Pretenţii. Sentința nr. 8256/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA

La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă reprezentantul reclamantei administrator B. I. care este asistat de dl. avocat T. E. și pârâtul M. Maxin I. d-na avocat care este asistat de d-na avocat P. O. R., lipsind pârâta de rd. 2.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință.

Verificându-și din oficiu competența conform art. 131 alin. 1, raportat la prevederile art. 94 pct. 1 lit. j și art. 107 alin. 1 C. proc.civilă instanța constată că este competentă general, material și teritorial să judece prezenta cauză.

Raportat la prevederile art. 237 alin. 1 N.C.P.C. instanța constată că prezenta cauză se află în stare de judecată.

Instanța, față de prevederile art. 238 C.pr.civ. estimează că cercetarea procesului se va definitiva la acest termen de judecată.

Instanța pune în discuția reprezentanților părților excepția lipsei calității de reprezentant al d-lui administrator B. I..

Reprezentanta pârâților își susține excepția arată că în cauză calitate de reprezentant are președintele asociației și solicită ca reprezentantul reclamantei să prezine contractul de asistență juridică pentru a vedea cine l-a împuternicit pe dl. avocat să reprezinte asociația în prezenta cauză.

Reprezentantul reclamantei solicită respingerea excepției lipsei calității de reprezentant al administratorului societății întrucât acesta a fost împuternicit prin statut să reprezeninte asociația.

Instanța se va pronunța prin hotărâre și în continuare invocă din oficiu excepția lipsei calității procesuale pasive și acordă cuvântul părților.

Reprezentanta pârâților solicită admiterea excepției față de prevederile art. 46 din Legea 230/2007 care prevede că doar proprietari sunt cei care datorează asociației cheltuieli.

Reprezentantul reclamantei arată că pârâții sunt proprietarii apartamentului dar din anul 2005 nu și-au înscris apartamentul în CF.

Instanța se va pronunța asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților prin hotărâre.

În continuare, în subsidiar instanța acordă reprezentanților părților cuvântul pe excepția prescripției extintive a dreptului la acțiune.

Reprezentanta pârâților solicită admiterea excepției.

Reprezentantul reclamantei solicită respingerea excepției.

Instanța se va pronunța prin hotârâre asupra excepției invocate și acordă cuvântul pe probe.

Reprezentanta pârâților depune la dosar un set de înscrisuri.

Reprezentantul reclamantei solicită încuviințarea probei cu interogatoriul pârâților și proba cu expertiza contabilă, solicită prorogarea pronunțarii asupra expertizei cu proba expertizei până după luarea interogatoriului pârâților.

Reprezentanta pârâților arată că se opune la încuviințarea probei cu interogatoriul pârâților și solicită încuviințarea probei cu interogatoriul reclamantei, teza probatorie fiind modul calucului salarilor președintelui, administratorului, sefului de scară, a femeii de serviciu și a fondului de rulment., cerectare la fața locului și audierea a doi martori pentru a dovedi că apartamentul pârâților nu este racordat la utilității.

Reprezentanta reclamantului se opune la încuviințarea probei cu martorii, la proba cu interogatoriul reclamantei și la proba cu cercetarea la fața locului întrucât reclamanta resunoșate faptul că pârâții nu sunt racordați la gaz și dacă va fi neceasr va mai depune înscrisuri în acest sens.

Reprezentantul reclamantului solicită instanței să pună în vedere reprezentantei pârâților să depună la dosar dovada că apartamentul cu nr. 133 figurează în CF ca uscătorie.

Instanța apreciază că la dosar există suficiente probe pentru soluționarea cauzei, motiv pentru care încuviințează proba cu înscrisurile depuse în probațiune de părți și respinge restul probelor solicitate ca nefiind utile soluționării cauzei.

Nemaifiind cereri de formulat, alte incidente de soluționat, instanța, în temeiul art. 392 C. proc. civilă deschide dezbaterile asupra fondului și acordă reprezentanților părților cuvântul.

