Anulare act. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2015/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 17-11-2015 în dosarul nr. 10222/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2015
Ședința publică din 17.11.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: S. O.
Grefier: Z. G. M.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii P. A., P. I., ambii dom. in loc. Tautelec, nr. 45, ., in contradictoriu cu pârâta F. R., dom. Cetariu, nr. 161, jud. Bihor și prin afișare la ușa instanței, pârât F. I., dom. in loc. Hodos, nr. 329, jud. Bihor, pârâta ., cu sediul in loc. Oradea, .. 6, ., pârât F. Z., dom. in Cetariu, nr. 389, jud. Bihor, pârât F. E., dom. in Cetariu, nr. 29, jud. Bihor, pârât F. V., dom. in Tăutelec, nr. 92, jud. Bihor, F. B., dom. in Cetariu, nr 389, jud. Bihor, având ca obiect anulare act.
Procedura de citare este legal îndeplinită fără citarea părților.
S-a făcut un scurt referat al cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Dezbaterile și concluziile pe fond ale părților sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 10.11.2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru azi, 17.11.2015.
INSTANȚA
Prin cererea inregistrată la data de 18.09.2013, reclamantii P. A., P. I., ambii dom. in loc. Tautelec, nr. 45, ., in contradictoriu cu pârâta F. R., dom. Cetariu, nr. 161, jud. Bihor și prin afișare la ușa instanței, pârât F. I., dom. in loc. Hodos, nr. 329, jud. Bihor, pârâta ., cu sediul in loc. Oradea, .. 6, ., pârât F. Z., dom. in Cetariu, nr. 389, jud. Bihor, pârât F. E., dom. in Cetariu, nr. 29, jud. Bihor, pârât F. V., dom. in Tăutelec, nr. 92, jud. Bihor, F. B., dom. in Cetariu, nr 389, jud. Bihor, au solicitat: să se dispună radierea dreptului de proprietate a pârâtului F. Beni din CF 1099 Cetariu, nr. top 3252 de sub B 5; să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 522/2006 autentificat de BNP prin care acesta a transmis pârâtei ., dreptul de proprietate asupra cotei de 4122/8242 parti; să se dispună radierea dreptului de proprietae de sub B 7 a pârâtei .; să se constate calitatea de proprietar asupra imobilului cu nr. top 3252 îi aparține pârâtei F. R., in baza TIP 1743/06.11.1995 eliberat de Comisia Județeană de Fond Funciar; să se dispună întabularea dreptului de proprietate a pârâtei F. R. in CF, cu titlu de reconstituire; să se constate ca prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 15.06.1994, pârâții F. R. și F. I., le-au înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului mai sus arătat, pentru prețul de 74.000 ROL, achitat integral; să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare și să dispună intabularea dreptului de proprietate in CF in favoarea reclamanților, cu titlu de vânzare-cumpărare; cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, imobilul cu nr. top 3252 in suprafata de 4122/8240 mp a fost reconstituit in baza Legii 18/1991, in favoarea pârâtei F. R. prin TP 1743/06.11.1995. Anteriror emiterii TP, pârâta F. R. le-a înstrăinat, arată reclamanții, prin contract de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 15.06.1994, dreptul de proprietate asupra imobiluui mai sus arătat, pentru prețul de 74.000 lei, achitat integral la data contractării in prezența martorilor G. I. și Kinaly Gyula.
De la acea dată, reclamantii arată că au intrat in folosință, neîntrerupți și netulburați, au achitat toate impozitele pentru acest imobil, find înscriși in evidențele primăriei.
În urmă cu o lună înainte de data formulării acțiunii, reclamanții arată că au constatat in evidenta CF, că pârâtul F. B. apare întabulat sub B 5, in baza TP ce aparține vânzătoarei F. R., aceasta intrăinând dreptul de proprietate către pârâta . intabulat sub B 7.
Întrucât pârâtul F. Beni nu are calitatea de proprietar asupra imobilului in discuție, înscrierea de sub B 5 se impune a fi radiată in concordanță cu realitatea, mai arată reclamantii.
