Prestaţie tabulară. Sentința nr. 1674/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1674/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 20-02-2014 în dosarul nr. 1031/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECTIA CIVILA
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal - 3185
SENTINTA CIVILA NR. 1674/2014
Ședința publică din data de 20 februarie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: B.- T. G.
GREFIER: M. P.
Pe rol se afla solutionarea cauzei civile privind pe reclamanta P. C. F., in contradictoriu cu paratii P. A. si P. C., având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal indeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care arata ca dezbaterile au avut loc în ședință publică din 13.02.2014, fiind consemnate în încheierea ce face parte integranta din prezenta sentinta, cand, in temeiul dispozitiilor art. 260, alin. 1 Cod pr. civila a amânat pronunțarea hotararii in cauza pentru data de azi, 20.02.2014, când a hotărât următoarele:
I N S T A N T A
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ /17.01.2013 reclamanta P. C.-F. a chemat în judecată pe pârâții P. A. și P. C. solicitând instanței să constate că între pârâți, în calitate de promitenți-vânzătoari și reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect teren în suprafață de 90 mp cu garaj și mansardă, să fie obligați pârâții să-i recunoască reclamantei contractul de vânzare cumpărare și să se dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantei în CF.
În fapt, reclamanta a arătat ca la data de 27.05.2012 a incheiat cu pârâții, contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilele mai sus identificate, prețul fiind achitat integral. Intrucat dorește să își afirme dreptul de proprietate exclusivă și în regim de carte funciara a hotărât să înainteze prezenta acțiune.
În drept acțiunea nu este motivată.
În probațiune au fost anexate înscrisuri (f.4-8,14-19).
La data de 16.05.2013 s-a dispus suspendarea cauzei pentru motivele indicate în încheierea de ședință de la acea dată (f.20).
La data de 31.05.2013 (f.21) reclamanta a formulat cerere de repunere pe rol și cerere de ajutor public judiciar.
La data de 31.05.2013 (f.30) reclamanta și-a precizat al doilea petit din acțiune solicitând obligarea pârâților să-i recunoască dreptu de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului din data de 27.05.2012, iar în caz de refuz, sentința ce se va pronunța să țină loc de act apt de întabulare. Reclamanta a menționat că obiectul contractului l-a constituit construcția nefinalizată edificată de pârâți –părinții ei, garajul auto și terenul aferent în suprafață de 90 mp. Construcția înstrăinată ei reprezintă o extindere la clădirea existentă, extindere ce urma să cuprindă: parter, etaj și mansardă –potrivit documentației întocmite, nefinalizată din lipsă de bani. Garajul este lipit de construcția inițială ocupată de pârâți, extinderea fiind realizată deasupra garajului, în continuarea clădirii mai vechi.
Prin încheierea din data de 19.12.2013 (f.64) instanța a admis în parte cererea de ajutor public judiciar și a dispus scutirea reclamantei de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 4.692,60 lei și de la plata taxei judiciare de timbru aferentă cererii de repunere pe rol a cauzei în cuantum de 2.346,3 lei.
Instanța a încuviințat proba cu înscrisuri.
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța reține urmatoarele:
La data de 27.05.2012, prin „contractul de vânzare-cumpărare” sub semnătură privată (f.4,14), pârâții P. A. și P. C. „au vândut” reclamantei garajul auto, mansarda și terenul aferent de lângă garaj în suprafață de 90 mp, imobile ce se identifică parțial cu cele înscrise în CF_ Cluj nr. topop_/1/1 –Cluj-N., . (f.6), pentru prețul stabilit de comun acord de 5.000 Euro, plătit în întregime de reclamantă.
Rezultă așadar că reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată de plată a prețului.
Potrivit art. 1.674 C.civ. cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Potrivit art. 1.273 C.civ. (1) drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen; (2) fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transferului proprietății bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin lege sau prin voința părților se dispune altfel; (3) dispozițiile în materie de carte funciară, precum și dispozițiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.
Potrivit art. 1.244 C.civ. în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Art. 1244 C.civ. a impus forma autentică ad validitatem pentru orice convenție care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară
Prin urmare orice convenție prin care se înstrăinează un imobil (indiferent că ar fi vorba de o construcție sau de un teren) ori prin care se constituie un drept real imobiliar, trebuie, sub sancțiunea nulității absolute, să fie încheiată prin înscris autentic.