Reprezentantul reclamantului solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. Nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.

Reprezentanta pârâților solicită respingerea acțiunii. Nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.

Considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, instanța, în temeiul art. 394 C.proc. civilă închide dezbaterile și reține cauza în pronunțare, pe excepțiile invocate și pe fond.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 13.11.2014 sub nr._ reclamanta ASOCIAȚIA DE P. .. 3, . în contradictoriu cu parații M.-M. I. și M.-M. L.-R., obligarea acestora la plata sumei de 2.272,41 lei, din care suma de 1.292,92 lei reprezintând restante la cheltuielile de întreținere aferente perioadei august 2010 - mai 2014;suma de 56,10 lei reprezentând restante la plata fondului de reparații aferenta perioadei august 2010 - mai 2014, suma de 50 lei, reprezintând restante la plata fondului de rulment aferenta perioadei august 2010 - mai 2014;suma de 873,39 lei reprezintând penalități de întârziere calculate la la plata cheltuielilor de întreținere, pentru perioada august 2010-mai 2014, precum și obligarea paraților la plata penalităților de întârziere in cuantum de 0,1/zi de întârziere calculate asupra sumelor reprezentând cheltuielile de întreținere (1.292 lei) începând cu luna mai 2014 si pana la plata integrala a acestei sume, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că pârâții au calitatea de promitenți-comparatori ai imobilului uscatorie-spalatorie, situat la etajul 12 al blocului de pe .. 3, . de aproximativ 37 mp., (. parații o dețin in posesie începând cu data de 01.09.2005 potrivit Antecontractului de Vanzare-Cumparare sub semnătura privata incheiat la data de 01.09.2005 intre pârâți in calitate de promitenti cumpărători si Proprietarii apartamentelor din scara nr. 4 a Blocului R2 din .. 3, in calitate de promitenti vânzători.

Ulterior încheierii acestui antecontract de vanzare-cumparare de către parați, aceștia din urma au achitat plata cheltuielilor de intretinere. a fondului de reparații si a penalităților de întârziere pentru perioada cuprinsa intre octombrie 2005 - decembrie 2007, astfel cum rezulta din chitanța nr. 498 din data de 06 martie 2008, in valoare de 3.585.01 lei.

Parații au incetat sa-si mai îndeplinească obligațiile legate de plata cheltuielilor de intretinere si la fondul de reparații, si de rulment începând cu data ianuarie 2008.

A mai arătat că parații au fost notificați in vederea plații restantelor la întreținere prin notificarea nr. 99 din data de 17.07.2013, despre care au luat la cunoștința pe baza de semnătura in datade01.08.20I3.

In drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile Lg. 230/2007, art. 194, 223, 451 si următoarele din N.CP.C.

În probațiune reclamanta a depus o . înscrisuri (f. 4-80).

Cererea a fost scutită de plata taxei judiciare de timbru în temeiul art. 50 alin. 2 din Legea nr.230/2007

Prin întâmpinarea depusă în data de 23.12.2014 (f. 88-91) pârâții au solicitat în principal respingerea cererii ca urmare a admiterii următoarelor excepții:

-excepția lipsei calității de reprezentant a administratorului B. I., arătând că potrivit art. 31 alin, 1 din Legea nr. 230/2007 reprezentantul legal al asociației este președintele, iar nu administratorul

-excepția prescripției extinctive a dreptului la acțiune pentru sumele stabilite în perioada august 2010 - noiembrie 2011.

Pe fondul cauzei pârâții au solicitat respingerea cererii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare au arătat că deși imobilul în litigiu nu reprezintă un spațiu pentru locuit, un apartament, a fost înregistrat în evidențele asociației de proprietari cu această destinație - fără să existe solicitare de schimbare de destinație, fără să existe o documentație tehnică de intabulare în acest sens, în prezent în cartea funciară a imobilului această suprafață de 37 mp fiind înscrisă ca și uscătorie.

Mai mult, aceasta uscătorie nu are instalate nici măcar racordajele la utilități gaz, curent electric, apă și canalizare .

