Obligaţie de a face. Sentința nr. 6158/2014. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6158/2014 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 16-05-2014 în dosarul nr. 25862/197/2010
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. – SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.6158
Ședința publică din data de 16 05 2014
Președinte: D. - I. M. - judecător
Grefier: A. P.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond în ședința publică din data de 16 04 2014, când cei prezenți au pus concluzii conform încheierii de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 23 04 2014, 30 04 2014, 7 05 2014, 14 05 2014 și respectiv 16 05 2014.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
JUDECĂTORIA
Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată sub nr._ , reclamanții B. A. E. și B. D. P. în contradictoriu cu pârâta A. DE P. C26/15 B. a solicitat:
- să se dispună obligarea pârâtei să își dea acordul pentru branșarea apartamentelor proprietatea reclamanților la instalația de apă interioară a blocului, ce face parte din părțile de uz comun, cu cheltuieli de judecată .
În motivarea acțiunii, în esență, reclamanții au arătata că dețin în proprietate două apartamente, care au fost dobândite în proprietate prin cumpărare în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat cu nr. 1146/24 04 2008, respectiv nr.1145/24 04 2008, de la . SRL, care la rândul său a dobândit de la B. L. ROMÂNIA, apartamente care au avut destinația de bancă .Reclamanții au mai arătat că intenționau să schimbe destinația spațiilor din sediul bancă în locuință și pe cale de consecință debranșarea de la instalațiile interioare ale spațiilor comerciale învecinate blocului și branșarea la instalațiile interioare ale blocului în care se situează apartamentele și unde dețin cota parte de 10,08/374 și respectiv 10,03/374, iar la solicitarea lor e branșare la instalațiile interioare ale blocului, la data de 28 07 2010 reclamanta a răspuns negativ,astfel încât au promovat acțiunea de față considerând că refuzul primit se constituie într-un abuz de drept .
În drept acțiunea a fost întemeiată pe art.1 și 3 din Decretul nr.31/1954.
Ulterior, reclamanții au completat cererea de chemare în judecată prin care au solicitat ca pârâta să fie obligată să își dea acordul pentru amplasarea a două cutii poștale în holul de la parterul blocului situat în B., ..84,. caz de refuz hotărârea să țină loc de acord.
Reclamanții au completat și temeiurilor de drept și au arătat că întemeiază acțiunea și pe art. 11 al.2 din Legea nr.230/2007 și pe art. 1073 și art. 1077 C.Civ.
Pârâta A. DE P. C26/15 B. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În motivare, în esență, pârâta a afirmat că cele două spații pe care reclamanții le au în proprietate au fost branșate din anii construirii blocului, respectiv din anul 1992, aceste spații au fost branșate la spațiul cu destinația de bancă și nu la blocul de locatar, având destinația de spații de bancă.
Pârâta a afirmat că nu este de acord cu racordarea acestor spații la instalația de apă a blocului deoarece acestea nu au fost avute la vedere la dimensionarea țevilor pentru consumul de apă și branșarea ar fi de natură să afecteze capacitatea instalațiilor interioare ale blocului, deoarece nu au fost incluse la proiectarea blocului, și a mai făcut referire și la situația recunoscută de reclamanți potrivit căreia cele două spații sunt incluse din punct de vedere structural în spațiul băncii și nu al blocului și sunt branșate la instalațiile interioare ale spațiilor comerciale învecinate blocului.
Pârâta a concluzionat că branșamentele de care fac vorbire reclamanții nu fac parte din spațiile de uz comun pentru ca reclamanții să se poată branșa, spațiul cu destinația de bancă fiind construit prin evazare, având branșamente și instalații pentru utilități proprii sau exterioare blocului lângă care s-a făcut evazare, iar prin contractul de vânzare – cumpărare vânzătoarea s-a obligat să furnizare cumpărătorului contra cost apă rece și energie electrică la prețul de consumator persoană fizică.
