CUI RO_, în contradictoriu cu pârâta Î.I. R. E. Nușa, cu sediul în mun. B., ., jud. B./mun. B., .. 4, ., ., înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. F_, cod fiscal_, având ca obiect pretenții.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 1750 lei, reprezentând chirie achitată nedatorat.
Obligă pârâta să achite reclamantei suma de_, 49 lei, reprezentând reparații și amenajări efectuate în spatiul comercial închiriat din .. 76, municipiul B..
Obligă pârâta la plata sumei de 3000 de lei către reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariu expert.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședința publică din 15.07.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. Jud. BI /tehnored. PME
4 ex., 08.09. 2015
| ← Stabilire a valorii lucrului (574 C.p.c.). Sentința nr.... | Acţiune în constatare. Sentința nr. 7140/2015. Judecătoria... → |
|---|
