Pretenţii. Încheierea nr. 23/2013. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 23/2013 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 07-11-2013 în dosarul nr. 7328/233/2012
Dosarul nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr.8637*
INCHEIERE
Ședința publică din data de 23.10.2013
Președinte – G. N. C.
Grefier – A. C. N.
La ordine fiind soluționarea cauzei civile ce are ca obiect „pretenții” formulata de reclamanta . GALATI, cu sediul in G., ..6, ., in contradictoriu cu pârâtul G. F., cu domiciliul in G., ., ., si chematul in garanție M. F., cu domiciliul in G., ., ., jud. G..
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reprezentantul reclamantei, avocat S. C., in baza delegației de la dosar, pentru parat, avocat Gaibar E., in baza delegației de la dosar si martorii D. Anișoara si D. F., lipsă fiind chematul in garanție M. F..
Procedura de citare este completă.
De pe actele dosarului s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședința privind stadiul in care se afla judecata, după care;
Apărătorul pârâtului depune la dosar un extras de pe portalul instanțelor de judecată.
Se procedează la audierea martorilor D. F. si D. Anișoara, sub prestare de jurământ, conform art.193 C.pr. civ., declarațiile acestora fiind consemnate in scris, citite, semnate si atașate la dosar, potrivit disp. art.198 C.pr. civ.
Constatând ca nu mai sunt cereri de formulat si probe de administrat,instanța constata cauza in stare de judecata si acorda cuvântul pe fond.
Reprezentantul reclamantei învederează instanței că solicită admiterea actinii asa cum a fost formulată si precizată, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul pârâtului învederează instanței că solicită respingerea cererii, întrucât comisionul a fost achitat pentru M. F., cu cheltuieli de judecata, conform chitanței pe care o depune la dosar.
I N S T A N T A
Având nevoie de timp pentru deliberare;
DISPUNE
Amâna pronunțarea cauzei la data de 31.10.2013.
Pronunțata in ședința publica, azi 23.10.2013.
Președinte, Grefier,
SEDINTA PUBLICA DIN 31.10.2013
I N S T A N T A
Având nevoie de timp pentru deliberare;
DISPUNE
Amâna pronunțarea cauzei la data de 07.11.2013.
Pronunțata in ședința publica, azi 31.10.2013.
Președinte, Grefier,
Dosarul nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr.8637*
SENTINTA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 07.11.2013
Președinte – G. N. C.
Grefier – A. C. NITOI
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea cauzei civile ce are ca obiect „pretenții” formulata de reclamanta . GALATI, cu sediul in G., ..6, ., in contradictoriu cu pârâtul G. F., cu domiciliul in G., ., ., si chematul in garanție M. F., cu domiciliul in G., ., ..
Din actele și lucrările dosarului precum și din susținerile părților ce au fost consemnate în încheierea din data 23.10.2013 care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 07.11.2013 când a pronunțat următoarea sentință:
I N S T A N T A
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 25.04.2012 sub nr._, reclamanta .. a solicitat instanței obligarea pârâtului GAROFTEIU F. la plata sume de 18.150 lei, din care suma de 6.600 lei reprezintă comision, iar suma de 11.550 lei reprezintă penalități de întârziere, conform contractul nr. 10/04.12.2009, precum și la plata de penalități de 1% pe zi de întârziere până la achitarea integrală a debitului. A solicitat și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deține agenția imobiliară ”Retrocasa” și în această calitate a încheiat cu pârâtul contractul de prestări servicii imobiliare nr. 10/04.12.2009, în baza căruia au fost stabilite o . obligații corelative. A susținut reclamanta că și-a îndeplinit întocmai toate obligațiile asumate în sensul că i-a prezentat pârâtului 2 imobile spre vizionare, însă pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate.
Reclamanta a mai precizat că i-a prezentat pârâtului, la data de 29.12.2009, imobilul din G., IC F., ., . la contract. Deși s-au efectuat chiar două vizionări ale imobilului menționat, negociindu-se inclusiv prețul, până la urmă pârâtul a cumpărat imobilul în cauză direct de la foștii proprietari, eludând dispozițiile contractuale și fără a achita către reclamantă comisionul de intermediere, de 1,5 % din valoarea imobilului achiziționat.
În acest mod, a susținut reclamanta, pârâtul a încălcat prevederile art. 16, 17, 22 și 24 din contractul părților, motiv pentru care trebuie să suporte comisionul de 3% calculat la valoarea imobilului și penalități de întârziere de la data cumpărării apartamentului.
