Reziliere contract. Sentința nr. 409/2014. Judecătoria CURTEA DE ARGEŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 409/2014 pronunțată de Judecătoria CURTEA DE ARGEŞ la data de 17-04-2014 în dosarul nr. 2393/216/2013
Dosar nr._ Reziliere contract
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CURTEA DE ARGEȘ
Operator de date cu caracter personal nr. 5012
SENTINȚĂ CIVILĂ Nr. 409/2014
Ședința publică de la 17 Aprilie 2014
Completul compus din:
Președinte: M. U.
Grefier: V. M.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul G. M. M. și pe pârâtul V. F., având ca obiect reziliere contract de închiriere și obligarea la plata daunelor interese.
Fondul cauzei a fost dezbătut în ședința publică din 08 aprilie 2014, ocazie cu care susținerile părților au fost consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față, constată:
Sub nr._ /18 septembrie 2013 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Curtea de Argeș acțiunea formulată de reclamantul G. M. împotriva pârâtului V. F., prin care s-a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 350/08.08.2013, încheiat între reclamant și pârât și obligarea pârâtului la plata de daune interese în cuantum de 1.900 lei reprezentând chiria achitată de reclamant la data încheierii contractului, la care se adăugă suma de 1.400 lei care reprezintă cheltuielile suplimentare pe care reclamantul a fost nevoit să le facă pentru a-și asigura o locuință, întrucât pârâtul nu i-a pus la dispoziție imobilul închiriat. Reclamantul a mai solicitat cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și onorariu de avocat.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că la data de 08.08.2013 a încheiat contractul de închiriere înregistrat la AFP Curtea de Argeș sub nr. 350 din aceeași dată, prin care pârâtul se obliga să-i pună la dispoziție în calitate de proprietar apartamentul situat în mun. Curtea de Argeș, . 2, scara C, ap. 46, ., pentru o perioadă de 12 luni, începând de la data de 25.08.2013 și până la data de 24.08.2013. S-a mai precizat că au stabilit totodată o chirie lunară în sumă de 450 lei, pe care reclamantul a și plătit-o proprietarului în avans pentru o perioadă de 4 luni, respectiv a achitat încă din data de 08.08.2013 – data la care contractul a fost înregistrat al AFP Curtea de Argeș – suma de 1.900 lei. Reclamantul a mai arătat că el trebuia să intre în folosința spațiului închiriat încă de la data de 25.08.2013, așa cum au prevăzut în contract, însă nici până în prezent locatorul nu a fost în măsura să-i pună acest spațiu la dispoziție în condiții apte de a fi folosit potrivit destinației sale, respectiv ca spațiu de locuit. În acest context, întrucât reclamantul și logodnica sa nu aveau unde locui și s-au bazat exclusiv pe faptul că de la data stabilită în contract vor intra în folosința spațiului închiriat – au fost nevoiți să recurgă la o soluție de compromis, locuind timp de 7 zile la hotel până au găsit o variantă convenabilă. Reclamantul a susținut că în acest context, este evident că locatorul nu și-a îndeplinit obligația esențială asumată prin contract, respectiv de a preda bunul care făcea obiectul contractului, în speță apartamentul închiriat, în condițiile în care reclamantul a îndeplinit obligațiile stabilite în sarcina lui. A precizat că solicită rezilierea contractului și obligarea pârâtului la plata daunelor interese în cuantumul solicitat. În dovedirea acțiunii a solicitat proba cu înscrisuri – contract de închiriere, ordin de încasare numerar, copie C.I. și interogatoriu pârâtului, iar în drept, a invocat art. 1777, 1786, 1816 C.civ.
Odată cu cererea de chemare în judecată, reclamantul a depus și înscrisuri (contract de închiriere încheiat la data de 6 august 2013 între V. F., în calitate de proprietar, și G. M. M., în calitate de chiriaș, contract înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Curtea de Argeș sub nr. 350 din 8 august 2013, ordin de încasare numerar nr._ din data de 8 august 2013, CI).
