Acţiune în constatare. Sentința nr. 1981/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1981/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 27-02-2014 în dosarul nr. 22219/211/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECTIA CIVILA
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1981/2014
Ședința publică de la 27.02.2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. V. P.
GREFIER D. S.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . în contradictoriu cu pârâții F. E., F. I. A. C., P. I. C., R. T., K. M.- I., K. I., J. I., J. A., P. A., P. L., B. I., B. M., C. A., C. E., P. D., P. V., N. I. C., N. D. M., M. C., T. G. C., D. A. M., D. C., I. I., I. L., C. I., C. M., B. V., B. A., B. N. N., G. A., C. V., C. R., C. D., C. D., C. M., L. C., L. L., M. A. V., M. I. C., H. M., H. A., B. V., B. R., B. M. V., B. B. R., M. M., M. G. D., R. I., R. M., M. I., M. M., P. T. M., S. V. A., S. N., S. N., C. V., C. V., G. V. E., G. C. E., G. S., C. D. A., C. A., având ca obiect acțiune în constatare.
Mersul dezbaterilor și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 25.02.2014, fiind consemnate în încheierea civilă de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de astăzi.
INSTANȚA
Deliberând:
Prin cererea înregistrată sub nr._ în data de 23.09.2013 si precizata in data de 18.10.2013, reclamanta .. a solicitat in contradictoriu cu pârâții F. I. A. C., F. E., P. I. C., R. T.; K. M.-I., K. I.; J. I., J. A., P. A., P. L., C. D.-A., C. A., B. I., B. M., C. A., C. E., P. D., P. V., N. I.-C., N. D.-M., M. C., T. G. C., D. A. M., D. C., I. I., I. L., C. I., C. M., B. V., B. A., G. A., B. N.-N., C. V., C. R., C. D., C. D., C. M. L. C., L. L., M. A. V., M. I. C., H. M., H. A., B. V., B. R. B. M. V., B. B. R., M. G. D., M. M., R. M., R. I., M. I., M. M., P. T.-M., S. V.-A., S. N., S. N., C. V., C. V., G. S., G. V. E., G. C. E. si G. S. următoarele: - 1) sa se constate că reclamanta a dobândit de la pârâți prin contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, spațiul de folosință comună acoperiș terasă, înscris in CF colectivă nr._ Cluj-N.; 2) să se dispună dezmembrarea din părțile comune a imobilului identificat prin expertiza efectuată în cauză ca acoperiș-terasă, respectiv imobil . terasă acoperiș cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit în folosință 99/657 parte cu număr cadastral_/S/XXXIII si CF nou propus_-C1-U70 si . terasă acoperiș cu suprafața de 167,7 mp având părțile indivize comune în cotă de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte, cu număr cadastral_/S/XXXIV si CF nou propus_-C1-U71, in cărțile funciare ce se vor înființa conform propunerilor, în favoarea reclamantei, ca bun propriu.
În fapt a susținut că între reclamantă si pârâți s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată prin care s-a transmis proprietatea asupra spațiului de folosință comună acoperiș-terasă, înscris in CF colectivă nr._. Vânzarea cumpărarea s-a încheiat în data de 20.01.2011 contra obligația reclamantei de a efectua lucrările cuprinse in contract, ulterior înscrierii in cartea funciară. Pârâții sunt proprietarii spațiului comun, iar datorită numărului mare al acestora, nu a avut posibilitatea de a-i deplasa pentru a încheia actele in formă autentică. Starea de fapt nu este contestată de pârâți.
În drept s-au indicat prevederile art. 893,894,895,896 C.civ.
În probațiune s-au anexat inscrisuri.
Pârâții R. T., P. I., N. D., P. D., J. I., P. A., F. E., C. V., C. I., B. E. V., C. D., M. C., M. M., C. E., B. B. R., B. M. V., G. S., M. I., R. I., R. M. au precizat că sunt de acord cu înstrăinarea cotelor indivize reclamantei (f. 370-389).