A mai arătat reclamanta că a încercat soluționarea diferendului pe cale amabilă, convocând pârâtul la conciliere directă, ocazie cu care pârâtul, recunoscând că s-a aflat în culpă cu privire la neexecutarea clauzelor contractuale, s-a oferit să plătească cu titlu de comision contravaloarea a 0,5 % din prețul apartamentului pe care l-a achiziționat, însă ulterior, nici măcar această plată parțială nu mai fost efectuată de pârât.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 43 Cod Comercial, art. 969 art. 1073 și urm. Cod Civil.
În probațiune, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și a depus la dosar, în copie: contractul de prestări servicii imobiliare nr. 10/04.12.2009, notificarea, dovada convocării la conciliere, contractul de mediere nr. 17/23.08.2010, dovada convocării la conciliere directă și procesul – verbal din 12.01.2011, extrasul CF, notă de calcul a debitului și penalităților (f. 6-22).
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.200 lei și timbru judiciar în valoare de 5 lei (f. 29).
Legal citat, pârâtul GAROFTEIU F. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția de neexecutare a contractului de prestări servicii nr. 10/04.12.2009, întrucât reclamanta nu și-a respectat obligațiile contractuale, solicitând respingerea cererii ca nefondată (f. 31-33).
Pârâtul a precizat că reclamanta nu a participat la nici un din modurile de încheiere a tranzacției dintre vânzător și cumpărător. Este adevărat că a vizionat pentru prima dată un apartament situat în Țiglina II, pe care îl mai vizionase printr-o altă agenție. Ulterior, reclamanta l-a contactat telefonic și i-a comunicat că ar mai fi un apartament pe care a-l putea să-l vizioneze, însă vânzătorul nu are contract cu ei, dar un colaborator de-al lor, M. F., este în măsură să-l prezinte, astfel încât, la data de 29.12.2009, însoțit de o angajată a reclamantei și de colaboratul acesteia a vizionat apartamentul situat în mun. G., ., .-a întâlnit cu vânzătorii.
La acel momentul, a mai învederat pârâtul, reclamanta i-a comunicat că trebuie să achite un comision de 1% din tranzacția ce se va efectua. Inițial vânzătorii nu au fost de acord cu prețul oferit pentru apartament, însă ulterior, în aceeași zi au acceptat prețul de 215.000 lei, astfel încât pârâtul a mai efectuat o vizionare, cu dl. M. și administratorul reclamantei, Dl. B., însă tranzacția a fost amânată până la începutul anului 2010.
Pârâtul a menționat că după ce programul ”Prima Casa” a fost repus în funcțiune, a fost contactat de dl. M., cu care s-a deplasat din nou la apartament, ajungând să încheie contractul de vânzare – cumpărare. La acel moment dl. Mușina a încasat comisionul de 1% din valoarea apartamentului, atât de la vânzători, cât și de la cumpărător.
Tot în legătură cu contractul de prestări servicii nr. 10/04.12.2009, pârâtul a invocat excepția nulității absolute a acestuia, având în vedere dispozițiile O.G. nr. 21/1992. Aceasta întrucât contractul a fost încheiat într-un singur exemplar, mai mult, în contract s-a menționat un comision de 1,5%, deși la momentul vizionării, angajata reclamantei a precizat un comision de 1%. Contractul conține și clauze abuzive referitoare la penalități, încălcând astfel prevederile exprese ale art. 98 din O.G. nr. 21/1992.
În probațiune, pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, martori și orice alte probe care ar rezulta din dezbateri.
Pârâtul GAROFTEIU F. a formulat cerere de chemare în garanței a numitului M. F., pentru ca în cazul în care cererea reclamantei va fi admisă, acesta să plătească suma de 18.150 lei și cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces, conform art. 274 C.pr.civ.
Așa cum a menționat în întâmpinare, M. F. a fost prezentat de reclamantă ca fiind un colaborator al agenției imobiliare. De asemenea, așa cum rezultă din declarația autentifică sub nr. 433/23.02.2010, M. F. este cel care a întreprins serviciile de intermediere a vânzării – cumpărării apartamentului, și a încasat de la vânzători, dar și de la cumpărător, comisionul pentru aceste servicii.
În drept, cererea de chemare în garanție a fost întemeiată pe dispozițiile 60-63 C.pr.civ.
În probațiune, pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul părților, martori și orice altă proba care ar rezulta din dezbateri.
