Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 4537/2013. Judecătoria GIURGIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4537/2013 pronunțată de Judecătoria GIURGIU la data de 13-05-2013 în dosarul nr. 3102/236/2012
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal nr. 8756
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
JUDECATORIA G. - CAUZE GENERALE
SENTINȚA CIVILĂ NR.4537
Ședința publică de la 13 Mai 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE A. Măcsinoiu
Grefier D. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul M. M. și pe pârâții P. F. C. și P. M., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a lipsit reclamantul M. M. fiind reprezentat prin avocat B. S., lipsă pârâții, prezent martorul P. M. propus de reclamant.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se procedează la audierea sub prestare de jurământ a martorului P. M. propus de reclamant, depozițiile acestuia fiind consemnate în proces verbal separat atașat la dosarul cauzei.
Apărătorul reclamantului precizează că nu mai depune la dosar expertiza extrajudiciară și solicită să I se acorde cuvântul pe fond.
Instanța revine asupra probei cu expertiză extrajudiciară și nemaifiind alte cereri de formulat, probe de administrat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri, pe fond.
Avocat B. S. pentru reclamantul M. M. având cuvântul,solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 21.02.2012 sub nr._ reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâta P. P., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să constate săvârșită vânzarea cumpărarea terenului în suprafață totala de 2,55 ha situat în ..
În motivarea cererii in esența s-a arătat că la 27.08.2011 părțile au convenit cu privire la vânzarea cumpărarea pentru prețul de 8925 lei.
S-au atașat cererii: înscrisuri.
Deși legal citat paratul nu a formulat întâmpinare.
In temeiul art. 167 cprciv instanța a încuviințat proba cu înscrisuri.
Potrivit probatoriului administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 27.08.2011 reclamantul si parata au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare prin intermediul căruia parata se obliga sa vinda reclamantului teren extravilan in suprafața totala de 2,55 ha, inscrisa in TP39780/1994 situat în ., pentru prețul de 8925 lei.
Pentru admisibilitatea actiunii, trebuie indeplinite următoarele conditii:
a) existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare;
b) existenta unui refuz al paratilor de a incheia contractul de vanzare;
c) executarea obligatiilor proprii de catre reclamant
d) indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis,
e)sa nu existe alte impedimente.
Conditiile enuntate trebuie respectate intocmai, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 fiind tangente cu prevederile art. 44 din Constitutie si art. 1 protocolul 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Atributul dispozitiei reprezinta cel mai important atribut al dreptului de proprietate ocrotit atat de art. 44 din Constitutie cat si de art. 1 protocolul 1 CEDO, context in care o eventuala suplinire a consimtamantului de catre o autoritate judiciara, fara a fi necesar, si in consideratia oricaror alte motive decat cele permise si autorizate expres de lege reprezinta ingerinta nejustificata in dreptul de proprietate al partii parate.
Ingerinta se defineste ca fiind o imixtiune a unui organ statal in dreptul de proprietate al unei persoane in alte conditii decat cele expres specificate si ingaduite de lege, retinandu-se in acelasi timp si faptul ca partile nu pot deroga prin conventii particulare de la normele legale imperativ - exprese sau de ordine publica.
Prin urmare, simplul fapt ca atat reclamanta cat si paratul se afla in relatii de coniventa, si prin conventie particulara urmaresc validarea intelegerii lor in alte conditii si pentru alte motive decat cele expres autorizate de lege, nu exclude si nu acopera existenta unei ingerinte in dreptul de proprietate al paratului, ingerinta subzistand chiar si in aceste conditii.
