Anulare act. Sentința nr. 5175/2016. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5175/2016 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 11-05-2016 în dosarul nr. 5175/2016
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI - SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Sentința civilă nr. 5175
Ședința publică din data de 11.05.2016
Instanța constituită din:
Președinte - M. M.-R.
Grefier - B. E.-C.
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de chemare în judecată formulate de către reclamanta BUȘEGA E. în contradictoriu cu pârâtul P. A. B., având ca obiect anulare act și hotărâre care sa țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 18.04.2016, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța a amânat pronunțarea inițial la data de 28.04.2016, pentru a da posibilitatea să se depună la dosar concluzii scrise, iar ulterior la data de 11.05.2016, având nevoie de timp pentru a delibera.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București la data de 14.05.2015, sub dosar nr._, reclamanta BUȘEGA E., a chemat în judecată pe pârâtul P. A. B., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună anularea în parte a contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., cu privire la Corpul C3, al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de donație nr. 1812/17.08.2012, respectiv revenirea corpului C3 al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, în patrimoniul donatorului, precum și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Municipiul București, .. 14, corpul C3, sectorul 4.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că în fapt, din anul 2001 și până în prezent, locuiește efectiv în corpul C3 al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4,, care a aparținut soților C. V. și C. A., de care a avut grijă până la decesul celor doi, respectiv în anul 2008 al doamnei C. A. și în anul 2014 al domnului C. V..
În anul 2008, după ce a rămas văduv, domnul C. V. s-a hotărât să vândă reclamantei corpul de imobil situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, pentru suma de 60.000 de RON, pe care a achitat-o acestuia, încheind în acest sens un antecontract de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 132/18.09.208, de către avocat S. D., cu condiția de a avea grijă de el până la decesul acestuia.
Antecontractul a fost încheiat în formă atestată, iar nu în formă autentică, deoarece la data încheierii acestuia nu exista pentru imobilul înstrăinat documentație cadastrală și nici carte funciară deschisă.
De altfel, încheierea acestui antecontract a fost declarată de către defunctul C. V. la examenul psihologic de la data de 24.02.2011, în urma căruia a fost eliberat certificatul medico-legal psihiatric de la data de 14.03.2011.
După decesul proprietarului C. V., pârâtul a refuzat perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, acesta fiind instituit legatar universal prin testamentul autentificat sub nr. 9/05.01.2010, acesta invocând faptul că între pârât și domnul C. V. a fost încheiat și contractul de donație nr. 1812/17.08.2012, autentificat de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., cu privire la Corpul C3, al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, prin care pârâtul dobândea în proprietate și acest corp de imobil, pentru care reclamanta avea încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește contractul de donație nr. 1812/17.08.2012, autentificat de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., reclamanta a arătat că donația este lovită de nulitate absolută, pentru următoarele motive:
La momentul încheierii contractului, atât donatorul, cât și donatarul au fost de rea-credință, în sensul că ambii aveau prefigurarea faptului că anterior defunctul C. V. își asumase obligația de a perfecta actele de vânzare-cumpărare prin care urma să înstrăineze imobilul.
Toate cerințele pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare erau îndeplinite, în sensul că prețul a fost plătit, iar reclamanta intrase în posesia imobilului, locuind în acesta de mai bine de 10 ani.
Prin urmare, există o cauză ilicită, întrucât prin încheierea acestui contract de donația s-a încercat eludarea unei obligații care aparținea atât defunctului C. V., într-o formă inițială, în calitate de promitent-vânzător, iar ulterior, pârâtului, în calitate de legatar universal al defunctului C. V..
Reclamanta a menționat că în ceea ce privește intenția de înstrăinare a imobilului,stă drept dovadă antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 132/18.09.208, de către avocat S. D., în cuprinsul acestui înscris fiind prevăzut în mod expres și prețul de vânzare al imobilului, respectiv suma de 60.000 de RON, a cărei achitare reiese din declarațiile defunctului C. V., consemnate în cuprinsul certificatului medico-legal psihiatric de la data de 14.03.2011.
La momentul examinării psihiatrice, defunctul era însoțit chiar de pârâtul P. A. B., prin urmare, la data de 24.02.2011, acesta luase la cunoștință de declarația defunctului în sensul că imobilul este ocupat de mai bine de 10 ani de către reclamantă și că intenționează să încheie cu aceasta un contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, contractul de donație are o cauză ilicită și imorală, întrucât prin acesta se încearcă eludarea unei obligații pe care defunctul și-a asumat-o față de reclamantă, iar prețul imobilului a fost deja achitat, fiind nul absolut parțial cu privire la clauzele referitoare la donarea corpului de imobil C3.