Au fost anexate înscrisuri: contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 434 din 23.02.2010 de BNP C. – R. C., declarația autentificată sub nr. 433/23.02.2010 de BNP C. – R. C. (f. 35-42).
În ședința publică din 24.04.2012, instanța a anulat ca netimbrată a cererii de chemare în garanție. La același termen de judecată, instanța a încuviințat pentru părți, în temeiul art. 167 alin. 1 C.pr.civ., proba cu înscrisuri și interogatoriul părților (f. 49), care a fost administrat la data de 26.06.2013.
La termenul din 26.06.2013, instanța a încuviințat pentru părți și proba testimonială cu câte un martor, proba ce a fost administrată în ședința publică din 23.10.2013, declarațiile martorilor D. Anișoara și D. F. fiind consemnate în scris și atașate la dosar.
După rămânerea cauzei în pronunțare, părțile au depus la dosar concluzii scrise.
Analizând ansamblul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru potrivit art. 2 alin. 1 lit. c din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru și cu timbru judiciar potrivit art. 3 alin. 2 din O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar.
Instanța este competentă general, material și teritorial să soluționeze cauza, în baza art. 1 pct. 1 și 3 C.proc.civ.
În fapt, în luna decembrie 2009, pârâtul Garofteiu F. a inițiat demersurile pentru achiziționarea unui apartament în mun. G., contactând în acest sens mai multe agenții imobiliare, printre care și reclamanta, care deține agenția imobiliară ”Retrocasa”. Astfel la 04.12.2009 a încheiat contractul de intermediere imobiliară nr. 10 cu .. – Agenția Imobiliară Retrocasa (f. 6-8). Conform cap. X, art. 34 din contract, cele două părți au stipulat inaplicabilitatea clauzei de exclusivitate în cazul raporturilor juridice dintre ele.
În conformitate cu art. 15, 16 și 17 cap. V, din contract, pârâtul s-a angajat să anunțe reclamanta ori de câte ori dorește să revadă un imobil vizionat anterior, să nu trateze separat, direct sau indirect cu proprietarul și să nu încheie un act translativ de proprietate cu proprietarul imobilului vizionat prin intermediul agenției, fără ca tranzacția să se realizeze prin intermediul acesteia.
Potrivit art. 20 din contract, în cazul achiziționării unui imobil prezentat de agenție, pârâtul s-a obligat să achite un comision de 1,5 % din valoarea imobilului respectiv.
De asemenea, potrivit cap. XII, art. 37 și 38, dacă beneficiarul achiziționează direct sau indirect, fără știrea prestatorului vreun imobil prezentat de acesta, atunci beneficiarul are obligația de a achita comisionul de 3% din valoarea imobilului achiziționat, precum și penalități de 1% de întârziere din suma datorată.
La data de 04.12.2009, pârâtul vizionează sub îndrumarea martorei D. Anișoara, agentul imobiliar desemnat, imobilul din mun. G., Țiglina III, ., . data de 29.12.2009, imobilul din G., cartier I.C. F., ., . din anexa la contract).
Cel de-al doilea imobil a fost revizionat în aceeași dată, după ora 2000, în prezența administratorului agenției imobiliare, dl. B..
La data de 23.02.2010, pârâtul achiziționează prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 434 de BNP C. – R. C., imobilul situat în mun. G., cartier A. V. (fost I.C. F.), ., ., ., jud. G., având numărul cadastral_-C1-U2 (f. 35-38).
Cu aceeași ocazie, pârâtul achită numitului M. Gh. F. suma de bani aferentă serviciilor de intermediere a contractului de vânzare pentru apartamentul menționat, conform declarației autentificate sub nr. 433/23.02.2010 de BNP C. – R. C..
În drept, în rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului cod civil (de la 1864) și cele ale Noului Cod Civil (Legea nr. 287/2009 republicată), instanța va face aplicarea normelor Codului civil vechi, deoarece, potrivit art. 3 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Potrivit art. 969 C.civ. de la 1864, sub imperiul căruia a fost încheiat contractul dintre părți, ”convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante.”
În ceea ce privește apărarea pârâtului în sensul că nu a semnat contractul de intermediere nr. 10/04.12.2009, semnând doar o anexă a acestuia, care cuprindea doar apartamentele vizionate, instanța urmează a o respinge. Din copia contractului depus la dosar de reclamantă, rezultă că acesta este semnat personal de către pârât, în calitate de beneficiar (f. 7 verso).
Având în vedere excepția de neexecutare a contractului de către reclamantă, invocată de pârât prin întâmpinare, instanța va analiza, față de prevederile contractuale, în ce măsură fiecare dintre părți și-a îndeplinit obligațiile asumate, precum și consecința neîndeplinirii acestora.