Asadar, aplicarea prevederilor Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005, in alte limite, in alte conditii sau in alti parametri decat cei specificati si autorizati expres, constituie o ingerinta in dreptul de proprietate al partii parate fiind incalcate atat art. 1 protocolul 1 CEDO cat si art. 44 din Constitutie.
a) In ceea ce priveste existenta unei promisiuni bilaterale de vanzare, se retin urmatoarele:
Inscrisul sub semnatura privata, intocmit de parti este susceptibil sa conduca la executarea in natura a obligatiei paratului prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, astfel incat, conditia se constata a fi indeplinita.
b)In ceea ce priveste, a doua conditie referitoare la existenta unui refuz al paratului de a incheia contractul de vanzare; se retin urmatoarele:
In primul rand, procedura judiciara reprezinta o procedura contencioasa, deci nu trebuie si nu poate fi considerata, sau confundata cu o procedura alternativa procedurii notariale prevazute de legea 36/1995, astfel incat, simplul fapt ca partile doresc, in relatii de conventa fiind, sa incheie contractul prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti, nu confera instantei competenta generala.
Instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), în timp ce activitatea de autentificare a înscrisurilor este de competenta exclusiva a notarului public.
Asadar, atat din propria formulare cat si prin raportare la celelalte dispozitii legale referitoare la competenta, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 nu reprezinta o procedura alternativa procedurii necontecioase - notariale ci are în vedere doar situatiile în care între partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai în solutionarea unor litigii, a unor diferende între justitiabili.
De asemenea, retine judecatorul faptul ca accesul la justitie unanim recunoscut si respectat, atat de legislatia interna cat si de catre cea CEDO, trebuie exercitat, urmarit si asigurat de catre parti cu seriozitate si buna credinta, in limite si competentele prevazute de lege, si fara ca partile sa interfereze in mod voit cu interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de normele de ordine publica prevazute de lege.
In cauza dedusa judecatii, nu se poate retine ca parata nu a refuzat incheierea actului
Astfel, reclamantul nu a facut dovada convocarii paratei la notar, parata nu a formulat intampinare si nici aparari verbale in fata instantei, retinandu-se ca ultim aspect ca in perioada anilor 2009 - 2013 reclamantul a introdus pe rolul instantei peste 100 actiuni avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act authentic, imprejurarea care denota faptul ca reclamantul introduce astfel de actiuni in relatii de coniventa cu paratii.
De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru intocmirea unui act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public documentatia cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea. Ori, din probele administrate a rezultat ca o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti, astfel ca, simpla prezenta fizica a paratei in fata notarului nu ar fi de natura sa conduca la intocmirea actului in mod valabil, in cauza existand un impediment obiectiv, temporar si absolut la incheierea contractului.
Imprejurarile sunt elocvente, se coroboreaza si indica neindoielnic faptul ca reclamantul introduce astfel de actiuni in relatii de coniventa cu partile parate, context in care instanta exclude existenta unui refuz al partii parate, între parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie . a alege o alta cale decât cea pusa la dispozitie de lege, simulând în acest sens existenta unui asa-zis litigiu între ele, care în realitate nu exista.
Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti împrejurare care constituie o încalcare a legii (prevazuta inclusiv ca motiv de casare în recurs de art.304 pct.4 Cod proc.civ.) tinzand in acelasi timp la o ingerinta neautorizata de lege in dreptul de proprietate al partii parate ocrotit atat de art. 1 protocolul 1 CEDO cat si de art. 44 din Constitutie.
Pe de alta parte, prevederile Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 confera posibilitatea instantei de a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract numai in situatia in care partea refuză să incheie contractul, nu si in alte situatii si pentru alte impedimente putative, reale, generale, temporare sau absolute, asumate sau neasumate de catre promitentul cumparator.
Asadar, in acceptiunea Titlului X art. 5 alin. 2 din Legea 247/2005 simpla invocare de catre partea reclamanta aflata in relatii de vadita coniventa cu partea parata, a unor impedimente putative, precum imposibilitatea intocmirii cartii funciare, si a cadastrului motivat pe lipsa planurilor parcelare, nu confera posibilitatea instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, retinandu-se in acelasi timp ca eventuale impedimente obiective care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, il impiedica si pe judecator, in lipsa de stipulatie expresa.
