Legea 112/1995. Sentința nr. 2695/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2695/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 12-03-2014 în dosarul nr. 13289/212/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr. _
Sentința civilă nr. 2695
Ședința publică din data de 12.03.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Denissa-Tinonia BRESUG
GREFIER: L. D.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect legea 112/1995 obligatia de a face, formulată de reclamanta B. C., cu domiciliul în Localitatea C., ., județ C. în contradictoriu cu pârâții R. A. "EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT", cu sediul în Localitatea C., ., județ C. și M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în Localitatea C., ., județ C..
Dezbaterile asupra excepțiilor prematurității formulării cererii de chemare în judecată și a excepției lipsei calității procesuale pasive a REGIEI A. „EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT” C. invocate de pârâta R. A. „EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT” C. prin întâmpinare și asupra cererii formulate de reclamant au avut loc în ședința publică din 26.02.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 05.03.2014, când instanța în aceiași compunere și pentru aceleași motive a amânat pronunțarea la data de 12.03.2014, s-a dispus:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată sub nr._ reclamanta B. C., a chemat in judecata pe pârâta M. C. prin PRIMAR, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța prin obligația de a face sa se oblige parata sa ii vândă imobilul - casa de locuit situata in mun. C., ., jud. C., formata din 4 camere si un hol in suprafața de 49,44 m.p., dependințe (bucătarii, vestibul, wc) in suprafața de 39,30 m.p. si anexa (boxa) in suprafața de 14,08 m.p.
In fapt, in baza contractului de închiriere din data de 05.08.1974 prelungit succesiv, a locuit in calitate de chiriaș in imobilul situat in mun. C., ., jud. C.. Deoarece imobilul in care a locuit si locuieste si face obiectul acțiunii de fata nu se restituie in natura foștilor proprietari sau moștenitorilor intrucat pentru acest imobil nu exista înregistrata nici o notificare depusa in baza Legii nr. 10/2001 conform adresei Primăriei Municipiului C. nr. R.144.889/03.10.2003 si in baza prevederilor art.9 alin. l din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute in proprietatea statului publicata in Monitorul Oficial, partea I nr. 279 din 29.11.1995, este îndreptățită a solicita paratei sa-i vândă acest imobil. Incidente in prezenta cauza sunt si prevederile Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, respectiv art. 41 din HG nr. 111/1997.
Astfel, potrivit prevederilor actelor normative enunțate mai sus, respectiv art. 9 alin. l din Legea nr. 112/1995 - "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura... pot opta ... pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala ...", iar conform art. 42 din HG nr. 111/1997 - "dreptul de a cumpăra apartamentele in care locuiesc potrivit art.9 din lege, ii au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării in vigoare a legii".
Arată reclamanta că s-a adresat administratorului RAEDPP C. prin adresa nr. 12.083/12.01.2007, însă deși au trecut peste 6 ani, care i-a răspuns ca va face demersurile către Primăria Municipiului C. in vederea vânzării, demersuri care pana in prezent nu au avut nici o finalitate.
Întrucât sunt îndeplinite condițiile cerute de lege in vederea cumpărării imobilului, casa de locuit situata in mun. C., ., jud. C., formata din 4 camere si un hol in suprafața de 49,44 m.p., dependințe (bucătarii, vestibul, wc) in suprafața de 39,30 m.p. si anexa (boxa) in suprafața de 14,08 m.p., solicită obligarea paratei M. C. prin Primar sa îi vândă acest imobil ținând cont la stabilirea prețului de prevederilor art. 13 din Legea nr. 1 12/1995 si ale HG nr. 20/1996 care fac trimitere la Decretul - Lege nr. 61/1990 (art.6) si Legea nr. 85/1992 art.l . înalta Curte de Casație si Justiție, prin Decizia nr. 6129/07.07.2005 s-a pronunțat cu privire la obligarea proprietarului imobilului - locuința la încheierea contractului de vânzare - cumpărare cu titularul contractului de închiriere, refuzul de a încheia contractul de vanzare-cumparare nefiind justificat .
