Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 24-09-2014 în dosarul nr. 18527/245/2011*
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința nepublică de la 24 Septembrie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE V. Ș. P.
Grefier G. S.
SENTINȚA CIVILĂ Nr._/2014
Pe rol se află judecarea cauzei Civil privind pe reclamant M. IAȘI/ CONSILIUL LOCAL IAȘI și pe pârât J. G. E., având ca obiect pretenții rejudecare.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința nepublică din data de 17.09.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă, când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
INSTANȚA,
Deliberand asupra prezentei cauze civile, constata ca:
Prin adresa Tribunalului Iași înregistrată în data de 26.02.2014 a fost trimis spre rejudecare dosarul_ înregistrat pe rolul Judecătoriei Iași în dara de 6.06.2011.
În primul ciclu procesual, prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ reclamantul M. Iași/Consiliul Local Iași a chemat în judecată pârâta J. G.-E. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată să-i plătească suma de 6357 lei reprezentând c/v chirie pentru folosința imobilului pentru perioada 11._, suma de 1488 lei cu titlu de penalități aferente debitului pentru perioada 11._11, suma de 6883,59 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restante și suma de 4789,89 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente acestui debit.
În motivarea acțiunii reclamantul a susținut că pârâta a deținut spațiul cu destinația de locuință situat la adresa din Iași, ., ., . în baza contractului de închiriere nr. 9204/03.07.2007, contract care a fost prelungit prin act adițional, prelungindu-se durata contractului de închiriere până la data de 03.07.2010.
Pârâta nu s-a prezentat pentru semnarea actului însă a deținut posesia locuinței, iar la data de 24.02.2011 a trimis prin poștă cheile de la apartament și o adresă prin care comunică faptul că a eliberat spațiul ca urmare a neprelungirii contractului de închiriere.
Cu toate acestea, susține reclamantul, în conformitate cu disp. art. 14 alin. 5 din OUG 40/1999 pârâta trebuia să achite c/v chiriei și cheltuielile de întreținere pentru perioada în care a ocupat locuința.
În drept reclamantul și-a întemeiat cererea pe disp. Lg. 571/2003, Lg. 114/1996, art. 1073 C. civ., OUG 40/1999, art. 112-114 C. proc. civ.
Alăturat cererii reclamantul a depus înscrisuri.
Pârâta, legal citată a depus întâmpinare prin care a înțeles să invoce excepția lipsei calității procesual active reclamantului motivat de faptul că nu există un contract valabil încheiat între părți, cel anterior încetându-și efectele. Actul adițional invocat de către reclamant nu poartă semnătura a și prin urmare nu îi este opozabil.
A mai susținut pârâta că în luna martie 2010 a dobândit în proprietate un imobil astfel încât nu mai putea să încheie contract de închiriere.
Solicită pârâta respingerea acțiunii motivat de faptul că pentru perioada indicată de reclamant nu a avut nici o relație contractuală cu acesta, astfel că nu îi pot imputate acele sume pretinse cu titlu de chirie, cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere.
Reclamantul a depus răspuns la întâmpinarea pârâtei, arătând că contractul de închiriere putea fi prelungit prin acordul părților, iar în cazul lipsei acestui acord pârâta trebuia să predea locuința la expirarea contractului, ori pârâta a solicitat prelungirea acestui contract, cerere care i-a fost soluționată prin încheierea actului adițional, nu a procedat la predarea imobilului în baza unui proces-verbal de predare primire. A mai reiterat reclamantul că pârâtei îi sunt aplicabile prevederile art. 14 alin. 5 din OUG 40/1999.
În conformitate cu disp. art. 137 C. proc. civ. excepția lipsei calității procesual active a reclamantei, invocată de pârâtă, prin întâmpinare, a fost pusă în discuția contradictorie a părților.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri. Prin sentința civilă nr. 6962/28.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași s-au dispus următoarele:
„Admite excepția lipsei calității procesual active în ceea ce privește capătul de cerere referitor la cheltuieli de întreținere și penalități aferente și în consecință:
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul M. Iași în contradictoriu cu pârâta J. G.-E., domiciliată în Iași, ., ., . privind cheltuielile de întreținere și penalitățile de întârziere aferente ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul M. Iași în contradictoriu cu pârâta J. G.-E., domiciliată în Iași, ., ., . privind obligarea pârâtei la plata c/v chiriei și a penalităților de întârziere aferente acestora”.
Prin decizia civilă cu nr 2225/24.10.2013 a fost admis recursul declarat de reclamanții M. Iași și Consiliul Local al Municipiului Iași împotriva sentinței civile nr. 6962/28.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._, a fost respinsă excepția lipsei calității procesual active a reclamantului M. Iași și cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
În considerente s-a reținut că în mod nelegal instanța de fond a considerat că reclamantul nu ar avea calitate procesuală activă deoarece asociația de proprietari este singura care are dreptul de a acționa în justiție pentru recuperarea cheltuielilor de întreținere în baza art. 50 din Legea 230/2007.