La data de 28 noiembrie 2013 s-a înregistrat la dosar întâmpinarea formulată de pârâtul V. F., prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. Pârâtul a invocat excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, întrucât reclamantul nu și-a îndeplinit obligația de a participa la ședința de mediere, anterior introducerii cererii de chemare în judecată conform dispozițiilor art. 2 din Legea 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator, susținând că au fost încălcate prevederile art. 2 din Legea 102/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator, care prevăd obligativitatea părților de a participa la ședința de informare, însă reclamantul nu a înțeles să-l notifice pe pârât în vederea medierii. S-a arătat că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Curtea de Argeș în data de 18.09.2013, reclamantul nerespectându-și astfel obligația de a participa la ședința de informare, inclusiv, de a-l notifica pe pârât în vederea participării la ședința de mediere, anterior introducerii cererii așa cum prevăd dispozițiile art. 2 din Legea 192/2006, iar în cauză nu își găsesc aplicabilitate nici prevederile art. 60 ind. 1 Legea 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator, întrucât procesul a fost declanșat, instanța neacordând un termen în acest scop pentru litigiile prevăzute la art. 60 ind. 1 alin. 1 lit. a) – f) din Legea 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator. S-a mai susținut că scopul medierii este acela de a soluționa conflictele pe cale amiabilă și prevăd obligativitatea părților de a participa la ședința de informare, și nu numai a uneia dintre părți, iar art. 2 alin. 1 ind. 1 prevede că dovada participării la ședința de informare privind avantajele medierii se face printr-un certificat de informare, iar dacă una din părți refuză să participe la ședința de informare, nu răspunde invitației prevăzute de art. 43 alin. 1 ori nu se prezintă la data fixată pentru ședința de informare, se întocmește un proces-verbal. Reclamantul a prezentat și depus instanței procesul-verbal nr. 2/21.10.2013 încheiat conform prevederilor art. 2 alin. 1 ind. 1 din Legea 192/2006 menționând că a anexat invitația și dovada convocării părții lipsă, lucruri care nu s-au întâmplat. Mai mult art. 43 prevede termenul de 15 zile pentru a notifica cealaltă parte, însă așa cum reiese din procesul-verbal nr. 2 eliberat la data de 21.10.2013, invitația la mediere a fost făcută pentru data 21.10.2013, iar solicitarea reclamantului a fost din data de 15.10.2013, încălcându-se astfel, termenul prevăzut de art. 43 din Legea 192/2006. Având în vedere toate aceste aspecte, pârâtul a solicitat admiterea excepției inadmisibilității și respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă. Pe fondul cauzei, pârâtul a arătat că a încheiat cu reclamantul contractul de închiriere din data de 06.08.2013 având ca obiect spațiul de locuit situat în județul Argeș, mun. Curtea de Argeș, ., . totală de 60 mp pe o perioadă de 12 luni începând cu data de 25.08.2013 până la 24.08.2014, contractul de închiriere fiind înregistrat la Administrația Financiară sub nr. 350/08.08.2013. Despre chirie, a precizat că a fost stabilită de comun acord la suma de 450 lei/lună, chirie achitată în avans pe o perioadă de 4 luni, respectiv în sumă totală de 1.900 lei, achitați în data de 08.08.2013 de către reclamant, părțile stabilind de comun acord, așa cum reiese și din contractul de închiriere, ca dată de începere a contractului 25.08.2013 și nu momentul încheierii contractului (06.08.2013), așa cum susține reclamantul. Pârâtul a mai arătat că imobilul a fost vizionat de reclamant, care a fost de acord cu încheierea contractului, acceptând termenii contractului atât cu privire la preț cât și cel cu privire la durata contractului, că prețul a fost negociat împreună cu reclamantul, pârâtul solicitând o chirie în cuantum de 500 lei/lună și după negociere s-a stabilit prețul de 450 lei/lună cu o plată în avans pentru 4 luni. Ulterior, la nici o lună, reclamatul i-a comunicat pârâtului că nu mai dorește închirierea apartamentului, solicitându-i restituirea sumei achitate de 1.900 lei, iar pârâtul a fost de acord să îi restituie această sumă cu condiția să semneze un acord de reziliere a contractului de închiriere, întrucât îi era necesar la Administrația Financiară unde a fost înregistrat contractul, mai ales că datora impozit pentru aceasta sumă încasată cu titlu de chirie (a arătat că așa cum reiese și din chitanța ., nr._, a achitat impozitul aferent acestei sume, în valoare de 230 lei). Pârâtul a mai menționat că reclamantul nu numai că nu a mai dorit preluarea apartamentului, mai mult a refuzat și rezilierea contractului de închiriere, amenințându-l că îl va da în judecată. În ceea ce privește susținerea reclamantului că nu i-a pus la dispoziție spațiul de locuit și l-a mobilat, tocmai în acest scop, pârâtul a arătat că este evident faptul că reclamantul a fost de acord inițial atât cu spațiul de locuit (care corespunde destinației sale) cât și cu prețul deoarece altfel nu încheia contractul și nu achita suma aferentă chiriei pentru 4 luni. A mai precizat că în contractul