Revendicare imobiliară. Sentința nr. 7455/2013. Judecătoria BUZĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7455/2013 pronunțată de Judecătoria BUZĂU la data de 30-04-2013 în dosarul nr. 14887/200/2010*
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
JUDEȚUL B.
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7455
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 30.04.2013
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE - M. S.
GREFIER - I. A. C.
Pe rol fiind soluționarea acțiunii civile având ca obiect “revendicare imobiliară” formulată de reclamantul-parat B. M., domiciliat în B., .. 33, jud. B., în contradictoriu cu pârâta-reclamanta E. M., domiciliată în B., .. 125, jud. B., paratele R. A. MUNICIPALĂ RAM B., cu sediul în B., .. B., și B. G., domiciliată în ..
Prezența și dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 11.04.2013, consemnările au fost făcute în încheierea din acea dată, parte integrantă din prezenta hotarare, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data de 18.04.2013, 25.04.2013, respectiv 30.04.2013, cand a hotarat urmatoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, retine urmatoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 04.11.2010 sub nr._, reclamantul B. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții E. M., Vartan P. și A. C. pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să fie obligați să-i lase în deplină proprietate și posesie beciul în suprafață de 15,25 mp, situat la subsolul imobilului de pe ..33, din municipiul B., cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a aratat că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005, a cumpărat de la RAM B. imobilul mai sus identificat, compus din 3 camere, bucătărie, hol, cămară, vestibul, baie, balcon, beci și casa scării, având suprafața utilă de 102,25 mp. Anterior cumpararii, în imobil, din anul 1978, în perioada 1978-1985, în imobilele de la nr.33 și 35, de pe . locuit două familii, care au stăpânit beciurile din subsolul fiecărui apartament, ce erau separate printr-un perete din scândură. Prin dispoziția Primarului municipiului B. nr.159/21.04.2004, s-a restituit numiților VARTAN P. și A. C. imobilul de la nr.35 împreună cu beciul situat la subsolul acestuia, împrejurare atestată și de Primăria municipiului B. prin adresa nr._/2008.
A mai susținut reclamantul că pârâta E. M. a motivat că a cumpărat beciul de la Vartan P. și A. C., invocând un drept asupra beciului aflat la subsolul imobilului de la nr.33, ce îl deține în proprietate, însă, în dispoziția nr.159/21.04.2003, se specifică imobilul de la nr.35 și beciul din subsolului imobilului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.480 și următoarele cod de procedură civilă.
In sustinerea cererii, reclamantul a aratat ca intelege sa se foloseasca de proba cu interogatoriu, inscrisuri si martori. In acest sens, a depus la dosarul cauzei, in copie, urmatoarele documente: contract de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.308/13.05.2005 (filele 6-7), certificat de deces . nr._ (fila 39), certificat de atestare fiscala (fila 49).
Cererea a fost timbrata cu 114 lei – taxa judiciara de timbru (fila 5) si 5 lei-timbru judiciar (fila 8).
Pârâta E. M. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională (fila 14), prin care a solicitat respingerea acțiunii principale ca neîntemeiată și nelegală, respectiv constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005 încheiat de RAM B. cu reclamantul și soția acestuia, B. G., în ceea ce privește suprafața utilă de beci de 15,25 mp .
In motivarea cererilor, pârâta a susținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5029/16.11.2004 de BNI V. E., a dobândit în proprietate imobilul situat pe ..35 din municipiul B., compus din suprafața locativă cu destinația de locuință, aflat la etajul imobilului,în suprafață utilă de 91,42 mp și beciul de la subsolul imobilului, construit din cărămidă, în suprafață utilă de 29,85 mp și suprafața construită de 43,80 mp, împreună cu suprafața de 61,57 mp teren indiviz aferent suprafeței locative.
Vânzătorii Vartan P. și A. C. au dobândit în proprietate imobilul în discuție prin dispoziția nr.159/21.04.2003 eliberată de Primarul municipiului B., predarea-primirea făcându-se conform procesului verbal din data de 15.11.2004 încheiat cu RAM B.. Din conținutul dispoziției rezultă că a fost restituit și beciul aflat la subsolul imobilului, fiindu-le predate liber de orice sarcini imobilele prevăzute în decizia de retrocedare susmenționată.