În ceea ce privește capătul al doilea de cerere, acesta apare ca o consecință firească a anulării contractului de donație, și se impune aplicarea principiului restitutio in integrum, urmând ca imobilul reprezentat de corpul C3 al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, corpul C3, sectorul 4 să reintre în patrimoniul defunctului C. V..
Prin urmare, există obligația de perfectare a actelor de vânzare-cumpărare, obligația care se transmite în patrimoniul pârâtului, dată fiind calitatea acestuia de moștenitor legal, potrivit testamentului defunctului C. V..
Reclamanta a mai precizat că sunt îndeplinite toate condițiile pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În speță, prețul a fost plătit, după cum recunoaște și defunctul în actul menționat.
În speță, prețul a fost achitat, după cum rezultă din declarația defunctului dată în fața medicilor care l-au consultat.
Singurul motiv pentru care nu au fost perfectate actele la acel moment a fost reprezentat de lipsa documentației cadastrale și a cărții funciare pentru imobilul supus litigiului.
Totodată, prețul a fost plătit, se află în posesia imobilului, iar persoana care deținea bunul la momentul încheierii antecontractului și-a exprimat consimțământul cu privire la înstrăinare.
Legea nu impunea nicio condiție de formă cu privire la această promisiune, aceasta putând fi încheiată printr-un simplu înscris sub semnătură privată, iar singurul motiv pentru care s-a încjeiat un antecontract de vânzare-cumpărare atestat de avocat și nu a unui contract de vânzare-cumpărare la biroul notarului public a fost reprezentat de lipsa formelor de publicitate pentru imobilul a cărui înstrăinare se dorea.
Actele de vânzare-cumpărare nu au putut fi perfectate la momentul respectiv, întrucât pentru imobilul în cauză nu erau întocmite actele de cadastru și întabulare și nu dintr-un motiv care să vizeze voința părților, aceasta fiind manifestată în mod constant în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, obligația încheierii actelor de cadastru și carte funciară cădea în sarcina promitenților-vânzători, iar nu în sarcina promitenților cumpărători.
Reclamanta a mai menționat că, întrucât dorea perfectarea actelor, a transmis pârâtului o notificare, prin care îi solicita prezentarea la un birou notarial agreat de acesta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, solicitare căreia pârâtul a înțeles să nu îi dea curs, motiv pentru care reclamanta apreciază că sunt îndeplinite condițiile art. 1279, alin.3 C.civil.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1236 și urm. C.civil, și art. 1279 C.civil.
În probațiune, reclamanta a solicitat încuviințarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâților, și a probei cu martori.
Reclamanta a depus la dosar, în copie certificată, Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S., Contract de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., testament autentificat sub nr. 9/05.01.2010, de BNP S. C.-C., Certificat medico-legal psihiatric nr. A2/457 din data de 27.01.2011, eliberat de Institutul Național de Medicină Legală M. Minovici, adresa nr. A_ din data de 16.04.2015, cerere din data de 07.04.2015, adresa nr._/10.12.2013, declarație autentificată sub nr. 848/13.03.2009, Sentința Civilă nr. 834/27.01.2000, Contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2278/01.07.1998, Certificat de moștenitor testamentar nr. 141/21.07.2008, adresa nr. IIB/116.2/17.11.2008, Certificat de atestare fiscală privind impozitele și taxele locale în cazul persoanelor fizice, documentație cadastrală.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru de 2.700 RON.
Prin Încheierea din data de 27.08.2015, instanța a dispus eșalonarea obligației de plată a taxei judiciare de timbru în cuantum de 2535 RON în 10 rate lunare egale, de 253, 5 RON fiecare rată, care urmează a fi achitate începând cu luna septembrie 2015, cu termene scadente la data de 30 ale fiecărei luni, sub sancțiunea anulării cererii.
La data de 29.11.2015, pârâtul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat că reclamanta a primit dreptul din partea autorului său, fostul proprietar C. V. de a locui cu chirie într-o magazie existentă în curtea imobilului, magazie neamenajată și dotată pentru a fi locuită, și aceasta numai la rugămințile insistente ale acesteia, care avea o familie compusă din 4 persoane și stătea cu familia sub cerul liber.
Pârâtul a arătat că până în anul 2014, familia sa a întâmpinat mari greutăți, deoarece reclamanta Bușega E. avea scopul de a îl menține pe autorul acestuia într-o stare de continuă beție, având grijă să îl alimenteze cu băuturi alcoolice. Pârâtul a mai precizat că într-un moment de totală inconștiență, fiind sub influența băuturilor alcoolice, la data de 18.09.2008, C. V. ar fi semnat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care s-ar fi angajat să îi vândă reclamantei în calitate de promitent vânzător corpul compus din 2 camere de locuit și dependințele comune din imobilul situat în București, .. 12, sectorul 4, compus din două corpuri de proprietate.