În drept, își întemeiază acțiunea in baza prevederilor art. 9 si 13 din Legea nr. 112/1995, art.41 si 42 din HG nr. 111/1997.
În dovedirea acțiunii solicită proba cu înscrisuri și depune: contractul de închiriere nr. 1370/05.08.1974 cu vizele de prelungire; act adițional la contractul de închiriere; adresa nr._/25.05.2009 eliberata de SPCLEP C.;adresa nr._/03. 10.2003 eliberata de Primăria Mun. C.;adresa nr.790 1/08.0 1.2007 eliberata de RAEDPP C.;
Parata RAEDPP a formulat intampnare prin care înțelege să invoce excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată în temeiul
Legii nr.112/1995 și excepția lipsei calității procesuale pasive a R.A.E.D.P.P. C., și pe fond, respingerea acțiunii reclamantei B. C. cu domiciliul in C., . față de R.A.E.D.P.P. C. ca nefondată. Se arata ca R.A.E.D.P.P. C. nu a primit de la proprietar cele solicitate, necesare inițierii instrumentării dosarului ce urma a sta la baza perfectării actului de înstrăinare, motiv pentru care nu a demarat această procedură. Reclamanta revine cu cererea de cumpărare a imobilului nr,3218/03.04.2009 formulată în temeiul H.C.L.M. nr.471/24.09.2007, în baza căreia, Biroul Vînzări constituit la nivelul, cu atribuții de instrumentare a dosarelor de vânzare în conformitate cu H.C.L.M. nr.471/2007, incepe instrumentarea parcurgând etapele metodologiei aprobate de Consiliul Local. Prima etapă, obținerea situației locative cu înscrisuri și situației juridice a imobilului de la Direcția Patrimoniu P.M.C.
Deși, solicitată încă din anul 2009, situația juridică - adresa emisă cu nr._/10.08.2012 de Primăria Municipiului C., a fost primită de RAE.D.P.P. La data prezentei dosarul instrumentat în vederea vânzării unității locative deținută de Borcaș C., în temeiul H.C.L.M. nr.471/2007 conform" opțiunii de cumpărare exprimată de reclamantă, se află în stadiul întocmirii documentației cadastrale necesară rectificării Hotărârii de inventar cu suprafețele reale reieșite din măsurători și ulterior intabulării dreptului de proprietate al Municip. C. asupra imobilului din C., ..
Așadar, R.A.E.D.P.P. C. nu a refuzat înstrăinarea imobilului in urma cererii de cumparare formulata de reclamnată în temeiul H.C.L.M. nr.471/2007, procedând la instrumentarea dosarului in vederea vânzării conform singurei proceduri de vânzare pe care o are la dispoziție pentru înstrăinarea imobilelor pe care le administrează.