Pârâta A. DE P. C26/15 B. a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat:
- obligarea reclamantului - pârâtului reconvențional B. A. E. să demoleze zidul construit la mezanin I, pe casa scării blocului, fără autorizație de construire, la distanța de 1,70 m de zidul blocului –axul 4 pe planul de construire și să refacă acest zid pe axul 4 din planul de arhitectură de construire;
- obligarea reclamantului - pârâtului reconvențional să astupe ușa de intrare în spațiul proprietatea sa din casa scării blocului la mezanin I, gol de ușă practicat fără autorizație de construire, cu respectarea planului inițial de construire a blocului de locuințe și a spațiului destinat băncii;
- obligarea reclamantului - pârâtului reconvențional B. D. P. să demoleze zidul construit la mezanin II, pe casa scării blocului, fără autorizație de construire, la distanța de 1,70 m de zidul blocului –axul 4 pe planul de construire și să refacă acest zid pe axul 4 din planul de arhitectură de construire;
- obligarea reclamantului - pârâtului reconvențional B. D. P. să astupe ușa de intrare în spațiul proprietatea sa din casa scării blocului la mezanin II, gol de ușă practicat fără autorizație de construire, cu respectarea planului inițial de construire a blocului de locuințe și a spațiului destinat băncii;
- în caz de refuz reclamanta reconvențională să fie autorizată să execute aceste lucrări pe cheltuiala pârâților reconvenționali, cu cheltuieli de judecată .
În motivare, în esență, reclamanta reconvențională a susținut că autorii pârâților reconvenționali au edificat sediul băncii prin evazare, alăturat blocului de locuințe, astfel spațiile deținute de pârâții reconvenționali se află la mezanin I și II, și au destinația de spațiu de bancă și nu de locuință, iar accesul la acestea fiind realizat prin sediul băncii și nu prin casa scării, însă antecesorii cumpărătorilor au construit în mod abuziv alte ziduri pe casa scării prin care a fost mărită suprafața acestor spații, în dauna părților de uz comun al celorlalți proprietari.
În drept, cererea reconvențională a fost întemeiată pe art. 1073,1075,1077, 1082 C.Civ. și pe Legea nr. 50/1991.
Reclamanții – pârâți reconvenționali au depus întâmpinare la cererea reconvențională prin care au solicitat respingerea cererii ca nefondată, deoarece blocul de locuințe și sediul băncii au fost executate în etape, în perioada în care întregul complex de clădiri a fost proprietatea statului și modificările au fost realizate anterior momentului dezmembrării blocului de locuințe și a înstrăinării atât a locuințelor cât și a spațiilor comerciale.
De asemenea, prin nota scrisă depusă în completarea întâmpinării, reclamanții – pârâți reconvenționali au invocat excepția lipsei calității procesual active a reclamantei reconvenționale și a inadmisibilității cererii reconvenționale, motivate de art. 4 din Legea nr. 230/2007, considerând că obligațiile pretinse nu intră în sfera de atribuții ale unei asociații de proprietari. Relativ la inadmisibilitate s-a susținut că în lipsa hotărârii majorității proprietarilor cu privire la modificarea zidurilor și în lipsa unei autorizații de desființare a construcției pentru demolarea unor astfel de ziduri.
Reclamanții au formulat și cerere de chemare în garanție a intervenientei . SRL prin care au solicitat obligarea acesteia din urmă să le plătească suma de 3000 lei pentru fiecare spațiu, în cazul în careva fi micșorată suprafața apartamentelor lor, motivată de aceea că la data cumpărării spațiilor, acestea aveau configurația existentă și în prezent incluzând porțiunea la care face referire cererea reconvențională.
Pârâta A. DE P. C26/15 B. a formulat întâmpinare față de cererea în completare prin care au solicitat respingerea acesteia, motivată de aceea că montarea celor două cutii poștale pentru spațiul proprietatea reclamanților, cu destinația de bancă se pot face în holul de la intrare în bancă sau pe peretele de la . timp cât destinația este de sediu de bancă și pe cale de consecință două persoane fizice nu pot monta două cutii poștale în holul blocului pentru spațiile cu destinația de bancă.
Intervenienta . SRL a depus notă scrisă intitulată”precizare „ prin care a arătat în data de 15 02 2008 a cumpărat de la B. L. ROMÂNIA și la rândul ei, la data de 24 04 2008 a vândut o parte din clădire, respectiv cele două spații din blocul C26 către reclamanții din cauză, dată la care nu au cunoscut să existe litigii cu privire la aceste apartamente.
