Obligaţie de a face. Hotărâre din 18-10-2013, Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 18-10-2013 în dosarul nr. 4577/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 18 octombrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – T. M. G.
GREFIER - D. A. M.
SENTINȚA CIVILĂ Nr._
La ordine fiind pronunțarea cauzei civile privind pe reclamantul T. C., în contradictoriu cu paratul M. IAȘI PRIN PRIMAR, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile din prezenta cauză au avut loc în ședința publica din data de 27.09.2013, fiind consemnate in încheierea de ședință din acea dată, care face parte din prezenta hotărâre, când, instanța, din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea succesiv la datele de 04.10.2013,11.10.2013 si pentru astăzi, 18.10.2013, când:
INSTANȚA:
Deliberând asupra cauzei de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub nr._, formulată de reclamantul T. C. a chemat în judecată pârâtul M. Iași, prin Primar solicitând obligarea acestuia la vânzarea apartamentului din Iași, . si Sfant nr.23, jud. Iași.
În fapt, a arătat reclamantul că locuieste în acest imobil în calitate de chiriaș din anul 1980, în temeiul contractului nr. 2802/04.06.1980, prelungit succesiv prin contractele de închiriere încheiate ulterior. În prezent locuiește în imobilul în speță, pe care îl ocupă de asemenea, în calitate de chiriaș.
A solicitat cumpararea imobilului intrucat indeplineste conditiile prevazute de disp. legii nr.112/1995 si, avand in vedere ca imobilul nu a fost revendicat in baza legii nr.10/2001 nu exista nici un impediment la cumparare.
In drept, au fost invocate disp. art.112 C.pr.civ., art.9 legea nr.112/1995.
A anexat cererii, înscrisuri în copie certificata.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, motivat, in esenta de urmatoarele considerente: nu are calitate procesuala pasiva intrucat imobilul face parte din domeniul privat al municipiului Iasi iar cu privire la cumpararea sau vanzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat de interes local hotaraste consiliul local.
A invocat, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii actiunii formulate in baza prevederilor art.9 legea nr.112/1995, intrucat dreptul de cumparare in temeiul acestei norme legale il au doar chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele la data intrarii in vigoare a legii iar reclamantul nu detinea apartamentul in temeiul legii nr.112/1995
Pe fond a aratat ca legea nu obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu atat mai mult nu o poate face instanta de judecata, prin obligarea proprietarului la incheierea unui contract de vanzare-cumparare in conditiile in care nu prevede aceasta obligatie fiind incalcat principiul libertatii contractuale.
A fost administrata proba cu înscrisurile depuse in copie la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma dispozițiilor legale aplicabile, solutionand cu prioritate exceptiile invocate, instanța reține următoarele:
Urmeaza a respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a municipiului Iasi, pentru urmatoarele considerente:
Potrivit disp. art. 21(1) legea nr.215/2001, Unitatile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridica deplina si patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de inregistrare fiscala si ale conturilor deschise la unitatile teritoriale de trezorerie, precum si la unitatile bancare. Unitatile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor si obligatiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care apartin domeniului public si privat in care acestea sunt parte, precum si din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, in conditiile legii.
Paratul a invederat instantei ca bunul cu privire la care reclamantul solicita cumpararea in temeiul disp. art.9 din legea nr.112/1995 face parte din domeniul privat al municipiului or, acesta, in calitate de proprietar poate fi chemat in judecata pentru constatarea indeplinirii sau nu a conditiilor prevazute de textul de lege mentionat, justificand astfel calitate procesuala pasiva in actiunea de fata.
Urmeaza a respinge exceptia inadmisibilitatii formularii actiunii motivat de faptul ca aspectele invocate de catre parat in sustinerea acestei exceptii constituie aparari de fond privind indeplinirea sau nu de catre reclamant a conditiilor legale pentru cumpararea imobilului si care vor fi analizate ca atare de catre instanta.