Prin încheierea nr._/11.11.2004 emisă de Biroul de Carte Funciară in cadrul Judecătoriei B. a fost transcris dreptul de proprietate asupra imobilului, inclusiv asupra beciului.
A mai arătat pârâta că, în contextul expus, contractul de vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005 este lovit de nulitate absolută parțială cu privire la beciul în suprafață utilă de 15,25 mp, cu motivația că vânzătorul RAM nu era proprietarul imobilului, acesta fiind retrocedat prin dispoziția nr.159/21.04.2003 eliberată de Primarul municipiului B. și ulterior, vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5029/16.11.2004 de BNI V. E.. Încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005 a fost făcută în cunoștință de cauză atât de reclamant cât și de RAM B., în raport de efectele de opozabilitate prevăzute de art.25 din Legea nr.7/1996, operațiune care are o cauză ilicită și este nulă de drept în baza art.948 cod civil. Vânzătoarea RAM a declarat prin actul încheiat că,nu a făcut niciun act de dispoziție sau de grevare cu privire la imobilul vândut, inclusiv beci, deși avea cunoștință că predase imobilul numiților Vartan P. și A. M. încă din data de 15.11.2004. Avea cunoștință de cele arătate mai sus, și reclamantul, al cărui contract de închiriere fiind încheiat pe data de 27.04.2005. Nu se putea referi și la beci de vreme ce fusese retrocedat la data de 21.04.2003 și predat de RAM în baza procesului verbal din 15.11.2004. Conform documentației de carte funciară, la subsolul imobilului există un singur beci, revendicat de Vartan P. și A. M., restituit acestora integral și liber de sarcini.
Pe de altă parte, reclamantul nu a procedat la autentificarea vânzării intervenite prin contractul nr.308/13.05.2005, conform art.2 din titlul X din Legea nr.247/2005, fiind lovit de nulitate absolută, după cum nu a făcut dovada transcrierii titlului său de proprietate, conform dispozițiilor art.1295 alin.2 și art.1802 cod civil, dreptul de proprietate fiind recunoscut celui al cărui titlu a fost mai întâi transcris.
Cererea reconventionala a fost timbrata cu 171 lei - taxa judiciara de timbru (fila 13) si 0,30 lei - timbru judiciar (fila 13).
In sustinerea cererii, parata a aratat ca intelege sa se foloseasca de proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza. In acest sens, a depus la dosarul cauzei, in copie, urmatoarele documente: contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr.5029/16.11.2004, Dispozitia privind restituirea in natura a suprafetei locative cu destinatie de locuinta situata la etajul imobilului din Mun.Buzau, ..35, carte de identitate E. S.-M., buletin de identitate E. M., Dispozitie privind numirea unui curator special pentru bolnava E. M., Incheiere nr._/12.11.2004, proces-verbal de predare-primire a imobilului situat in Buzau, ..35, documentatie tehnica pentru inscriere in cartea funciara (filele 16-32).
Pârâta RAM B. a depus întâmpinare (fila 46), prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive susținând, în esență că, inițial, prin H.C.L.M. B. nr.40/1994 Consiliul Local al municipiului a dat în administrarea regiei fondul locativ de stat, iar ulterior, prin H.C.L.M.B. nr.77/2007 s-a stabilit ca, începând cu data de 01.07.2007, imobilele-construcții și terenuri-proprietatea statului și proprietatea publică sau privată a municipiului, aferente activității de administrare a fondului locativ, să reintre în administrarea Consiliul Local al municipiului B..
În drept, au fost invocate dispozițiile H.C.L.M. B. nr.40/1994, H.C.L.M. B. nr.77/2007 și cele ale Codului de procedură civilă.
In temeiul art.242 alin.2 C.proc.civ., parata a solicitat judecarea cauzei in lipsa.
