Revendicare imobiliară. Sentința nr. 705/2015. Judecătoria CĂLĂRAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 705/2015 pronunțată de Judecătoria CĂLĂRAŞI la data de 27-02-2015 în dosarul nr. 93/202/2012**
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CĂLĂRAȘI
.
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 705/2015
Ședința publică de la 27 Februarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. A.
Grefier I. B.
Pe rol se află judecarea acțiunii civile formulată de reclamanta .. Călărași în contradictoriu cu pârâta S.C. L. M S.R.L. având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 17.02.2015, fiind consemnate în încheierea respectivului termen de judecată, ce face parte integrantă din prezenta sentință, instanța amânând pronunțarea la 27.02.2015, pentru a se depune la dosar concluzii scrise.
INSTANȚA
Asupra prezentei cauze civile:
Prin cererea introdusă la Judecătoria Călărași la data de 09.01.2012 și înregistrată sub nr._ reclamanta . Călărași a chemat în judecată pe pârâta . Călărași solicitând ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța să se dispună: obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafață construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, .. 2B, jud. Călărași – valoare estimativă 5000 lei; evacuarea pârâtei din partea de imobil ocupată; obligarea pârâtei la deschiderea servituți de vedere de pe laturile S și V; obligarea pârâtei la retragerea construcției provizorie acoperiș ridicată pe proprietatea sa pe acoperișul imobilului pe laturile S și V; obligarea pârâtei la plata c/val. refacerii acoperișului deteriorat ca urmare a ridicării acoperișului extindere spațiu comercial, precum și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată și onorariu de avocat.
În motivarea acțiunii formulate, reclamanta a arătat că a devenit proprietara imobilului compus din teren în suprafață de 1000 m.p. situat în tarlaua 60/1, . vecinii: N- T. G., S- drum național Călărași - Fetești, E- Târpan D., V- drum de beton, conform actului de vânzare cumpărare nr. 291/04.12.1995 emis de BNP M. A., ulterior a devenit și proprietara construcției aflate pe suprafața de teren cumpărată, construcție în suprafață de 92,15 m.p. cu următoarele vecinătăți: N- ., S- drum național, E- ., V- drum beton, imobil ce a fost scris în Cartea Funciară.
Mai arată că în anul 2007 pârâta a obținut un contract de concesiune, pe termen de 25 de ani, a unei suprafețe de 43 m.p aparținând domeniului public, pentru extindere spațiu comercial cu destinație – alimentație publică și în baza acestui contract de concesiune pârâta, fără a avea o construcție în proprietate, a purces la ridicarea de construcții pe latura de S și E folosind zidul și ferestrele construcției său ca perete, iar acoperișul noi sale construcții a fost ridicat deasupra acoperișului imobilului proprietatea sa tăind din acoperișul imobilului, strașina și sageacul, iar toată apă de pe acoperișul proprietatea pârâtei scurgându-se pe acoperișul clădirii sale și, din cauza execuției proaste, în interiorul clădirii deteriorându-i tavanele și interiorul construcției.
Mai arată că fără nici o aprobare, a luat lumina încăperii pe latura de S și de E, acoperind ferestrele imobilului, astfel că construcția a rămas fără lumină naturală, așa cum a fost proiectată și executată, că odată cu ridicarea acestor construcții pârâta a ocupat încăperile situate în partea de est a clădirii, a distrus o ușă de acces dintre aceste încăperi și restul clădirii, a zidit această intrare și, astfel, a făcut imposibilă folosința acestor încăperi, precum și a beciului care are gura de acces în aceste încăperi.
Mai arată că între ea și pârâtă au existat litigii având ca obiect obligarea vânzătoarei . a sa, la plata îmbunătățirilor efectuate la imobilul care anterior fuse închiriat ca spațiu comercial de pârâtă, că aceasta nu are nici un contract de închiriere cu privire la clădire sau la o parte din clădire, contractul de închiriere expirând la 28.03.2007.
În drept a invocat art. 563, 565 și urm,Cod civil, art. 755 Cod civil, art. 761 Cod civil, art. 1831 și urm. Cod civil, art. 1349 și urm. Cod civil.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri și expertiză imobiliară.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care solicită, în principal, respingerea cererii formulată de reclamantă ca neîntemeiată, iar în subsidiar, în condițiile în care se va admite acțiunea de chemare în judecata, solicită admiterea cererii reconvenționale și obligarea reclamantei la plata îmbunătățirilor aduse suprafeței construite, așa cum aceasta este indicată în acțiunea principala și cum rezulta din raportul de expertiza imobiliara, precum și încuviințarea unui drept de retenție asupra acesteia, până la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse acestui imobil.
În motivare pârâta arată că, în ceea ce privește principalul capăt de cerere al acțiunii având ca obiect revendicare, în principal, solicită reclamantei să facă precizări și să indice în mod concret care este obiectul revendicării, pentru a-și formula apărările în mod pertinent, deoarece apreciază că aceasta nu a lămurit obiectul cererii, în sensul indicării în mod exact a suprafețelor pe care pretinde că pârâta le-ar fi ocupat în mod nelegal. În lipsa acestora, apreciază că se află în imposibilitate de a stabili clar care este suprafața la care face referire reclamanta și nu că se poate apăra în mod eficient, dar nici instanța nu poate stabili care este obiectul cererii.
Mai arată că este de acord cu afirmațiile reclamantei, în sensul că între aceasta și Societatea Agricola Albina a existat un litigiu având ca obiect revendicare, prin care reclamanta revendica exact suprafața de 90 m.p., despre care face vorbire ca a dobândit-o ulterior, situație în care s-a pronunțat sentința civila nr. 1378/29.05.2006, în dosarul nr. 2026/2005, sentința prin care s-a admis acțiunea formulata de reclamantă și din aceasta cauza și din cauza indicata mai sus, urmează să se aibă în vedere și să se tina cont de faptul ca la dosarul cauzei respective s-a efectuat un raport de expertiza topografica, ce a stabilit care era suprafața ocupată de către pârâta Societatea Agricola Albina la acel moment, ulterior făcându-se și evacuarea acestei societăți.
Cu ocazia executării silite a fost evacuata Societatea Agricola Albina si a fost evacuată și pârâta în cauză, în calitate de chiriaș, conform acelui raport de expertiza. Așadar, consideră că formularea în prezent a unei noi acțiuni în revendicare, nu poate primi o alta soluție decât una conforma celei la care s-a ajuns prin sentința civila nr.1378/29.05.2006 indicata mai sus.
Precizează că și expertul topo arată că pârâta nu a ocupat nici o suprafață de teren proprietatea reclamantei, astfel că acțiunea formulata este neîntemeiata.
Arată că la imobilul pe care îl ocupă a efectuat o . îmbunătățiri, astfel încât, indiferent care ar fi partea din acesta revendicată, dacă se admite acțiunea în revendicare a reclamantei, aceasta ar trebui să îi achite contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâtă, îmbunătățiri pe care le va indica și evalua instanța de judecata, după ce reclamanta va preciza în mod clar care este partea din imobil revendicata.
