Obligaţie de a face. Sentința nr. 1013/2016. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1013/2016 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 26-01-2016 în dosarul nr. 1013/2016
document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:JDS1B:2016:001._
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1013/2016
Ședința publică de la 26 Ianuarie 2016
Completul compus din:
PREȘEDINTE: R. I. V.
Grefier: C. I. C.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta S.C. A."93 I. S.R.L. și pe pârâta S.C. P. S.A., având ca obiect obligație de a face - hotărâre adaptare contract, suspendare plată.
Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 12.01.2016, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea succesiv la data de 30.01.2016, respectiv la data de 26.01.2016, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra prezentei cauze, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 17.06.2015, reclamanta S.C. A. ’93 I. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. P. S.A., ca instanța, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună adaptarea contractului de închiriere nr. 1368/03.10.2014 și restabilirea echilibrului contractual prin recalcularea cuantumului chiriei începând cu data de 15.12.2014 până în prezent, în sensul diminuării acesteia la valoarea de 900 euro lunar. De asemenea, a solicitat instanței să dispună suspendarea obligației privind plata chiriei și a obligațiilor conexe prevăzute în contractul de închiriere până la soluționarea litigiului, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 1368/03.10.2014 cu privire la spațiul situat la parterul blocului nr. 2B, .. 75-77, sector 6, București. A arătat că în perioada 03.10-03.11.2014 a amenajat pe cheltuiala proprie spațiul respectiv și, începând cu data de 03.11.2014 a început să desfășoare activitate economică în spațiul comercial. Reclamanta a arătat că, la data de 15.12.2014 la fațada imobilului au început lucrări de reabilitare termică, motiv pentru care pe fațada blocului a fost montată o schelă care a obturat vitrina spațiului comercial, iar de la etajele superioare au început să cadă resturi de materiale de construcție și circulația pe trotuarul din fața magazinului a fost deseori oprită pentru a evita accidentările provocate de materialele care cădeau.
Reclamanta a susținut că în acest mod au fost aduse schimbări excepționale a împrejurărilor în care s-a încheiat contractul, iar activitatea economică a fost grav afectată prin aceea că spațiul comercial a rămas foarte puțin vizibil pentru potențialii clienți, iar fluxul de clienți și vadul comercial au fost drastic reduse. D. consecință, încasările au fost grav afectate, iar obligația de plată a chiriei a devenit excesiv de oneroasă pentru reclamantă.
A mai arătat reclamanta că a contactat reprezentanții pârâtei în vederea negocierii contractului în sensul recalculării chiriei pentru perioada cuprinsă între 15.12.2014 și data finalizării lucrărilor de reabilitare, însă aceștia au refuzat.
În drept, reclamanta a indicat dispozițiile art. 1271, 1170, 1786, 1789-1791, 1792, 1881 C.civ.
În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale, a probei cu expertiză tehnică imobiliară.
La data de 21.07.2015 reclamanta a precizat și completat cererea, arătând că solicită obligarea pârâtei și la plata sumei de 89 lei, corespunzător lipsei de folosință a unui perete inundat în spațiul comercial. Cu privire la acest capăt de cerere a arătat că peretele a fost reparat abia la data de 11.05.2015, deși pârâta fusese notificată cu privire la producerea inundației încă din data de 19.04.2015 și avea obligația de a efectua reparații în cel mai scurt timp posibil.
La data de 06.10.2015 pârâta a depus întâmpinare (f. 68), solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată. A arătat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera impreviziunea, câtă vreme lucrările de reabilitare a fațadei blocului nu reprezintă o împrejurare excepțională, de natură să facă excesiv de oneroasă, pentru reclamantă, obligația de plată a chiriei. Cu referire la plata sumei de 89 lei, pârâta a arătat că a fost sesizată de reclamantă cu privire la inundație în data de 19.04.2015, iar lucrările de reparație au fost efectuate în perioada 22.04-28.04.2015, la data de 29.04.2015 reprezentantul reclamantei confirmând calitatea lucrării executate.
Întâmpinare nu a fost întemeiată în drept.
În probațiune, pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu expertiză tehnică de specialitate.
La data de 30.10.2015 reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare (f. 89), solicitând înlăturarea apărărilor formulate prin întâmpinare și admiterea cererii astfel cum a fost formulată și precizată.