In sustinerea cererii, parata a depus la dosarul cauzei, in copie, H.C.L.M. B. nr.77/2007 (filele 47-48).
La data de 27.09.2011, prin serviciul registratură, reclamantul a depus precizări sub aspectul cadrului procesual (fila 54), în sensul că înțelege să se judece doar cu pârâta E. M., ceilalti parati nu au calitate procesuala.
La termenul de judecata din data de 23.11.2011 (fila 64), instanta a incuviintat reclamantului - proba cu expertiză tehnică de specialitate construcții.
Prin tragere la sorti a fost desemnat expert in specialitatea constructii, Petrachescu M., care a depus la dosarul cauzei raport de expertiza tehnica judiciara (filele 66-68, 69-88).
De asemenea, instanta a incuviintat proba cu inscrisurile aflate la dosar, apreciind ca este pertinenta, concludenta si utila solutionarii cauzei.
Reclamantul si parata E. M. au depus la dosarul cauzei concluzii scrise (filele 96, 98), reiterandu-si sustinerile din cuprinsul cererilor formulate pe parcursul judecatii cauzei.
Prin Sentința civilă nr.5011/04.04.2011 pronuntata de Judecatoria Buzau in Dosarul nr._ , instanta a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei RAM B., avand in vedere ca R. A. Municipală B. este parte în contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr.308/13.05.2005 încheiat cu reclamantul B. M. și soția acestuia-pârâta B. G..
De asemenea, pe fondul cauzei, instanta a respins acțiunea principală, cat si cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă E. M.. Instanța de fond a apreciat că se impune ca, în principal, părțile să solicite organului judiciar ieșirea din indiviziune asupra imobilului – beci - aflat în proprietate comună, pentru a se cunoaște exact suprafața pe care acestea o dețin în proprietate și, numai după aceea, eventual, să investească instanța cu o acțiune în revendicare.
Impotriv acestei hotarari, au formulat recurs parata E. M. si reclamantul B. M., cauza fiind inregistrata pe rolul Tribunalului Buzau-Sectia Civila la data de 24.05.2012.
Cererea de recurs formulata de recurenta-parata E. M. a fost timbrata cu 80 lei-taxa judiciara de timbru (fila 18) si 5 lei-timbru judiciar (fila 23 verso).
De asemenea, recurentul-reclamanta a timbrat cererea de recurs cu 80 lei-taxa judiciara de timbru (fila 30) si 5 lei-timbru judiciar (fila 30).
La solicitarea instantei de judecata, Primaria Mun.Buzau a depus la dosarul cauzei, in copie, documentia ce a stat la baza emiterii Dispozitiie nr.159/21.04.2003 (filele 45-79).
Recurenta-parata, prin av.R. E., a solicitat judecarea cauzei in lipsa (fila 80).
Recurentul-reclamant a depus la dosarul cauzei concluzii scrise (fila 92).
Prin Decizia civila nr.154/30.01.2013 pronuntata de Tribunalul Buzau-Sectia I Civila in Dosarul nr._ , instanta a admis recursurile partilor, a casat sentinta cu trimitere spre rejudecare, pentru a se pronunta pe cererea reconventionala. In acest sens, cauza a fost trimisa Judecatoriei Buzau, fiind repartizata aleatoriu, dupa solutionarea exceptiei de incompatibilitate invocata de judecatorul fondului, catre completul CC9.
Instanta a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâta R. A. Municipală B., in Dosarul nr._ (fila 9). Instanta a retinut ca instanta superioara, de recurs, nu a trimis cauza spre rejudecare si cu privire la acest aspect. Mai mult decat atat, desi aceasta exceptie s-a invocat si in primul ciclu procesual si instanta a respins-o ca neintemeiata, iar RAM Buzau nu a formulat recurs sub acest aspect. De asemenea, instanta a apreciat ca, atata timp cat RAM Buzau este parte in contractul de vanzare-cumparare nr.308/2005, are calitate procesuala pasiva in prezenta cauza.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Prin Dispoziția Primarului Mun.Buzau nr.159/21.04.2003 (filele 17-18 dosar de fond), s-a dispus restituirea în natură, către numiții Vartan P. (in calitate de coproprietara a imobilului) și A. C. (in calitate de mostenitor a def.A. N., fost coproprietar al imobilului, in prezent decedat), a imobilului situat pe ..35, din municipiul B., precum și a beciului aflat la subsolul imobilului de la această adresă.
Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5029/16.11.2004 de BNI V. E. (fila 16 dosar de fond), numiții Vartan P., A. M. si Girboan G. (ultimele in calitate de mostenitoare al lui A. C., in baza certificatului de mostenitor nr.261/2004 eliberat de BNP L. Sinica) au vandut catre E. M., imobilul din Buzau, ..35, jud.Buzau, compus din: suprafata locativa cu destinatia de locuinta, situata la etajul imobilului, constructie din caramida, alcatuita din 3 camere, bucatarie, hol, in suprafata utila totala de 95,03 mp, din care, balcon, in suprafata de 4,79 mp si suprafata construita de 91,42 mp, anexa –wc, constructie din scandura, in suprafata utila de 1,20 mp si suprafata construita de 1,32 mp, avand ca utilitati canalizare, anexa-beci, situat la subsolul imobilului, constructie din caramida, in suprafata utila de 29,85 mp si suprafata construita de 43,80 mp, scara . in care se ramifica, in indiviziune cu proprietarul imobilului din ..33, impreuna cu suprafata de 61,57 mp, teren indiviz si aferent suprafetei locative, imobil inscris in cartea funciara a localitatii Buzau sub nr._, cu numar cadastral-3425/1-1, 3425/1-2, 3425/1-1, conform incheierii nr._/12.11.2004 eliberata de BCF al Judecatoriei Buzau.
La data de 13.05.2005, prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.308/3/13.05.2005 (fila 6 dosar de fond), RAM Buzau a vandut catre B. M. casatorit cu B. G., imobilul situat in mun.Buzau, ..33, compus din 3 camere, bucatarie, hol, camara, vestibul, baie, balcon, beci comun si casa scarii . locuintei de 102,95 mp si suprafata utila beci de 15,25 mp, reprezentand o cota indiviza de 50% din imobil.
In fapt, reclamantul B. M. a chemat in judecata pe parata E. M., solicitand instantei sa o oblige pe parata sa ii lase in deplina proprietate si posesie proprietatea beciului identificat in cuprinsul contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.308/3/13.05.2005. Prin cererea reconventionala, parata E. M. a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005 încheiat de RAM B. cu reclamantul și soția acestuia, B. G., în ceea ce privește suprafața utilă de beci de 15,25 mp.
Analizand cu prioritate cererea principala, instanta constata ca ne aflam in prezenta unei actiuni in revendicare, prin comparare de titluri. Astfel, pe de o parte, reclamantul este proprietarul beciului in suprafata utila de 15,25 mp, conform contractului de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.308/3/13.05.2005 incheiat cu RAM Buzau, iar pe de alta parte parata E. M. este proprietara anexei-beci, in suprafata utila de 29,85 mp si suprafata construita de 43,80 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5029/16.11.2004 de BNI V. E..
Potrivit raportului de expertiza tehnica in specialitatea constructii intocmit de expert Petrachescu M. (fila 66 dosar de fond), instanta constata ca beciul este o incapere unica, ce se dezolva sub ambele imobile, si anume sub imobilul cu adresa ..33, si sub imobilul cu adresa nr.C. Voda, nr.35. Ce este specific acestui beci, este faptul ca accesul in el este unic, si se face printr-un acces ce se afla amplasat sub imobilul de la adresa ..35.
Instanta retine ca ambele parti isi intemeiaza cererile pe doua acte de proprietate. In acest caz, se va aprecia asupra provenietei titlurilor. Astfel, in situatia in care cele doua titluri provin de la autori diferiti, urmeaza a se compara titlurile pe care se intemeiaza drepturile autorilor, dansu-se castig de cauza celui al carui autor avea un drept preferabil. Pe de alta parte, daca ambele titluri provin de la acelasi autor, iar ambii dobanditori si-au inscris titlurile in documentele de publicitate imobiliara, atunci va avea castig in cauza, in principiu, cel care si-a inscris mai intai titlul.