În principal, apreciază ca reclamanta nu dovedește niciun drept cu privire la suprafața revendicata, astfel încât acțiunea nu poate fi întemeiată și urmează sa fie respinsă.
Dacă va fi admisă, apreciază că se impune și obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse, precum și încuviințarea dreptului de retenție până la achitarea acestora.
În ceea ce privește capătul de cerere referitor la obligarea deschiderii unei servituți de vedere, arată că aceasta construcție pe care a ridicat-o, a fost edificata în baza unei autorizații de construire eliberata în condiții de legalitate, construcția fiind ridicata cu foarte mulți ani în urma, iar reclamanta a avut cunoștință despre aceasta și nu a făcut obiecțiuni, aceasta neținând cont de istoricul clădirii și de faptul că a fost deținută de mai mulți proprietari anterior și niciunul nu a avut obiecții cu privire la modul în care s-au realizat lucrările, chiar și pârâta utilizând clădirea reclamantei anterior dobândirii proprietății de aceasta.
În al doilea rând, o privire retrospectiva, în timp, referitoare la evoluția construcției susține că dovedește că acțiunea formulata de către reclamanta este neîntemeiata.
Astfel, este de reținut ca pârâta a fost prima societate comerciala care a desfășurat activitate comerciala în zona, închiriind întreaga clădire care este stăpânită în prezent de către reclamanta de la Societatea Agricola Albina. În acest sens și pentru desfășurarea unui comerț în condiții propice, arată că a procedat la efectuarea mai multor îmbunătățiri la imobilul construcție, îmbunătățiri care au crescut valoarea acesteia; fiind de reținut din acest punct de vedere ca aceasta construcție nu a avut la data la care a fost ridicată, deschidere pe laturile pe care se solicita a se stabili servitute de vedere, acestea fiind mărginite numai de pereți închiși, întrucât construcția a fost proiectată să existe acces doar din interiorul curții pe care o stăpânește reclamanta, iar nu direct de la . fiind zidite, așa cum a arătat.
Așadar, atât timp cât construcția despre care face vorbire reclamanta nu a fost construită în baza unei autorizații de construire legal eliberată și cât timp niciodată aceasta construcție nu a fost conceputa în acest mod, respectiv cu deschidere pe laturile arătate de reclamantă, prin construcție, modalitatea de utilizarea acesteia a fost conceputa prin acces din curtea interioara, acest capăt de cerere este nefondat.
Cu referire la obligarea retragerii construcției acoperiș și refacerea acoperișului, arată că nu este de acord cu aceste capete de cerere, întrucât sunt neîntemeiate.
Astfel, construcție acoperiș nu se afla pe proprietatea reclamantei și nu o afectează pe aceasta în niciun fel, dimpotrivă acoperișul construcției reclamantei, fiind mai înalt și înclinat către cel aparținând societății pârâte, determina scurgerea apelor pluviale pe clădirea acesteia.
Referitor la capătul de cerere privitor la obligația de a face și cel în pretenții constând în contravaloarea refacerii acoperișului deteriorat, întrucât este vorba despre o acțiune prescriptibila în termenul general de prescripție de 3 ani, fața de momentul când a realizat construcția, respectiv în anul 2007, urmează sa se constate ca aceste doua capete de cerere sunt prescrise.
Față de acțiunea principala, arată ca, în principal, solicită să se dispună respingerea acesteia ca neîntemeiata și în privința ultimelor doua capete de cerere ca prescrise sau, în subsidiar, să se dispună și obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse, urmând să se încuviințeze și dreptul de retenție.
În drept art. 115 și urm. Cod procedură civilă.
În dovedire a propus proba cu înscrisuri, martori, expertiză topo și orice alte probe a căror necesitate ar rezulta din dezbateri.
La termenul de judecată din data de 14.03.2012 reclamanta și-a precizat acțiunea conform cererii de la fila 31 din dosar.
În cauză au fost efectuate un raport de expertiză imobiliar și un raport de expertiză topo.
Soluționând cauza în primul ciclu procesual, prin sentința civilă nr. 375/2013, Judecătoria Călărași a respins acțiunea formulată de reclamanta . Călărași, împotriva pârâtei . Călărași, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând dispozițiilor art.261 pct.5 C.., nulitatea hotărârii pentru lipsa motivelor de fapt și de drept care au format convingerea instanței.
În drept a invocat art.304 pct.7,8,9 C...
Analizând sentința criticată în raport de motivele de recurs și apărările formulate cu ocazia dezbaterilor și prin concluziile scrise depuse la dosar, tribunalul a pronunțat o soluție de admitere a recursului declarat în cauză, pentru următoarele considerente:
Recurenta a criticat soluția instanței de fond, în principal, prin prisma dispozițiilor art. 261 pct. 5 C., care prevăd că hotărârea se dă în numele legii și va cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.
Tribunalul a constatat că aceste dispoziții legale sunt imperative, iar lipsa acestora echivalează cu necercetarea fondului cauzei, caz în care a intervenit motivul de casare prevăzut de art. 312 alin. 5 C.., caz în care, după casarea hotărârii, se trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Cu ocazia rejudecării, instanța din oficiu a ridicat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepție asupra căreia părțile au formulat concluzii referitoare la fiecare capăt al cererii în ședința din data de 25.02.2014.
Totodată cu ocazia pronunțării sentinței civile nr. 696/12.03.2014 s-a procedat la disjungerea capetele de cerere referitoare la obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafață construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, .. 2B, jud. Călărași și evacuarea pârâtei de pe teren și dispune formarea unui nou dosar, fiind format astfel dosarul nr._ .
1 - Soluționând dosarul nr._ prin sentința civilă nr. 696/12.03.2014 Judecătoria Călărași a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în privința capătului de cerere referitor la evacuarea pârâtei din partea de imobil ocupată (construcție).
A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei în privința capetelor de cerere având ca obiect: obligarea la deschiderea servituții de vedere pe laturile S și V; retragerea construcției provizorii acoperiș și plata contravalorii refacerii acoperișului deteriorat.
A respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în privința capetelor de cerere având ca obiect: obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafață construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, .. 2B, jud. Călărași și evacuarea pârâtei de pe teren și a dispus disjungerea capetele de cerere referitoare la obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafață construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, .. 2B, jud. Călărași și evacuarea pârâtei de pe teren și a dispus formarea unui nou dosar (_ ).
1 - În cauza reclamanta ., a declarat recurs împotriva sentinței civile nr.696 din data de 12.03.2014, pe care a considerat-o nelegală și a solicitat casarea sentinței atacate.
În motivare se arată că referitor la disjungerea capetelor de cerere, cu privire la obligarea pârâtei să lase în deplina proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafața construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, ..2B, jud. Călărași și evacuarea pârâtei de pe teren și formarea unui nou dosar pe rolul aceluiași complet, consideră că această disjungere nu este motivată.