Din declarația martorei D. Anișoara, agentul imobiliar al reclamantei, rezultă că pârâtul s-a prezentat în agenție și a solicitat serviciile acesteia, în vederea achiziționării unui apartament cu 3 camere. În acest sens, între părți s-a încheiat contractul de prestări servicii imobiliare și vânzare – prezentare oferte imobiliare nr. 10/04.12.2009, semnat de pârât. Ca urmare a semnării acestui contract, pârâtul a vizionat și apartamentul situat în G.,cartier I.C. F., . fișa de vizionare, alături de proprietarul apartamentului.
Martora a mai precizat că pârâtul a solicitat chiar o revizionare, în cursul serii, după ora 20.00, împreună cu soția sa, fapt ce s-a și întâmplat. Încă de la prima vizionare a apartamentului, pârâtul și proprietarii au căzut de acord asupra prețului.
Martora D. F., una dintre vânzătoare, a confirmat și ea că apartamentul a fost vizionat de pârât, însă a precizat că doar la ora 20.00, însoțit de dl. B., administratorul reclamantei și un domn M. F.. După sărbătorile de iarnă, pârâtul a venit la o nouă vizionare, însoțit numai de mușină F., părțile s-au înțeles la preț și s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare. Martorul a declarat că atât ea, cât și pârâtul au achitat numitului M. F. comisionul de intermediere, în cuantum de 1%.
Instanța nu va putea reține apărarea pârâtului, conform căreia reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de intermediere încheiat între părți, respectiv nu a întreprins niciun demers pentru găsirea unui imobil, din declarațiile celor două martore audiate rezultând că pârâtul a vizionat apartamentul în discuție însoțit și de un reprezentant al agenției imobiliare. De altfel, chiar prin răspunsul la interogatoriu, pârâtul a recunoscut că la prima vizionare a apartamentului de față era o doamnă din partea agenției, iar la cea de-a doua, administratorul acesteia (f. 55).
Rezultă astfel că reclamanta și-a onorat obligațiile față de pârât, respectiv a găsit un imobil care se preta cerințelor clientului, a stabilit un program în funcție de disponibilitatea părților (art.10 din contract), însoțind pârâtul la imobil, motiv pentru care instanța va respinge excepția neexecutării contractului, invocată de pârât, prin întâmpinare.
Cu referire la comisionul în cuantum de 1,5 % din valoarea imobilului, pe care beneficiarul trebuia să-l achite reclamantei în temeiul art. 20 din contractul dintre părți, instanța apreciază că acesta este datorat de către pârât.
Astfel, instanța reține că această clauză contractuală a fost însușită de către pârât prin semnarea contractului dintre părți. Nu se poate reține, așa cum susține pârâtul, că acest comision a fost negociat la 1%, întrucât nu există nicio dovadă în acest sens. Martora D. Anișoara a declarat că acest comision se negociază doar în cazul în care apartamentul se achiziționează cu banii jos, nu și în situația în care cumpărarea se realizează prin credit bancar, așa cum a anunțat că intenționează pârâtul.
Instanța reține de asemenea că pârâtul a achiziționat apartamentul care i-a fost prezentat de către reclamantă, la data de 23.02.2010, prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 434 autentificat de BNP C. – R. C., fără știrea agenției imobiliare.
Deși atât pârâtul, cât și martora D. F. au declarat că cu ocazia vânzării au achitat numitului M. F. câte 1% din valoarea apartamentului vândut, instanța apreciază că pârâtul nu și-a respectat obligațiile stabilite prin contractul nr. 10/04.12.2009 încheiat cu reclamanta. În primul rând nu rezultă din nicio probă că M. F. este un reprezentant al agenției imobiliare deținută de reclamantă, prin răspunsul la interogatoriu, aceasta afirmând că nu are și nu a avut nici un angajat cu acest nume. De altfel, martora D. Anișoara a declarat că M. F. i-a răspuns la telefon când a încercat să ia legătura cu proprietarii apartamentului, rezultând că acesta ar fi un reprezentant al lor. Ulterior, tot M. F. a răspuns și la alte apartamente ce se ofereau spre vânzare. Este adevărat că l-a însoțit pe reprezentantul agenției și pe pârât la vizionarea apartamentului și ulterior, așa cum au declarat martora D. și pârât, s-a ocupat de încheierea actelor însoțindu-i pe aceștia la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare, dar aceste fapte nu s-au realizat în calitate de reprezentant al reclamantei. De altfel, instanța constată că prin declarația autentificată sub nr. 433/23.02.2010 de BNP C. – R. C. (f. 41), Mușina F. arată că a primit sumele ce i se cuvin pentru serviciile de intermediere a contractului de vânzare – cumpărare pentru imobilul în discuție, fără a preciza suma primită de la fiecare din părțile tranzacției și fără a menționa că ar fi mandatarul agenției imobiliare.