de închiriere nu este prevăzută nici o condiție suspensivă de a cărei nerealizare să depindă executarea contractului, că susținerile pârâtului că ar fi locuit împreună cu logodnica sa la un hotel timp de 7 zile sunt nedovedite, iar titularul contractului de închiriere este reclamantul, nu și logodnica acestuia, astfel ,,soluția de compromis” de a locui la hotel împreună cu logodnica acestuia nu îi pot fi imputabile pârâtului. A mai menționat că în toată această perioadă, de la data încheierii contractului de închiriere, respectiv 06.08.2013, și până la data predării apartamentului, respectiv 25.08.2013, a ținut permanent legătura cu reclamantul, ocupându-se în această perioadă de amenajarea, renovarea, mobilarea și utilarea apartamentului, iar acesta în momentul predării locuinței i-a comunicat că nu mai dorește închirierea acesteia. Pârâtul a mai susținut că așa cum reiese din cererea de chemare în judecată, susținerile reclamantului sunt contradictorii, menționând inițial că data predării imobilului este 08.08.2013, ulterior susținând că data predării este 24.08.2013. A mai arătat că în toată această perioadă pârâtul a fost lipsit de folosința acestui spațiu, neputând să-l închirieze sau să se folosească de el, întrucât exista un contract valabil încheiat cu reclamantul, a cărui reziliere de comun acord a refuzat-o, preferând să îl acționeze în judecată. Datorită faptului că a fost lipsit de folosința imobilului pe toată această perioada, achitând și impozitul aferent sumei încasate până la acel moment, respectiv 230 lei, conform chitanței din 07.11.2013, pârâtul a arătat că el consideră că nu datorează restituirea sumei de 1.900 lei, aceasta reprezentând chiria aferentă celor 4 luni, așa cum reclamantul s-a obligat prin contract. Rezilierea contractului putea fi realizată pe cale amiabilă sau prin instanță în situația în care una dintre părți nu și-ar fi executat obligațiile contractuale, dar faptul că reclamantul s-a răzgândit nu înseamnă că pârâtul nu și-ar fi executat obligațiile ce îi revin conform contractului, pârâtul susținând că în ceea ce îl privește, a respectat prevederile dispozițiilor art. 1780 C.civ. punând la dispoziție reclamantului spațiul ce face obiectul contractului de închiriere, acesta din urmă fiind cel care nu a mai dorit executarea contractului. Astfel, s-a arătat că reclamantul nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de dispozițiile art. 1796 C.civ., iar în ceea ce privește plata chiriei datorate de reclamant conform contractului de închiriere, acesta constituie titlu executoriu conform dispozițiilor art. 1789 C.civ., având în vedere ca aceasta a fost înregistrat la organele fiscale competente. Cu privire la temeiul juridic prevăzut de dispozițiile art. 1816 C.civ., invocat de reclamant, pârâtul a menționat că se referă la denunțarea contractului de închiriere în situația în care nu există determinarea duratei acestuia, ori în cazul de față durata a fost determinată, respectiv de la data de 25.08._14. În condițiile art. 1816 C.civ. invocate de reclamant, denunțarea contractului trebuia făcută prin notificare cu respectarea termenului de preaviz, notificare care nu a fost făcută de către reclamant. Având în vedere că a fost încheiat între părți un contract de închiriere pe durata determinată de 12 luni și reclamantul dorea denunțarea unilaterală a acestuia, avea această posibilitate conform prevederilor art. 1825 C.civ., prin respectarea obligației de notificare prin respectarea termenului de preaviz de 60 de zile. În ceea ce privește plata daunelor interese solicitate de reclamant la suma de 1.900 lei, reprezentând chiria achitată și cheltuielile suplimentare efectuate în suma de 1.400 lei, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat, arătând că reclamantul nu a făcut nici un demers în sensul denunțării contractului, datorând astfel chiria conform contractului de încheiere, acesta constituit titlu executoriu conform art. 1798 C.civ., reclamantul neîndeplinindu-și obligațiile prevăzute de art. 1796 C.civ. refuzând preluarea locuinței ce face obiectul contractului. Pârâtul a mai arătat că daunele interese reprezintă despăgubirile în bani pe care debitorul este îndatorat să le plătească în scopul reparării prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale conform art. 1530 C.civ., ori în cazul de față daunele interese pretinse de reclamant nu reprezintă un prejudiciu suferit, ci reprezintă chiria datorată conform contractului de închiriere prin care s-a obligat la plata acestora, iar cheltuielile suplimentare făcute de acesta reprezintă cheltuieli voluptorii. A mai susținut că faptul că reclamantul a cheltuit suma de 1.400 lei locuind 7 zile la un hotel împreună cu logodnica lui, fiind cheltuieli nedovedite, nu îi pot fi imputate pârâtului, reclamantul făcând cheltuieli voluptorii pentru sine și logodnica lui, deși apartamentul îi stătea reclamantului la dispoziție. Pârâtul a solicitat ca probe: înscrisuri, interogatoriu, iar în drept a invocat: Legea nr. 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator; art. 205 C.pr.civ.; art. 1796, art. 1780, art. 1789, art. 1825, art. 1798, art. 1796, art. 1530 C.civ.