Asupra calificării juridice a contractului însă, instanța apreciază că, deși acesta este nul absolut ca și contract de vânzare cumpărare, nefiind întocmit în formă autentică, în temeiul conversiunii actelor juridice, convenția de care se prevaleaza reclamanta constituie o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, valabil încheiată, ce dă naștere în sarcina părților la obligația de a încheia în viitor contractul autentic. În acest sens, instanța constată că sunt îndeplinite toate condițiile pentru conversiunea actului juridic (art. 1260 C.civ.): există identitate de părți în cele două acte ce intră sub incidența conversiunii, există un element de diferență între actul nul și actul valabil, respectiv forma actului juridic; lipsa formei autentice atrage nulitatea totală a contractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare se întrunesc toate condițiile de valabilitate ale antecontractului de vânzare-cumpărare, iar aceste condiții se găsesc în chiar cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare lovit de nulitate pentru lipsa formei autentice. De asemenea, nu există o manifestare de voință a părților care să excludă conversiunea. Perfectarea actului notarial nu s-a putut realiza din culpa promitenților vânzători care nu s-au prezentat la notar. Întrucât un antecontract prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naște în sarcina lor o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, această obligație este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1.669 C.civ. (1) când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Potrivit art. 1.279 C.civ. (1) promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea; (2) în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese; (3) de asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Înscrierea în cartea funciară în cazul înstrăinării și constituirii de drepturi reale imobiliare, va avea caracter constitutiv (art.885 alin. 1 C.civ.), deci va fi o condiție de validitate pentru însăși încheierea actului juridic respectiv, cu precizarea că prevederea legală referitoare la caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară se va aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, până la acea dată înscrierea făcându-se numai în scop de opozabilitate față de terți (art. 56 din Legea 71/2011).
Cum imobilele promise reclamantei vizează transmiterea dreptului de proprietate asupra unor imobile –construcții și teren, urmează ca actele de vânzare-cumpărare să fie încheiate în forma autentică, cum în mod corect pretinde reclamanta.
Totodată una dintre condițiile generale de realizare atipică a drepturilor ce decurg dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, cum este cel în cauză, față de dispozițiile legale enunțate și având în vedere și art. 1516 C.civ., este aceea ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut la data pronunțării hotărârii judecătorești care înlocuiește contractul de vânzare-cumpărare autentic, dovadă administrată de reclamantă în cauza de față (extras CF (f.6), contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1983/23.09.2003 (f.15).
Astfel, reclamanta este îndreptățită să pretindă pârâților să își îndeplinească obligația de a încheia contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilele promise, scadența obligației fiind depășită, suportul legal fiind dispozițiile mai sus menționate, în caz contrar, hotărârea judecătorească urmând să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare și consimțământ la întabulare, potrivit art. 888 C.civ., urmând ca imobilele să fie identificate prin documentație cadastrală, pe baza căreia, reclamanta va fi în măsură să solicite și să dobândească întabularea în CF a dreptului său de poprietate.
Ca atare, prezenta sentință nu va ține loc de act apt de întabulare.
Pentru aceste considerente, instanța urmează în baza art. 111 C.p.c. să constate că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare a încheiat cu pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, la data de 27.05.2012, un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, având ca obiect vânzarea la prețul de 5.000 euro a garajului auto, mansardei și terenului aferent de lângă garaj în suprafață de 90 mp, imobile ce se identifică parțial cu cele înscrise în CF_ Cluj nr. topop_/1/1 –Cluj-N., . și va obliga pe pârâți să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare pentru garajul auto, mansarda și terenul aferent de lângă garaj în suprafață de 90 mp, imobile ce se identifică parțial cu cele înscrise în CF_ Cluj nr. topop_/1/1 –Cluj-N., ., pentru suma de 5.000 Euro, în caz de refuz, prezenta sentință va ține loc de act autentic și consimțământ la întabulare și va respinge ca neîntemeiată solicitarea reclamantei privind pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act apt de întabulare.
În baza art. 274 C. proc. civ., instanța va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată și precizată de reclamanta P. C.-F. ( căsătorită M.), cu domiciliul în Cluj-N., ., jud. Cluj, în contradictoriu cu pârâții P. A. și P. C., ambii domiciliați în Cluj-N., ., jud. Cluj și în consecință:
Constată că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare a încheiat cu pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, la data de 27.05.2012, un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, având ca obiect vânzarea la prețul de 5.000 euro a garajului auto, mansardei și terenului aferent de lângă garaj în suprafață de 90 mp, imobile ce se identifică parțial cu cele înscrise în CF_ Cluj nr. topop_/1/1 –Cluj-N., .
Obligă pârâții să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare pentru garajul auto, mansarda și terenul aferent de lângă garaj în suprafață de 90 mp, imobile ce se identifică parțial cu cele înscrise în CF_ Cluj nr. topop_/1/1 –Cluj-N., ., pentru suma de 5.000 Euro, în caz de refuz, prezenta sentință va ține loc de act autentic și consimțământ la întabulare.
Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect pronunțarea sentinței care să țină loc de act apt pentru întabulare.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțata în ședința publică, azi 20.02.2014.
P. GREFIER
| ← Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 3103/2014.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 4659/2014.... → |
|---|