Ambele titluri de proprietate isi produc efectele juridice, atata timp cat nu au fost anulate prin hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva si irevocabila.
Astfel, instanta constata ca titlul paratei E. M. este titlul cel mai vechi, in comparatie cu titlul reclamantului, iar imobilul paratei a fost inscris in cartea funciara anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare dintre RAM Buzau si reclamant.
Instanta apreciaza ca, fata de dispozitiile art.3 din Legea nr.71/2011, fata de momentul introducerii cererii de chemare in judecata initiale, sunt aplicabile vechile dispozitii ale Codului civil si dispozitiile anterioare intrarii in vigoare a Legii nr.71/2011.
Potrivit art.22 din Legea nr.7/1996 (in vigoare la data 12.11.2004, data pronuntarii Incheierii nr._/12.11.2004 eliberata de BCF al Judecatoriei Buzau) „dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică.” De asemenea, conform art.27 din acelasi act normativ, „înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii”. Pe de alta parte „dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune” (art.28 din Legea nr.7/1996).
Avand in vedere aceste dispozitii legale, instanta constata ca reclamantul se afla in posesia unui titlu de proprietate, contract de vanzare-cumparare incheiat cu RAM Buzau, care nu a fost incheiat in forma autentica, iar dreptul de proprietate nu a fost inscris in cartea funciara. De asemenea, din analiza textului de lege al art.28 din Legea nr.7/1996, instanta retine ca doar in cazul dreptul de proprietate asupra unui imobil care provine din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune, este opozabil tertilor, fara inscrierea in cartea funciara, in rest pentru a fi opozabil tertilor, acest drept de proprietate trebuie inscris in cartea funciara. Or, dreptul de proprietate al reclamantului nu se incadreaza in cazurile limitativ prevazute de aceasta dispozitie legala. Ca atare, dreptul de proprietate al reclamantului nu era opozabil tertilor, in lipsa notarii in cartea funciara.
Pe de alta parte, parata E. M. detine un titlu de proprietate, al carui drept de proprietate a fost inscris in cartea funciara anterior incheierii contractului dintre RAM Buzau si reclamant, titlul său fiind incheiat in forma autentica, la notar. Deci, prin notarea dreptului sau de proprietate in cartea funciara la data de 12.11.2004, acesta a devenit opozabil tertilor contractului, inclusiv RAM Buzau si reclamantului.
Comparand cele doua titluri de proprietate ale fiecareia dintre parti, instanta apreciază că titlul de proprietate al paratei este preferabil, atata timp cat acesta este anterior titlului reclamantului, este încheiat în formă autentică la notar si înscris în cartea funciară (anterior încheierii contractului de vanzare-cumparare dintre RAM Buzau si reclamant). Instanta apreciaza că, atata timp cat titlul de proprietate al paratei-reclamante nu a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, îsi produce efectele juridice si beneficiază de legalitate.
Avand în vedere aceste considerente, instanta va respinge actiunea principală formulată de reclamantul B. M. în contradictoriu cu pârâții E. M., ca neintemeiata.