Odată cu întâmpinarea pârâtul a depus și înscrisuri (chitanță pentru încasarea de impozite, taxe și contribuții . nr._/7 noiembrie 2013).
La data de 13 decembrie 2013 s-a înregistrat la dosar răspunsul la întâmpinare, formulat de reclamantul G. M. M., prin care a arătat că solicită respingerea excepției inadmisibilității cererii de chemare în judecată invocată de pârât, motivată de faptul că nu a respectat procedura prealabilă a medierii și nu l-a convocat pe acesta pentru soluționarea conflictului pe calea medierii, anterior introducerii cererii de chemare în judecată. Reclamantul a arătat că a luat la cunoștință despre avantajele medierii ca procedura alternativă de soluționare a conflictelor pe cale amiabilă și a ales să se adreseze instanței de judecată și nu mediatorului. În ceea ce privește apărările invocate de pârât, a arătat că susținerile acestuia nu au acuratețea pe care acesta o pretinde, deoarece în mod eronat susține că data începerii executării contractului ar fi fost aceea a semnării sale, respectiv data de 08.08.2013, or, dimpotrivă, reclamantul a arătat că deși contractul a fost încheiat într-adevăr la acea dată, au stabilit ca moment al începerii executării data de 25.08.2013, când ar fi trebuit să intre în folosința imobilul. Reclamantul a menționat că își menține punctul de vedere exprimat în cererea de chemare în judecată în sensul că la data convenției, deși el achitase chiria în avans pe 4 luni, pârâtul nu a fost în măsura să-i pună la dispoziție spațiul potrivit destinației sale, iar susținerile pârâtului că amenajat și mobilat imobilul corespunzător pot fi reale – la momentul la care aceste susțineri sunt făcute – dar în concret, la data de 25.08.2013, când ar fi trebuit să-i predea imobilul în stare corespunzătoare pentru a fi utilizat drept locuința acesta nu s-a conformat. A mai arătat că din acest motiv a și procedat la acționarea pârâtului în judecată, tocmai pentru ca a dorit rezilierea contractului și că nu a avut nicio discuție cu pârâtul, anterior promovării acestei acțiuni, în sensul de a rezilia de comun acord contractul de închiriere, astfel încât susținerile acestuia, cu privire la acest aspect sunt neîntemeiate. În drept, s-a invocat art. 201 alin. 2 C.pr.civ.
Prin încheierea de ședință din data de 4 februarie 2014 s-a respins excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea obligațiilor referitoare la mediere, excepție invocată de pârât.
La data de 11 martie 2014 pârâtul a mai depus la dosar înscrisuri (act adițional nr. 1/5 septembrie 2013 la contractul de închiriere nr. 350/8 august 2013, chitanțe pentru încasarea de impozite, taxe și contribuții, decizie de impunere privind plățile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuții de asigurări sociale de sănătate, precum și obligațiile de plată cu titlu de contribuții de asigurări sociale pentru anul 2013, decizie de impunere privind plățile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuții de asigurări sociale de sănătate, precum și obligațiile de plată cu titlu de contribuții de asigurări sociale pentru anul 2014, factura fiscală nr._/16 august 2013, factura . nr._/7 august 2013).