Intervenienta . SRL a mai arătat, în esență, în legătură cu utilitățile apartamentelor, respectiv branșarea acestora la sistemul de aprovizionare cu apă a blocului nu afectează cu nimic consumul celorlalte apartamente. Inițial aceste apartamente au fost branșate la rețeaua de apă și electrică a băncii pentru că la nivelul anului 1993 s-a considerat de către proiectant ca fiind cea mai bună soluție practică, iar vânzătorul s-a obligat la furnizarea contracost de apă rece și energie la prețul de consumator pentru persoană fizică atât timp cât este nevoie, deoarece această clauză s-a referit la convenția dintre părți conform căreia cumpărătorul urma să se debranșeze de la utilitățile băncii și să se branșeze la cele ale blocului, costurile fiind suportate de vânzător
Intervenienta . SRL a formulat cerere de chemare în garanției a intervenientei B. L. ROMÂNIA prin care au solicitat obligarea acesteia din urmă să plătească suma de 3000 lei pentru fiecare spațiu, în cazul în care va cădea în pretenții, deoarece imobilul a fost dobândit în configurația existență și la momentul actual.
Instanța a pus în discuție excepția lipsei calității procesual active a reclamantei reconvenționale,iar după luarea concluziilor părților prezente consemnate în încheierea de ședință din data de 19 10 2011, a unit excepția cu fondul cauzei.
În probațiune, reclamanții au administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriul pârâtei și a intervenientei . SRL.
Pârâta – reclamantă reconvențională a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul reclamanților și proba cu expertiză tehnică nr._/2013, întocmit de expert M. F., astfel cum a fost completat la data de 16 09 2013 și la data de 27 02 2014.
Intervenientele nu au administrat probe.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 1146/24 08 2008, în calitate de cumpărător, reclamantul B. A. E. a dobândit în proprietate spațiul cu destinația de bancă la mezanin I, situat în B., ..84, . C.F. nr._ B. sub nr. top 6727/36/1/30/II (lotul nr.4) și cota de 10,08/374 din părțile de uz comun descrise în foaia CF nr._ B. .
De asemenea, și reclamantul B. D. P. a încheiat cu intervenienta contractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr.1145/24 04 2008, prin care a dobândit în proprietate spațiul cu destinația de bancă situat la mezanin II și cota de 10,03/374 din părțile de uz comun descrise în cartea funciară, situat în B., ..84,. CF nr. sub nr. top 6727/36/1/31/II (lotul nr.6).
Din înscrisurile autentice menționate mai sus rezultă că reclamanții cumpărători au luat la cunoștință că vânzătoarea intervenientă . SRL a dobândit la rândul său anterior bunul de la intervenienta B. L. ROMÂNIA prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.376/15 02 2008.
Prin ambele contracte, cumpărătorii au declarat, fiecare în parte, că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor în situația în care se află la data încheierii contractelor de vânzare – cumpărare, iar vânzătoarea s-a obligat să realizeze branșamentele de curent și apă pe cheltuiala sa, în atât timp cât este nevoie.
Totodată, vânzătoarea s-a obligat să furnizeze cumpărătorului contracost apa și energia electrică la prețul de consumator persoană fizică, atât timp cât este nevoie.
Văzând situația de carte funciară din CF nr._ B., se constată că imobilele ce au constituit obiectul material în cele două contracte au provenit din dezmembrarea unui alt imobil cu nr. top inițial 6727/36, intervenită la data de 16 03 1993 și apoi a imobilelor cu nr. top inițial 6727/36/1/30 și nr. top 6727/36/1/31 prin dezmembrarea înscrisă la data de 14 05 2003 și văzând și mențiunile înscrise la A+38 și la A+40, se constată că imobilele în litigiu au fost înscrise sub nr. top 6727/36/1/30/II – Lotul nr.4 descris ca și sediu de bancă - mezanin I, cu cota de 10,08/374 din puc și sub nr. top 6727/36/1/31/II- Lotul nr.6 descris ca și sediul de bancă cu cota de 10,03/374. iar părțile de uz comun sunt descrise ca fiind compuse din terenul de sub . 6727/36/1 cu suprafața de 374 mp, fundațiile, fațadele, intrarea în .,tib gunoi și camera de gunoi, antena RTV, uscătorie, acoperiș tip terasă,trotuar de gardă și liftul care deservește spațiile comerciale.
Conform înscrierilor de la A+1, 3, 63, 64, 78, 79, 107 se constată că aceste imobile inițial, începând cu anul 1993, au constituit proprietatea Statului Român, pentru ca la data de 20 03 2002, asupra acestor spații comerciale s-a intabulat cu drept de construire UJCM, denumire care s-a schimbat ulterior în ATCOM, iar asupra terenului a rămas proprietar Statul Român. La data de 1 10 2003, dreptul de proprietate asupra spațiilor comerciale a fost înscris în favoarea intervenientei B. L. ROMÂNIA(fostă EUROM B. SA București). În continuare dreptul de proprietate asupra spațiilor comerciale se înscrie în favoarea intervenientei . SRL, înscriere efectuată la data de 26 02 2008. La aceeași dată aceste imobile sunt trecute în cărți funciare individuale separate și sunt descrise ca fiind sediu bancă – mezanin I și respectiv sediu bancă – mezanin II.
