Pretenţii. Sentința nr. 5325/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5325/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 30-06-2015 în dosarul nr. 5325/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI-SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5325
Ședința publică de la data de 30 iunie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: C. I. C.
GREFIER: P. O.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile, având ca obiect – pretenții, privind pe reclamantul S. M., în contradictoriu cu pârâtul M. C..
Dezbaterile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 23 iunie 2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 30 iunie 2015.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 2 iulie 2013, sub nr._, reclamantul S. M., în contradictoriu cu pârâtul M. C. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la restituirea următoarelor sume: 4330 de euro, reprezentând suma achitată de acesta în vederea achiziționării terenului în suprafață de 700 mp și construcției aferente situate în ., lotul 7, având nr. cadastral 1164 și transcris în carte funciară sub nr. 1087/N; 26.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului mai sus menționat; obligarea pârâtului la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, formate din onorariu de avocat și a taxei judiciare de timbru calculată la valoarea pretențiilor.
În motivare, reclamantul a arătat că la data de 1 martie 2013, pe fondul unor relații de prietenie preexistente, a purtat discuții cu pârâtul în vederea achiziționării terenului și a construcției situate în ., iar în urma acestora i-a înmânat pârâtului suma de 4330 Euro, sumă ce reprezintă o parte din prețul vânzării estimat de către acesta la 25.000 euro.
Reclamantul a precizat că aceste aspecte au fost consemnate într-un înscris sub semnătură privată ce reprezintă un act juridic unilateral emis de către pârât, care atestă că a primit suma de 4330 euro semnând personal înscrisuri.
În conformitate cu acest act juridic unilateral la care face referire, reclamantul a menționat că pârâtul a stabilit ca plata așa zisului preț, stabilit doar de el, să se facă în rate lunare în termen de 2 ani până la data de 01.03.2015, considerând de asemenea perfectată vânzarea terenului și a construcției. Reclamantul a învederat că în realitate, singurul aspect convenit de părți și care putea constitui o învoială, a fost ca pentru desăvârșirea vânzării să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că nu a existat niciodată un raport juridic generator de efecte juridice.
În continuare, reclamantul a precizat că din punct de vedere legal înscrisul pe care își întemeiază acțiunea în restituire ca și consecință a îmbogățirii fără justă cauză, atestă mărirea patrimoniului pârâtului în detrimentul micșorării patrimoniului acestuia, făcând dovada remiterii sumei de 4330 euro în favoarea pârâtului.
Reclamantul a învederat că suma de bani cu care pârâtul s-a îmbogățit și a cărei restituire o solicită, nu a fost remisă în baza vreunui act juridic cu scopul de a produce efecte juridice, între părți nefiind întocmit vreun antecontract de vânzare-cumpărare, chiar și fără a îmbrăca forma autentică prevăzută de lege.
De asemenea, a precizat că mai mult decât atât, nu numai că, fără temei juridic a achitat o sumă de bani fără a dobândi în schimb nici un drept de proprietate asupra imobilului sau măcar vreo promisiune de a vinde din partea pârâtului, dar întrucât intenționa să cumpere locuința mai sus menționată, a efectuat investiții importante imobilului în cuantum de 26.000 lei.
Cu ocazia efectuării lucrărilor, reclamantul a învederat că a sesizat o . inadvertențe grave între caracteristicile terenului și alte construcției pe care intenționa să le achiziționeze și ceea ce i s-a prezentat a se vinde în cazul în care vor conveni asupra vânzării.
Față de problemele nou descoperite la imobil, reclamantul a învederat că a comunicat verbal pârâtului decizia de a nu încheia nici măcar o promisiune de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult un contract de vânzare-cumpărare, solicitând restituirea sumelor învestite în imobil.
Reclamantul a învederat că la data de 15 mai 2013 a transmis pârâtului notificarea de plată prin care i-a solicitat din nou restituirea sumei de 4330 euro și a sumelor reprezentând îmbunătățiri aduse construcției în cuantum de 26 000 lei, solicitare la care nu s-a dat curs.