La data de 11 martie 2014 pârâtul a mai depus la dosar înscrisuri (extras SMS-uri). La data de 8 aprilie 2014 pârâtul a mai depus la dosar înscrisuri (extras de cont nr. 2 din 25 martie 2014 pe perioada 5 septembrie 2013 – 5 septembrie 2013, decizie de impunere privind plățile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuții de asigurări sociale de sănătate pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor pe anul 2014, tabel sms-uri, chitanțe pentru încasarea de impozite, taxe și contribuții).
S-au interogat părțile și s-au audiat martorii U. M. D. și I. R. I..
Pârâtul a depus la dosar și note scrise.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamantul G. M.-M., în calitate de chiriaș, și pârâtul V. F., în calitate de proprietar, s-a încheiat la data de 6 august 2013 un contract de închiriere înregistrat la AFP a municipiului Curtea de Argeș sub nr. 350/08.08.2013, având ca obiect spațiul de locuit în suprafață de 30 mp și dependințe în suprafață de 30 mp, situat în Curtea de Argeș, .. 2, scara C, etaj 3, .. Potrivit clauzelor contractuale, părțile au convenit o chirie lunară de 450 lei și un termen de închiriere de 12 luni, începând de la data de 25 august 2013 până la data de 24 august 2014.
În baza acestui contract, proprietarul V. F. s-a înregistrat cu venituri din cedarea folosinței bunurilor potrivit deciziilor de impunere privind plățile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuții de asigurări sociale de sănătate, precum și obligațiile de plată cu titlu de contribuții de asigurări sociale pentru anul 2013 și pentru anul 2014 și a plătit sumele datorate cu titlu de impozite, taxe și contribuții pentru aceste venituri.
Reclamantul G. M. a formulat cerere de chemare în judecată împotriva pârâtului V. F., solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 350/08.08.2013 și obligarea pârâtului la plata de daune interese în cuantum de 1.900 lei reprezentând chiria achitată de reclamant la data încheierii contractului și în cuantum de 1.400 lei reprezentând cheltuielile suplimentare pe care reclamantul a fost nevoit să le facă pentru a-și asigura o locuință, întrucât pârâtul nu i-a pus la dispoziție imobilul închiriat.
Pârâtul s-a apărat, fără însă să formuleze cerere reconvențională în cauză.
Obiectul cauzei îl reprezintă deci o acțiune în răspundere contractuală, respectiv rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației contractuale de punere la dispoziție a spațiului închiriat, cu obligarea la restituirea sumei de bani plătite cu titlu de chirie, în condițiile în care chiriașul nu a beneficiat de spațiu, precum și a unor despăgubiri ca urmare a cheltuielilor generate de neexecutarea contractului de către proprietar.
Cu privire la contractul de încheiere în litigiu, dovedit cu înscrisul depus la fila 5 dosar, părțile au susținut aspecte diferite cu privire la data convenită pentru predarea folosinței apartamentului închiriat, la condițiile în care trebuia predat spațiul, la cuantumul chiriei și modalitatea de plată anticipată a acesteia, mențiuni care nu se regăsesc în cuprinsul înscrisului doveditor. Astfel, reclamantul a susținut că apartamentul trebuia predat renovat și cu mobila de bucătărie și dressing de dormitor, amenajările necesare fiind estimate ca durată la maxim 30 de zile, că data luării în primire a apartamentului a fost stabilită ca fiind 25 august 2013, că la acel moment apartamentul nu era gata din vina pârâtului, că la data de 5 septembrie 2013 a solicitat restituirea avansului și rezilierea contractului. Pârâtul a susținut că suma de 1.900 lei reprezenta o garanție de trei chirii și chiria pe o lună, că la 25 august apartamentul era renovat, lipsind doar mobilierul de bucătărie, că s-a prelungit predarea spațiului pentru ultima săptămână din august – prima săptămână din septembrie, că a venit la apartament la data de 5 septembrie 2013 cu un act adițional, că atunci i-a cerut restituirea banilor. Singurul aspect confirmat de ambele părți a fost cel referitor la intercondiționarea rezilierii contractului de închiriere de restituirea avansului chiriei, fiecare dintre părți pretinzând ca cealaltă să-și execute prima obligația pentru a fi de acord cu executarea obligației corelative.
Cu privire la împrejurările în care părțile au ajuns să încheie contractul în litigiu, precum și discuțiile ulterioare, au relatat martorii audiați, potrivit celor percepute direct sau aflate de la părți.