De asemenea, reclamanții au apreciat că este lovit de nulitatea absolută contractul de vânzare-cumpărare prin care acesta a înstrăinat imobilul in favoarea pârâtei ., pentru lipsa calitătii de proprietar a vânzătorului la momentul înstrăinării.
In drept, reclamanții au invocat art. 969 C.civ., art. 1075 C.civ., art. 34-34 Legea 7-1996.
La data de 09-03-2014, pârâta F. R. și F. I. prin curator C. E., au depus intampinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală, invocând totodată excepția nulitătii absolute a actului sub semnătură privată încheiat pentru terenul vândut. Potrivit Legii 247/2005, vânzarea terenurilor se poate realize numai prin acte autentice, actele sub semnătură privată fiind nule, pentru terenuri.
Totodată, pârâtii au mai invocat excepția lipsei calitătii de proprietar a vânzătorului. Potrivit inscrisurilor, se constată că vânzarea terenului a avut loc in anul 1994, iar titlul de proprietate pentru teren a fost obținut in anul 1995, deci vânzătorul a vândut un teren pentru care nu avea calitatea de proprietar.
De asemenea, pârâtii au invocat prescripția achizitivă de scurtă durată, de 10 ani, pârâtii fiind proprietari ca urmare a uzucapiunii.
De peste 10 ani, pârâtii au avut in posesie acest teren, fiind o posesie continuă, pașnică, netulburată, sub nume de proprietar, devenind astfel proprietari ca urmare a uzucapiunii.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Reclamanții au solicitat perfectarea unui contract de vânzare cumpărare pentru un teren în suprafață de 0,37 ha, situat în ., intrând în posesia imobilelor.
În soluționarea excepțiilor invocate de pârâții F. R. și F. I. prin întâmpinare (fila 100), instanța reține că, la data încheierii convenției, art 46 din Legea nr. 18/1991 prevedea, pentru înstrăinarea imobilelor, forma autentică. Având in vedere aceste dispozitii, coroborat cu principiul conversiunii actului juridic, potrivit căruia un act nul poate să producă efectele unui alt act juridic, ale cărui condiții de validitate le îndeplinește, instanța constată că înscrisul sub semnatură privată nu privește îndeplinirea unei obligații de a da, ci a unei obligații de a face - aceea ca părțile să se prezinte la notar pentru a încheia act autentic pentru însăși validitatea convenției de înstrăinare. Până la întocmirea actului autentic de vânzare cumpărare sau până la data pronunțării hotărârii judecătorești, contractul (promisiunea) de vânzare sub semnătură privată rămâne în sfera raporturilor obligaționale și nu transferă dreptul de proprietate asupra terenului.
Prin urmare, excepția nulității absolute a contractului va fi respinsă.
Excepția lipsei calității de proprietar constituie o apărare de fond, asupra căreia instanța se va pronunța în cele ce urmează.
Excepția prescripției achizitive de scurtă durată va fi respinsă, întrucât în regim de carte funciară, nu operează decât în condițiile art. 27, 28 din D.L. 115/1938, neîndeplinite în speță.
În conformitate cu prevederile art 6 alin 2 cod civil, conform principiului tempus regit actum, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Reclamanții sunt beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare. Așadar, ei sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. – la nivel de parte generală – și art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. – la nivel de vânzare-cumpărare - justifică acest lucru.
Art 1279, alin. 3 dispune:
„De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.”
Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare, ci se impune exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă, dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Conform art 1669 cod civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Contractul încheiat sub semnătură privată va continua să-și producă efectele juridice potrivit Codului civil, cu condiția ca valorificarea sa, în sensul transferului dreptului de proprietate, să fie supusă reglementării existente la momentul pronunțării hotărârii care va ține loc de act autentic.
Nefiind îndeplinită condiția formei autentice a contractului, nu poate fi operat transferul dreptului de proprietate asupra terenului.
Instanța mai reține că, potrivit art 26 din D.L. nr. 115/1938, titularul drepturilor reale nu va putea dispune de ele prin carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea dreptului.