În legătură cu disjungerea capătului de cerere privind obligarea pârâtei de a lăsa în deplină proprietate și posesie suprafața de 30 mp, suprafață construită, ce face parte din imobilul „chioșc", arată ca nu putea să se dispună o astfel de disjungere atâta timp cât se solicită evacuarea pârâtei din o parte din imobilul pe care îl ocupa în suprafața de 30mp, ce face parte integranta din „chioșc".
Văzând disp.art.165 V. C.P.C, în orice stare a judecații se pot desparți pricinile întrunite, daca instanța socotea ca numai una din ele este in stare de judecata. Art.165 V.C.P.C. face parte din Secțiunea a II-a, privind excepțiile de procedura.
Instanța de fond nu a pus în discuția părților disjungerea capetelor de cerere.
Aceasta excepție nu a fost ridicata de către instanța și pusă în discuția părților, astfel ca a procedat la aplicarea în mod greșit a dispozițiilor legale privind disjungerea a acțiunilor conexate și nici nu indica vreun text de lege, în baza căruia se face disjungerea capetelor de cerere.
Nici în teorie și nici în practica judecătorească nu s-a întâlnit aceasta excepție de disjungere a capetelor de cerere a unei acțiuni, singura reglementare prev. de C.P.C. este aceea de disjungere a acțiunilor conexate daca se socotește ca numai una dintre ele este în stare de judecată, în prezenta cauza este o acțiune principala și o cerere reconvenționala și nu a făcut obiectul vreunei discuții cu privire la faptul ca cererea reconvenționala ar întârzia soluționarea acțiunii principale sau vreun alt motiv care sa conducă la disjungerea capetelor din acțiunea principala.
Acest motiv de recurs este caz prevăzut de art.304, punctele 7,si 9 V.C.P.C, și judecând în această modalitate a fost privată de dreptul la apărare și un proces echitabil.
Soluționarea cauzei pe cale de excepție a lipsei calității procesuale active a reclamantei privind capătului de cerere referitor la evacuarea paratei din partea de imobil ocupata.
Aceasta excepție invocata cu prioritate de instanța de fond în mod netemeinic și nelegal a fost admisă de instanța pe considerentele acesteia.
Instanța de fond a reținut ca între . și S.A.ALBINA Călărași a existat o un litigiu ce a format obiectul dosarului nr. 2026/_ ce a fost soluționat prin S.C. Nr. 1378/29.05.2006 definitivă și irevocabilă prin D.C. nr.776/R/29.11.2006, iar S.A.ALBINA a fost obligata să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 112,87 mp și să ridice de pe suprafața de teren construcția edificata din BCA, construcție ce ocupa 84,06 mp, poligonul HGQJ din suprafața de 112,87mp revendicată.
Din raportul de expertiza rezultă că pe teren se afla construcția de 94,84mp, iar din suplimentul nr.2 la raportul de expertiza se reține că din suprafața de 112,87mp ce a fost atribuita lui ., o suprafața de 84,06mp este ocupat de „bar." Aceasta construcție a fost transferata în proprietatea .., cu factura fiscala nr._/23.09.2009, cunoscuta sub titlu de „chioșc".
Instanța trage concluzia că .. nu a dobândit întreaga construcție ci numai suprafața de 84,06 mp din aceasta.
Concluzia instanței este consolidata de faptul ca .. nu a mai solicitat de la S.A. Albina nimic.
Un alt considerent care a condus la admiterea excepției este reprezentată de analiza construibilă de . a imobilului, în sensul ca acesta a fost făcut în temeiul autorizației de construire nr.208/30.04.2008, însa nu face comentarii în legătura cu autorizația de extindere a spațiului comercial daca de aceasta autorizație rezulta că există o „clădire-mama" și care este aceasta asupra căreia se efectuează extinderea.
Instanța prezuma acordul S.A. Albina pentru extinderea spațiului comercial, dându-i caracter de certitudine aspect care îl extrage din lipsa dovezilor de opunere a societății la construire. Dar tot instanța motivează ca atâta timp cat a vândut clădirea nu mai avea niciun interes să se opună. Se reține de asemenea că aceasta construcție a cumpărat-o în starea în care se afla cu viciile de care se plânge reclamanta și vicii care sunt absolut evidente, deși nu rezulta din capetele de cerere că societatea s-a plâns de anumite vicii.
Pe de alta parte, instanța retine că în legătură cu lăsarea în deplină proprietate și posesie a suprafeței de teren de 30 mp, suprafața construită ce face parte din imobil, ca reclamanta are calitate procesuala activa, dat de faptul ca este proprietara suprafeței de teren de 1000 mp și că pârâta ocupa 2 mp din proprietatea reclamantei.
De asemenea, respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei referitor la teren fiind nevoie de administrarea de noi probe, eventual o expertiza care sa individualizeze exact cei 2 mp de teren, în condițiile în care la dosarul cauzei se afla un astfel de raport de expertiza.
Instanța admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei la evacuarea pârâtei din construcție, întrucât S.A. ALBINA a fost obligata să elibereze suprafața 84,06 mp, prin S.C. nr. 1378/2006, astfel ca păstrează calitatea asupra restului din clădire.
De asemenea, admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei referitoare la deschiderea servituții de vedere, cu privire la retragerea construcției provizorii de pe acoperiș, cu privire la plata contravalorii refacerii acoperișului.
În legătura cu lipsa calității procesuale active a reclamantei, referitor la capătul de cerere „privind evacuarea pârâtei din partea de imobil ocupata, arătă că această excepție nu a fost pusă în discuția părților sub aspectul primului alineat din dispozitiv pe de-o parte, iar pe de alta parte nu a dat cuvântul pe probe în legătura cu dovedirea acestei excepții ridicate de către instanța, astfel că a fost lipsită de un drept de apărare, precum și de un proces echitabil.
Aceasta excepție privind lipsa calității procesuale, referitoare la evacuarea pârâtei este legata de capătul de cerere în revendicare privind suprafața de teren de 30 mp, suprafața construita ce face parte din imobilul aflat in litigiu.
La dosarul cauzei, s-a depus o precizare cu privire la partea din construcție ce face obiectul revendicării și asupra terenului, cu schița aferentă, cerere pe care instanța a ignorat-o.
Din aceasta precizare, rezultă că recurenta revendică suprafața desfășurata pe 30mp a construcției, compusă din doua încăperi care au acces direct pe domeniul public, în partea de vest, drum betonat.
Din suprafața totală a construcției, pârâta ocupa doua încăperi fără drept. Instanța de fond admite excepția lipsei calității procesuale active făcând comparație dintre raportul de expertiza tehnica judiciară din dosarul nr. 2026/2005 și reține că din suprafața de 112,87 mp, ce a fost atribuita .., o suprafața de 84,06mp, poligonul HGQJ este ocupat de „bar".
Făcând comparație între construcția existenta la data când a fost judecată cauza și proiectul inițial de S.C.L. M S.R.L., rezulta ca exista o diferența de 8mp între cele doua acte.