Pârâtul a precizat că antecontractul la care se referă reclamanta nu reprezintă și nici nu poate reprezenta un precontract de vânzare-cumpărare, care ar putea produce efectele juridice dorite de către reclamantă, având în vedere că asemenea acte nu se pot întocmi decât de către notarii publici, care au dreptul să autentifice și să încaseze impozitele legale. Nu se știe unde a avut loc întocmirea actului, fiind absolut necesar acest lucru, cu atât mai mult cu cât autorul acestuia nu era transportabil.
Autorul acestuia se afla în imposibilitatea de a gândi și de a lua o hotărâre atât de gravă. Partea din imobil la care se referă Precontractul de vânzare-cumpărare se compune dintr-o magazie sau un fel de garaj, în starea în care se afla garajul în discuție, fără autorizație de construire și fără destinație de locuință, nu putea fi numit imobil cu 2 camere de locuit și dependințe, nu se putea garanta la acel moment pentru evicțiune, conform art. 1337 C.civil, prețul vânzării nu putea fi de 60.000 de RON, reclamanta nu putea intra în posesia imobilului de fapt și de drept decât la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, autentificare care nu a avut loc niciodată, dar reclamanta a continuat să ocupe imobilul împreună cu membrii familiei sale fără a suporta contravaloarea folosinței și plata cotelor de întreținere.
Deși avansul a fost în sumă de 6.000 de RON, la capitolul mențiuni se prevede că, dacă vânzătorul revine asupra vânzării, este dator să restituie cumpărătorului dublul sumei plătite ca avans. Clauza sancționatorie se referă numai la vânzător.
Suma înscrisă de 60.000 de RON reprezintă în realitate suma de 6.000 de RON, și reprezintă doar un avans, a cărui restituire nu se mai poate solicita, din moment ce a operat prescripția.
În ceea ce privește Certificatul medico-legal psihiatric din data de 27.01.2011, pârâtul a arătat că având în vedere stare de sănătate a unchiului său, care se degrada în mod galopant ca urmare a consumului de băuturi alcoolice, l-a determinat să nu mai consume băuturi alcoolice reușind ca la data de 27.01.2011 să îl programeze la INML M. Minovici, unde acesta a fost examinat profesional, și pe baza concluziilor din acest certificat, la data de 17.08.2012, notarul public a putut întocmit la cererea autorului acestuia, contractul de donație nr. 1812, iar un asemenea certificat nu a existat la data de 18.09.2008, când se pretinde că doamna avocat D. G. S. a perfectat antecontractul de vânzare-cumpărare, motiv pentru care consideră că acest antecontract este lovit de nulitate absolută.
Pârâtul a mai precizat că din moment ce din anul 2008 și până în anul 2012, nu s-a perfectat un contract autentic de vânzare-cumpărare, imobilul în întregul său nu era grevat de sarcini, ceea ce a permis legal încheierea actului de donație și transcrierea în cartea funciară pe numele său, cu conferirea tuturor drepturilor legate de proprietatea imobilului.
Reclamanta nu a depus nici un fel de diligențe care să conducă la perfectarea unui contract autentic și nici să pretindă eventual restituirea avansului plătit, fiind vorba despre 6.000 de RON și nu de 60.000 de RON, cum în mod eronat s-a înscris în precontract.
Chiar și în situația în care avansul nu ar fi fost de 6.000 de RON, ci de 60.000 de RON, valoarea părții din imobil propus spre vânzare în nici un caz nu putea fi de 60.000 de RON, mai cu seamă fără a trece prin filtrul oficial al unui notar public, cu plata impozitelor legal datorate.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 și urm. Noul C.proc.civilă.
În probațiune, pârâtul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, și probe testimonială cu martorii T. F. și T. C..
La data de 08.12.2015, pârâtul a formulat cerere de declarare în fals a înscrisului denumit Antecontract de vânzare-cumpărare, care a fost întocmit la data de 18.09.2008, de av. D. S. G., acesta solicitând suspendarea judecării cauzei, în baza art. 307 Noul C.proc.civilă, și trimiterea cauzei la P. de pe lângă Judecătoria Sectorului 4 București, spre competentă cercetare.
În motivarea cererii, pârâtul a arătat că obiectul vânzării este fals, întrucât este reprezentat dintr-o magazie nemenajată ca și locuință, fără racordare la apă, gaze și curent electric, prin antecontract nu se putea realiza garantarea contra evicțiunii, conform art. 1337 C.Civil, garantarea era asupra unui alt obiect, inexistent în realitate, cumpărătorul urma a intra de fapt și de drept în posesia imobilului numai la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, autentificare care nu a mai avut loc niciodată, prețul de 60.000 de RON, nu este real și nici nu putea fi real, având în vedere prețurile care se practicau în zonă, și care oricum nu putea fi stabilit decât de către notarul public, în realitate a fost vorba despre suma de 6.000 de RON, cu titlu de avans, prin sancțiunea stabilită numai în sarcina promitentului-vânzător, contractul este întocmit în mod nelegal, fiind lovit de nulitate absolută.
