Rezoluţiune contract. Sentința nr. 6711/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6711/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 12-06-2014 în dosarul nr. 17892/212/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
SENTINȚA CIVILĂ NR 6711
Ședința publică din data de 12.06.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: V. M.
GREFIER: C. F.
Pe rol, judecarea cauzei civile privind pe reclamantul N. D. C., cu domiciliul procesual ales la av C. C., în mun C., ., ., . C., și pe pârâta . prin Primar, cu sediul în V. lui T., jud C., având ca obiect rezoluțiune contract repunerea in situația anterioară.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 06.06.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, cand instanța, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 12.06.2014.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 08.07.2013, reclamantul N. D. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâta . PRIN PRIMAR rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1005/01.07.2009 de B.N.P. „Ț. – V. R.” ca urmare a evicțiunii totale, precum și repunerea părților în situația anterioară.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că prin contractul precitat a achiziționat lotul în suprafață de 416 mp de la pârâtă, câștigând licitația din data de 25.07.2008 conform procesului-verbal de la acea dată, achitând prețul de 132.383,60 lei inclusiv TVA astfel: 55.000 lei credit CEC Bank și 77.383,60 lei resurse proprii.
Menționează reclamantul că în contract este stipulată clauza conform căreia cumpărătorul se obligă să taie copacii de pe terenul susmenționat, această operațiune putând fi realizată de Consiliul local V. lui T., materialul lemnos rezultat fiind folosit de acesta. De la data cumpărării terenului și până în prezent reclamantul susține că nu a putut intra în posesia terenului, nu i s-a aprobat cerea privind tăierea copacilor și nu i s-a aprobat nici cererea privind autorizația de construire, terenul având ca destinație construirea de locuințe. În aceste condiții, apreciază reclamantul că sunt incidente prevederile art.1.336 C.civ. în sensul că vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut.
La data de 04.04.2012 arată reclamantul că s-a adresat Primăriei V. lui T. cu o cerere prin care a solicitat să i se comunice dacă se poate elibera autorizație de construire în vederea edificării unei construcții, cererea de eliberare a autorizației fiind respinsă pe motiv că terenul este în litigiu cu Romsilva, cauza având ca obiect acțiune în revendicare (dosar nr._/212/2009, aflat pe rolul Judecătoriei C.), calitatea de reclamantă având-o Romsilva.
Apreciază reclamantul că în speță este vorba de o evicțiune totală, fiind tulburat în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate și în liniștita posesia asupra terenului, fiind în imposibilitatea de a ridica o construcție, acesta fiind și motivul pentru care a achiziționat terenul.
Din interpretarea dispozițiilor art.1.337 C.civ. rezultă că simpla existență materială a bunului, fără ca acesta să poată fi folosit potrivit scopului său, nu va conduce la îndeplinirea condiției cerute pentru a opera transferul dreptului de proprietate.
Precizează reclamantul că, dacă ar fi cunoscut situația reală, nu ar mai fi cumpărat terenul, pârâta fiind obligată să garanteze pentru evicțiune, urmând a restitui suma de 37.128 euro în lei la cursul BNR din data la care se va efectua plata: 132.383 lei prețul terenului, 3.000 de lei taxa de licitație, 1.000 de lei caiet de sarcini, 167 lei și 1.904 lei taxe notariale, și impozit pe teren 101,7 lei.
În drept au fost invocate dispozițiile art.1021 C.civ., 1332 C.civ., 1336-1337 și 1341-1342 C.civ.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 4.821 lei conform art.3 din OUG nr.80/2013.
În dovedirea cererii reclamanta a solicitat proba cu interogatoriul pârâtei pe care l-a atașat la cerere, proba cu înscrisuri, sens în care a depus contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1005/01.07.2009 de B.N.P. „Ț. – V. R.” (f. 10, 11), cererea înregistrată sub nr.4619/04.04.2012 și răspunsul la aceasta (f. 12, 13), cererea înregistrată sub nr.2382/18.03.2013 și răspunsul Primăriei la aceasta (f. 14, 15), chitanțe ce probează cheltuielile efectuate de reclamant și a căror restituire o solicită (f. 16-19), caiet de sarcini (f. 20-26), H.C.L. nr.94/29.02.2008 (f. 27), H.C.L. nr.66/08.02.2008 (f. 28), H.C.L. nr.49/28.01.2008 (f. 29), H.C.L. nr.142/04.04.2008 (f. 30, 31), H.C.L. nr.162/22.05.2009 (f. 32), proces-verbal nr._/01.08.2008 de predare-primire (f. 33) și procesul-verbal din data de 25.04.2008 referitor la desfășurarea licitației (f. 34, 35); totodată, reclamantul a solicitat proba cu expertiza.
Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.
În apărare pârâta susține că prin H.C.L. nr.49/28.01.2008 a fost aprobat P.U.D.-ul cu privire la suprafața de 45.857 mp ce făcea parte din domeniul privat al comunei V. lui T., modificat prin H.C.L. nr.94/29.02.2008.
În urma licitației publice organizate la 25.07.2008 reclamantul a adjudecat terenul în suprafață de 416 mp, lotul nr.12/V, pentru prețul de 132.383,60 de lei, fiind pus în posesie prin procesul-verbal nr._/01.08.2008, fiind ulterior perfectată vânzarea (01.07.2009).
Ulterior însă pârâta a fost acționată în instanță de către Romsilva care a pretins că are calitatea de proprietar asupra întregii suprafețe de teren de 45.857 mp, cerere ce face obiectul dosarului nr._/212/2009 aflat pe rolul Judecătoriei C..
Deși reclamantul a făcut demersuri în vederea obținerii autorizației de construire, autoritățile locale nu au putut elibera documentul solicitat tocmai pentru că nu se cunoaște soarta juridică a terenului.
Consideră pârâta că și-a îndeplinit întocmai obligațiile ce rezultă din contract, motiv pentru care nu poate fi incidentă rezoluțiunea ca și cauză de ineficacitate (art.1020 C.civ.). În acest sens, contrar susținerilor reclamantului, acesta din urmă are posesia bunului vândut, după cum rezultă din procesul-verbal de punere în posesie, aspect menționat inclusiv în contractul de vânzare-cumpărare.
Referitor la obligația pârâtei de a tăia copacii de pe respectivul teren, menționează aceasta că în contractul de vânzare-cumpărare nu se stipulează un termen în care să o aducă la îndeplinire. Precizează pârâta că respectivii copaci nu au făcut obiectul contractului și, prin urmare, au rămas în proprietatea sa. Faptul că nu a procedat încă la tăierea copacilor este cauzat de existența litigiului anterior amintit, Romsilva pretinzând și dreptul de proprietate asupra pădurii – art.483 C.civ.
Cu privire la eliberarea autorizației de construire, menționează pârâta că nu a fost sesizată cu o astfel de cerere însoțită de întreaga documentație prevăzută de Legea nr.51/1991. Consideră pârâta că simpla consultare a autorității locale nu echivalează cu o cerere de eliberare a autorizației de construire. Prin urmare, nici adresa răspuns din 04.05.2012 nu se poate considera drept un refuz al autorității locale, cenzurabil de altfel în contencios-administrativ (Legea nr.554/2004).
În privința garanției pentru evicțiune, pârâta susține că nu a afectat sub nicio formă folosința terenului de către reclamant, nici prin vreo acțiune și nici prin inacțiune, singura problemă legată de teren fiind dosarul nr._/212/2009. Apreciază pârâta că nu sunt îndeplinite condițiile evicțiunii.
Astfel, în cauză nu s-a făcut dovada unei tulburări de fapt sau de drept în condițiile în care dosarul nr._/212/2009 nu a fost încă soluționat, dreptul de proprietate al Romsilva asupra terenului fiind doar eventual. Pe de altă parte nu există nicio tulburare prin fapta proprie a pârâtei, eliberarea unei autorizații de construire fiind rezultatul respectării unor dispoziții legale.
Referitor la cauza evicțiunii, aceasta se va produce numai atunci când și dacă se va admite acțiunea în revendicare formulată de Romsilva. Numai la acel moment reclamantul va putea să invoce o eventuală tulburare. Oricum, cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de părți la momentul semnării contractului, neexistând nici un dubiu că în anul 2009 pârâta era proprietara terenului.
În drept au fost invocate prevederile art.480 și 481 C.civ., Legea nr.10/2001, Legea nr.165/2013 și Legea nr.18/1991.