De remarcat este faptul că S.C. nr. 1378/29.05.2006 a avut ca părți pe .. și S.A. ALBINA - Călărași, iar actualul proces se desfășoară între reclamanta și pârâta S.C. L. M S.R.L. privind ocuparea a doua încăperi din spațiul construit si cumpărata de la S.A. ALBINA - Călărași.
Prin încheierea nr._/03.11.2010 O.C.P.I - B.C.P.I. - CALARASI s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea .., sub B/3 din C.F. Nr._, U.A.T. Călărași, s-a intabulat dreptul de superficie în sarcina imobilului-teren de la Al și în favoarea imobilului, construcție din C.F. nr._-Cl asupra Al, sub C/l, din C.F. nr._.
Potrivit schiței privind planul de amplasament și de delimitare a imobilului, aferenta încheierii, rezulta că construcția C1, în suprafață de 92,15 mp, se află situată pe suprafața de 112,42 mp, suprafața ce a fost revendicata de .. de la S.A. ALBINA.
Modul de dobândire a construcției de către reclamanta este atestat prin P.V. întocmit de B. S. V. din data de 23.03.2009, care consemnează ca S.A. ALBINA a cedat construcția de 84,06 mp determinata de poligonul HGQJ din raportul de expertiza suplimentar și care se afla pe o suprafața de 112,97 mp, teren aferent construcției.
Dreptul de proprietatea asupra terenului de sub clădire și aferent clădirii rezulta din Actul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.291/04.12.1995 de B.N.P.- Călărași.
Totodată, la data de 23.09.2009 s-a încheiat si factura nr._ prin care .. primește în proprietate „chioșc" în suprafața de 84,06mp.
Instanța urma să constate că dreptul de proprietate al reclamantei este dovedit cu actul de vânzare-cumpărare nr.291/04.12.1995 emis de BNP M. A., suprafața de l000 mp situata în tarlaua 60/1, . vecinii: N - T. G., S- Drum N. – Călărași - Fetești, E - Tarpan D., V - Drum de beton și ca ulterior a devenit proprietara construcției aflata pe suprafața de teren cumpărata, construcție care conform C.F. este în suprafață de 92,15 mp, cu următoarele vecinătăți: N-., S - Drum N., E-., V - Drum Beton.
Din Procesul Verbal încheiat la 08.05.2007, între reprezentanții Primăriei Mun. Călărași și reprezentantul pârâtei, rezulta vecinătățile acestei construcții – extindere - spațiu comercial: N - Construcție existenta - Bar, S - Domeniul Public - . - Domeniul Public - Trotuar, V - Domeniul Public - Drum, rezulta cu certitudine ca terenul propus pentru concesionare de 43mp în partea de Vest a clădirii și terenul propus spre concesionare exista un trotuar, limita între proprietatea reclamantei și terenul concesionat de pârâta.
Din acest punct de vedere, rezulta cu certitudine că pârâta a extins acoperișul asupra clădirii noastre, ba mai mult rezulta din procesul-verbal de inspecție în construcții ca într-adevăr pârâta nu a respectat autorizația de construcție.
De reținut următorul aspect privitor la limitele proprietății rezultate din actul de vânzare-cumpărare, precum și actul de intabulare in C.F. este faptul ca în partea de Vest, limita noastră, vecinul nostru este Drum Beton, neexistând vecinul pârât S.C. L. M S.R.L.
Aceasta societate pârâta apare din anul 2007, când a obținut un contract de concesiune pe termen de 25 de ani, a unei suprafețe de 43mp, aparținând domeniului privat.
Societatea pârâta nu face dovada vreunui drept de proprietate, de folosința, de dobândire a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate în ce privesc cele doua încăperi ocupate și care reprezintă obiectul litigiului actual.
Din raportul de expertiza topo, cât și din raportul de expertiza întocmit de expertul G. N., rezulta cu certitudine că încăperile aflate în posesia S.C.L. M S.R.L., sunt în număr de 2, iar accesul în cele doua încăperi se fac din spațiul comercial al pârâtei, spațiu comercial ce a fost construit în baza autorizației de construcție și care ocupă o suprafața mai mare decât cea din actul de concesiune.
Tot din raportul de expertiză rezultă ca pe partea de Vest, peretele de Vest al clădirii se învecinează cu spațiul comercial al pârâtei și pe acest perete se afla o fereastra cu dimensiunile de 0.60x 0.60 m și un gol de ușa zidit cu BCA cu dimensiunile de 1.57 x 0.75m. Din acest raport de expertiza rezulta cu certitudine că pârâta nu are în proprietate decât extinderea spațiului comercial și asupra căruia noi nu am emis nici o pretenție în legătura cu amplasare acestuia, în raport de proprietatea noastră.
Chiar din suplimentul raportului de expertiza tehnica judiciara ce a stat la baza sentinței din dosarul nr.2026/2005, rezulta ca clădirea C1 care a făcut obiectul cedării de la SA ALBINA către . este delimitat de poligonul HGFNAJ, suprafața de teren și suprafața de 84,06mp determinat de poligonul HGQJ este ocupat de bar.
În aceste condiții, suprafața de teren HIK nu aparține reclamantei și nu este afectată de vreo construcție a reclamantei.
Din concluziile acestui raport de expertiză rezultă că din suprafața de 112,87 mp, 84.06mp (poligonul HGQJ) este ocupată de construcție bar, nu este identificată ca pe o suprafața lăturalnică, vecină cu proprietatea recurentei fără să mai existe vreo construcție bar, unica construcție fiind cea indicata de expert în concluzii, la punctul 2.
Din considerentele Deciziei nr. 7776/R/29.11.2006, în cauza ce a format obiectul dosarului nr._, ce a rezolvat recursul împotriva S.C. Nr. 1378/29.05.2006, rezulta „de fapt acest teren pe care se afla construcția bar nu se învecinează cu terenul recurentei", (S.A. Albina) încă o data considerentele Deciziei nr.7776/2006 întărește titlul nostru de proprietate asupra terenului, cât și asupra construcției, bar.
Cu privire la proprietatea terenului de sub clădire, considerentele Deciziei nr. 7776/2006, care reprezintă autoritate de lucru judecat, stabilește: "comparând cele doua titluri de proprietate ale părților și văzând și dosarele care au stat la baza emiterii acestora, precum și expertiza efectuată în cauza, având în vedere planul parcelar, tribunalul constata că și instanța de fond, ca terenul în litigiu face parte din . se regăsește în titlul intimatei-reclamante (..) recurenta având un drept de proprietate în parcelele 3,4 si 5 din tarlaua 60/1 ".
Instanța apreciază în mod netemeinic și nelegal că barul, o construcție care ocupa 84,06 mp de fapt este o construcție de 92,15 mp, dar fără temei, ca din nici o lucrare aflata la dosarul cauzei, ar rezulta ca diferența de 8 mp este individualizata într-o construcție care se afla în posesia pârâtei.