Astfel, reclamantul a precizat că își întemeiază acțiunea pe dispozițiile legale privind îmbogățirea fără justă cauză, întrucât sunt întrunite în mod cumulativ toate condițiile pentru admisibilitatea acestei acțiuni, respectiv: mărirea(îmbogățirea) patrimoniului pârâtului cu suma de 4330 euro primită în data de 01.03.2013 fără o contraprestație și cu suma de 26 000 lei reprezentând îmbunătățirile care îi sporesc valoarea bunului proprietatea acestuia; micșorarea(sărăcirea) patrimoniului reclamantului prin pierderea sumelor de bani solicitate în petitul acțiunii; legătura de cauzalitate între diminuarea patrimoniului reclamantului și sporirea corespunzătoare a patrimoniului pârâtului este directă, suma de bani ieșind din patrimoniul unuia și intrând în patrimoniul celeilalte persoane. De asemenea a precizat că sunt întrunite și condițiile juridice prevăzute de art. 1346 Codul Civil astfel că nu există în aceasta cauza justificată de îmbogățire întrucât deplasarea unei valori dintr-un patrimoniu în altul este lipsită de temei juridic în lipsa unui titlu valabil.
Reclamantul a susținut că nu se regăsesc în situația de față niciuna din situațiile în care acțiunea în restituire să poată fi respinsă, cu ar fi executarea unei obligații valabile, neexercitarea de către ce păgubit a unui drept contra celui îmbogățit sau îmbogățirea să rezulte dintr-un act îndeplinit de cel păgubit în interesul său personal și exclusiv, pe riscul său, ori cu intenția de a gratifica.
Reclamantul a susținut că va dovedi prin administrarea probatoriului temeinicia acțiunii, aspect ce reiese și din înscrisul ce emană de la pârât care recunoaște că a primit suma de 4330 euro la data de 01.03.2013 cu titlu de avans pentru un imobil asupra căruia nu a dobândit nici un drept de proprietate și nici nu formează obiectul vreunui antecontract de vânzare-cumpărare.
Pentru aceste considerente, a solicitat admiterea acțiunii, obligarea pârâtului la restituirea sumelor de 4330 euro și 26 000 lei, cât și la plata cheltuielilor de judecată pe care este nevoit a le efectua în cauză.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1345, 1346, 1348, 1639 Cod civil.
În dovedire, a solicitat următoarele probe.: înscrisuri, interogatoriul pârâtului, martori, expertiza evaluatorie pentru îmbunătățiri. Au fost depuse următoarele înscrisuri: înscris încheiat la data de 01.03.2013, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, încheiere nr._/2008 emisă de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară G. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară G., în copie certificată pentru conformitate cu originalul.
Prin compartimentul registratură la data de 01 august 2013, reclamantul s-a conformat dispozițiilor instanței stabilite prin rezoluția din data de 16 iulie 2013 și a depus la dosarul cauzei precizări la cererea de chemare în judecată și înscrisuri(filele 21-39 din dosar).
Prin precizări, reclamantul a arătat că îmbunătățirile ce au fost efectuate la imobil au constat în: a amenajat drumul de acces de la . la imobil, drumul fiind realizat prin turnarea unui strat de piatră pe o lungime de aproximativ 80-100 m; a montat pe acoperișul casei aproximativ 120 mp de carton, a placat cu polistiren expandat de 5 mm exteriorul casei pe aproximativ ½ din suprafața totală a casei, a aplicat tencuială exterioară pe ½ din suprafața totală a casei, a degajat aproximativ 16 tone de gunoi menajer ce se găsea în curtea imobilului, a turnat sapa în camerele aflate la etajul casei, aprox. 100 mp, a realizat instalația electrică pe tot etajul, a tencuit pereții interioarelor camerelor aflate la etajul 1, a realizat izolația la acoperiș prin aplicarea de vată minerală și polistiren expandat pe o suprafață de 150 mp, a realizat tavanele la camerele de la etajul 1 din structura metalizată și plăci din rigips, a împrejmuit terenul cu gard din beton de înălțime de 60 cm pe o suprafață de 44 m și a montat tevile pentru prinderea panourilor.