In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta E. M. în contradictoriu cu reclamantul-parat B. M. si pârâtele R. A. MUNICIPALĂ RAM B. și B. G., instanta apreciază că nu sunt întrunite elementele unei constatari a nulitatii absolute a contractului vânzare-cumpărare nr.308/13.05.2005, în ceea ce privește suprafața utilă de beci de 15,25 mp
Raportandu-se conform art.129 alin.6 C.proc.civ., la motivele invocate de catre parata-reclamanta, instanta apreciază că, asa cum a concluzionat si expertul Petrachescu M., „eroarea” a pornit din momentul în care s-a întocmit documentatia de ănscriere a imobilului in cartea funciara a imobilului de la adresa din C. Voda, nr.35, cand s-a retinut întreg beciul, si nu ½ din acesta. In motivarea acestui fapt, instanta are în vedere pe de o parte, faptul ca in Dispozitia privind restituirea in natura a suprafetei locative cu destinatia de locuinta situata la etajul imobilului din mun.Buzau, ..35, s-a precizat ca „se restituie in natura, imobilul proprietatea statului, nationalizat prin Decretul nr.92/1950, situat in mun.Buzau, ..35, ….cu beciul situat la subsolul imobilului”, fără a se preciza în mod concret care este suprafata acestui beci. Totusi, restituirea în natura a imobilului a fost conditionata de rambursarea despagunbirii primite de solicitantii restituirii, respectiv suma in cuantum de 12.131.518 lei, suma ce va fi actualizata cu indicele de inflatie stabilit la data rambursarii efective. Or, la stabilirea acestei sume, s-a avut in vedere doar suprafata de 15,96 mp aferenta beciului, astfel cum rezulta din fisa tehnica si de calcul (aflata la fila 56 din dosarul Tribunalului Buzau).
Mai mult decat atat, prin procesul verbal de predare-primire a imobilul din Buzau, ..35 (fila 23 dosar de fond), încheiat între RAM Buzau, prin reprezentanti, si Vartan P., A. M. si Girboan G., la data de 15.11.2004, s-a procedat la predarea-primirea imobilului în cauză, fara a fi identificat în mod concret sub aspectul suprafetei de beci, care se predă.
Or, suprafata construita de 43,80 mp, respectiv 29,85 mp suprafata utila a beciului, a fost mentionata in cuprinsul memoriul tehnic intocmit de executant B. M. (fila 25 din dosarul de fond), beneficiari ai lucrarii fiind Vartan P. si A. C.. Pe baza acestei documentatii, Judecatoria Buzau a intabulat dreptul de proprietate al numitelor Vartan Polixenbia, A. M. si Girboan G., prin Incheierea nr._/12.11.2004 (fila 22 din dosarul de fond).
Prin urmare, in momentul predarii imobilului catre mostenitorii fostilor proprietari, imobilul fusese deja inscris in cartea funciara (cu intreaga suprafata a beciului), moment de la care era opozabil tertilor. Or, parata E. M., achizitionand ulterior acest imobil, in modalitatea in care a fost inscris in cartea funciara, a dobandit imobilul, cu buna-credinta, incluzand intreaga suprafata din beci.
Instanta apreciaza ca atata timp dispozitia Primarului Mun.Buzau nr.159/21.04.2004 si contractul de vanzare-cumparare nr.5029/16.11.2004 nu au fost anulate, acestea se bucura de legalitate.
Pe de alta parte, in ceea ce priveste legalitatea contractului de vanzare-cumparare nr.308/13.05.2005 (fila 6), instanta apreciază că nu ne aflam în prezenta unei cauze ilicite.
Potrivit art.968 C.civil, „cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice”.
S-a apreciat ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezinta o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si, deci este nula absolut in baza art.968 C.civil. Daca contractul s-a incheiat de catre vanzator „in frauda dreptului proprietarului… cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului… constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic „frauda corupe totul”.
Or, nu se poate aprecia ca partile contractului de vanzare-cumparare nr. 308/13.05.2005 au fost de rea-credinta cu privire la suprafata beciului, atata timp cat intre cele doua parti a fost încheiat la data de 27.04.2005, contractul de închiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta nr.13 (fila 85 – dosar de fond), privind inchirierea imobilului din Buzau, ..33, jud.Buzau, pentru perioada 21.02._09, iar în fisa suprafetei locative inchiriate (fila 87) s-a precizat ca se închiriaza si beciul în suprafata de 14,05 mp impreuna cu . folosinta . folosinta exclusiva).
In schimb, la dosarul cauzei, nu a fost depus niciun act aditional la contractul de închiriere mentionat anterior, privind rezilierea in parte a acestui contract, în privinta suprafetei beciului, ceea ce înseamna ca beneficiaza de legalitate.