În apărare pârâta a solicitat proba cu interogatoriul reclamantului și înscrisuri, sens în care a depus în copie cererea de chemare în judecată formulată împotriva sa de Romsilva (f.50-52), decizia civilă nr.1214/CA/24.03.2012 pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul nr._ (f. 50-58), H.C.L. nr.334/18.09.2008 (f. 59, 60), H.C.L. nr.142/04.04.2008 (f. 61-64), H.C.L. nr.100/29.02.2008 (f. 65, 66), H.C.L. nr.65/08.02.2008 (f. 67-71), H.C.L. nr.8/18.01.2008 (f. 72), H.C.L. nr.311/26.10.2007 (f. 73-75) și extras de pe portalul instanțelor de judecată (f. 76).
Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare solicitând respingerea apărărilor pârâtei ca nefondate.
Învederează reclamantul că a solicitat rezoluțiunea vânzării din cauza faptului că nu i s-a predat bunul, procesul-verbal de predare-primire invocat fiind o simplă formalitate. Pe lângă aspectele menționate și în cererea de chemare în judecată, reclamantul pretinde că nu se poate bucura de prerogativele dreptului de proprietate din moment ce nu poate întrebuința terenul potrivit destinației sale.
Precizează reclamantul că este clar că a invocat evicțiunea provenind din faptul personal al vânzătorului ca urmare a neexecutării obligațiilor – tulburare de fapt, pârâta recunoscând că nu îi poate elibera autorizație de construire. Mai mult, faptul era cunoscut de pârâtă chiar anterior vânzării din moment ce susține că au existat mai multe litigii cu Romsilva.
Reclamantul a depus extras de pe portalul instanțelor de judecată (f. 80-83).
În ședința publică din 26.11.2013 instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriile reciproce, apreciind că probele sunt admisibile (art.255 C.proc.civ.), concludente și utile cauzei (art.237 alin.2 pct.7 C.proc.civ.).
La dosar s-au depus răspunsurile la interogatoriile încuviințate (f. 89-91; 104-106). Dea asemenea, la solicitarea instanței, a fost depus extras de carte funciară cu privire la terenul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare (f. 109, 110; 114-116).
La data de 21.02.2014 reclamantul a depus precizări cu privire la obiectul dosarului, menționând că este vorba de evicțiune – art.1336, 1337, 1339 și art.1341 C.civ.
Consideră reclamantul că imposibilitatea eliberării autorizației de construire este urmarea faptului personal al pârâtei – procesul cu Romsilva, prin întâmpinare recunoscându-se dreptul de proprietate al acesteia asupra terenului. Totodată, pârâta a recunoscut că nu poate tăia arborii de pe respectivul teren, situația în care imobilul nu poate fi folosit potrivit destinației sale. Prin urmare, pârâta a predat un bun imobil neconform.
În drept au fost invocate prevederile art.1332, art.1336, 1337, 1339 și art.1341, 1342 C.civ.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1005/01.07.2009 având ca obiect imobilul teren în suprafață de 416 mp, situat în intravilanul comunei V. lui T., ..454, lot.12, jud. C., identificat prin număr cadastral_, intabulat în cartea funciară nr._ a localității V. lui T. prin încheierea nr._/29.04.2008 emisă de O.C.P.I. C..
Astfel cum rezultă chiar din contract, terenul a fost adjudecat la licitația din data de 25.07.2008, conform procesului-verbal din data de 25.07.2008 întocmit de Consiliul local al comunei V. lui T..
Părțile au stabilit prețul terenului la suma de 132.383,60 lei achitat de către cumpărător (reclamantul din prezenta cauză) printr-un credit obținut de la CEC Bank și din resurse proprii. În cuprinsul contractului s-a menționat că vânzătorul garantează cumpărătorul împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale, conform art.1337 C.civ. și totodată s-a pârâta s-a obligat să garanteze pe cumpărător pentru liniștita posesie și folosință a terenurilor împotriva tulburărilor provenite din partea terților sau din fapta proprie, transferul proprietății operând chiar la momentul semnării contractului.
Cumpărătorul a menționat expres în cuprinsul contractului faptul că terenul a fost până la data vânzării în posesia sa în baza procesului-verbal de predare-primire nr._/01.08.2008 și s-a obligat să nu taie copacii aflați pe terenul cumpărat, această operațiune putând fi realizată de Consiliul local V. lui T., materialul lemnos rezultat urmând a fi folosit de acesta.