Pârâtul a mai arăta că promitentul-vânzător în calitatea acestuia de consumator înrăit de băuturi alcoolice, în starea avansată de ebrietate în care se afla, nu putea semna un asemenea act, promitentul vânzător nu a primit nici un fel de bani la întocmirea actului, nu a primit nici măcar suma de 6.000 de RON, reclamanta, ca promitent-cumpărător, profitând de starea sa avansată de ebrietate, pe care a întreținut-o cu premeditare.
În anul 2008, când se pretinde că a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare, autorul acestuia era grav bolnav și în același timp un înrăit consumator de băuturi alcoolice, fiind permanent în stare de inconștiență, deci incapabil de a se deplasa la un avocat sau la un notar public pentru a semn un asemenea precontract, iar dacă a semnat, nu știa ce a semnat.
Pârâtul a mai precizat că pe baza certificatului medico-legal din data de 27.01.2011, autorul acestuia i-a donat întreaga sa avere, prin contractului de donație nr. 1812/17.08.2012, autentificat de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., din formula de autentificare rezultând că donatorul C. V., deși era netransportabil, era lucid, a citit actul și a consimțit să îl semneze.
Pârâtul a mai precizat că numitul C. V., aflându-se ulterior în stare de luciditate, a dat două declarații extrajudiciare, una olografă și una semnată doar de el, prin ambele recunoscând doar avansul de 6.000 de RON. Însăși antecontractul de vânzare-cumpărare se contrazice când la capitolul ,,Preț” arată că la data încheierii s-a primit suma de 60.000 de RON, iar la capitolul sancțiuni se prevede că dacă vânzătorul revine asupra vânzării este obligat să restituie cumpărătorului dublul sumei plătite ca avans.
Pârâtul a depus la dosarul cauzei, Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S., fiind depus ulterior la dosar înscrisul intitulat ,,Declarație”, din data de 14.11.2013, cerere din data de 15.10.2013, adresa nr._/13.08.2008, înscrisuri medicale.
La termenul de judecată din data de 21.03.2016, instanța a respins solicitarea pârâtului având ca obiect înaintarea Antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. la P., în vederea cercetării falsului, și cererea de suspendare a cauzei, în baza art. 307 NCPC, ca neîntemeiate.
Instanța a administrat în soluționarea cererii proba cu înscrisuri, proba cu interogatorii reciproce ale părților, și proba testimonială, cu declarațiile martorilor T. A. C., T. F. C., F. A. M. și D. G. S., care au fost audiați la termenul de judecată din data de 18.04.2016.
La termenul de judecată din data de 18.04.2016, au mai fost depuse la dosar o . înscrisuri medicale.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 18.09.2008, a fost încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. prin încheierea de atestare nr. 132/18.09.2008, (filele 9-10), între C. V., în calitate de promitent vânzător, și Bușega E., în calitate de promitent cumpărător, având ca obiect vânzarea către doamna Bușega E., de către promitentul-vânzător a corpului compus din 2 camere de locuit și dependințe comune din imobilul situat în București, .. 14, parter, sectorul 4, compus din două corpuri de proprietate.
În cuprinsul acestui antecontract de vânzare-cumpărare s-a mai prevăzut faptul că ,,Cumpărătorul intră de drept și de fapt în posesia imobilului la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare”, și faptul că ,,Părțile se vor prezenta pentru încheierea actului autentic în momentul definitivării actelor cadastrale și întabularea imobilului în Cartea Funciară, sectorul IV, dată la care vânzătorul va avea asupra sa toate actele necesare, iar vânzătorul răspunde pentru evicțiune, totală sau parțială”.
În cuprinsul antecontractului s-a mai prevăzut că ,,Prețul vânzării este de 60.000 de RON, sumă care a fost achitată integral la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare de către promitentul-cumpărător, astfel încât părțile se vor prezenta la notariat pentru definitivarea contractului de vânzare-cumpărare de comun acord, fără a mai avea nicio pretenție bănească.
Antecontractul a fost semnat de către ambele părți.