Din înscrierea în C.F. rezultă că aceasta construcție C1, este în suprafața de 92,15 mp este înscrisă în C.F. nr._/Cl, provenita din C.F. nr.232, nici fosta proprietară, S.A. ALBINA și nici o persoana interesată nu a atacat înscrierea dreptului la cartea funciară, astfel că această situație reținuta în C.F este opozabila erga omnes, astfel ca ii este opozabila înscrierea și pârâtei.
F. de probele administrate în cauza, în prima faza procesuală, la fond, consideră ca dreptul sau de proprietate este dovedit, astfel ca se impunea respingerea lipsei calității procesuale active în ceea ce privește evacuarea pârâtei.
De altfel, este inexplicabila logica juridică a instanței, atunci când dispune disjungerea capetelor de cerere, în condițiile în care calitatea procesuala activa cu privire la dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de sub construcție este dovedit.
Mai ales că din încheierea nr._ a O.C.P.I.-B.C.P.I.CĂLĂRAȘI, rezulta ca s-a intabulat dreptul de superficie în sarcina imobilului-teren de la Al și în favoarea imobilului construcție din C.F.nr._-Cl asupra Al sub C/1 din C.F._.
Aceasta înscriere la C.F. este făcuta în baza hotărârii judecătorești nr. 1378/2006 act notarial nr.291/1995 emis de BNP M. A..
Din dispozitivul S.C. nr. 1378/2006 a Judecătoriei Călărași, rezulta cu certitudine faptul că, construcția cu destinația de bar edificata din BCA, de fundație continua, din beton armat,acoperită cu placi de azbociment este o construcție unitară, dispusă pe suprafața de 112,87 mp și nu în afara acestei suprafețe de teren către partea de Vest.
De altfel, pârâta a recunoscut dreptul său de proprietate asupra clădirii, atunci când a comandat și a depus actele pentru obținerea autorizației de construire a extinderii spațiu comercial, acest lucru rezultând chiar din planul de încadrare în zona, a construcției, nefăcând vreo schița cu privire la faptul ca din aceasta construcție existenta de 92,15 mp se afla vreo construcție deținuta de pârâta, recunoscându-i în documentația tehnică ca vecinătate existând în acel proiect beneficiar pârâta un spațiu între terenul concesionat cu destinație concesionare și construcția existentă.
Cu privire la cererea reconvenționala, arată că aceasta nu a făcut obiectul cercetării judecătorești sub nici un aspect, mai ales că reclamanta prin această cerere reconvenționala recunoaște dreptul recurentei de proprietate, întrucât îi solicita să plătească îmbunătățirile aduse suprafeței construite și precizează, așa cum aceasta este indicata în acțiunea principala.
Tot din cererea reconvenționala rezultă că pârâta a fost evacuată o data cu S.A. ALBINA, în calitate de chiriași ai S.A. ALBINA, astfel că recunoaște că soluția impusă în cauza este cea la care s-a ajuns prin S.C. nr. 1378/29.05.2006.
Tot din această cerere rezultă ca a adus o . îmbunătățiri indiferent care ar fi partea din aceasta „revendicata" solicita contravaloarea îmbunătățirilor.
În legătura cu excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei (considera ca este o greșeala materiala, fiind vorba de o calitate procesuala activa) cu privire la obligarea deschiderii servituții de vedere pe laturile de Sud și Vest, arată că există o mare contradicție între considerente și dispozitiv și rezolvarea capătului de cerere privind evacuarea pentru următoarele:
În primul rând nu este vorba despre a se deschide o fereastra, întrucât aceasta exista, însa este obturata de construcția pârâtei.
Pentru a admite o astfel de excepție, instanța trebuia să rețină ca nu am calitate procesuala activa determinat de lipsa titlului, însa chiar instanța recunoaște ca a dobândit imobilul în „această stare", iar extinderea spațiului este făcuta ulterior.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei (consideră că este o greșeala materiala), în privința capătului de cerere referitor la retragerea construcției provizorii, acoperiș, de asemenea este contradicție între considerente și dispozitiv, în dispozitiv nu are calitate procesuală, iar în ceea ce privește argumentarea din considerente, rezulta că a fost recunoscută proprietară "a cumpărat construcția în starea în care aceasta era".
În legătura cu admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a reclamantei (consideră ca este o greșeala materiala), în privința capătului de cerere referitor la plata contravalorii refacerii acoperișului deteriorat, de asemenea este contradicție între considerente și dispozitiv, în dispozitiv nu are calitate procesuala, iar în ceea ce privește argumentarea din considerente, rezulta ca a fost recunoscută proprietară", instanța reținând ca :"întrucât reclamant a achiziționat acoperișul în această stare."
Din raportul de expertiza întocmit la dosarul cauzei, rezulta ca deteriorarea se datorează „modului de construire a acoperișului - construcție provizorie, extindere spațiu comercial, astfel ca argumentele instanței ca a cumpărat acoperișul în starea în care este acum, cu un viciu evident la un preț rezonabil, nu are legătura cu concluziile raportului de expertiza.
Este de neînțeles, cum instanța respinge calitatea noastră procesuală activă într-un astfel de proces, când tot aceasta instanța retine ca a dobândit construcția și ca nu ne putem îndrepta împotriva pârâtei, întrucât proprietara de-atunci a acoperișului a fost societatea agricola Albina, în aceasta situație se pune întrebarea: ne-a transmis dreptul de proprietate S.A. Albina asupra construcției, dar în mod evident lămurirea acestei situații nu o poate face decât instanța de recurs, prin casarea cu trimitere spre rejudecarea cauzei.
Instanța de fond nu rezolva cererea reconvenționala, așa cum nici in primul ciclu nu a fost rezolvata si nici nu este consecventa deciziilor sale luate prin încheierile de ședința, spre exemplificare:
Document: încheiere de ședința 14.01.2014, Soluția pe scurt: „Amână judecarea cauzei pentru audierea reprezentantului legal al ., „obiectiv pe care instanța l-a abandonat fără motivare, după cum a decis tot fără motivare audierea fostului proprietar.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304, ind. l, art. 304 pct. 7,8,9 C. proc. civ.
În dovedirea recursului a solicitat proba cu înscrisuri: Proces - Verbal din 08.05.2007, schița din proiectul de construcție.
2 – În termen legal reclamanta . a declarat apel (ulterior calificat recurs) împotriva sentinței civile nr. 981 din data de 15.04.2014, pronunțată în dosarul nr._, considerând-o nelegală.
În legătura cu calificarea căii de atac, arata că aceasta este recursul având în vedere ca, judecata ce formează obiectul dosarului nr._ provine din dosarul nr,_, cauza disjunsa și pornita cauza sub procedura civila, așa cum a fost modificata prin Legea nr.71/2011 privind Legea nr.287/2009.
Chiar daca instanța disjunge în anul 2014 cauza, aceasta s-a înregistrat înainte de . N.C.P.C., și urmează regulile Legii nr.287/2009 privind Codul Civil.
Solicita casarea sentinței atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare conform art.480, alin.3 N.C.P.C., art.297, alin. l V.C.P.C.