În consecință, instanța apreciază că pârâtul nu și-a respectat obligațiile asumate prin contractul încheiat cu reclamanta, întrucât nu a achitat comisionul în cuantum de 1,5 % din valoarea imobilului achiziționat, potrivit clauzelor contractuale.
Totodată, instanța reține că clauza prin care a reclamanta a înțeles să sancționeze atitudinea clientului său de a încheia tranzacția fără știrea agenției și fără a respecta obligația de plată a unui comision, este cea prevăzută de art. 37 din contract prin care se arată că se percepe un comision de 3% din valoarea imobilului achiziționat, ”dacă beneficiarul nu achită comisionul așa cum s-a convenit și negociat la art. 20 sau dacă beneficiarul a achiziționat, direct sau indirect, fără știrea prestatorului vreun imobil prezentat de acesta, atunci beneficiarul are obligația de a achita comisionul de 3 (trei) % din valoarea imobilului achiziționat, valoare ce este cuprinsă în tabelul cu oferte.”
Întrucât prețul contractului fusese stabilit la un comision în valoare de 1,5% din valoarea prețului la care se vinde imobilul, rezultă că reclamanta a înțeles să sancționeze pârâtul pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, respectiv aceea de a încheia tranzacția fără intermediul agenției imobiliare, cu o sumă reprezentând 3% din valoarea prețului cuprins în tabelul cu oferte.
În consecință, deoarece pârâtul a achiziționat fără știrea reclamantei imobilul prezentat de agenția imobiliară, acesta datorează potrivit clauzei penale inserată la art. 37 din contract 3% din valoarea prețului cuprins in tabelul cu oferte (220.000 lei –f. 8), respectiv 6.600 lei.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata penalităților de întârziere, instanța apreciază că acesta este neîntemeiat. Astfel, alin. 2 al art. 37 din contract prevede că ”obligația de plată a comisionului subzistă până la încasarea integrală a acestuia, cât și a penalităților de 1% pe zi de întârziere din suma datorată”.
Din analiza articolelor anterioare nu rezultă că părțile au convenit și plata unor penalități, în raport de care să subziste obligația de plată a comisionului și nici care este suma datorată la care se raportează penalitățile. Clauza contractuală este neclară, astfel încât ea se interpretează în beneficiul debitorului obligației, potrivit principiului instituit de art. 983 C.civ., care prevede expres că, atunci când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă. Ținând cont de succesiunea aliniatelor, instanța apreciază că voința părților a fost aceea de a stabili modalitatea de evaluare a prejudiciului prin plata a 3 % din valoarea prețului cuprins în tabelul cu oferte. Acesta cu atât mai mult cu cât, prețul serviciului oferit a fost stabilit la art. 20, respectiv un comision de 1,5 % din prețul imobilului ce se tranzacționează.
Având în vedere considerentele expuse, instanța urmează să admită în parte acțiunea formulată de reclamanta .., în contradictoriu cu pârâtul GAROFTEIU F., și să dispună obligarea acestuia la plata sumei de 6.600 lei, reprezentând comision, urmând a respinge restul pretențiilor.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., instanța va obliga pârâtul, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 438 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat – conform chitanței nr. 7082/20.05.2013), proporțional cu valoarea pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite, în parte, acțiunea formulată de reclamanta .., cu sediul in G., ..6, ., jud. G., în contradictoriu cu pârâtul GAROFTEIU F., cu domiciliul in G., ., ., jud. G., si chematul in garanție M. F., cu domiciliul in G., ., ., jud. G..
Obligă pârâtul GAROFTEIU F. la plata către reclamantă a sumei de 6.600 lei, reprezentând contravaloare debit restant – comision.
Obligă pârâtul GAROFTEIU F. la plata către reclamantă a sumei de 438 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de a formula recurs, în termen de 15 zile, de la comunicarea hotărârii.
Pronunțată în ședință publică azi, 07.11.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Dact. GNC /Dact.ACN
5 ex./10.12.2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2906/2013. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1495/2013.... → |
|---|