Văzând și CF nr._ și nr._ B. se constată că, și în prezent, imobilele construcții dobândite în proprietate de reclamanți de la intervenienta vânzătoare
Din adresa nr. 2358/6 05 2011, emisă de Compania Apa, rezultă că în urma verificărilor efectuate în teren s-a relevat că imobilului nr.86 are un branșament propriu, separat, care alimentează atât sediul băncii – L. B., cât și cele două spații adiacente băncii, adică mezanin I și mezanin II, distinct de branșamentul care deservește imobilul de la nr. 84, care alimentează cu apă în exclusivitate pe locatarii acestui imobil.(f.162 – vol.I). Pe de altă parte, din aceeași adresă rezultă că o lucrare de modificare a actualului sistem de alimentare cu apă pentru spațiile dobândite de reclamanți, de decuplare din rețeaua interioară de distribuție a imobilului nr. 86 și cuplare la rețeaua interioară a imobilului nr. 84, este lipsită de sens deoarece Compania Apa B. SA practică un preț unitar pentru serviciile oferte atât pentru persoanele fizice cât și pentru cele juridice, situație în legătură cu care nu s-a probat că s-ar fi schimbat până în prezent.
Relativ la pârâta Asociația de proprietari se reține că aceasta s-a înființat în anul 1998, astfel cum reiese din Statul acesteia și din încheierea de înregistrare din data de 13 10 1998 a Judecătoriei B., iar listă membrii asociației de proprietari de la data înființării a cuprins-o și pe autoarea reclamanților și intervenientelor, respectiv pe ATCOM(B+63 din CF nr._ B. (f. 139 ,155,163).
În conformitate cu art. 27 al.1 lit.e din Legea nr. 230/2007 se reține că asociația de proprietari pe lângă atribuțiile legale, exercită și „alte atribuții care i-au fost conferite prin statut”, iar în speță prin art. 28 din statut membrii asociației de proprietari au hotărât ca în cazul în care unul dintre proprietari împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a clădirii, la solicitarea asociației de proprietari, pentru folosirea normală a imobilului, măsurile se vor hotărî pe cale judecătorească.
În acest sens se are în vedere și art. 4 al.1 din Legea nr. 230/2007, în conformitate cu care asociația de proprietari constituită are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii( prevederi legale care se regăsesc și în reglementările anterioare).Respectiv, proprietarii nu pot schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari, sens în care dispune art. 11 din Legea nr. 230/2007 ,iar conform art. 14 teza finală din Legea nr. 230/2007 „niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu”..
În consecință, față de cele constate anterior și văzând și art. 30 al.1 lit.i din același act normativ, care dispune în sensul că aceasta „ inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire” se reține că pârâta reclamantă reconvențională justifică legitimitatea procesuală pentru promovarea cererii reconvenționale cu capetele de cerere formulate, sens în care va respinge excepția invocată.
Relativ la cererile formulate de reclamanți prin acțiune se constată că acestea sunt neîntemeiate.
Astfel, ținând seama de destinația spațiilor în litigiu care sunt descrise în cartea funciară ca și spații cu destinația de sedii de bancă, destinație care este menționată și în contractele de vânzare – cumpărare (și nu aceea de locuință cum s-a afirmat de către reclamanți ), destinație care până în prezenta nu a fost schimbată și nu s-a probat efectuarea vreunui demers în acest sens, în condițiile prevăzute de art. 13 din Legea nr. 230/2007( care dispune că”(1) Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor construcției, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale.(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai întâi acceptul asociației de proprietari.(3) Orice modificare a proprietății individuale se va aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție și a schițelor”), spații care sunt alimentate cu apă prin rețea de instalații de apă create separat pentru deservirea acestora, astfel cum rezultă din adresa analizată anterior emisă de Compania Apa, în condițiile în care, în conformitate cu art. 1169 C.Civ., nu s-a probat necesitatea faptică a debranșării de la instalația de apă existentă și branșarea la cea care deservește blocul de locuințe ce constituie imobilul de la nr. 86, precum nici posibilitatea tehnică în raport și de situația și starea tehnică a instalației ce deservește blocul de locuințe, în contextul neefectuării niciunui demers legal concret de schimbare a destinației a spațiilor în aceea în locuințe.