Astfel, martorul U. M. D., care este prieten și vecin cu reclamantul de 20 de ani, a declarat că știe de la reclamant, pe care l-a dus cu taxiul de mai multe ori la apartamentul în litigiu, precum și din mesajele SMS trimise și primite între reclamant și pârât, pe care le-a văzut personal, că la sfârșitul lui august 2013, când reclamantul trebuia să intre în posesia apartamentului, apartamentul nu era gata și pârâtul amâna predarea acestuia. A mai relatat că reclamantul a fost de acord cu vreo 5-6 termene, dar apoi s-a ajuns la litigiu, iar într-unul din mesaje, de la ora 2100 seara, pârâtul îl chema pe reclamant la apartament la ora 2300 în aceeași seară pentru predarea apartamentului, dar apoi pârâtul nu a mai răspuns la telefon.
Martora I. R. I., care este logodnica reclamantului, a declarat că l-a cunoscut pe pârât cu ocazia convenției care a dus la litigiul de față, deoarece ea și logodnicul său căutau o locuință să se mute împreună. A mai relatat că s-au întâlnit toți trei la restaurantul Domnesc pentru a discuta despre apartament, că pârâtul le-a spus că apartamentul nu este într-o stare bună, că vrea să-l renoveze, dar nu are banii necesari și le-a propus să plătească în avans chiria pe 4 luni și o garanție pentru a folosi acei bani la renovare. Potrivit discuțiilor, a arătat că pârâtul le punea la dispoziție doar mobila de bucătărie, un dresing și dormitor și un dressing în holul de intrare, urmând ca ei să completeze cu restul mobilierului. A mai precizat că s-au hotărât să dea doar chiria pe 3 luni și garanția, respectiv suma de 1.900 de lei, din care 1.800 lei chiria și garanția, iar 100 lei au dat-o din eroare și au lăsat-o așa. A mai declarat că s-a stabilit atunci că apartamentul o să le fie predat pe 25 august 2013, iar la 8 august 2013 reclamantul și pârâtul au venit la ea la serviciu, la P. OLD HOUSE și au semnat contractul, pe care l-a citit și martora, iar apoi au plecat la finanțe să-l înregistreze, iar reclamantul să depună banii conveniți în contul bancar al pârâtului. A mai arătat că pe data de 25 august 2013 reclamantul l-a sunat pe pârât iar pârâtul i-a spus că apartamentul nu este gata și că îi roagă să-l mai lase 4-5 zile, ei fiind de acord. La 30 august 2013 reclamantul și martora au fost împreună la apartament, în prezența pârâtului, au intrat și au constatat că nu era terminat, respectiv era pusă gresia în bucătărie și pe holul de la intrare, nu era pus parchetul în sufragerie, nu adusese mobila, nu erau făcute dressingurile, iar pârâtul mai avea lucruri de ale sale în apartament, obiecte de uz casnic și cărți, cerându-le din nou o amânare de 2-3 zile. În 2 septembrie 2013 reclamantul a fost singur la apartament și a constatat că pârâtul doar își luase lucrurile, în rest fiind în același stadiu ca la 30 august 2013, martora aflând de reclamant că discuția dintre părți a fost un pic aprinsă, pârâtul și-a ieșit din fire și chiar i-a cerut reclamantului să nu se sprijine de zid că i-l murdărește, reclamantul i-a spus atunci că vrea apartamentul gata în seara aceleiași zile, pârâtul a acceptat și au stabilit ca la ora 2200, reclamantul să meargă la apartament să ia cheia și să-l ia în primire. A mai relatat că pe la ora 2100, reclamantul s-a dus cu prietenul lui U. la apartament, dar pârâtul nu era acolo nici nu a mai răspuns la telefon, astfel că cei doi au venit la martoră la serviciu și i-au povestit ce se întâmplase, timp în care reclamantul a primit un mesaj SMS de la pârât în care-i spunea că marți sau miercuri se montează mobila. A arătat că a urmat un schimb de mesaje între părți, așa cum sunt acestea menționate în înscrisul depus la dosar la fila 60, iar la 5 septembrie 2013 a mers și martora cu reclamantul la apartament să-l ia în primire și au constatat că mobila de bucătărie era adusă dar nu era montată, pusese parchetul dar dressingurile nu erau făcute, a urmat un schimb de replici între martoră și pârât, pârâtul și-a ieșit din fire și chiar i-a apostrofat că sunt tineri, ce știm ei despre viață și să tacă din gură. A mai declarat că reclamantul