In probațiune s-au administrat inscrisuri si interogatoriile pârâților.
S-au prezentat la interogatoriu pârâtii D. A. M., R. M., C. A..
În ședința publică din data de 25.02.2014 instanța a desemnat-o pe d-na D. A. M., administratorul blocului de locuințe, drept mandatar al pârâților in temeiul art. 202 NCPC.
De asemenea instanța a admis excepția lipsei de interes cu privire la petitul nr. 1 din cererea de chemare n judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Intre reclamanta .. si pârâții F. I. A. C., F. E., P. I. C., R. T.; K. M.-I., K. I.; J. I., J. A., P. A., P. L., C. D.-A., C. A., B. I., B. M., C. A., C. E., P. D., P. V., N. I.-C., N. D.-M., locatarii blocului nr. 1A .-N. .. 1 jud. Cluj s-a încheiat contractul intitulat impropriu „de vânzare-cumpărare” având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra spațiului terasă de pe acoperișul blocului pentru prețul constând in obligația reclamantei de a oferi locatarilor proprietari ai apartamentelor de la scara 1 următoarele facilități: 1) izolație termică si fonica exterioară cu plăci din polistiren cu grosimea de minim 10 cm; 2) zugrăvit exterior cu vopsea pentru exterior tip Quartz-Italia; 3) reabilitarea soclului de la fundația blocului cu materiale agrementate; 4) usi termopan la intrările în . din casa scării cu geamuri; 6) înlocuirea pervazurilor exterioare cu pervazuri din gresie pt. exterior pt. protecția spaleților impotriva scurgerilor apei de ploaie; 7) reabilitare casa scări, zugrăvire cu vopsea lavabila/semilavabila după caz, vopsit balustradă și soclul bazei scării; 8) reparare stricăciuni/daune provocate la ultimul etaj în urma lucrărilor de construire la terasa blocului; - 9) reamenajarea terenului aferent blocului (spațiul verde) odată cu finalizarea lucrărilor; 10) realizarea orificiilor de aerisire existente prin prelungirea lor, conform proiectului autorizat; 11) asigurarea pazei imobilului pe timp de noapte in perioada executării lucrărilor la fațadele exterioare ale clădirii; 12) acoperirea blocului cu materiale de cea mai bună calitate (țiglă metalică de tip „Lindab”-minim 3 de ani garanței pentru lucrare si materiale; 13) cetarne, burlane pt. scurgerea apei, precum parazăpezi s toate accesoriile omologate specifice agrementate de producător pt. toate intemperiile; 14) izolație fonica între ultimul etaj si mansardă; 15 înlocuirea cutiilor poștale; 15) montarea lămpilor acționate cu senzori de mișcare în casa scării; 16) interfon de scară de ultimă generație. S-a convenit ca in spațiul înstrăinat reclamanta va construi apartamente de locuit care vor fi vândute cu prioritate locatarilor de la scara 1. Lucrările asumate de reclamantă urmau a se finaliza la data terminării si amenajării mansardei, dar nu mai târziu de 12 luni de la obținerea autorizației de construire de către reclamantă (f. 59-62). Contractul a fost semnat de toți proprietari apartamentelor 1-10 din imobil.