S-a constatat că probatoriul administrat în cauză in fata instantei de recurs a relevat că imobilul situat în Iași . nr. 105, . unic proprietar M. Iași, în speță nefiind aplicabile prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, întrucât nu se poate constitui Asociația de proprietari, (M. Iași fiind unicul proprietar al imobilului locuit de către recurenți.) și în consecință acest reclamant are calitatea procesuală activă de a solicita sumele prezentând cheltuielile de întreținere și penalitățile aferente.
Relativ la cererea având ca obiect plata chiriei și a penalităților de întârziere aferente acestora, tribunalul a reținut c că se impune cu ocazia rejudecării ca instanța de fond să analizeze probatoriul și din perspectiva incidenței dispozițiilor relative la intervenția tacitei relocatiuni și în raport cu art. 3 din contractul de închiriere nr. 9204/03.07.2007.
În cel de-al doilea ciclu procesual dosarul a fost repartizat aleatoriu la părezentul complet, după admiterea cererii de abâținere a judecătorului care a soluționat cauza în primul ciclu procesual,potrivit procesului verbal din 7 martie 2014.
La primul termen de judecată din 9 aprilie 2014 pârâta a fost citată cu mențiunea personal la interogatoriu.
La termenul din 28 mai instanța a admis cererea de amânare a pârâtei si a luat act de precizările depus de aceasta- f 19 prin care a arătat că își menține poziția procesuală și apărările formulate în dosarul de fond.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
În fapt, în data de 3.07.2007 a fost încheiat între reclamantul Consiliul Local al Municipiului Iași reprezentat prin Primar și Pârâta J. G. E. contractul de inchirirre a locuinței înregistrat sub nr 9204. – f fila 8 dosar fond.
În temeiul acestui contract a fost inchiriat pârâtei de către reclamant un apartament situat în . chirie lunară de 365 RON.
Potrivit art 3 din contract „Închirirerea se efectuează de la data de 3._ până la data de 3.07.2009.La expirarea duratei de închiriere, contractul poate fi prelungit prin acordul părților, iar chiria prevăzută la punctul 5 va fi indexată cu indicele de inflație aflat în vigoare la acea dată. Dacă părțile nu consimt asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să predea locuința la expirarea acestuia, în afară de cazurile expres prevăzute de lege. Modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor părți. Chiriașul poate denunța unilateral contractul de închiriere, cu condiția de a anunța în scris proprietarul cu cel puțin 60 de zile înainte de părăsirea locuinței închiriate. ”
Art 13 din contract stabilește obligația pentru chiriaș ca la părăsirea locuinței să o predea în stare de folosință și cu obiectele de inventar trecute în procesul verbal de predare-primire întocmit la preluare conform anexei 3.
Punctul 18 din contractul de închiriere stabilește următoarele :”chiriașul se obligă să comunice proprietarului dacă a dobândit pentru el sau pentru un membru de familie o locuință prin cumpărare, moștenire, donație, etc în termen de 10 zile calendaristice de la data dobândirii sau dacă și-a construit prin mijloace proprii sau cu credite o locuință proprietate personală ; chiriașul este obligat ca în termen de 10 zile de la înștiințare să predea locuința deținută cu chirie. În acest caz contractul se reziliază de drept. ”
În data de 9.12.2009 a fost înregistrat actul adițional cu nr 1 la acest contract de închiriere prin care se prelungește durata de închiriere de la 3.07.2009 până la data de 3.07.2010, contractul nefiind însă semnat de pârâtă.
Reclamanta a făcut dovada modului de calcul a chiriei pentru perioada 1.11._11 și penalităților aferente- pentru perioada 1.11._11- filele 13-15 dosar fond cu mențiunea că ultima dată pârâta a achitat sume cu acest titlu în data de 9.10.2009 precum și a modului de calcul a întreținerii și a penalităților aferente perioadei - filele 17- 21, ultima dată fiind achitată suma cu acest titlu în data de 22.05.2010. Pârâtei i s-au adus la cunoștință în mod repetat că figurează cu debite la chirie și întreținere.
În data de 24.02.2014 pârâta a trimis prin poștă cheile apartamentului și o adresă prin care comunica DAPPP faptul că spațiul a fost eliberat ca urmare a neprelungirii contractului de închiriere, precum și a dobândirii în proprietate a unei locuințe.-. fila 4 dosar fond.
Potrivit adresei din data de 1.04.2011 înregistrată sub nr_, la acest moment reclamanții au primit confirmarea dobândirii de către pârâtă a unui apartament proprietate personală, altul decât cel închiriat, înregistrat conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 72/31.03.2010 – f 11 dosar.
În drept, instanta retine că prezentul litigiu se ghidează după dispozitiile anterioare actualului Cod Civil. Urmărind dispozițiile de aplicare a legii în timp inserate în art. 6 alin.2 Noul Cod Civil, instanța notează că unul dintre principiile fundamentale este reprezentat de neretroactivitatea legii civile. În acord cu art. 102 alin.1 din Legea 71/2011, „ contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.”
S-a invocat de către pârâtă o lipsă a calității procesuale a reclamantului cu privire la contribuția la cheltuielile de întreținere, însă această problemă a fost tranșată de Tribunal care a stabilit că M. Iași ca unic proprietar al imobilului are calitatea procesuală activă de a solicita sumele prezentând cheltuielile de întreținere și penalitățile aferente.