Potrivit alin. 3 al art. 887 cod civil, titularul drepturilor reale nu va putea dispune de bunuri, prin cartea funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate.
Excepțiile de la principiul dobândirii dreptului numai prin înscriere în cartea funciară sunt limitativ enumerate în art 887 alin 1 cod civil – moștenire, accesiune, vânzare silită, expropriere -, la care se adaugă alte situații expres prevăzute de alte acte normative. În situațiile menționate, dreptul se dobândește fără înscriere, însă titularul nu poate dispune de ele, decât după ce s-a făcut înscrierea, prevedere stabilită fără echivoc.
Așadar, proprietarii imobilelor nu pot dispune de acestea fără ca, în prealabil, să își înscrie dreptul în cartea funciară.
Însă pârâții nu au fost proprietari tabulari ai terenului. În baza Legii nr. 18/1991, a fost emis titlul de proprietate nr. 1743/1995, în favoarea pârâtei, însă acesta a fost înscris în CF 1099 Cetariu în favoarea pârâtului F. B..
Obligația vânzătorului este aceea de a face, dreptul de proprietate nefiind transferat prin convenția sub semnătură privată. Părțile au obligația de a se prezenta, în continuare, pentru autentificarea unui contract de vânzare – cumpărare. În privința regimului juridic aplicabil vânzării terenului, devin incidente prevederile în vigoare la data la care fie se va încheia actul autentic în fața notarului public, fie instanța va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Întrucât reclamanții nu pot invoca un drept de proprietate iar pârâta F. R. nu a fost înscrisă ca proprietar al terenului cu nr. topo 3252 din CF 1066 Cetariu, se vor respinge cererile privind radierea dreptului de proprietate a pârâtului F. B. din CF 1099 Cetariu, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 522/2006, radierea dreptului înscris sub B7 din CF 1066 Cetariu, constatarea calității de proprietar a pârâtei F. R., intabularea dreptului în favoarea pârâtei și constatarea vânzării imobilului.
Întrucât, pentru soluționarea procesului, instanța a fost nevoită, în baza art. 167 alin. 3 cod proc civ., raportat la art 58 cod proc civ., a numi un avocat curator special și fiind în culpă procesuală, va obliga reclamanta, în baza art. 48 alin 2 cod proc civ., va obliga reclamanta la plata onorariului de apărător în favoarea doamnei av. C. E., în cuantum de 300 de lei (f.1/a, 93, 108).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepțiile invocate de pârâții F. R. și F. I..
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantii P. A., P. I., ambii dom. in loc. Tautelec, nr. 45, ., in contradictoriu cu pârâta F. R., dom. Cetariu, nr. 161, jud. Bihor și prin afișare la ușa instanței, pârât F. I., dom. in loc. Hodos, nr. 329, jud. Bihor, pârâta ., cu sediul in loc. Oradea, .. 6, ., pârât F. Z., dom. in Cetariu, nr. 389, jud. Bihor, pârât F. E., dom. in Cetariu, nr. 29, jud. Bihor, pârât F. V., dom. in Tăutelec, nr. 92, jud. Bihor, F. B., dom. in Cetariu, nr 389, jud. Bihor.
Obligă reclamanții la plata sumei de 300 de lei, în favoarea doamnei av. C. E., reprezentând onorariu curator special.
Cu drept de a declara apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de declarare a căii de atac se va depune la Judecătoria Oradea.
Pronunțată în ședința publică din data de 17.11.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
S. O. Z. G. M.
RED. S.O./17-11-2015
TEHNORED. ZMG./17-11-2015
14 EX.
12 . - reclamantii P. A.,
P. I.,
pârâta F. R. – la dom. și prin afisare la usa instantei
pârât F. I.,
pârâta .,
pârât F. Z.,
pârât F. E.,
pârât F. V.,
F. B.
Curator C. E.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 4229/2015.... | Contestaţie la executare. Hotărâre din 23-11-2015,... → |
|---|