Intre reclamantă si pârâții proprietari ai apartamentelor situate in scara II din imobilul din Cluj-N. .. 1, pârâții M. C., T. G. C., D. A. M., D. C., I. I., I. L., C. I., C. M., B. V., B. A., G. A., B. N.-N., C. V., C. R., C. D., C. D., C. M. L. C., L. L., M. A. V., M. I. C., H. M., H. A., B. V., B. R. s-a încheiat un contract similar având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate in schimbul efectuării următoarelor lucrări de către reclamantă: 1) izolație termică si fonica exterioară cu plăci din polistiren cu grosimea de minim 10 cm; 2) zugravit exterior cu vopsea pentru exterior tip Quartz-Italia; 3) reabilitarea soclului de la fundația blocului cu materiale agrementate; 4) usi termopan la intrările în . din casa scării cu geamuri; 6) înlocuirea pervazurilor exterioare cu pervazuri din gresie pt. exterior pt. protecția spaleților impotriva scurgerilor apei de ploaie; 7) reabilitare casa scări, zugrăvire cu vopsea lavabila/semilavabila după caz, vopsit balustradă și soclul bazei scării; 8) reparare stricăciuni/daune provocate la ultimul etaj în urma lucrărilor de construire la terasa blocului; - 9) reamenajarea terenului aferent blocului (spațiul verde) odată cu finalizarea lucrărilor; 10) realizarea orificiilor de aerisire existente prin prelungirea lor, conform proiectului autorizat; 11) asigurarea pazei imobilului pe timp de noapte in perioada executării lucrărilor la fațadele exterioare ale clădirii; 12) acoperirea blocului cu materiale de cea mai bună calitate (țiglă metalică de tip „Lindab”-minim 30 de ani garanței pentru lucrare si materiale; 13) cetarne, burlane pt. scurgerea apei, precum parazăpezi s toate accesoriile omologate specifice agrementate de producător pt. toate intemperiile; 14) izolație fonica între ultimul etaj si mansardă; 15) înlocuirea cutiilor poștale; 16) montarea lămpilor acționate cu senzori de mișcare în casa scării; 16) interfon de scară de ultimă generație; 18) curățarea si dezinfectarea subsolului blocului. S-a convenit ca in spațiul înstrăinat, reclamanta va construi apartamente de locuit care vor fi vândute cu prioritate locatarilor blocului. Lucrările asumate de reclamantă urmau a se finaliza la data terminării si amenajării mansardei, dar nu mai târziu de 12 luni de la obținerea autorizației de construire de către reclamantă (f. 63-66). Contractul a fost semnat de toți proprietari apartamentelor 11-24 din imobil.
Un contract similar a fost încheiat de reclamanta .. si cu pârâții B. M. V., B. B. R., M. G. D., M. M., R. M., R. I., M. I., M. M., P. T.-M. S. V.-A., S. N., S. N., C. V., C. V., G. S., G. V. E., G. C. E. si G. S., proprietari apartamentelor nr. 24-32 situate in scara III, aceștia obligându-se la înstrăinarea dreptului de proprietate a terasei de pe acoperișul blocului in schimbul efectuării de către reclamantă a următoarelor lucrări: 1) izolație termică si fonica exterioară cu plăci din polistiren cu grosimea de minim 10 cm; 2) zugravit exterior cu vopsea pentru exterior tip Quartz-Italia; 3) reabilitarea soclului de la fundația blocului cu materiale agrementate; 4) usi termopan la intrările în . din casa scării cu geamuri; 6) înlocuirea pervazurilor exterioare cu pervazuri din gresie pt. exterior pt. protecția spaleților impotriva scurgerilor apei de ploaie; 7) reabilitare casa scări, zugrăvire cu vopsea lavabila/semilavabila după caz, vopsit balustradă și soclul bazei scării; 8) reparare stricăciuni/daune provocate la ultimul etaj în urma lucrărilor de construire la terasa blocului; - 9) reamenajarea terenului aferent blocului (spațiul verde) odată cu finalizarea lucrărilor; 10) realizarea orificiilor de aerisire existente prin prelungirea lor, conform proiectului autorizat; 11) asigurarea pazei imobilului pe timp de noapte in perioada executării lucrărilor la fațadele exterioare ale clădirii; 12) acoperirea blocului cu materiale de cea mai bună calitate (țiglă metalică de tip „Lindab”-minim 30 de ani garanței pentru lucrare si materiale; 13) cetarne, burlane pt. scurgerea apei, precum parazăpezi s toate accesoriile omologate specifice agrementate de producător pt. toate intemperiile; 14) izolație fonica între ultimul etaj si mansardă; 15) înlocuirea cutiilor poștale; 16) montarea lămpilor acționate cu senzori de mișcare în casa scării; 16) interfon de scară de ultimă generație; 18) curățarea si dezinfectarea subsolului blocului. In spațiul înstrăinat urmau a fost construite apartamente ce se vor vinde cu prioritate locatarilor blocului. Reclamanta si-a asumat obligația de a finaliza lucrările in termen de 12 luni de la obținerea autorizației (f. 67-70).