In ceea ce priveste impedimentele, se retine ca desi legislativ nu exista o prevedere expresa, totusi promitentul cumparator la incheierea oricarui antecontract, (cu atat mai mult cu cat pretul este platit cu anticipatie), manifesta diligenta si prudenta omului rational, sens in care verifica daca promitentul vanzator este titluarul dreptului de proprietate (sau poate deveni), precum si daca exista cadastre, carti funciare, impedimente ori interdictii temporare sau absolute, in ceea ce priveste posibilitatea de perfectare a actelor in forma autentica prevazuta de lege, context in care se retine ca o eventuala lipsa de diligenta a promitentului comparator sau o eventuala asumare a antecontractului in conditiile date de existenta a unui impediment la perfectarea actului, ii este opozabila promitentului cumparator, nu ii confera un statut privilegiat si nu poate constitui un temei in baza caruia notarul public sau judecatorul, in lipsa de stipulatie expresa, sa faca abstractie de exigentele prevazute de lege pentru operatiunea solicitata.
Mai mult decat atat, desi se va sustine, in cauza nu s-a dovedit ca in localitate nu sunt finalizate planurile parcelare, retinandu-se pe de alta parte ca si cadastrul si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare, context in care orice aparari intemeiate pe astfel de motive sunt putative, si urmeaza a fi indepartate de la solutionarea cauzei.
În raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, instanța apreciază ca în cauza de fata, în lipsa unui refuz nejustificat al pârâtului de a încheia actul translativ de proprietate conform obligației asumate prin antecontract, nu exista niciun litigiu între parti iar, actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes serios si legitim, fundamentandu-se pe scopul de a infrange legea in încercarea de a ocoli procedura de publicitate imobiliara.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
c) In ceea ce priveste conditia referitoare la executarea obligatiilor proprii ale reclamantului se retine ca potrivit probatoriului administrat, rezulta ca reclamantul a achitat prețul stabilit, context in care condiția se constata ca fiind îndeplinita.
d) In ceea ce priveste indeplinirea conditiilor de validitate ale contractului si conditia referitoare la dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis, se retin urmatoarele:
Conditiile referitoare la consimtamant, capacitate, obiect si cauza sunt indeplinite.
Reclamantul arata faptul ca P. P. este proprietara terenului in baza TP nr._/1994.
Analizand titlul de proprietate nr._/1994 si certificatul de sarcini se constata faptul ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului obiect al conventiei partilor este numita P. Gh. C., si nu parata P. Gr. P..
. asemanare de nume totusi se retine, in esenta, ca simpla asemanare de nume nu este suficienta pentru a dovedi dreptul de proprietate al paratului si a opera transferul dreptului de proprietate.
e) Sa nu existe alte impedimente.
Judecatorul, potrivit legii si in virtutea rolului activ, in scopul asigurarii interesului general-majoritar-prioritar, reprezentat de asigurarea securitatii si stabilitatii circuitului civil, – trebuie sa respecte, sa impuna si sa antameze intregul ansamblu de valori legislative sau norme special edictate cu referire la operatiunea juridica dedusa judecatii, astfel incat, interesul unanim, majoritar, serios, legitim si expres instituit de lege sa nu fie lezat sau adus in derizoriu, prin activitati insidioase sau conventii particulare cu viziuni complexe, ci dimpotriva interesul colectiv sa fie ocrotit, respectat cu seriozitate si strictete spre a-si atinge scopul edictat pentru care a fost propus, acela de a asigura stabilitatea si securitatea circuitului civil.
Hotararea judecatoreasca pronuntata in aceasta materie, in situatia admiterii, are efect constitutiv de drepturi, efect constitutiv care impune neindoielnic si o finalitate in deplina concordanta cu dispozitiile Codului civil si Legii nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al carei domeniu de reglementare intra atat securitatea tranzactiilor cat si identificarea riguroasa a imobilelor ce fac obiectul publicitatii imobiliare, precum si opozabilitatea drepturilor dobandite prin modurile recunoscute de legea civila.