i-a spus atunci pârâtului că-i mai lasă o zi pentru a termina apartamentul, dacă nu, reziliază contractul și dorește banii înapoi, iar pârâtul a fost de acord, însă a doua zi mobila era tot nemontată, dressingurile nu erau făcute, iar baie era o gaură și molozul căzut în cabina de duș. A mai arătat că pârâtul le-a prezentat atunci un act adițional care i-a nemulțumit pentru că prevedea penalități de 0,5 %/zi pentru plata chiriei și plata utilităților conform calculelor pârâtului și nu după facturi, plată făcută pârâtului, iar la plată trecuse 3 luni garanție și o lună chirie. Părțile au avut un schimb de replici, iar reclamantul i-a spus pârâtului că dorește restituirea banilor și rezilierea contractului, dar pârâtul nu a răspuns la solicitările reclamantului, iar reclamantul i-a precizat că va merge la poliție și apoi la avocat. În timp ce se îndreptau spre un avocat, reclamantul a primit un mesaj de la pârât să se întâlnească la 1230 în față la BCR să îi dea banii, dar cei doi au ieșit afară din bancă certându-se și martora a înțeles că pârâtul nu vroia să plătească în acea zi ci la un termen de 4-5 zile, iar reclamantul voia să primească banii în cont în acea zi. A mai precizat că au continuat discuțiile iar pârâtul insista să rezilieze contractul atunci însă reclamantul i-a spus că nu reziliază contractul până nu primește banii pentru că nu mai avea încredere în pârât și nici garanția că mai primește banii. A mai menționat că reclamantul nu a avut niciodată cheie de la apartament, că pentru perioada 25.08.2013 și 05.09.2013 chiria era achitată anticipat, dar în actul adițional pârâtul nu consemnase despre această împrejurare, iar până în momentul în care l-a prezentat nu s-a discutat și nu au știut de existența actului adițional. A mai arătat că la prima vizionare a apartamentului a fost doar reclamantul, după primul contact cu pârâtul, că la restaurant, în prezența martorei s-a discutat despre cuantumul chiriei, inițial de 500 lei iar apoi de 450 lei, și despre garanție, precum și despre renovare care consta în: gresie în bucătărie și holul de intrare, parchet în sufragerie și dormitor, mobilă de bucătărie, dressing în holul de intrare și dressing, în dormitor. A mai menționat că în actul adițional era menționat și inventarul, dar ei au fost nemulțumiți de clauzele menționate.
Susținerile martorilor și ale părților au fost confirmate în parte și de conținutul înscrisurilor reprezentând redarea mesajelor tip sms transmise între reclamant și pârât. Astfel, părțile au comunicat în perioada 6 august 2013 – 5 septembrie 2013, prin intermediul mesajelor sms despre data la care urma să fie predat apartamentul și despre rezilierea contractului și restituirea sumei achitate cu titlu de chirie.
Referitor la data predării folosinței apartamentului și condițiile acestuia, din coroborarea probelor depozițiilor martorilor cu înscrisurile și recunoașterile părților, rezultă că reclamantul și pârâtul au convenit ca predarea să se facă ulterior încheierii contractului, respectiv la momentul realizării unor îmbunătățiri și dotări în apartament, dată care a fost amânată succesiv la solicitarea pârâtului cu acordul reclamantului, până la momentul 5 septembrie 2013. De asemenea, se reține că părțile s-au întâlnit joi 5 septembrie 2013 la apartament, dar atât stadiul efectuării îmbunătățirilor convenite cât și clauzele din actul adițional prezentat de pârât, au generat discuții între părți cu privire la rezilierea contractului și restituirea sumelor plătite.
În acest condiții, ambele părți au fost de acord cu rezilierea contractului, dar pârâtul proprietar a condiționat rezilierea contractului pe cale amiabilă și restituirea integrală a avansului prin transfer bancar de prezența reclamantului la Administrația Financiară, invocând faptul că procedura de reziliere la ANAF presupune prezența proprietarul și a chiriașului în persoană pentru semnarea rezilierii, iar reclamantul a refuzat, pretinzând ca întâi să i se restituie în acea zi avansul și apoi se va prezenta la ANAF pentru rezilierea contractului.