La data de 17.08.2012, a fost încheiat contractul de donație nr. 1812/17.08.2012, autentificat de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V. (filele 12-13), între C. V., în calitate de donator, și P. A.-B., în calitate donatar, prin care C. V. a donat nepotului acestuia de soră P. A.-B., cu rezerva dreptului de uzufruct viager, imobilul proprietatea sa situat în București, .. 14, sectorul 4, compus din teren intravilan în suprafață de 110, 03 mp, și construcțiile reprezentate de construcție de locuit P formată din 3 camere și dependințe, formând apartamentul nr.1, în suprafață construită la sol de 93 mp, construită din cărămidă, acoperită cu tablă, cu nr. Cadastral_-C1, anexa P formată din baie și wc, în suprafață construită la sol de 12 mp, construită din BCA, acoperită cu tablă, edificată în anul 2008, aflată pe terenul de mai sus, cu nr. Cadastral_-C2, anexa P formată din magazie, cămară și hol, în suprafață construită la sol de 29 mp, construită din BCA, acoperită cu carton, edificată în anul 1998, aflată pe terenul de mai sus, cu nr. Cadastral_-C3 și anexa P, formată din cameră și bucătărie, în suprafață construită la sol de 27 mp, construită din cărămidă, acoperită cu tablă, edificată în anul 2008, aflată pe terenul de mai sus, cu nr. Cadastral_-C4, imobil întabulat A.N.C.P.I-O.C.P.I. București, sectorul 4 în CF_, cu încheierea nr._ din data de 16.05.2012.
Donatarul a dobândit imobilul de mai sus parte prin moștenire, în baza Certificatului de moștenitor testamentar nr. 141 din data de 21.07.2008, eliberat de BNPA A. Ș. și M. Ș., de pe urma defunctei C. Anghela, care a deținut imobilul în baza Sentinței Civile nr. 834/27.01.2000, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr. 7457/1999, parte prin cumpărare, conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2278/27.01.1998, încheiat cu PMB prin S.C. A.V.L. Berceni SA, în baza Legii nr. 112/1995.
Prin Testamentul autentificat sub nr. 9/05.01.2010, de BNP S. C.-C. (fila 14), C. V. a declarat că lasă nepotului acestuia, P. A.-B., întreaga sa avere, respectiv toate bunurile sale mobile și imobile din patrimoniul acestuia, instituindu-l legatar universal, potrivit art. 888 C.civil.
Reclamanta a solicitat anularea parțială a contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., în ceea ce privește anexa P formată din magazie, cămară și hol, în suprafață construită la sol de 29 mp, construită din BCA, acoperită cu carton, edificată în anul 1998, aflată pe terenul de mai sus, cu nr. Cadastral_-C3.
În ceea ce privește primul capăt de cerere având ca obiect anularea parțială a contractului de donație, sunt aplicabile în cauză dispozițiile Noului Cod Civil, în vigoare la data încheierii acestui contract, 17.08.2012.
În drept, în conformitate cu art. 1179 Noul C.civil, ,, Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. un obiect determinat și licit; 4. o cauză licită și morală”.
Conform art. 1235 Noul C.civil, ,, Cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”, art. 1236 dispunând faptul că ,, Cauza trebuie să existe, să fie licită și morală. (2) Cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice. (3) Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri.”
În ceea ce privește sancțiunea aplicabilă, art. 1238 Noul C.civil prevede faptul că ,, Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice. (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască”.
Art. 1239 Noul C.civil prevede că ,, Contractul este valabil chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută. (2) Existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară.”
Reclamanta solicită să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de donație cu privire la corpul C3, susținând faptul că atât donatorul, cât și donatarul, cunoșteau faptul că respectivul corp de imobil urma a fi înstrăinat către reclamantă, invocând și existența unei cauze ilicite și imorale, întrucât prin încheierea acestui contract de donație în forma inițială s-a încercat eludarea unei obligații care incumba inițial în sarcina defunctului C. V., iar ulterior, în sarcina pârâtului P. A.-B..
Prin aceste dispoziții legale sunt instituite două prezumții, și anume prezumția de valabilitate a cauzei, indiferent de faptul redării acesteia în înscrisul constatator al actului juridic, și prezumția de existență a cauzei, ceea ce înseamnă că aceasta nu trebuie să fie dovedită. Aceste două prezumții legale au însă un caracter relativ, astfel încât cel care invocă lipsa cauzei sau nevalabilitatea cauzei are sarcina probei.
Instanța apreciază că, prin mijlocele de probă administrate în cauză, reclamanta nu a reușit să răstoarne prezumția de valabilitate a cauzei, și nu a reușit să dovedească faptul că la încheierea contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., donatorul C. V. și donatarul P. A.-B. au urmărit o cauză ilicită și imorală.
Astfel, cauza încheierii contractului de donație o constituie intenția donatorului, defunctul C. V. de a îl gratifica pe nepotul acestuia de soră, pârâtul din prezenta cauză. Faptul că voința donatorului a fost aceea de a îl gratifica pe pârât rezultă și din conținutul Certificatului medico-legal psihiatric nr. A2/457 din data de 27.01.2011, eliberat de Institutul Național de Medicină Legală M. Minovici (filele 15-16), în care s-a consemnat faptul că acesta solicită examinarea, în vederea stabilirii capacității sale psihiatrice de a încheia acte de dispoziție, respectiv să facă act de donație cu uzufruct viager și un act de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere.