Pe fondul cauzei, instanta retine urmatoarea situatie de fapt: prin contractul de închiriere nr. I/2802 din 4 iunie 1980, f.5 dosar, fostul GIGCL Iași a închiriat paratului T. C., în calitate de titular, locuința situată în Iași, . nr.23. Beneficiarii locațiunii, astfel cum reiese din anexa la contract, f.8 verso, fiind toți membrii familiei, respectiv soția si copiii paratului. Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 5 ani.
Pentru acelasi imobil, in anul 2009, paratul a incheiat cu M. Iasi contractul de inchiriere nr.5124/09.06.2009, f.9-13 dosar.
A invocat reclamantul faptul ca din anul 1980 a folosit in mod continuu imobilul inchiriat, indeplinindu-si obligatiile contractuale cu buna credinta. Instanta retine ca sustinerea reclamantului nu a fost infirmata de catre parat, acesta nu a dovedit prin nici un mijloc de proba ca locatiunea convenita de parti in anul 1980 a incetat, instanta urmand a retine ca pana in anul 2009, cand a fost incheiat un nou contract de inchiriere, a operat tacita relocatiune in temeiul contractului initial incheiat in anul 1980, in conditiile disp. art.1452 C. civ.
Este evident, față de înscrisurile menționate că, începând cu anul 1980 reclamantul a beneficiat neântrerupt de dreptul de locațiune a imobilului situat în Iași, . nr.23, drept de care beneficiază și în prezent în calitate de chiriaș.
Prin cererea adresată pârâtului la data de 15.01.2013, reclamantul și-a manifestat intenția de cumpărare a imobilului, în temeiul disp.art.9 Legea nr.112/1995, solicitând pârâtului vânzarea acestuia.
In drept, instanta retine ca potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinație de locuințe care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preempțiune. Recunoașterea dreptului de preempțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului.
Dar problema este căror categorii de chiriași le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecții reglementărilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp. Dată fiind contradictorialitatea evidențiată în cazul celor două texte legale, este important de știut cum se manifestă ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civilă începe să acționeze din momentul intrării în vigoare și nu are putere retroactivă. Înseamnă ca norma nouă nu are în vedere relațiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistența unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifică daca se analizează câmpul de aplicare al celor două legi, prin prisma subiecților cărora li se adresează. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se referă la chiriașii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbește despre chiriași, la fel și normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privința Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Rezultă ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligației de vânzare în sarcina deținătorilor, este condiționat de valabilitatea contractului, dar și de împrejurarea ocupării efective a locuinței la data de 29 ianuarie 1996 - data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate și, odată câștigat prin întrunirea celor două cerințe inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a acestor dispoziții în materie.
Obligarea unității administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spațiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar) iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului noului" proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
În aprecierea existenței unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziție al vânzătorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 41 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și că limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinând conținutul și limitele acestor drepturi" legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabilește dimensiuni și limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecății în speță, trebuie menționată obligația statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, stabilită de art. 134 alin. (2) lit. f) din Constituție și, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constituție), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizează o masură în acest sens.
Prin considerentele expuse instanta a retinut ca reclamantul a beneficiat de locatiune in perioada 1985-2009 iar din adresa raspuns nr.208/08.01.2013, f.17 dosar, reiese ca imobilul nu a fost revendicat in baza legii nr.10/2001, astfel incat reclamantul indeplineste conditiile legale pentru a beneficia de cumpararea apartamentului inchiriat, situatie in care instanța urmează să admită acțiunea reclamantului și va obliga pârâtul să vânda reclamantului apartamentul astfel cum s-a solicitat prin acțiune.
Va lua act că reclamantul nu a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive.
Respinge excepția inadmisibilității.
Admite acțiunea formulată de reclamantul T. C. în contradictoriu cu pârâtul M. Iași, prin primar.
Obligă pârâtul să vândă reclamantului, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, apartamentul situat în Iași, . și Sfânt nr.23, jud. Iași, ce formează obiectul contractului de închiriere nr.5124/09.06.2009 între părți.
Ia act că reclamantul nu a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 18.10.2013.
Președinte, Grefier,
T. M. G. D. A. M.
Red/tehnored..T.M.G
4ex/3.02.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 9344/2013. Judecătoria IAŞI | Pretenţii. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria IAŞI → |
|---|