Prin încheierea din data de 02.12.2015 instanța a admis excepția netimbrării capătului de cerere având ca obiect suspendarea obligației de plată a chiriei până la soluționarea litigiului și a anulat ca netimbrat acest capăt de cerere.
Instanța a încuviințat în cauză administrarea probei cu înscrisuri.
Analizând probatoriul administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Între părți s-a încheiat la data de 03.10.2014 contractul de închiriere nr. 1368 cu privire la spațiul comercial situat în București, .. 75-77, . 6. Chiria lunară a fost stabilită la valoarea de 2.000 euro/lună, contractul fiind încheiat pe o perioadă de 3 ani (15.10._17) – f. 22.
În perioada 10.12._15 au fost efectuate lucrări de reabilitare termică a imobilului în care se afla și spațiul comercial menționat, astfel cum rezultă din adeverința nr. 11/17.07.2015 eliberată de Asociația de proprietari .).
În legătură cu aceste lucrări de reabilitare, reclamanta a susținut că veniturile sale au fost grav diminuate și a solicitat reducerea chiriei lunare de la suma de 2.000 euro la cea de 900 euro.
În drept, instanța reține că, potrivit art. 1271 alin. 1 C.civ. „Părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației”. Potrivit acestui alineat, fiecare parte în contract trebuie să își execute obligația sa conform clauzelor contractului, chiar și atunci când obligația proprie a devenit mai oneroasă decât părea să fie la data încheierii contractului, afectând echilibrul inițial, prezumat, dintre prestațiile reciproce.
A.. 2 al art. 1271 C.civ. prevede, cu titlu de excepție, că „dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună: adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor; respectiv încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește”.
Cu toate acestea, ceea ce poate prilejui intervenția instanței în contract nu este orice schimbare a împrejurărilor în care a fost încheiat contractul, ci se impune existența, cumulativă, a mai multor condiții, respectiv: „schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului; schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului; debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc; debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului”.
Îndeplinirea tuturor acestor condiții trebuie dovedită de către reclamant, analiza fiind direcționată de înseși dispozițiile legale menționate, sens în care instanța urmează a stabili: existența unor schimbări ale împrejurărilor avute în vedere la încheierea contractului, cu condiția ca aceste schimbări să fi survenit ulterior încheierii contractului, caracterul excepțional al acestor schimbări (care nu puteau fi prevăzute, în mod rezonabil, la data încheierii contractului), lipsa acordului de voință al debitorului în sensul suportării acestui risc, dovada negocierilor purtate între părți în vederea adaptării contractului.
Cu privire la prima condiție menționată, instanța reține că unica împrejurare cu privire la care urmează a fi analizată prezenta cerere o reprezintă efectuarea lucrărilor de reabilitare termică a imobilului în care se află și spațiul ce face obiectul contractului de închiriere. Instanța reține, în primul rând, că aceste lucrări s-au desfășurat pe o perioadă limitată de timp (aproximativ 6 luni din intervalul de 3 ani pentru care a fost încheiat contractul), fiind pe deplin finalizate (15.06.2015) la data la care reclamanta a sesizat instanța (17.06.2015).
Mai mult decât atât, chiar și în situația în care s-ar aprecia că această modificare ar fi suficientă pentru a stabili că prima condiție este îndeplinită, instanța reține că efectuarea lucrărilor de reabilitare termică nu reprezintă o schimbare excepțională a împrejurărilor în care a fost încheiat contractul, care nu fi fost și să nu fi putut fi avută în vedere de către reclamantă în momentul încheierii contractului.
Din acest punct de vedere, instanța reține, de asemenea, că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera impreviziunea. În primul rând, deoarece realizarea lucrărilor de reabilitare termică a blocurilor de locuințe, în special în municipiul București, nu constituie o împrejurare excepțională, în condițiile în care autoritățile locale au demarat o amplă campanie de reabilitare termică adusă la cunoștința publicului atât prin intermediul mijloacelor de informare în masă, cât și prin mijlocirea asociațiilor de proprietari.