Reclamanta nu a dovedit faptul că la încheierea acestui contract de donație mai sus menționat, părțile contractului au urmărit o fraudare a intereselor reclamantei, interese rezultate din încheierea Antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. prin încheierea de atestare nr. 132/18.09.2008 în ceea ce privește anexa P, ci donatorul a urmărit să îl gratifice pe donatar cu imobilul respectiv, în condițiile în care defunctul donator nu era căsătorit și nu avea copii, iar din declarațiile martorilor audiați în cauză T. A. C. și T. F. C., rezultă că defunctul și nepotul acestuia se aflau în relații bune.
Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008 nu a constituit un act juridic translativ de proprietate, ci în baza acelui antecontract, părțile s-au obligat să se prezinte pentru încheierea actului autentic în momentul definitivării actelor cadastrale și întabularea imobilului în Cartea Funciară, sectorul IV, dată la care vânzătorul va avea asupra sa toate actele necesare.
Mai mult decât atât, la capitolul ,,Sancțiuni” din respectivul antecontract, s-a prevăzut că ,,Dacă vânzătorul revine asupra vânzării, este obligat să restituie cumpărătorului dublul sumei plătite ca avans”.
Prin urmare, înseși părțile antecontractului au prevăzut o clauză de răzgândire, constând în posibilitatea pentru promitentul-vânzător de a reveni asupra vânzării, cu obligația corelativă de a restitui cumpărătorului dublul sumei plătite ca avans. În condițiile în care părțile inițiale au prevăzut această posibilitate pentru vânzător, instanța apreciază că încheierea contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V. cu privire la întregul imobil, deci inclusiv la anexa la care face referire reclamanta semnifică faptul că defunctul C. V. s-a răzgândit în privința încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, și nu faptul că motivul determinant avut în vedere de către părțile contractului de donație prin încheierea contractului de donație a fost acela de a eluda interesele reclamantei și de a nu mai fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu reclamanta.
Certificatul medico-legal psihiatric nr. A2/457 din data de 27.01.2011, eliberat de Institutul Național de Medicină Legală M. Minovici a fost eliberat în urma examinării psihiatrice a defunctului, care a avut loc la data de 24.02.2011. În condițiile în care contractul de donație a fost încheiat la data de 17.08.2012, deci la aproximativ 1 an și 6 luni de la data examinării psihiatrice a defunctului, exista posibilitatea ca în acest interval de timp, promitentul-vânzător să revină asupra intenției acestuia de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât această posibilitate era prevăzută chiar în contract.
Pe cale de consecință, cauza încheierii contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V. nu este ilicită și nici imorală, și nu se poate susține că au fost încălcate dispozițiile legale, sau că părțile au fost de rea-credință la momentul încheierii acestui contract.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse mai sus, văzând și dispozițiile art. 1235-1239 Noul Cod Civil, instanța va respinge capătul de cerere având ca obiect anularea în parte a contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., cu privire la Corpul C3, al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, ca neîntemeiat.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, prin care se solicită repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de donație, instanța reține că acest capăt de cerere este unul subsidiar, care depinde de soluția pe care instanța de judecată a pronunțat-o în privința capătului de cerere principal. Principiul restabilirii situației anterioare vizează efectele nulității actului juridic între părțile raportului juridic născut din actul respectiv.
Având în vedere că instanța a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect anularea în parte a contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., cu privire la Corpul C3, al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, acest contract existând în continuare în realitatea juridică în integralitatea sa, nu există temei juridic pentru a se proceda la repunerea părților în situația anterioară încheierii acestui contract.
Pentru considerentele de mai sus, instanța va respinge capătul de cerere având ca obiect repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de donație nr. 1812/17.08.2012, respectiv revenirea corpului C3 al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, în patrimoniul donatorului, ca neîntemeiat.
În ceea ce privește capătul al treilea al cererii, prin care se solicită instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Municipiul București, .. 14, corpul C3, sectorul 4, instanța reține că, având în vedere faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 2008, deci anterior intrării în vigoare a dispozițiilor Noului Cod Civil, sunt aplicabile în privința acestuia dispozițiile Codului civil anterior.
Pârâtul susține faptul că Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. prin încheierea de atestare nr. 132/18.09.2008 reprezintă un act juridic lovit de nulitate absolută. Instanța apreciază că acest antecontract reprezintă un act juridic valabil, susținerile pârâtului în sensul nulității absolute a acestuia fiind nefondate.
Cu privire la susținerea pârâtului în sensul că antecontractul de vânzare-cumpărare nu îmbracă forma unui act autentic, întocmit de notarul public, instanța reține faptul că între părți nu a fost încheiat un veritabil contract de vânzare-cumpărare privitor la un imobil, ci un antecontract de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de către părți privitor la imobil este valabil încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată întrucât nu are ca efect modificarea, transferul sau stingerea unui drept real existent în patrimoniul lor, ci dă naștere unei obligații personale în sarcina promitentului, obligații constând în ’’a face’’ adică a întreprinde ceea ce este necesar pentru a realiza în viitor actul legal de transmitere a dreptului de proprietate.
Prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, ambele părți se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat în formă consensuală, fără a fi necesară îndeplinirea unor condiții de formă ad validitatem sau a încheierii contractului în forma autentică.
Faptul că imobilul care face obiectul antecontractului a fost descris ca fiind format din 2 camere de locuit și dependințe comune din imobilul situat în București, .. 14, parter, sectorul 4 nu poate conduce la concluzia că obiectul acestui antecontract este unul fals, în condițiile în care bunul imobil, respectiv anexa P care face obiectul antecontractului, există în materialitatea sa, fiind vorba cel mult de o eroare materială în ceea ce privește descrierea obiectului material al contractului.
Nu prezintă relevanță susținerea pârâtului în sensul că nu se putea garata la acel moment pentru evicțiune, întrucât nu a fost invocată obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune. Cu privire la prețul vânzării, despre care se susține că nu putea fi de 60.000 de RON, instanța reține că în cauză nu a fost administrată o expertiză evaluatorie din care să rezulte valoarea imobilului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea invocată de pârât în cuprinsul întâmpinării în sensul că, clauza sancționatorie se referă numai la vânzător nu constituie un motiv de nulitate al antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă rezultatul acordului de voință al părților, iar părțile pot insera în cuprinsul antecontractului clauzele pe care le convin.
Susținerea pârâtului în sensul că autorul acestuia, fiind un consumator înrăit de băuturi alcoolice, nu avea puterea de a conștientiza ceea ce semnează nu poate constitui un motiv de nulitate al antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu s–a dovedit că la momentul la care defunctul C. V. a semnat Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. prin încheierea de atestare nr. 132/18.09.2008, acesta era lipsit de discernământ ca urmare a consumului de băuturi alcoolice. Totodată, nu s-a dovedit faptul că la data de 18.09.2008 acesta era în imposibilitate de a se deplasa la un avocat pentru a semna antecontractul. Astfel, din declarațiile martorelor F. A. M. și D. S. G. rezultă că ambele părți ale antecontractului s-au prezentat la cabinetul doamnei avocat în vederea semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar martora D. S. G. a declara că domnul C. nu părea să fi consumat băuturi alcoolice.
Dacă promitentul vânzător nu își respectă obligația, beneficiarul cumpărător, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, potrivit art. 1073 și 1077 Cciv vechi, poate obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare și care să aibă caracter constitutiv de drepturi.
Așadar, pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în condițiile art. 1073 – 1077 C civ., trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția consimțământului.
Condițiile pentru ca vânzarea-cumpărarea să fie valabilă, excluzând consimțământul, sunt: capacitatea părților - aptitudinea acestora de a deveni titulare de drepturi si obligații civile prin încheierea de acte juridice civile, obiectul contractului: lucrul vândut – să fie în comerț, să fie determinat/determinabil, vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut și prețul cauza (scopul) – să fie stabilit în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios.
Instanța apreciază că, în primul rând, obligația promitentului-vânzător, și anume a defunctului C. V. de a încheia cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare cu privire la corpul C3 al imobilului, anume anexa P formată din magazie, cămară și hol, în suprafață construită la sol de 29 mp, construită din BCA, acoperită cu carton, edificată în anul 1998, aflată pe terenul de mai sus, cu nr. Cadastral_-C3, nu mai putea fi executată în natură la data decesului defunctului, și anume în anul 2014, întrucât bunul care forma obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare a trecut anterior decesului promitentului-vânzător în patrimoniul pârâtului din prezenta cauză cu titlu de donație, în baza contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V..
Totodată, Antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 18.09.2008, atestat de avocat D. G. S. prin încheierea de atestare nr. 132/18.09.2008 dădea dreptul promitentului- vânzător de a se răzgândi asupra vânzării, sub sancțiunea de a restitui cumpărătorului dublul sumei plătite ca avans.
Or, faptul că în perioada 18.09._12, data încheierii contractului de donație, defunctul C. V. nu a mai făcut nici un demers în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, urmat de încheierea unui contract de donație cu privire la întregul imobil, are semnificația faptului că defunctul C. V., în calitate de promitent-vânzător, a uzat de dreptul acestuia de a reveni asupra încheierii unui contract de vânzare-cumpărare. Instanța apreciază că, în aceste condiții, reclamanta nu mai are un drept de a solicita obligarea moștenitorului vânzătorului de a își executa în natură obligația de a încheia cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la corpul de clădire solicitat, ci reclamanta are posibilitatea ca în temeiul clauzei sancționatorii, să solicite dublul sumei achitate ca avans.