Din analiza actelor dosarului se reține:
Reclamanta Boarcaș C. locuiește în unitatea locativă din ., C. in baza unei repartiții date de autoritatea publică locală înregistrată cu nr.258 comunicată titularului Boarcaș C. în data de 05.02.1968. Astfel ICRAL încheie cu Boarcaș C. - tatăl reclamantei - contractul de închiriere nr. 1370/0.08.1974 în care reclamanta figurează menționată ca persoană cu drept locativ. Durata acestui contract a fost prelungită de Consiliul Local C. pana in 31,12.1994, conform mențiunilor de pe contractul preluat de la Consiliul Local, la data înființării R.A.E.D.P.P. C. în 1996, iar ulterior cf. Legii nr.17/1994 a fost prelungit pana în 01.05.1996 . După decesul tatălui titulatura contractului este preluată de Boarcaș C. mama reclamantei, reclamanta beneficiind în continuare de drept locativ, iar în 2002 reclamnata devine titulară a contractului de închiriere nr.1370 privind unitatea locativă situată în C., . proprietatea privată conform H.C.L.M. nr.296/24.07.2001 Anexa 3, poz.532, nr.inventar_, centralizat prin H.C.L.M. nr. nr.109/2005 . D. fiind faptul ca prin OUG nr.40/1999, O.U.G. nr.8/2004 și O.U.G. 4/13,05.2009, s-au prelungit, de drept, toate contractele de închiriere privind locuințe fondul locativ, se poate constata ca si contractul de închiriere al reclamantei s-a prelungit pana in 20.05.2014. Reclamnata a depus la R.A.E.D.P.P. C. cererea de cumpărare nr._/13.12.2006 formulată în temeiul H.C.L.M. nr.37/2002 la care Direcția administrare Imobile din cadrul R.A.E.D.P.P. C. formulează răspunsul nr. 7901/08.01.2007 emis din R.A.E.D.P.P. C. sub nr._/12.01.2007 în care regia va demara procedura de vânzare în temeiul H.C.L.M. nr. 37/2002, numai după primirea Primăria Municipiului C. a avizului de vânzare și a situației juridice . Se are in vedere faptul că proprietarul M. C. prin H.C.L. nr.471/24.09.2007, a atribuit mandatul - de a dispune asupra vânzării și de a le/de a semna în numele său acte de înstrăinare privind imobilele proprietatea sa, paratei R.A.E.D.P.P. C., motiv pentru care instanța respinge excepția lipsei calitatii procesual pasive, parata urmând a fi figura în contractul de vânzare-cumpare ca parte contractantă în calitate de administrator iar hotararea urmeaza a-i fi opozabilă .
Prin dispozițiile Legii nr.112/1995 și Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, Statul R. acorda un mandat legal limitat administratorilor de locuințe, care « pot vinde » in condițiile art.9 din Legea nr.112/1995.
La art.9 din legea nr.112/1995 prevedere ca «Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor...pot opta, ..., pentru cumpărarea acestor apartamente» iar dispozițiile art.6 din Normele Metodologice nr. l din 17.01.1996 de aplicare a legii nr.112/1995 dispun ca «Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii. ». Art.33 (1) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 dispune « (l)Vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale si/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrează locuințele . Limitele mandatului erau si sunt expres prevăzute de lege și se rezumă la: a verifica daca chiriașul îndeplinește condițiile legale pentru a fi beneficiarul opțiunii de a cumpăra imobilul statului, a verifica daca imobilul este revendicat (verificarea se face la proprietar, cererile in revendicare pe cale administrativă ori judecătoreasca, stabilirea prețului conform dispozițiilor legii aplicabile, încheierea contractului de vânzare-cumpărare - instrumentum - în forma scrisă aprobată de același legiuitor Contractul cadru de vânzare - cumpărare - anexă la Decretul nr.61/1990, la care face trimitere legea spre a fi aplicat în cazul perfectării vânzării în temeiul Legii nr. 112/1995, încasarea prețului, urmărirea achitării ratelor, virarea acestora în contul special prevăzut de lege, extrabugetar al Statului Român; reținerea unui comision de 1% din preț - cu titlu de remunerare a mandatului legal acordat instituțiilor de drept public, menit să asigure acoperirea cheltuielilor mandatarului făcute pentru executarea atribuțiilor sale expres prevăzute.