În motivare se arata ca la data de 15.04.2014, instanța a dispus: "Respinge cererea reclamantei .. CĂLĂRAȘI, cu sediul în Călărași, ., jud. Călărași, formulata în contradictoriu cu parata . CĂLĂRAȘI, cu sediul in Călărași, ., ., jud. Călărași ca lipsită de obiect."
În legătura cu disjungerea prezentei cauze, referitoare la obligarea pârâtei să lase în deplina proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafața construita ce face parte din imobilul situat în Călărași, ..2B, jud. Călărași și evacuarea pârâtei de pe teren, arată ca disjungerea cauzei nu a fost motivată, astfel că nu se poate cenzura în nici un fel judecata privind disjungerea capătului de cerere, referitor la teren în suprafața de 30 mp.
În ceea ce privește disjungerea cauzei, obligarea pârâtei de a lăsa în deplină proprietate și posesie suprafața de 30 mp, suprafața construită ce face parte din imobilul „chioșc", arătă că nu putea sa dispună o astfel de disjungere atâta timp cât se solicita evacuarea pârâtei din o parte din imobilul pe care îl ocupa în suprafața de 30 mp, ce face parte integranta din „chioșc".
Văzând disp.art.165 V. C.P.C., în orice stare a judecații se pot desparți pricinile întrunite, daca instanța socotea ca numai una din ele este in stare de judecata. Art.165 V.C.P.C. face parte din Secțiunea a II-a, privind excepțiile de procedura.
Instanța de fond nu a pus in discuția pârtilor disjungerea capetelor de cerere.
Aceasta excepție nu a fost ridicata de către instanța și pusă în discuția părților, astfel ca a procedat la aplicarea în mod greșit a dispozițiilor legale privind disjungerea a acțiunilor conexate. De altfel, instanța nici nu indica vreun text de lege, în baza căruia purcede la disjungerea capetelor de cerere.
Arata că nici în teorie și nici în practica judecătorească nu s-a întâlnit aceasta excepție de disjungere a capetelor de cerere a unei acțiuni, singura reglementare prev. de C.P.C. este aceea de disjungere a acțiunilor conexate daca se socotește ca numai una dintre ele este în stare de judecată, în prezenta cauza este o acțiune principală și o cerere reconvenționala și nu a făcut obiectul vreunei discuții cu privire la faptul ca cererea reconvenționala ar întârzia soluționarea acțiunii principale sau vreun alt motiv care sa conducă la disjungerea capetelor din acțiunea principala.
Din acest punct de vedere, consideră că sentința este nelegală fiind supusa anularii, întrucât instanța schimbă obiectul cererii, având în vedere că suprafața de teren de 30 mp este o suprafața de teren construită ce face parte din imobilul cumpărat de la . in urma efectuării raportului de expertiza s-a identificat că pârâta a ocupat o suprafața de 2 mp, care excede cererii reclamantei, aceasta suprafața de teren nefiind o suprafața de teren pe care sa se afle vreo construcție, astfel ca instanța nu a lămurit in niciun fel obiectul pricinii.
Referitor la faptul că la termenul de judecata din data 15.04.2014, reclamanta a precizat ca nu dorește teren de la pârâta, menționează ca la acea dată nu a fost prezent un apărător care să reprezinte societatea reclamantei, nu a fost prezent nici un reprezentant al societății, ci doar numitul Dorde A., în virtutea fostei calități de asociat, la aceasta data, el neavând nici calitatea de asociat și nici cea de reprezentant al societății dovedită cu o procură emisa de reclamantă.
Instanța nu a clarificat situația voinței societății reclamante prin intermediul pretinsului reprezentant legal, Dorde A., în legătura cu cei 2 mp de teren identificați prin raportul de expertiza în ipotezele: renunțării la acțiune sau renunțării la un drept.
În lipsa unei astfel de clarificări, instanța indiferent de ipoteza, a pronunțat o sentința nelegala luând act de declarația unei persoane care nu face dovada reprezentării la instanța.
F. de motivarea instanței care se regăsește în dispozitiv și nu în considerente, ca acțiunea este lipsita de obiect, arata ca în lipsa unei renunțări exprese din partea societății, că renunță la un drept asupra suprafeței de teren revendicate, sentința este nelegală și netemeinică, întrucât potrivit art.247, alin.3 V.C.P.C., art.408 N.C.P.C, „renunțarea se poate face in ședința sau prin înscris autentic", iar când este vorba de renunțarea la judecata, instanța de fond nu putea sa ia act de renunțare, decât in condițiile art.246, punctul 4, când renunțarea se poate face decât cu învoirea celeilalte părți, dar și cu respectarea art.246, alin. l V.C.P.C, art.406 N.C.P.C.
Argumentele instanței preluate din hotărârea nr. 696/12.03.2014 sunt străine prezentului capăt de cerere disjuns. Urmează să se constate că și procedura de citare . a fost viciata.
În drept au fost invocate dispozițiile art.480, alin.3 N.C. proc. Civ., art.297, alin.1 V.C.P.C.
În dovedirea apelului a solicitat proba cu înscrisuri și constatarea lipsei calității de reprezentant.
Tribunalul analizând recursurile declarate de reclamanta ., prin prisma motivelor invocate, a actelor și lucrărilor dosarului și a textelor de lege incidente in cauza, a constatat ca sunt fondate.
Referitor la sentința civilă nr. 696/12.03.2014, Tribunalul constata ca instanța de fond a pus în discuția părților o . excepții procesuale pe care nu le-a denumit în timpul dezbaterilor, singura nominalizata fiind excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp.
Se constata ca aceasta excepție a fost invocata greșit în raport de obiectul cauzei și anume lăsarea în proprietate și posesie cele doua încăperi și beciul în suprafața de 30 mp așa cum rezulta din precizarea de la fila 158 dosar fond.
Instanța de fond admite excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei în ceea ce privește 3 capete de cerere și anume: obligarea la deschiderea servituții de vedere pe laturile S si V; la retragerea construcției provizorii acoperiș precum și plata contravalorii refacerii acoperișului deteriorat.
În primul rând ca reclamanta niciodată nu poate avea calitate procesuala pasiva în cauza, iar prin modalitatea de soluționare a celor 3 excepții invocate greșit, practic nu a judecat fondul cauzei cu care reclamanta a investit instanța.
Mai mult instanța procedează la disjungerea capetelor de cerere fără a pune în discuția părților aceasta intenție, astfel ca părțile nu s-au putut apăra, iar instanța nu motivează de ce a procedat în acest mod, mai ales ca la termenul următor a soluționat și capătul disjuns.
Referitor la sentința civila 981/15.04.2014 se constata ca aceasta cerere a fost respinsa ca lipsita de obiect întrucât persoana prezenta în sala de judecata și care o reprezenta pe reclamanta conform împuternicirii de la fila 16, a declarat ca reclamanta nu dorește teren de la pârâta.
Instanța nu a verificat obiectul și a pronunțat o soluție greșita, pentru faptul ca reclamanta a solicitat să-i fie lăsată în posesie și proprietate un beci de 30 mp si nu o suprafața distincta de 30 mp, condiții în care se constata ca fondul cauzei nu a fost soluționat.