În subsidiar, instanța reține că nu s-a făcut dovada plății integrale a prețului în valoare de 60.000 de RON, preț care a fost stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare, și cu privire la care se afirmă în conținutul antecontractului că ar fi fost achitată integral. Astfel, reclamanta nu a depus la dosar o chitanță prin care să facă dovada plății prețului de 60.000 de RON, răspunzând la întrebarea nr. 17 de la interogatoriu faptul că nu mai are nicio chitanță de mână.
Astfel, cu ocazia audierii, doamna avocat D. G. S. a declarat faptul că nu a văzut sume de bani între părți și că domnul C. a declarat că a primit banii, iar doamna Bușega a spus că a plătit banii, însă doamna avocat a precizat că nu a văzut acest lucru.
Martorul T. F. C. a declarat cu ocazia audierii faptul că nu știe nimic cu privire la vreo sumă de bani.
Prin urmare, în condițiile în care promitenta-cumpărătoare nu a făcut dovada îndeplinirii propriei obligații care îi revenea în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu este îndeplinită condiția cu privire la plata prețului pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse mai sus, instanța va respinge capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Municipiul București, .. 14, corpul C3, sectorul 4, ca neîntemeiat.
În ceea ce privește cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată instanța urmează să constate că potrivit dispozițiilor art. 453, alin.1 din Noul Cod de Procedură Civilă ,, Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată”, iar în conformitate cu dispozițiile art. 451, alin.1 Noul cod de Procedură Civilă ,,Cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru și timbrul judiciar, onorariile avocaților, ale experților și ale specialiștilor numiți în condițiile art. 330 alin. (3), sumele cuvenite martorilor pentru deplasare și pierderile cauzate de necesitatea prezenței la proces, cheltuielile de transport și, dacă este cazul, de cazare, precum și orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfășurare a procesului”.
Constatând culpa procesuală a reclamantei, care a decăzut în pretenții, instanța va obliga reclamanta la plata către pârât a sumei de 1500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocatului achitat de pârât conform chitanței nr. 73/05.12.2015.
În ceea ce privește ajutorul public judiciar, instanța constată că prin Încheierea din data de 27.08.2015, instanța a dispus eșalonarea obligației de plată a diferenței de taxă judiciară de timbru în cuantum de 2535 RON în 10 rate lunare egale, de 253, 5 RON fiecare rată, care urmează a fi achitate începând cu luna septembrie 2015, cu termene scadente la data de 30 ale fiecărei luni, din care reclamanta a achitat suma totală de 1722 RON, rămânând de achitat suma de 813 RON.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge capătul de cerere formulat de către reclamanta BUȘEGA E., CNP_, cu domiciliul procesual ales în sectorul 3, București, ., ., ., în contradictoriu cu pârâtul P. A. B., CNP_, domiciliat în sectorul 4, București, .. 14, având ca obiect anularea în parte a contractului de donație autentificat sub nr. 1812/17.08.2012 de BNP ASOCIAȚI P. E. ȘI D. V., cu privire la Corpul C3, al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, ca neîntemeiat.
Respinge capătul de cerere având ca obiect repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de donație nr. 1812/17.08.2012, respectiv revenirea corpului C3 al imobilului situat în Municipiul București, .. 14, sectorul 4, în patrimoniul donatorului, ca neîntemeiat.
Respinge capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Municipiul București, .. 14, corpul C3, sectorul 4, ca neîntemeiat.
Obligă reclamanta la plata către pârât a sumei de 1500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Constată că prin Încheierea din data de 27.08.2015 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr._ /a1, instanța a dispus eșalonarea obligației de plată a diferenței de taxă judiciară de timbru în cuantum de 2535 RON în 10 rate lunare egale, de 253, 5 RON fiecare rată, care urmează a fi achitate începând cu luna septembrie 2015, cu termene scadente la data de 30 ale fiecărei luni, din care reclamanta a achitat suma totală de 1722 RON, rămânând de achitat suma de 813 RON.
În temeiul art. 44, alin.3 din OUG nr. 80/2013, prezenta hotărâre, împreună cu Încheierea din data de 27.08.2015, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București în dosarul nr._ /a1, se va comunica Administrației Sector 4 a Finanțelor Publice, pentru urmărirea executării obligației de plată a ratelor din taxa judiciară de timbru rămase de achitat.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 4 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 11.05.2016.
PREȘEDINTE, GREFIER,
M. M.-R. B. E.-C.
Red./Tehnored. Jud. M.M.R., Gref. E.C.B./2016/4ex.
ECLI:RO:JDS4B :2016:001._
| ← Încuviinţare executare silită. Sentința nr. 4882/2016.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5346/2016. Judecătoria... → |
|---|