Legea nr. 10/2001 modifica implicit prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin art. 42, alin.3 statuând că imobilele cu destinația de locuințe « pot fi înstrăinate, potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune ». Astfel, s-a stabilit numai dreptul chiriașului de a avea beneficiul unei preemțiuni în ipoteza în care unitatea deținătoare își manifestă voința de a face oferte de vânzare a bunului imobil. Potrivit prevederile H.C.L.M. nr. 471/2007 cu modificările și completările ulterioare, în decembrie 2008 se completează Legea nr.114/1996 cu art.10 ind. l care prevede obligativitatea încheierii contractului de vânzare - cumpărare privind o locuință în forma autentică sub sancțiunea nulității. De aceea, se are in vedere regimul juridic al vânzării de imobile reglementat prin prevederile Codului civil (cu titlu de norme generale) și de prevederile Legii nr. 112/1995 și ale Legii nr.10/2001 (cuprinzând norme speciale). Astfel, regulii generale, a libertății de voință/consensualismului la încheierea oricărui contract i s-a adus o aparentă limitare prin dispozițiile art 9 din Legea nr. 112/1995 care au consacrat dreptul chiriașilor de a opta spre a pretinde să le fie vândute locuințele pe care le ocupau în baza unor contracte de închiriere, însă, după . Legii nr. 10/2001 (cu forță juridică de a modifica explicit sau implicit legislația anterioară) prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu mai pot fi interpretate ca aducând o limitare regulii instituite prin art.1270 Noul cod civil (fost art.969 cod civil), în condițiile în care prin art. 42, alin.3 s-a stabilit că imobilele cu destinația de locuințe « pot fi înstrăinate, potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune ». Astfel, s-a stabilit dreptul chiriașului de a avea beneficiul unei preemtiuni în ipoteza în care unitatea deținătoare își manifestă voința de a face oferte de vânzare a bunului imobil .
Instanța are în vedere ca nu se poate reține susținerea ca temeiul juridic invocat a fost abrogat de noul cod civil, deoarece acesta nu face referire expres la tipurile de acțiune și abrogarea legii speciale pe care reclamanta și-a intemeiat actiunea, respectiv prevederile legii 112/1995, reținându-se că reclamantei i se recunoaște calitatea de chirias in acest sens .Chiar daca imobilul apartine domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, nu există nici o interdicție de înstrăinare a acestuia către chirias conform prevederilor art. 9 alin. 1 din legea nr. 112/1995, iar legiuitorul a reglementat vânzarea locuințelor deținute de chiria sfara a stabili un drep de preemțiune, ci doar opțiunea cumpărarii locuintei .Astfel, opțiunea de a cumpăra fiind stabilit de stat . potrivit art. 13 din legea nr. 112/1995 și ale HG nr. 20/1996 și legea nr. 85/1992 .Conform prevederilor legii nr. 112/1995 și prevederilor legii nr. 10/2001 art. 41 alin. 1 și 3, chiriașul are opțiunea cumpărarii locuintei iar unitatea deținătoare nu poate opta în anu vinde locuința .De altfel, in jurisprudența s-a calificat juridic dreptul de cumpărare a chiriașului conform prevederilor art. 9 din legea nr. 112/1995 -Decizia civilă nr. 6129/07.07.2005 a ICCJ .care se interpretează în sensul ca „ pentru locuințele ce nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are opțiunea cumpărarii locuinței, iar nu că unitatea deținătoare poate opta în a vinde sau nu locuința .
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, instanța admite acțiunea astfel cum a fost precizată și obligă pârâții să îi vândă reclamantei imobilul casa de locuit .
Reținând culpa procesuala a pârâtelor, obliga pârâtele către reclamant la plata sumei de 3900 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția prematurității invocate de pârâta RAEDPP C. .
Respinge excepția lipsei calității procesual pasive invocate de pârâta RAEDPP C. .
Admite acțiuea precizată formulată de reclamanta B. C., cu domiciliul în Localitatea C., ., județ C. în contradictoriu cu pârâții R. A. "EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT", cu sediul în Localitatea C., ., județ C. și M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în Localitatea C., ., județ C. .
Obligă pârâtele să îi vândă reclamantei imobilul - casă de locuit, situat în municipiul C., strda Sabinelor nr. 18, județul C., formată din patru camere și un hol în suprafață de 49,44 mp, dependințe ( bucătării, vestibul, WC ) în suprafață de 39,30 m.p și anexă ( boxa ) în suprafață de 14,08 mp .
Obligă pârâtele către reclamant la plata sumei de 3900 cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 12.03.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Denissa-Tinonia BRESUG L. D.
Red.jud. D.T.B/20.05.2014
Dact.D.L./ex.5/20.05.2014
| ← Cereri. Sentința nr. 1219/2014. Judecătoria CONSTANŢA | Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... → |
|---|
