Pretenţii. Sentința nr. 3893/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3893/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 16-04-2014 în dosarul nr. 4572/233/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
SECȚIE CIVILĂ
Sentința civilă nr. 3893/2014
Ședința publică din data de 16.04.2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE – C. F. M.
GREFIER- M. R.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea cauzei civile având ca obiect „acțiune în constatare, evacuare și pretenții” formulată de reclamanta M. G., prin Primar, cu sediul în G., ., jud. G., în contradictoriu cu pârâții R. F., R. V. si R. A.-F., toți cu domiciliul în G., ., .> Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 09.04.2014 ce au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea data, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 16.04.2014, pentru când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 07.02.2013 sub nr._, reclamantul M. G., prin Primar a chemat în judecată pe pârâții R. F., R. V. si R. A.-F., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să se constate încetat de drept contractul de închiriere nr. 9310/26.10.2009, evacuarea pârâților din imobilul situat în G., ., . pârâților la plata sumei de 12 357 lei cu titlu de chirie restantă si 11 178,28 lei întreținere neachitata, sume ce se vor actualiza la plata efectiva a datoriei.
În motivarea cererii se arată că, în data de 26.10.2009, pârâții au devenit beneficiarii Contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009 pentru spațiul situat în G., ., . dar nu și-au îndeplinit obligația de plată a chiriei si a întreținerii.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile 112-114 C.pr.civ., art. 1357, 1780, 1796, 1830, 1831, 1832 Cod Civil, clauzele contractuale și OUG 40/1999.
In dovedire s-a folosit de proba cu înscrisuri (f 5-19).
A solicitat reclamanta și judecarea cauzei în lipsa sa in raport de disp art. 242 C..
Deși legal citați, pârâții nu au depus întâmpinare și nu s-au prezentat în fața instanței pentru a formula apărări.
La termenul din 09.04.2014, instanța a invocat din oficiu excepția prescripției dreptului material la acțiune privind suma de 69,53 lei cu titlu de chirie aferenta lunii decembrie 2009.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
În fapt, potrivit contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009 (f 5-11) încheiat între M. G. și numitul R. F., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în G., ., . reclamanta s-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâtul s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii în condițiile și termenele capitolul IV din contract.
În fișa suprafeței locativa (fila 8) figurează că alături de titularul contractului, membrii familiei sale și anume fiul R. A.-F. și soția R. V. locuiesc în același imobil.
Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, pârâții nu au înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chiriei stabilite prin contractul nr. 9310/26.10.2009 pentru mai mult de 3 luni consecutiv.
În temeiul Capitolului IV art. 1 al 3 din contractul de închiriere, asupra debitului reprezentând chirii restante, au fost calculate penalități de întârziere in cuantum de 0,1 %/zi întârziere potrivit OG 92/2003 .( f 14, 60 dosar) pana la data de 30.06.2010 si de începând cu data de 01.07.2010, 2% din cuantumul obligațiilor fiscale principale neachitate la termen, calculat pentru fiecare luna sau fracțiune de luna, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenta, si pana la data stingerii sumei datorate inclusiv.
Mai mult, pârâții nu au achitat nici cheltuielile de întreținere, la dosar depunându-se dovada că aceștia apar în evidențele Asociației de proprietari cu restanțe în cuantum de 11 178,28 lei, constând în cheltuieli de întreținere pentru o perioada de (fila 34).
În conformitate cu prevederile contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009, singura parte semnatară a acestuia este numitul R. F..
Acest pârât este singurul care și-a asumat față de reclamantă, în calitatea sa de chiriaș, obligațiile stipulate în sarcina sa în contractul dintre părți, inclusiv obligația de achitare a cuantumului chiriei și a eventualelor penalități.
Ca atare, instanța constată că această persoană este singura în contradictoriu cu care pot fi soluționate cererile reclamantului privind încetarea contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009 și obligarea la achitarea chiriei și penalităților.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată că cererea reclamantei este în parte întemeiată, după cum urmează:
În drept, în rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului cod civil (de la 1864) și cele ale Noului Cod Civil (Legea nr. 287/2009 republicată), instanța va face aplicarea normelor Codului civil vechi, deoarece, potrivit art. 3 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței sau nu a respectat clauzele contractuale.
Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.
În conținutul contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009 respectiv la art. 1 alin. 1 și 2 din cap. VII, este inserat un pact comisoriu de grad IV, potrivit căruia în cazul neexecutării culpabile de către locatar a obligațiilor sale, proprietarul își rezervă dreptul să considere prezentul contract desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și orice alte formalități prealabile.