În atare condiții, urmează s-a dispus casarea celor doua sentințe și trimiterea cauzei la aceeași instanța pentru a se stabili obiectul acțiunii și soluționarea cauzei într-un singur dosar, întrucât nici un capăt de cerere nu a fost soluționat.
Instanța de rejudecare a stabilit că reclamanta și-a precizat obiectul cererii în data de 14.04.2014, și în temeiul principiului disponibilității instanța este ținută să se pronunțe pe această precizare. A arătat că suprafața de 30 mp este în fapt un beci aflat sub clădire.
Soluționând prioritar excepțiile invocate, în raport de dispozițiile art. 137 cod procedură civilă, instanța:
Va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei ca nefondată, apreciind că aspectele invocate constituie probleme de fond.
Va respinge excepția prescripției ca nefondată, din dosar nerezultând data exactă la care au fost efectuate lucrările de construcție, această dată nefiind stabilită cu exactitate, sarcina probei revenind pârâtei, cea care a ridicat excepția.
Este cert că lucrările au fost edificate la o dată cuprinsă între data eliberării autorizației de construire 208/30.04.2008 și data dobândirii construcției de către actuala reclamantă prin factura fiscală_/23.09.2009.
Termenul de prescripție este cel general de 3 ani, iar acțiunea a fost introdusă la data de 9.01.2012.
Analizând actele și lucrările dosarului, raportat la ansamblul materialului probator administrat și la susținerile părților, instanța reține:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Călărași sub nr._, reclamanta . Călărași a solicitat în contradictoriu cu pârâta . Călărași pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună: obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 30 mp, suprafață construită ce face parte din imobilul situat în Călărași, .. 2B, jud. Călărași; evacuarea pârâtei din partea de imobil ocupată; obligarea pârâtei la deschiderea servituți de vedere de pe laturile S și V; obligarea pârâtei la retragerea construcției provizorie acoperiș ridicată pe proprietatea sa pe acoperișul imobilului pe laturile S și V; obligarea pârâtei la plata c/val. refacerii acoperișului deteriorat ca urmare a ridicării acoperișului extindere spațiu comercial, precum și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată și onorariu de avocat.
Prin înscrisul intitulat întâmpinare, aflat la fila 158 din dosarul_, a precizat că solicită obligarea pârâtei să lase în proprietate și posesie cele două încăperi și beciul în suprafață de aproximativ 30 mp, pe care aceasta le ocupă din anul 2009.
Totodată, a menționat că solicită obligarea pârâților la deschiderea servituții în vederea utilităților de intrare în imobil și servituțile de vedere pe laturile S și V, retragerea construcției provizorii de pe acoperiș și contravaloarea refacerii acoperișului deteriorat.
Instanța reține că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului implicat în litigiu astfel:
Între reclamanta . Călărași și Societatea Agricolă Albina Călărași a existat o cauză, ce a constituit obiectul dosarului 2026/2005, atașat la prezentul dosar.
Reclamanta a solicitat lăsarea în deplină proprietate și posesie a suprafeței de teren de aproximativ 90 m.p., aflată în posesia pârâtei și situată în localitatea Călărași, Prelungirea București, nr. 4 și ridicarea de pe acest teren a construcției ce aparține pârâtei. Acțiunea a fost ulterior precizată.
Cererea a fost soluționată prin sentința civilă 1378/29.05.2006, irevocabilă prin decizia civilă 776/R/29.11.2006, prin care s-a dispus obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de teren de 112,87 m.p. și să ridice de pe suprafața de teren ce aparține reclamantei construcția cu destinația de bar, edificată din BCA, de fundație continuă din beton armat, acoperită cu plăci de azbociment, construcție ce ocupă 84,06 m.p. (poligonul H-G-Q-J) din suprafața de 112,87 m.p. revendicată de reclamantă, conform raportului de expertiză efectuat în cauză.
Din raportul de expertiză tehnică judiciară, aflat la filele 84-86 din dosarul atașat 2020/2005, rezultă că pe teren se află construcția cu suprafața de 94,84 m.p., având destinația de bar, delimitată de poligonul G-H-I-K-Q.
Potrivit suplimentului 2 la raportul de expertiză tehnică judiciară, aflat la filele 107-108 din dosarul 2020/2005, se reține că din suprafața de 112,87 m.p. ce a fost în final atribuită . o suprafață de 84,06 m.p., poligonul H-G-Q-J, este ocupat de bar.
Ulterior, părțile au convenit, în executarea sentinței civile, ca respectiva suprafață de 84,06 m.p. din construcție, așa cum a fost individualizată în raportul de expertiză efectuat, să fie cedată de către Societatea Agricolă Albina reclamantei ., așa cum rezultă din procesul-verbal din data de 23.03.2009 încheiat de executor judecătoresc S. V., aflat la fila 47 din dosarul_ .
Suprafața de 84,06 m.p. din construcție a fost practic cedată reclamantei prin factura fiscală_/23.09.2009 aflată la fila 25 din dosarul Tribunalului Călărași_, din care rezultă că un „chioșc” în suprafață de 84,06 m.p. a fost vândut de către Societatea Agricolă Albina pentru suma totală de 6839,4 lei ..
În consecință, rezultă absolut clar că reclamanta . a dobândit nu întreaga construcție, ci numai suprafața de 84,06 m.p. din aceasta.
Este evident că suprafața de 84,06 m.p., identificată prin expertiză, a fost identificată și în fapt de către Societatea Agricolă Albina și ., fiind vorba de încăperile pe care prima le-a vândut potrivit facturii fiscale reclamantei din prezenta cauză, acest aspect rezultând cu claritate din faptul că . nu a mai solicitat nimic de la SA Albina și a considerat în mod evident hotărârea pronunțată în dosarul 2020/2005 ca fiind pusă în executare.
Referitor la susținerile reclamantei cum că în cartea funciară ar fi fost înscrisă ca fiind proprietara întregii construcții în suprafață de 94,84 mp așa cum rezultă din raportul de expertiză sau 92,15 așa cum rezultă din acte sunt lipsite de relevanță, înscrierea în cartea funciară nefiind un mod de dobândire a dreptului de proprietate.
În consecință, în data de 23.09.2009 reclamanta a cumpărat în baza facturii fiscale mai sus identificată 84,06 m.p. din construcție de la Societatea Agricolă Albina a cumpărat-o în starea în care se afla, viciile de care se plânge în prezenta cauză fiind absolut evidente.
Referitor la solicitarea reclamantei ca pârâta să îi lase în proprietate și posesie cele două încăperi și beciul în suprafață de 30 mp, instanța reține că acțiunea în revendicare este acțiunea civilă reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
În cauză, nu poate fi reținut că reclamanta ar fi proprietara celor două încăperi și a beciului, aceasta dobândind proprietatea a 84,06 mp din construcție potrivit facturii fiscale, în cadrul executării de bună voie a sentinței civile 1378/29.05.2006, irevocabilă prin decizia civilă 776/R/29.11.2006.