Tot astfel, pârâții nu au calitatea de proprietari, ci doar calitatea de promitenți-cumpărători, având în vedere că uscătoria pe care au achiziționat-o nu a fost încă dezmembrată din părțile indivize comune ale imobilului . o carte funciară individuală, nu a fost schimbată destinația și nu s-a încheiat, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În ceea ce privește penalitățile de întârziere, pârâții menționează faptul ca nici existența și întinderea acestora nu este certă raportat la faptul că nici una dintre listele lunare de plată nu conține termenul de plată al cheltuielilor la întreținere, ci doar data afișării (cu precizarea că unele dintre ele nu conțin nici măcar data afișării), astfel că sumele solicitate cu titlu de penalități de întârziere sunt nejustificate și nelegale, fiind imposibil de stabilit cuantumul acestora.

În plus, în ceea ce privește penalitățile de întârziere în cuantum de 0,1 % pe zi de întârziere se poate observa că acestea pot fi solicitate doar începând cu data de 23.03.2013 - dată la care Adunarea Generală a Proprietarilor a adoptat hotărârea privind perceperea acestora.

În drept, pârâții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile Legii nr. 230/2007.

Prin răspunsul la întâmpinare depus în data de 22.01.2015 (f. 98-100) reclamanta a solicitat respingerea excepțiilor invocate ca neîntemeiate.

A menționat că potrivit art. 20 alin 6 din STATUTUL ASOCIAȚIEI, administratorul reprezintă Asociația fata de terți, exceptând cazurile când aceasta atribuție este preluata de către un membru desemnat al comitetului executiv. Prin urmare calitatea D-lui administrator B. I. de reprezentant este data in cazul de fata de prevederile Statutului Asociației, prin articolul 20.

In ceea ce privește excepția prescripției extinctive a dreptului la acțiune pentru sumele stabilite in perioada august 2010 - noiembrie 2011, reclamanta arătat că a intervenit întreruperea cursului prescripției ca urmare a înregistrării de către reclamantă in data de 04.12.2013 a unei cereri de chemare in judecata impotriva paraților ce a făcut obiectul dosarului nr._/211/2013, prin care a solicitat obligarea acestora la plata sumelor ce fac obiectul prezentului dosar, cerere care insa a fost respinsa de către instanța de judecata ca urmare a îndeplinirii defectuoase a procedurii prealabile cu parații, in sensul ca aceștia anterior înregistrării cererii de chemare in judecata au fost notificați la o alta adresa decât cea din cartea de identitate.

Cererea de chemare in judecata întreruptiva de prescripție a fost înregistrata la data de 04.12.2013, iar calculând si perioada de 6 luni ce trebuie sa se scurgă de la momentul încetării plaților de către proprietari, pentru ca asociația sa se poată adresa instanței de judecata, rezulta ca sumele pretinse de către reclamantă începând cu luna august 2010 nu sunt prescrise.

Pe fondul cauzei, a precizat că nu are importanta daca imobilul în cauza (uscatoria), este spațiu pentru locuit sau este un spațiu cu alta destinație, deoarece obligația de plata a cheltuielilor aferente subzista indiferent de destinația pe care o are imobilul in cauza, în acest sens fiind și prevederile art. 32 alin 3 din H.G. 1588/2007 - Normele de punere in aplicare a Lg. 230/2007.

F. de susținerea paraților ca acesta obligație de plata a cheltuielilor de întreținere revine doar proprietarilor de imobile, aceștia fiind doar niște simpli promitenți cumpărători ai imobilului începând cu anul 2005, fara ca de atunci si pana in prezent aceștia sa efectueze vreun demers in vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, apreciază ca aceștia nu pot sa invoce propria culpa in vederea exonerării de la plata cheltuielilor aferente spațiului pentru care au încheiat in anul 2005 un antecontract de vânzare-cumpărare si pe care aceștia arata ca-1 folosesc si dețin chei.