Din extrasul de carte funciară (înscrierea în cartea funciară neavând încă valoare constitutivă de drepturi, ci doar valoare declarativă) depus la dosar, rezultă că proprietari ai imobilului sunt reclamantul și soția acestuia, temeiul înscrierii fiind chiar contractul de vânzare-cumpărare menționat anterior, neexistând înscrieri referitoare la sarcini.
Suprafața de teren înstrăinată ce face parte dintr-un teren mai mare a fost inventariată ca aparținând domeniului privat al comunei V. lui T. – H.C.L. nr.100/29.02.2008, iar ulterior a fost dezmembrată prin H.C.L. nr.142/04.04.2008 (fila 62 verso). După cum rezultă chiar din susținerile pârâtei, aceasta nu a procedat la tăierea copacilor de pe terenul cumpărat de reclamant din cauza existenței unui litigiu în care de asemenea are calitatea de pârâtă și care pune în discuție dreptul de proprietate asupra mai multor terenuri, inclusiv cel înstrăinat reclamantului. Totodată, pârâta, la solicitarea reclamantului, i-a comunicat în scris acestuia că nu se poate elibera autorizație de construire din același motiv (cererea înregistrată sub nr.2382/18.03.2013 și răspunsul Primăriei la aceasta (f. 14, 15); cererea înregistrată sub nr.4619/04.04.2012 și răspunsul la aceasta (f. 12, 13)).
În acțiunea ce face obiectul dosarului nr._/212/2009 aflat pe rolul Judecătoriei C. și care este invocată de pârâtă ca motiv pentru imposibilitatea eliberării autorizației de construire și pentru neîndeplinirea obligației de „a face”, R.N.P. Romsilva solicită în contradictoriu cu pârâta ca aceasta din urmă să îi lase în deplină proprietate și posesie un teren de 250.809 mp, în care este cuprinsă și suprafața de 416 mp înstrăinată reclamanților, cererea fiind introdusă ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune pentru evicțiune se solicită (respectiv 18.11.2009), dosar ce nu a fost încă soluționat.
În drept, conform art.1336 și art.1337 C.civ. 1864 (aplicabil în speță față de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare – 01.07.2009 și având în vedere dispozițiile at.102 din Legea nr.71/2011 privind punerea în aplicare a Codului civil 2009), vânzătorul răspunde către cumpărător de liniștita posesiune a lucrului sens în care este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Codul civil reglementează atât evicțiune provenind din faptul personal al vânzătorului, cât și evicțiunea provenind din fapta unui terț. Prin evicțiune se înțelege pierderea proprietății lucrului în tot sau în parte sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate.
Cu privire la acest aspect, invocând faptul că până la acest moment vânzătorul – pârât nu a procedat la tăierea arborilor de pe terenul vândut și refuză eliberarea autorizației de construire, este evident că reclamantul se întemeiază pe evicțiunea provenind din fapta vânzătorului.
Sub acest aspect, potrivit art.1.339 C.civ., în niciun mod vâzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său; orice convenție contrarie este nulă. Noțiunea de „fapt personal” a fost definită în doctrină ca fiind orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de vânzător sau succesorii săi în drepturi, de natură a-l tulbura pe cumpărător, indiferent dacă este vorba de o tulburare de drept sau despre o tulburare de fapt.
Instanța apreciază că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile evicțiunii provenind din fapta personală a vânzătorului. Cu referire la problema tăierii copacilor de pe acel teren, instanța constată că această „sarcină” a imobilului a fost în mod expres prevăzută în contract, cumpărătorul având cunoștință de ea. Este adevărat că nu s-a prevăzut un termen în care operațiunea să aibă loc, însă pentru aducerea obligației la îndeplinire (fiind evident că indirect, prin interdicție instituită în contractul de vânzare-cumpărare în sarcina reclamantului, pârâta și-a asumat obligația să efectueze ea însăși operațiunea) reclamantul avea la dispoziție alte posibilități juridice, fiind vorba de o obligație de face care ar fi putut fi adusă la îndeplinire inclusiv de reclamant pe cheltuiala pârâtei, evident cu autorizarea instanței (art.1.077 C.civ.).