Raportat la susținerile reclamantului cu privire neexecutarea de către pârât a obligației de predare a apartamentului la data și starea convenită, potrivit disp. art. 1777 și art. 1778 cod civil rap. la art. 1781 Cod civil, nefiind necesară forma scrisă pentru aceste mențiuni, care nu țin de valabilitatea contractului, dovada se poate face cu orice mijloc de probă, cu respectarea condițiilor generale referitoare la încheierea contractului prev. de art. 1166 și urm. Cod civil.
Potrivit disp. art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar art. 1350 Cod civil prevede că orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat.
Obligația de predare a apartamentului și starea acestuia este prevăzută expres de disp. art. 1786 Cod civil (locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă să predea locatarului bunul dat în locațiune) și de disp. art. 1787 Cod civil (locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia).
De asemenea, neexecutarea acestei obligații, care este una dintre obligațiile principale ale locatorului, îi dă chiriașului, potrivit art. 1817 Cod civil, dreptul la rezilierea locațiunii, deoarece atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.
În materia închirierii locuințelor, potrivit regulilor particulare, în cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului, așa cum se prevede expres în art. 1830 Cod civil.
Conform disp. art. 1550 Cod civil, rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită, iar potrivit art. 1554 Cod civil, care reglementează efectele rezoluțiunii și ale rezilierii, contractul reziliat încetează doar pentru viitor.
Așa cum s-a reținut, din coroborarea probelor administrate în cauză, înscrisuri, interogatorii și depozițiile martorilor, rezultă că situația de fapt este cea prezentată de reclamant, pârâtul fiind cel care, fără vreo justificare nu și-a respectat obligația convenită cu reclamantul, izvorâtă din contractul de închiriere dintre părți, respectiv predarea apartamentului la data și în starea convenită, pretențiile reclamantului sunt în parte întemeiate, astfel că, în baza textelor legale menționate mai sus, se va admite în parte acțiunea formulată de reclamant împotriva pârâtului și se va dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 6 august 2013 între V. F., în calitate de proprietar, și G. M. M., în calitate de chiriaș, contract înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Curtea de Argeș sub nr. 350 din 8 august 2013.
Având în vedere împrejurarea confirmată de ambele părți cu privire la plata în avans a chiriei în sumă de 1.900 lei precum și faptul că reclamantul nu a folosit niciodată apartamentul închiriat, urmează ca pe cale de consecință, ca efect al rezilierii contractului de închiriere, să se dispună obligarea pârâtului să-i restituie reclamantului suma de 1.900 lei, reprezentând chirie și garanție.
Cât privește cererea reclamantului de obligare a pârâtului la plata sumei de 1.400 lei, reprezentând cheltuieli suplimentare, se apreciază că este neîntemeiată, urmând a fi respinsă. Deși reclamantul a invocat aceste cheltuieli, nu există dovezi în cauză nici cu privire la existența și natura lor și nici cu privire la cuantumul acestora, astfel că nu se poate aprecia în ce măsură suma pretinsă i-a putea fi imputabilă comportamentului pârâtului.
Față de admiterea în partea a acțiunii, în baza art. 453 rap. la art. 452 și art. 451 Cod procedură civilă, va fi obligat pârâtul la plata sumei de 738 lei către reclamant, reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv taxă de timbru și onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în partea acțiunea formulată de reclamantul G. M. M., domiciliat în Curtea de Argeș, .. B1, ., județul Argeș, cu domiciliul ales la Cabinet de avocat D. B. G., în Curtea de Argeș, B.dul Basarabilor, ., ., județul Argeș, împotriva pârâtului V. F., domiciliat în Curtea de Argeș, .. 2 ., ..
Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 6 august 2013 între V. F., în calitate de proprietar, și G. M. M., în calitate de chiriaș, contract înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Curtea de Argeș sub nr. 350 din 8 august 2013.
Obligă pe pârât să-i restituie reclamantului suma de 1.900 lei, reprezentând chirie și garanție. Respinge cererea reclamantului de obligare a pârâtului la plata sumei de 1.400 lei, reprezentând cheltuieli suplimentare.
Obligă pe pârât la plata sumei de 738 lei către reclamant, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, motivele de apel se depun la Judecătoria Curtea de Argeș.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17 aprilie 2014.
PREȘEDINTE GREFIER
M. U. V. M.
Red.Jud. M.U./Tehnored. A.D./ex.5/5.12.2014.
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 903/2014. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1360/2014. Judecătoria... → |
|---|