Dealtfel parații după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare in anul 2005, aceștia au plătit cheltuielile de întreținere pentru perioada cuprinsa intre octombrie 2005 - decembrie 2007, astfel cum rezulta din chitanța nr. 498 din data de 06 martie 2008, in valoare de 3.585,01 lei.

În ceea ce privește susținerea paraților că imobilul acestora nu este racordat la nici o utilitate, reclamanta a precizat că pretențiile sale nu au legătura cu racordarea imobilului la utilități, ci reprezintă cheltuieli cu încălzirea spatiilor comune, cu liftul, cu fondul de reparații, cu fondul de rulment, cu personal …etc. De altfel spațiul în discuție a fost racordat la încălzire o perioada de timp, insa la un moment dat parații sau debranșat de la căldura. Momentul in care parații sau debranșat de la căldura, coincide cu momentul in care cheltuielile aferente acestei utilități au scăzut, ceea ce rezulta din listele de plata.

In ceea ce privește afirmația paraților ca existenta si întinderea penalităților de întârziere nu este una certa deoarece listele de plata nu conțin termenul de plata al cheltuielilor, ci doar data afișării, reclamanta a arătat că potrivit Procesului-Verbal al adunării Generale a Asociației de P. din data de 17.11.2007, penalitățile de întârziere urmează sa fie aplicate la plata cheltuielilor de întreținere după 30 de zile de la afișarea listei cu cheltuielile de întreținere, iar cuantumul penalităților de intaziere aplicat la sumele restante a fost stabilit cu aceea ocazie la 0.2%, cuantum ce a fost redus la 0,1% prin hotărârea adunării generale a asociației din 23.03.2013.

În cauză, instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisurile depuse în probațiune de către părți.

Analizând actele și lucrările dosarului cu privire la excepția lipsei calității de reprezentant invocată de către pârâți, instanța reține următoarele:

În conformitate cu prevederile art. 248 Cod procedură civilă, instanța se pronunță mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

Excepția lipsei calității de reprezentant este o excepție de procedură, peremptorie deoarece admiterea excepției are drept rezultat anularea acțiunii formulate împotriva pârâtului și absolută pentru că poate fi invocată de către instanță din oficiu, de oricare dintre părți sau de procuror, cu mențuinea însă că, potrivit art. 82 alin. 2 C.pr.civ., excepția lipsei dovezii calității de reprezentant în fața instanței nu poate fi invocată pentru prima oară în calea de atac.

În cauză pârâții au invocat excepția lipsei calității de reprezentant a administratorului Asociației de proprietari .. 3, . raportat la prevederile art. 31 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora asociația este reprezentată în derularea contractelor de către președinte.

Cu toate acestea prin art. 20 din Statutul Asociației de proprietari s-a prevăzut în mod expres că administratorul este cel care reprezintă asociația față de terți, exceptând situațiile când această atribuție este delegată către un membru desemnat de comitetul executiv.

Față de această împrejurare, instanța apreciază că administratorul Asociației de proprietari are putere de reprezentare în relațiile cu terții, inclusiv în ceea ce privește semnarea contractului de asistență juridică în prezenta cauză, motiv pentru care, instanța va respinge excepția invocată ca neîntemeiată.

Analizând actele și lucrările dosarului cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive invocată din oficiu, instanța reține următoarele:

Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului este o excepție de fond întrucât se referă la condițiile de exercitare a dreptului la acțiune, peremptorie deoarece admiterea excepției are drept rezultat respingerea acțiunii formulate împotriva acestuia și absolută pentru că poate fi invocată de către instanță din oficiu, de oricare dintre părți sau de procuror, în orice stare a pricinii.

Calitatea procesuală pasivă este traducerea procesuală a calității de subiect obligat în raportul de drept material dedus judecății, putere în virtutea căreia paratul stă în justiție. Așadar, legitimarea procesuală pasivă presupune identitatea dintre persoana pârâtului și cel obligat în raportul juridic litigios. Întrucât reclamantul este acela care declanșează procedura judiciară, acestuia îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului. Prin indicarea pretenției sale, precum și a împrejurărilor de fapt și de drept pe care se bazează aceasta, reclamantul justifică îndreptățirea de a introduce cererea împotriva unui anumit pârât.