De altfel, reclamanta a uzat de această modalitate de informare atunci când a solicitat asociației de proprietari o adeverință din care să rezulte efectuarea lucrărilor de reabilitare, fiind o dovadă în plus a faptului că aceste informații puteau fi obținute chiar și anterior demarării lucrărilor de consolidare, respectiv la data încheierii contractului de închiriere, reclamanta având astfel posibilitatea de a analiza oferta de închiriere și raportat la acest aspect. Cu alte cuvinte, prin minime diligențe, reclamanta putea lua la cunoștință încă de la data încheierii contractului că imobilul ce a făcut obiectul contractului urma a fi supus lucrărilor de reabilitare termică.
Totodată, instanța reține că, în sine, efectuarea acestor lucrări, cu consecința (nedovedită) a diminuării veniturilor reclamantei obținute din activitatea comercială, nu constituie o schimbare de neprevăzut a împrejurărilor avute în vedere la încheierea contractului.
Astfel, în ceea ce privește impreviziunea propriu-zisă, instanța reține că dezechilibrul între prestații trebuie să se producă într-un mod cu totul neprevăzut, niciuna dintre părți neștiind ce se va întâmpla într-un viitor (prin definiție, îndepărtat) cu valoarea prestațiilor la care părțile s-au obligat. Dacă acest element al neprevăzutului nu există, nu putem vorbi despre aplicarea teoriei impreviziunii, partea aflată într-o situație defavorabilă neputând invoca regula rebus sic standibus; așadar, într-o astfel de situație, dacă partea nu va executa contractul care a devenit extrem de oneros dintr-un motiv pe care însă l-a prevăzut, se va pune problema nerespectării culpabile a obligațiilor, ceea ce înseamnă cu totul altceva. De asemenea, nu există situație de impreviziune atunci când executarea obligației a devenit imposibilă din cauza unui eveniment de forță majoră și nu ca urmare a devenirii extrem de oneroase a obligației; într-o astfel de situație vorbim, desigur, despre problema riscului contractual și nu despre situația de impreviziune, situație care nu caracterizează însă prezenta cauză.
În concluzie, nici din acest punct de vedere nu sunt îndeplinite condițiile pentru a putea fi aplicată teoria impreviziunii în sensul adaptării contractului de închiriere încheiat între părți.
Având în vedere considerentele expuse anterior, instanța reține că nu sunt îndeplinite condițiile impuse de art. 1271 C.civ. cu privire la impreviziune, motiv pentru care va respinge ca neîntemeiat acest capăt de cerere.
De asemenea, instanța va respinge ca neîntemeiat și capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 89 lei, cu titlul de lipsă de folosință perete inundat, reținând că avaria produsă a fost remediată de către pârâtă în termen de 10 zile de la data avizării (19.04.2015, respectiv 28.04.2015), fiind respectate dispozițiile art. 1803 alin. 2 C.civ. („Dacă în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații. Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit”).
Pentru a decide astfel, instanța reține că, potrivit adresei din data de 03.06.2015 (f. 74), la data de 29.04.2015 efectuarea lucrărilor de reparație în mod corespunzător a fost atestată de reprezentantul reclamantei, iar la data de 04.05.2015 aceasta a achitat și suma de 2.000 lei, reprezentând diferență chirie luna mai 2015. Cu privire la această sumă (achitată conform dovezii de la f. 72), reclamanta menționase anterior că va fi plătită după efectuarea reparațiilor.
În consecință, sunt neîntemeiate susținerile reclamantei potrivit cărora durata reparațiilor a depășit 10 zile, iar finalizarea lucrărilor a avut loc abia la data de 11.05.2015, câtă vreme la data de 29.04.2015 reprezentantul reclamantei a atestat efectuarea și calitatea lucrărilor de reparații, iar la data de 04.05.2015 reclamanta a achitat sumele restante. D. urmare, instanța va respinge și acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Având în vedere soluția pronunțată cu privire la cererea principală, precum și dispozițiile art. 453 C.proc.civ., instanța va respinge ca neîntemeiat și capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, reținând că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea, astfel cum a fost precizată, privind pe reclamanta S.C. A."93 I. S.R.L. cu sediul în București, Calea Calarasilor, nr. 175, ., . și pe pârâta S.C. P. S.A. cu sediul ales în București, .. 21-23, Corp C3, ., sector 1, ca neîntemeiată.
Respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Ia act că pârâta nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26.01.2016.
PREȘEDINTE, GREFIER,
R. I. V. C. I. C.
Red./Thred.R.I.V./C.I.C./02.03.2016
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3328/2016. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 2416/2016. Judecătoria SECTORUL 1... → |
|---|