Este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părți și efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
Tradițional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în anumite situații și când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, așa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credință a obligațiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendința este aceea de menținere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul își îndeplinește obligațiile și această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.
Este de remarcat, în acest context, faptul că, având în vedere formularea inserată în contract cu referire la pactul comisoriu, acesta din urmă poate fi calificat, mai degrabă drept un pact comisoriu de gradul III, reclamantul având dreptul de a considera contractul ca desființat. Pe de altă parte, nu poate fi reținută incidența pactului comisoriu în condițiile în care neîndeplinirea obligațiilor contractuale a fost cauzată de împrejurări mai presus de voința părților.
Potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
F. de aceste motive instanța va constata contractul închiriere nr. 9310/26.10.2009 ca fiind desființat.
Cu referire la capătul de cerere privind evacuarea instanța reține faptul că, în sensul art. 480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Astfel, proprietarul este titularul tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, inclusiv al aceluia de a folosi bunul fără vreo imixtiune din partea altei persoane.
Cum dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat în G., ., ., este unul absolut, iar atributele acestui drept, printre care și folosința, nu mai suferă restrângeri prin constituirea unor drepturi reale principale sau drepturi personale ale pârâților asupra bunului, după desființarea contractului nr. 9310/26.10.2009 instanța apreciază că solicitarea reclamantei referitoare la evacuarea pârâților în vederea complinirii atributelor dreptului de proprietate și cu atributul folosinței de care a fost privat prin ocuparea imobilului de către pârâți, este întemeiată.
În consecință, pentru toate argumentele de mai sus, va dispune evacuarea pârâților din spațiul de locuit situat în G., ., ..
Din referatul nr._/06.11.2013 emis de Direcția Generala de Dezvoltare din cadrul Primăriei Municipiului G., rezultă că pârâtul datorează, în temeiul contractului de închiriere nr. 9310/26.10.2009, suma de 8964,53 lei reprezentând chiria restantă și penalități de întârziere in suma de 3392,47 lei.
F. de aceasta suma si perioada avuta in vedere de către reclamanta, instanța va constata ca in privința sumei de 69,53 lei cu titlu de chirie aferenta lunii decembrie 2009 a intervenit instituția prescripției dreptului material la acțiune.
Așadar, va fi admisa excepția prescripției dreptului material la acțiune in privința acestei sume si va fi obligat paratul la plata către reclamanta a sumei de 8895 lei cu titlu de chirie aferenta perioadei martie 2010-decembrie 2012 si 3392,47 lei cu titlu de penalități, cu excluderea acestei sume de 69,53 lei.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere, instanța apreciază că acesta este neîntemeiat.
Potrivit disp. art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari în cauză care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.
In ceea ce privește obligația de plată a cotelor de întreținere și a penalităților de întârziere, nu sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 C.civ., în favoarea reclamantei pentru simplul motiv că acesta nu a probat plata pentru suma pretinsă și, în consecință, nu a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 700.
Ca atare, instanța va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de întreținere restante, precum și a cheltuielilor de întreținere datorate de pârâți
Văzând și prevederile art. 453 NCPC, va obliga pârâții ca părți căzute în pretenții la plata sumei de 22,60 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru și timbru judiciar).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția dreptului material la acțiune in privința sumei de 69,53 lei.
Respinge cererea formulata de reclamanta M. G., prin Primar în contradictoriu cu pârâții R. F. pentru suma de 69,53 lei reprezentând chirie aferenta lunii decembrie 2009.
Admite în parte cererea formulată de reclamanta M. G., prin Primar, cu sediul în G., ., jud. G., în contradictoriu cu pârâții R. F., R. V. si R. A.-F., toți cu domiciliul în G., ., ..
Constata desființat contractul de închiriere nr. 9310/26.10.2009.
Dispune evacuarea pârâților R. F., R. V. si R. A.-F. din imobilul situat în mun. G., . 7, ..
Obligă pârâtul R. F. la plata către reclamanta a sumei de 8895 lei cu titlu de chirie aferenta perioadei martie 2010-decembrie 2012 si 3392,47 lei cu titlu de penalități.
Respinge restul prezenților ca nefondate.
Obligă parații la plata sumei de 22,60 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Apelul se depune la Judecătoria G..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.04.2014
PREȘEDINTE,GREFIER,
Red.F.C.M. 6.05.2014
Dact.M.R. 6.05.2014/6 ex.
.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 9622/2014. Judecătoria GALAŢI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 4373/2014.... → |
|---|