Conform susținerilor reclamantei, necontestate de pârâți, toate cele trei contracte s-au încheiat la data de 20.01.2011.
Instanța va reține raportat la conținutul convențiilor, că acestea nu reprezintă contracte de vânzare-cumpărare ci au o natură juridică sui generis, deoarece contraprestația reclamantei constă in efectuarea unor lucrări, nu . de bani, determinat sau determinabil.
Reclamanta s-a arătat gata să-și execute obligațiile asumate prin contractele încheiate cu pârâții, însă aceștia, deși s-au declarat de acord cu încheierea contractului, nu au putut să se organizeze pentru a preda înscrisurile necesare in vederea transmiterii dreptului si pentru a încheia contractul in formă autentică.
În drept, având in vedere momentul încheierii convenției, anterior intrării in vigoare a Legii nr. 71/2011 (Noul Cod Civil) sunt aplicabile dispozițiile vechiului Cod civil.
Din extrasele de carte funciară depuse la filele nr. 10-52 instanța va reține că pârâții sunt proprietarii apartamentelor nr. 1-32 din imobilul situat in Cluj-N. .. 1. Cu privire la apartamentul nr. 11 reține că proprietarul actual este doar pârâta M. C., in urma rămânerii irevocabile a sentinței civile nr. 5540/2008 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. in dosarul nr._ (f. 7-99). Cu privire la apartamentul nr. 20 reține că proprietara F. M. si-a schimbat numele in urma căsătoriei, in C. M. (f. 6).
Prin contractele de mai sus, pârâții și-au asumat o obligație de a face, respectiv de a efectua toate demersurile necesare pentru a transmite reclamantei dreptul de proprietate asupra acoperișului imobilului. In baza contractelor menționate, constată ca reclamanta .. apare ca titular a unui drept de creanță, corelativ obligației pârâților de a proceda la transmiterea dreptului de proprietate asupra acoperișului imobilului, aflat in coproprietate forțată. In raportul de expertiză extrajudiciar prezentat de reclamantă și vizat de expertul judiciar T. I., s-a identificat acoperișul imobilului ce a făcut obiectul convențiilor in doua unități individuale respectiv: - unitatea individuala nr. 33 formată din acoperiș terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; - unitatea individuală nr. 34 formată din acoperiș terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte (f. 393-469).
Conform art. 26 al. 3-5 din Legea nr. 7/1996, având in vedere di decizia Curtii Constitutionale nr. 1514/2011, instanța reține acceptul tuturor proprietarilor apartamentelor din imobilul situat in Cluj-N. .. 1 . schimbării destinației părții din imobil ce a făcut obiectul contractelor din folosință comună in folosința exclusivă.
Deoarece există voința coproprietarilor in sensul scoaterii terasei acoperiș din cadrul părților indivize comune, instanța va interpreta voința părților exprimată in petitul nr. 2 având ca obiect „dezmembrarea din părțile indivize comune a imobilului acoperiș-terasă” în sensul partajării părților indivize comune aferente imobilului . Cluj-N. .. 1 in 2 loturi respectiv: - lotul 1 format din: acoperiș terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; acoperiș terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte (f. 393-469); - lotul nr. 2 format din restul părților indivize comune astfel cum apar înscrise in CF nr._ Cluj-N., respectiv in cărțile funciare aferente fiecărui apartament din imobil (f. 403-443).
Operațiunea de dezmembrare la care face referire reclamanta nu este incidentă, in speța este vorba de apartamentare, conform art. 26 al. 8 din Legea nr.7/1996, iar reclamanta a efectuat deja documentația in acest scop.