Cu privire la cererea de amplasarea a cutiilor poștale, reclamanții nu au probat existența condițiilor tehnice din spațiul în care se solicită amplasarea, precum nici cu privire la situația prezentă concretă în legătură cu primirea corespondenței care releve temeinicia cererii și refuzul la o cerere nemotivată în fapt ce a fost adresată asociației de proprietari se constituie într-un abuz de drept ce se impune a fi înlăturat, astfel încât și această cerere va fi respinsă.
De asemenea, cererea reconvențională se constată că este neîntemeiată și va fi respinsă.
În acest sens se reține, potrivit concluziilor expertizei tehnice construcții nr. nr._/2013, întocmit de expert M. F., astfel cum a fost completat la data de 16 09 2013 și la data de 27 02 2014, că două spații situate la mezanin I și II au fost realizate în două etape, inițial conform proiectului întocmit în anul 1986 de UJCM și GIGCL B., acestea au avut inițial destinația de spații cu altă destinație, respectiv „Casă de modă”, fără acces în casa scării blocului de locuințe. Ulterior, conform proiectului întocmit în anul 1993 de Proiect B. pentru amenajarea de sucursală Banca Dacia F., se schimbă destinația în sediu de bancă și spațiile de la mezanin I și II se prevăd cu două apartamente cu acces direct în casa scării blocului de locuințe.
Se constată, în conformitate cu lucrarea de expertiză administrată pe baza documentației tehnice existente, că se relevă aceea că zidurile pretinse a fi desființate au fost executate odată cu execuția lucrărilor de amenajare sucursală bancă, în anul 1993. Respectiv, zidul prin care se face accesul în spațiul – proprietate - a fiecărui reclamant este în aceeași poziție din perioada de construire (1993),perioadă anterioară dobândirii în proprietate de către interveniente și de către reclamanți și chiar anterioară și înființării asociației de proprietari.
Din expertiză se reține că desființarea acestui zid (de la fiecare mezanin) este imposibilă tehnică pentru că accesul în spațiu se face prin ușa practicată în acest zid, fiind prevăzute din faza de proiectare și holurile fac parte din componența spațiilor din proprietatea reclamanților, astfel încât dacă s-ar desființa zidul și s-ar muta în dreptul scărilor din spațiu, ar însemna ca ușa să se deschidă în gol, deoarece nu există un podest intermediar pentru evitarea pericolul accidentării în contextul arătat.
În conformitate cu lucrarea de expertiză tehnică se constată cu privire la golurile de ușă existente, la care face referire cererea reconvențională, astfel cum s-a reținut anterior ,acestea de asemenea au fost prevăzute în proiectul din anul 1993, iar cele două spații susținute ca fiind create pe spațiul comun în realitate fac parte din spațiile aflate în proprietatea reclamanților, iar spațiul comun, ca parte de uz comun nu a fost afectat.
Prin urmare, cum cererea reconvențională se va respinge ca nefondată, iar cererile de chemare în garanție au fost formulate de reclamanți în considerarea obligației asumate în acest sens de intervenientele vânzătoare față de fiecare subdobânditor în parte, instanța le va respinge ca neîntemeiate, dat fiind că în speță nu s-a probat cauzarea unui prejudiciu corelativ obligației de garanție contra evicțiunii.
În considerarea celor expuse, instanța va dispune conform cu dispozitivul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvenționale.
Respinge acțiunea formulată de reclamanții B. A. E. și B. D. P., ambii cu domiciliul în B., ., în contradictoriu cu pârâta A. DE P. C26/15 B., cu sediul în B., .. 84, .,.
Respinge cererea reconvențională pârâta - reclamantă reconvențională A. DE P. C26/15 B. în contradictoriu cu reclamanți - pârâți reconvenționali B. A. E. și B. D. P..
Respinge cererea de chemare în garanție a intervenientei . SRL, cu sediul în București, sector 1, ., nr. 57, . 2, formulată de reclamanții B. A. E. și B. D. P..
Respinge cererea de chemare în garanție a intervenientei B. L. ROMANIA, cu sediul în București, sector 1, ., . 2, formulată de formulată de intervenienta chemată în garanție . SRL.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16 05 2014.
PREȘEDINTE GREFIER
D. - I. M. A. P.
RED/DACT.DIM 30 01 2015.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 4291/2014. Judecătoria BRAŞOV | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 2918/2014.... → |
|---|