Pe de alta parte, potrivit procesului verbal din data de 01.12.2004 încheiat intre RAM Buzau si B. M., se restrangea spatiul de locuit, conform Deciziei nr.159/21.04.2004 emisa de Primaria Buzau, pentru spatiul inchiriat in ..35, si a procesului verbal din data de 15.11.2004 (prin care erau pusi în posesie proprietarii din imobilul din Buzau, ..35), însa chiriasul beneficia incontinuare de dreptul de folosinta asupra beciului comun in suprafata de 14,05 mp.
Prin urmare, toate aceste considerente enuntate duc la concluzia ca, RAM Buzau a încheiat contractul de vanzare-cumparare cu reclamantul, bazandu-se pe dispozitia Primarului mun.Buzau nr.159/21.04.2004 si a fisei tehnice si de calcul (aflata la fila 56 din dosarul Tribunalului Buzau, în care se raporteaza doar suprafata de 15,96 mp aferenta beciului), în sensul ca s-a dispus restituirea doar a unei parti din beci, aferenta imobilului din Buzau, ..35.
De asemenea, instanta apreciaza ca nu se poate retine reaua-credinta a reclamantului-cumparator B. M. la încheierea contractului de vanzare-cumparare cu RAM Buzau, atata timp cat acesta formulase cerere de cumparare a locuintei înca din data de 27.04.2005, înregistrata la RAM Buzau sub nr.6.683 (astfel cum rezulta din mentiunea expresa din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nr.308/3/13.05.2005), imobilul fiind detinut de acesta pana la data cumpararii cu titlu de închiriere, conform contractului de închiriere nr.13/27.04.2005, deci raportat la suprafata beciului mentionata în fisa suprafetei locative (suprafata care a ramas neschimbata si în urma încheierii procesului verbal de punere in posesie din data de 15.11.2004).
Pe de alta parte, instanta apreciază că nu se poate retine cauza de nulitate absoluta invocata de parata E. M., privind nerespectarea formei autentice, conform art.2 din titlul X al Legii nr.247/2005, atata timp ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare nr.308, respectiv 13.05.2005, a intrat in vigoare Legea nr.247/2005, actul normativ fiind publicat in Monitorul Oficiul nr.653/22.07.2005.
De asemenea, dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, titlul X, arata ca „terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”.
Or, forma autentica nu este ceruta in cazul instrainarii constructiilor, astfel cum este beciul aferent locuintei.
Pentru aceste motive, instanta va respinge cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta E. M. în contradictoriu cu reclamantul-parat B. M. si pârâtele R. A. MUNICIPALĂ RAM B. și B. G., ca neintemeiata.
In temeiul art.129 alin.6 C.proc.civ. raportat la art.274 C.proc.civ., instanta va respinge capatele de cerere formulate de reclamantul-parat si parata-reclamanta, privind cheltuielile de judecata, ca neintemeiate, avand in vedere ca ambele cereri urmeaza a fi respinse, faptul ca acestea sunt capete de cerere accesorii, care urmeaza “soarta” capatelor de cerere principale si incidentale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge actiunea principală formulată de reclamantul-parat B. M., domiciliat în B., .. 33, jud. B., în contradictoriu cu pârâta-reclamanta E. M., domiciliată în B., .. 125, jud. B., ca neîntemeiată.
Respinge cererea reconventionala, formulata de parata-reclamanta E. M. în contradictoriu cu reclamantul-parat B. M. si pârâtele R. A. MUNICIPALĂ RAM B., cu sediul în B., . FGH, jud. B., și B. G., domiciliată în . neintemeiată.
Respinge capatele de cerere formulate de reclamantul-parat si parata-reclamanta, privind cheltuielile de judecata, ca neintemeiate.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 30.04.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
M. S. I. A. C.
Red. M.S.
Tehnored. M.S.
6 ex./17.06.2013
Operator de date cu caracter personal
înregistrat în registrul de evidență sub nr._
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2013/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 7801/2013.... → |
|---|