Pe fondul cauzei, constatăm că pârâta a susținut în apărare lipsa unor raporturi contractuale cu reclamanta după 3.07.2009, precum și o notificare a reclamantei despre dobândirea unui apartament în proprietate cu consecința rezilierii de drept a contractului de închiriere în luna martie 2010.
În ceea ce privește prima apărare, se constată că susținerea pârâtei nu poate fi reținută din mai multe motive. Între părți a fost încheiat în anul 2007 contractul de închiriere cu nr 9204 din 3.07.2007, un contract sinalagmatic, având „putere de lege ” între părțile contractante potrivit art 969 Cod Civil. Acest contract de închiriere este completat prin dispozițiile legale incidente în materie, respectiv reînnoirea contractelor de închiriere prevăzută de art 14 și urm OG 40/1999, instituție care reprezintă o aplicare în contractul de închiriere locuințe a dreptului comun în materie reprezentat de tacita relocațiune, după cum a sugerat și instanța de control judiciar. Astfel, art 1437, 1452 alin 1 cod civil stabilesc că dacă după expirarea termenului contractului raporturile de locațiune continuă, locatarul folosind mai departe lucrul închiriat, iar locatorul neopunându-se, contractul de locațiune se consideră reînnoit prin tacita relocațiune. Doctrina a stabilit că tacita relocațiune presupune încheierea unui nou contract de locațiune ,așadar nu se prelungesc efectele celui vechi, cu aceleași clauze dar care operează pe durată nedeterminată, cu posibilitatea denunțării unilaterale de către oricare dintre părți (cu condiția termenului de preaviz impus). Reînnoirea contractelor de închiriere este o relocațiune legală, nefiind rodul voinței părților și operează pe același termen. Instanța notează că lipsa notificării exprese a dorinței de a nu prelungi contractul precum și plata chiriei și a întreținerii după data de 3.07.2009 au determinat reclamanta ,în mod justificat că considere că pârâta locuiește în continuare în apartamentul închiriat și că raporturile contractuale începute în anul 2007 continuă, motiv pentru care a fost încheiat actul adițional nr 1/9.12.2009, în temeiul OG 40/1999, pentru perioada 3.07.2009-3.07.2010.
Cea de-a doua dispută a vizat data la care au încetat raporturile contractuale dintre părți și data de la care pârâta nu a mai locuit efectiv în apartament. La o lecturare simplă a articolelor de lege menționate, raportat la circumstanțele cauzei rezultă că pârâta nu a denunțat unilateral contractul, nu a dat preaviz reclamantei, a predat cheile apartamentului în februarie 2011 și nu a comunicat reclamantei faptul că a dobândit in proprietate un apartament în data de 31.03.2010, confirmarea fiind primită în data de 1.04.2011. Preluarea apartamentului de către reclamantă a avut loc în data de 2.04.2011 potrivit adresei și a procesului verbal de predare primire – filele 40-41 dosar Tribunal. Raportat la această dată, cu toate că între părți nu a mai existat un contract scris din data de 3.07.2010, apreciem că este justificată cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata chiriei și a întreținerii precum și a penalităților calculate potrivit înscrisurilor depuse și necontestate, în condițiile în care pârâta nu a răsturnat prezumția că a locuit efectiv în apartament până la data preluării apartamentului. Incidente în cauză sunt articolele din contract enunțate anterior care se completează cu disp. art 14 alin 5 din OG 40/1999: (5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere, aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința.
Lipsa nejustificată a pârâtei la interogatoriu citată pentru a formula lămuriri și pentru a suplimenta probatoriul îndreptățește instanța să socotească aceste împrejurări ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice în ceea ce privește apărările formulate și ca o dovadă deplină în ceea ce privește cuantumul chiriei, penalităților la chirie, întreținere și penalități la întreținere, de altfel aspect necontestat de către pârâtă.
Astfel, față de prevederile contractuale menționate, față de textele legale sus – mentionate, față de neîndeplinirea obligației asumate de pârâtă - de plată a contravalorii chiriei și a întreținerii în perioada în care a locuit efectiv în apartament, instanța constată întemeiată acțiunea introductivă și urmează a proceda în consecință.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților M. Iași și Consiliul local al Municipiului Iași.
Admite acțiunea formulată de reclamantii M. Iași și Consiliul local al Municipiului Iași, ambii cu sediul în Iași, . și Sfânt, nr.11, jud. Iași, în contradictoriu cu pârâta J. G. E., cu domiciliul în Iași, ., ., ., jud. Iași.
Obligă pârâta la plata sumei de 6357 lei reprezentând chirie pentru perioada 1.11._11 și 1488 lei penalități de întârziere la plata chiriei, calculate pentru perioada 1.11._11.
Obligă pârâta la plata sumei de 6883,59 lei restanțe cheltuieli întreținere și 4789,89 lei penalități neplată cheltuieli întreținere.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică,azi, 24.09.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
P.V.Ș. S.G.
Red./Tehnored. P.V.Ș.
5 ex./04.11.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI | Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI → |
|---|