De asemenea sunt incidente și prevederile art. 10¹ din Legea nr. 114/1996, respectiv art. 969, 1073-1075 C.civ. (1864).
Pârâții și-au asumat obligația de transmite dreptul de proprietate, iar in speță aceasta nu se poate realiza decât prin încheierea in formă autentică a contractelor. Deoarece pârâții au declarat că nu se pot organiza pentru a se prezenta la notar, instanța va reține refuzul lor de a-și îndeplini obligațiile asumate prin contractele încheiate in data de 20.01.2011. În temeiul art. 969 si art. 1073-1075 C.civ.(1864) îi va obliga sa încheie cu reclamanta .. contract autentic de vânzare cumpărare pentru cotele indivize comune aferente: a) acoperișului terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; b) acoperișului terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte, conform identificării realizate in raportul de expertiză (f. 393-469), in caz contrar, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic.
Deoarece reclamata a efectuat documentația necesară inscrierii, în temeiul art. 28 din Legea nr. 7/1996 va dispune inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei, conform referatului OCPI (f. 393-397) cu privire la - unitatea individuala nr. 33 formată din acoperiș terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; - unitatea individuală nr. 34 formată din acoperiș terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte (f. 393-469) cu titlu de bun propriu dobândit prin cumpărare.
Va lua act că părțile nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite in parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta .. cu sediul in Zalau . .. 1 . în contradictoriu cu pârâții F. I. A. C., F. E., P. I. C., R. T.; K. M.-I., K. I.; J. I., J. A., P. A., P. L., C. D.-A., C. A., B. I., B. M., C. A., C. E., P. D., P. V., N. I.-C., N. D.-M., M. C., T. G. C., D. A. M., D. C., C. I., C. M., B. V., B. A., G. A., B. N.-N., C. V., C. R., C. D., C. D., C. M.,L. C., L. L., M. A. V., M. I. C., H. M., H. A., B. V., B. R., B. M. V., B. B. R., M. G. D., M. M., R. M., R. I., M. I., M. M., P. T.-M., S. V.-A., S. N., S. N., C. V., C. V., ., G. V. E., G. C. E. si G. S., toti prin mandatar D. A. M. cu domiciliul in Cluj-N. .. Zorilor . jud. Cluj.
Dispune partajarea părților indivize comune aferente imobilului . din Cluj-N. .. 1 in 2 loturi respectiv: - lotul nr. 1 format din: acoperiș terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; acoperiș terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte (f. 393-469); - lotul nr. 2 format din restul părților indivize comune astfel cum apar înscrise in CF nr._ Cluj-N., respectiv in cărțile funciare aferente fiecărui apartament din imobil.
Obligă pârâții să incheie cu reclamanta .. contract autentic de vânzare cumpărare pentru cotele indivize comune reprezentate de: a) acoperișul terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte; b) acoperișul terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte, conform identificării realizate in raportul de expertiză (f. 393-469), in caz contrar, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic.
Dispune înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei .. cu privire la - unitatea individuala nr. 33 formată din acoperiș terasă peste scara 1 si 2 cu suprafața de 355,76 mp, având părțile indivize comune în cota de 15,30/100, teren atribuit in folosință 99/657 parte cu număr cadastral_/S/XXXIII; - unitatea individuală nr. 34 formată din acoperiș terasă peste scara 3 cu suprafața de 160,70 mp, având părțile indivize comune în cota de 6,92/100, teren atribuit in folosință 45/657 parte cu număr cadastral_/S/XXXIV, cu titlu de bun propriu în cota de 1/1 parte dobândit prin convenție.
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedință publică azi, 27.02.2014
JUDECATOR: GREFIER:
D.-V. PopoviciDaniela S.
Red. Dact DVP
04.03.2014
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 8514/2014.... | Fond funciar. Sentința nr. 7561/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