Prin cererea formulată reclamanta solicită obligarea pârâților la plata unor sume datorate cu titlu de cheltuieli de întreținere, fond de reparații și fond de rulment pentru perioada august 2010-mai 2014, precum și la plata penalităților de întârziere aferente debitelor restante.

În drept, potrivit dispozițiilor art. 46 din Legea 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari coroborate cu disp. art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1588/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor aprobate prin hotărârea adunării generale din asociatia de proprietari.

De asemenea art. 50 din legea nr. 230/2007 prevede ca „Asociația de proprietari are dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit."

Din coroborarea dispozițiilor legale mai sus menționate rezultă așadar că obligația de plată a cotei de contribuție aferentă cheltuielilor comune ale asociației de proprietari, respectiv aferentă fondurilor acestei asociații revine proprietarilor.

În cauză, pârâții, deși folosesc spațiul având destinația de uscătorie –spălătorie situat în Cluj N., .. 3, ., . sunt proprietari ai acestui spațiu, întrucât prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 1.09.2005 între proprietarii apartamentelor din scara 4 a blocului R2, .. 3, . calitate de promitenți vânzători și pârâții din prezenta cauză în calitate de promitenți cumpărători, nu a operat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților cumpărători, ci doar obligația acestora de a încheia contractul de vânzare cumpărare asumat.

În consecință, întrucât pârâții nu sunt proprietari ai spațiului raportat la care au fost calculate sumele solicitate, față de prevederile legale mai sus menționate, aceștia nu pot fi obligați la suportarea cheltuielilor de întreținere aferente acestui spațiu și nici a sumelor stabilite cu titlu de fond de reparații, respectiv fond de rulment prin Hotărârile Adunării Generale, obligația de față revenind în acest caz proprietarului spațiului, în speță proprietarii apartamentelor scării 4, bl. R2, .. 3, Cluj N., aceștia din urmă având posibilitatea de a se întoarce cu o acțiune în regres împotriva persoanelor care au beneficiat în mod efectiv de serviciile furnizorilor de utilități, respectiv de serviciile Asociației de proprietari.

În ceea ce privește apărarea reclamantei în sensul că pârâții nu își pot invoca propria culpă în neîncheierea contractului în formă autentică, instanța apreciază că aceste aspecte nu au relevanță asupra raporturilor juridice deduse judecății, întrucât, reclamanta, la rândul său, deși avea posibilitatea reglementării situației spațiului în litigiu prin executarea silită a obligației asumate de către promitenții cumpărători, nu a efectuat niciun demers în acest sens, în speță nefiind în discuție neexecutarea obligațiilor asumate de părți prin antecontractul încheiat la data de 01.09.2005, ci aspectele privind obligațiile pârâților în calitate de posesori ai spațiului arătat.

Față de cele expuse, instanța constată că nu există identitate între pârâții M. M. I. și M. M. L. R. împotriva căruia reclamanta își îndreaptă pretențiile și subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecății, motiv pentru care va admite excepția lipsei calității procesuale pasive pârâților, invocată din oficiu și va respinge cererea formulată în contradictoriu cu aceștia ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, cu mențiunea că față de această soluție nu se mai impune analizarea celorlalte aspecte deduse judecății.

Față de prevederile art. 453 Cod procedură civilă și având în vedere principiul disponibilității care guvernează procesul civil, instanța va lua act de faptul că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității de reprezentant, invocată de către pârâți.

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive invocată din oficiu de către instanță.

Respinge cererea formulată de către reclamanta ASOCIAȚIA DE P. .. 3, . C._, cu sediul în Cluj N., .. 3, . în contradictoriu cu pârâții M. M. I. și M. M. L. R., ambii cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat P. O. R., în Cluj N., . M., nr. 4, cam. 104, jud. Cluj ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.