Cu privire la autorizația de construire, cum bine a sesizat pârâta, reclamantul nu a depus o cerere expresă în acest sens la autoritatea locală competentă conform Legii nr.50/1991, însoțită de toate înscrisurile necesare, pentru ca ulterior, în cazul unui refuz, reclamantul să se poată adresa eventual instanței de contencios-administrativ. Simpla informare a acestuia în sensul că nu se poate emite o autorizație de construire, în condițiile în care nu s-a depus o cerere în sensul eliberării autorizației, nu poate constitui un motiv întemeiat pentru a constata că reclamantul a fost evins.
De altfel, trebuie totuși făcută o distincție în cauză între calitatea de vânzător a pârâtei . și autoritatea locală care se ocupă de eliberarea autorizației de construire care este o structură din cadrul aparatului administrativ al Primăriei V. lui T. – deci nu unitatea administrativ teritorială. Așadar, doar forțând delimitarea între unitatea administrativ-teritorială și structură organizatorică a activității la nivelul u.a.t.-ului, se poate considera că este vorba de un fapt personal al pârâtei. Chiar și așa, faptul personal nu este de natură să conducă instanța la concluzia că reclamantul a fost evins pentru considerentele deja evocate.
Cu referire la existența pe rolul Judecătoriei C. a dosarului nr._/212/2009 având ca obiect revendicare imobiliară (cererea referindu-se inclusiv la terenul cumpărat de reclamant), instanța apreciază că acțiunea introdusă de Romsilva în contradictoriu cu pârâta . nu se încadrează nici în noțiunea de evicțiune provenită din „faptul personal” al vânzătorului, și nici în cea de evicțiune provenită din „fapta unui terț”.
Sub un prin aspect, reclamantul nu a explicat care este acel „fapt” personal al vânzătoarei care a generat tulburarea sa în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate. Probabil reclamantul se referă la împrejurarea că existența acelui dosar împiedică obținerea autorizației de construire precum și imposibilitatea pârâtei de a proceda la tăierea copacilor de pe terenul său. Or, aceste aspecte au fost analizate de instanță, concluzia fiind aceea că nu poate fi vorba de o evicțiune.
În legătură cu o eventuală tulburare provenind din fapta terțului, instanța constată mai întâi că reclamantul din prezenta cauză nu este parte în dosarul respectiv. Prin urmare, chiar dacă Romsilva ar avea câștig de cauză, hotărârea instanței nu i-ar fi opozabilă reclamantului, fiind necesare alte demersuri judiciare. Evident, în măsura în care în final reclamantul ar pierde proprietatea terenului, s-ar putea angaja indubitabil răspunderea pârâtei din prezenta cauză.
Din considerentele reținute anterior de către instanță rezultă că reclamantul invocă o evicțiune eventuală, care nu s-a produs încă. Or, pentru a dispune rezoluțiunea contractului, reclamantul trebuie să fie în mod efectiv tulburat în dreptul său printr-o acțiune în justiție îndreptată împotriva sa (iar nu doar împotriva vânzătorului) și, în plus, evicțiunea trebuie să se producă – în sensul că acțiunea terțului trebuie să fie admisă. Așa cum a reținut instanța, alta este situația în cauză.
Mai invocă reclamantul că nu i s-a predat bunul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Instanța costată că susținerile acestuia nu se încadrează în noțiunea de „evicțiune”, fiind vorba de un alt efect al contractului – obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut. Este adevărat că nepredarea lucrului poate conduce la rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor, însă în cauză reclamantul a intrat în posesia bunului imobil încă dinainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, prin procesul-verbal nr._/01.08.2008, aspect recunoscut inclusiv în contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, susținerile reclamantului sub acest aspect sunt nefondate.
Față de toate aceste considerente, instanța va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În legătură cu cheltuielile de judecată, potrivit art.453 alin.1 C.proc.civ., partea care a pierdut procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.
În cauză, în lipsa înscrisurilor justificative referitoare la cheltuielile efectuate în cauză de pârâtă, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată privind pe reclamantul N. D. C., cu domiciliul procesual ales la av C. C., în mun C., ., ., . C., și pe pârâta . prin Primar, cu sediul în V. lui T., jud C., ca neîntemeiată.
Respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
V. M. C. F.
Red jud VM/4ex/16.07.2014
Tehnored gref FC/17.07.2014
.>
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 5956/2014.... | Reprezentativitate sindicat. Sentința nr. 9618/2014.... → |
|---|