Reclamanta nu a pretins că ar fi dobândit prin orice altă modalitate construcția, în consecință simpla împrejurare că a dobândit o parte din aceasta în modalitatea mau sus evidențiată nu o îndreptățește pe aceasta să revendice restul construcției.
În consecință, instanța constată că nu poate fi admisă acțiunea în revendicare formulată de reclamantă, aceasta nefiind proprietara celor două încăperi și a beciului.
Referitor la „obligarea pârâților la deschiderea servituții în vederea utilităților de intrare în imobil”, instanța reține că există posibilitatea de a intra în imobil, așa cum a putut constata personal în urma cercetării la fața locului din data de 5.12.2013.
Dreptul de servitute reprezintă o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil vecin având un alt proprietar. Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte, servitutea reprezintă o simplă limitare a dreptului de proprietate, o îngrădire în exercitarea dreptului său.
Servitutea de trecere reprezintă acel drept al proprietarului de teren al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieșire la calea publică, prin care proprietarul poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu obligația de a-l despăgubi, în proporție cu paguba care s-ar ocaziona. Trecerea trebuie făcută pe calea cea mai scurtă pentru a ajunge la calea publică, titularul acestei servituți fiind obligat să aleagă trecerea care ar pricinui cea mai mica pagubă.
Întrucât există posibilitatea de a intra în imobil, instanța reține că și acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Servitutea de vedere este reglementată de dispozițiile art. 611-613 cod civil și obligă reciproc pe proprietarii imobilelor învecinate să nu deschidă ferestre, balcoane la o distanță mai mică de 1,90 m dacă vederea este directă asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, când vederea este oblică față de acesta.
În consecință, o persoană nu poate fi obligată să deschidă o fereastră în temeiul unui drept de servitute, deci și acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Referitor la retragerea construcției provizorii de pe acoperiș, instanța constată că așa cum reclamanta și pârâta au declarat atât la cercetarea la fața locului din data de 5.12.2013 cât și ședința de judecată, construirea acesteia a avut loc anterior dobândirii imobilului de către .> În privința construirii de către . a imobilului, instanța de rejudecare a reținut că aceasta a fost făcută în temeiul autorizației de construire 208/30.04.2008, aflată la fila 28 din dosarul_ .
Este cert că potrivit procesului-verbal de control din data de 25.08.2009 aflat la filele 22-24 din dosarul_ s-a reținut că extinderea spațiului comercial de către . nu respectă documentația care a stat la baza emiterii autorizației și nici prevederile PUG și s-a dispus oprirea executării lucrărilor, luarea măsurilor necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației sau desființării acestora și se precizează că decizia menținerii sau desființării acesteia se ia de către Primăria municipiului Călărași, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente avizate și aprobate în condițiile legii.
Instanța reține că procesul-verbal nu precizează care este exact motivul pentru care extinderea spațiului comercial de către . nu respectă documentația care a stat la baza emiterii autorizației și nici prevederile PUG, că nu poate presupune care sunt aceste motive în absența oricăror probe în acest sens la dosarul cauzei, dar că în mod evident Primăria municipiului Călărași nu a dispus desființarea construcției provizorii, în aceste condiții neputându-se presupune decât că pârâta a luat măsurile necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației.
Referitor la lipsa opoziției Societății Agricole Albina, proprietara de la data construirii imobilului pentru extinderea spațiului comercial, instanța apreciază că acesta este un fapt negativ, în consecință ar fi revenit reclamantei sarcina de a proba o eventuală opoziție a acesteia la construire.
Este incontestabil că reclamanta a dobândit o parte din construcție, de 84,06 mp, modificată deja de către pârâtă prin construcția provizorie, edificată în temeiul autorizației de construire eliberată de către Primăria Călărași și în lipsa oricărei opoziții a Societății Agricole Albina.
În consecință, aceasta a dobândit un imobil cu vicii evidente, pe care a înțeles să îl achiziționeze în starea în care se găsea.
Instanța reține că nu poate fi obligat un terț să repare acoperișul achiziționat în această stare, este irelevant motivul pentru care acoperișul a ajuns în respectiva stare, atâta timp cât reclamanta l-a cumpărat cu aceste vicii evidente, singura persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte în această problemă fiind vânzătorul, în temeiul garanției pentru vicii ascunse, dacă ar fi îndeplinite condițiile.
Referitor la capătul de cerere având ca obiect „contravaloarea refacerii acoperișului deteriorat”, instanța reține că reclamanta a dobândit acoperișul în această stare, că respectiva construcție provizorie a fost ridicată în temeiul autorizației de construire 208/30.04.2008, aflată la fila 28 din dosarul_, că prin procesul-verbal de control din data de 25.08.2009 aflat la filele 22-24 din dosarul_ s-a reținut că extinderea spațiului comercial de către . nu respectă documentația care a stat la baza emiterii autorizației și nici prevederile PUG, dar că în mod evident Primăria municipiului Călărași nu a dispus desființarea construcției provizorii, în aceste condiții neputându-se presupune decât că pârâta a luat măsurile necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației.
Instanța constată că Societatea Agricolă Albina, dacă ar fi apreciat că a fost vătămată în interesele sale de către . ar fi avut posibilitatea să se îndrepte împotriva acesteia.
Instanța reține că reclamanta are calitatea sa de dobânditor cu titlu particular al imobilului, fiind având-cauză al Societății Agricole Albina cu privire la drepturile și obligațiile acesteia referitoare la imobil.
În consecință, potrivit dispozițiilor art. 1169 ar fi avut obligația să dovedească faptul că aceste modificări au avut loc în lipsa acordului expres sau tacit al Societății Agricole Albina, acordul acesteia putând fi prezumat din absența oricărei opoziții (formularea unei petiții la primărie, formularea unei cereri de chemare în judecată, etc.), acordul, chiar și tacit al acesteia, îndepărtând consecințele unei eventuale răspunderi civile delictuale.
În consecință, și acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Pe cale de consecință, va respinge și capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la achitarea contravalorii cheltuielilor de judecată.
Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâtă, instanța reține că aceasta a fost formulată în eventualitatea admiterii cererii principale, în consecință este rămasă fără obiect.
Pentru aceste motive, văzând și prevederile art. 480 cod civil, urmează a respinge acțiunea formulată de reclamanta . Călărași în contradictoriu cu pârâta . ca neîntemeiată.
Va respinge cererea reconvențională formulată de pârâta . în contradictoriu cu reclamanta . Călărași ca rămasă fără obiect.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei ca nefondată.
Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune ca nefondată.
Respinge acțiunea formulată de reclamanta . Călărași în contradictoriu cu pârâta . ca neîntemeiată.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta . în contradictoriu cu reclamanta . Călărași ca rămasă fără obiect.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare, la Judecătoria Călărași.
Pronunțată în ședința publică din data de 27.02.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. I. B. I.
Red. A.I.
Tehnored. B.I.
Expl. 4/25.05.2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 630/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 549/2015. Judecătoria... → |
|---|