Prin urmare si in cadrul procedurii judiciare, se impune o abordare a reglementarilor continute de Codul Civil si de Legea nr. 7/1996, intrucat ele reflecta optiunea ferma a legiuitorului de a institui o obligatie de verificare a situatiei fizice si juridice imobilului cu privire la care se formeaza acordul de vointa, obligatie ce revine atat partilor, cat si autoritatii care valideaza acordul de vointa si consfinteste transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Potrivit art. 54 din Lg. 7/1996, pentru intocmirea unui act prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public documentatia cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta inscrierea.
Conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării., iar potrivit art. 1 alin. 1 lit. d din Legea nr. 7/1996 scopul acestui sistem este: contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare .
Se observa cu usurinta faptul ca normele edictate expres si imperativ, depasesc interesul individual si puterea de disponibilitate a partii reclamante sau parate, intrand in sfera interesului interesului general-majoritar-prioritar, securitatea tranzactiilor vizand nu numai partile ci inclusiv tertii.
Judecatorul ocroteste atat normele obligatorii, atat normele de importanta nationala, cat si normele menite a asigura securitatea tranzactiilor imobiliare. Masura este necesara tocmai in vederea asigurarii dreptului la proprietate privata, atat al partilor cat si al tertilor, recunoscut de Constitutie, precum si de normele CEDO.
In acest context, si in raport de vointa clar exprimata a leguitorului “sistem unitar si obligatoriu”; “de importanta nationala”; “asigura securitatea tranzactiilor imobiliare”, orice alte pledoarii sunt de prisos, cu precizarea ca atat cadastrul cat si cartea funciara pot fi intocmite chiar si in lipsa planurilor parcelare.
Așadar, in aplicarea prevederilor imperative, unitare, obligatorii si de importanta naționala menite sa asigure securitatea tranzacțiilor imobiliare ale Legii nr. 7/1996, coroborate cu prevederile Codului Civil, prevederile Legii 36/1995, precum si cu protocoalele cu putere de act normativ încheiate in domeniu, se constata faptul ca, in cazul instrainarii imobilelor, “perfectarea contractului” trebuie însoțita de individualizarea imobilului prin cadastru.
Prin urmare, simpla individualizare a suprafeței de teren prin . înscrise in titlul de proprietate este insuficienta pentru validarea unui acord de voința, pentru autentificarea pe cale judiciara a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu corespunde exigentelor de identificare a imobilelor impuse in mod imperativ de legiuitor in cadrul dinamicului circuit civil.
In cauza pârtile nu au întocmit documentația cadastrala, împrejurare care reprezintă un impediment obiectiv, temporar si absolut care il impiedica pe notar sa perfecteze actul, retinandu-se in acelasi timp ca in lipsa de stipulatie expresa, nici măcar judecătorul nu poate face abstractie de impedimentele obiective, temporare si absolute, in lipsa de stipulatie expresa.
Se retine faptul ca deși instanța a încuviințat si efectuarea unei expertize specialitatea topografie, totuși partea reclamanta nu a achitat onorariul de expertiza stabilit in sarcina sa, la termenul de judecata din data de 04.02.2013 partea reclamanta arătând ca nu dorește administrarea acestui mijloc de proba.
In concluzie, condiția analizata nu este îndeplinita.
Sintetizând se constata faptul ca nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care sa țin loc de act autentic, context in care acțiunea reclamantei urmează a fi respinsa.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul M. M. domiciliat în comuna Răsuceni, . în contradictoriu cu pârâta P. P. domiciliată în comuna Răsuceni, ..
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi,13.05.2013.
Președinte,Grefier,
| ← Fond funciar. Sentința nr. 3777/2013. Judecătoria GIURGIU | Plângere contravenţională. Sentința nr. 7261/2013.... → |
|---|