Prin compartimentul registratură, la data de 14 octombrie 2013, pârâtul a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâtul a precizat că reclamantul solicită obligarea sa la plata sumei de 4300 euro, sumă reprezentând avans pentru cumpărarea unui imobil în suprafață de 700 mp și construcție aferentă și_ lei îmbunătățiri aduse imobilului. Aceste aspecte rezultă dintr-un înscris sub semnătură privată pe care reclamantul îl consideră un act juridic unilateral - întrucât este emis de pârât și atestă faptul că a primit suma de 4330 euro. Pârâtul a precizat că în opinia sa este în fața unui antecontract de vânzare – cumpărare a imobilului. A mai arătat că reclamantul, deși susține că se află în prezența unei promisiuni unilaterale ce nu îi creează obligații, recunoaște acest act și îl acceptă. Deși conform art. 1327 cod civil putea să refuze dreptul născut din această promisiune, nu numai că nu o face, dar o și acceptă prin plata avansului, prin . și prin așa zisele îmbunătățiri aduse construcției. În cauza de față nu se poate invoca o clandestinitate a actului unilateral atâta timp cât reclamantul recunoaște prin însăși cererea de chemare în judecată că a avut cunoștință de existența acestui act.
Pârâtul a precizat că motivarea acțiunii reclamantului este contradictorie - pe de o parte nu recunoaște că a acceptat condițiile antecontractului de vânzare-cumpărare, dar pe de altă parte plătește avansul, intră în posesia bunului și îi aduce îmbunătățiri, iar în cerere arăta că intenționa să cumpere imobilul. Pârâtul a menționat că nu poți să învestești într-un imobil doar în baza intenției de a cumpăra fără a avea o înțelegere prealabilă cu vânzătorul. Mai mult decât atât, a precizat că reclamantul nu dovedește în nici un fel aceste cheltuieli.
Totodată, a arătat că acțiune în restituirea îmbogățirii fără justă cauză este acțiunea civilă prin care persoana care a suferit o diminuare a patrimoniului său, ca urmare a îmbogățirii fără justă cauză a patrimoniului altei persoane, se adresează justiției, solicitând obligarea acesteia din urmă la restituirea valorii îmbogățirii realizate în detrimentul său. Pârâtul a menționat că promovarea acestei acțiuni este subordonată îndeplinirii a două condiții cumulative, și anume: 1) condiții materiale: a) să existe o mărire a patrimoniului pârâtului și o scădere a patrimoniului reclamantului; b) între sporirea patrimoniului pârâtului și diminuarea patrimoniului reclamantului să existe o legătură (să fie efectul unei cauze unice); și 2) condiții juridice: a)îmbogățirea și sărăcirea corespunzătoare să fie lipsite de o cauză justă, adică de un temei juridic care să le justifice; condiție ce în opinia sa nu este îndeplinită, în cauza de față b) îmbogățitul să fie de bună – credință; buna lui credință fiind prezumată, nu trebuie dovedită; c) sărăcitul să nu aibă o altă acțiune în justiție pentru realizarea dreptului său de creanță împotriva pârâtului. Pârâtul a menționat că acțiunea are caracter subsidiar și, în consecință, poate fi exercitată numai în absența oricărui alt mijloc juridic de recuperare a pierderii suferite. A învederat că în cazul în care sărăcitul reclamant are la dispoziție acțiunea bazată pe contract, delict sau alt izvor de obligații, nu poate fi promovată acțiune în restituirea îmbogățirii fără justă cauză. Ori, a învederat că în situația lor, pârâtul trebuia să formuleze o acțiune pentru a obține o hotărâre care să țină loc de act autentic, astfel cererea reclamantului este inadmisibilă.
Pentru toate acestea, pârâtul a solicitat respingerea cererii reclamantului S. M..
În dovedire, pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri, martori și orice alt mijloc de probă a cărui necesitate ar rezulta în urma dezbaterilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 Cod procedură civilă.
În ședința publică din data de 15 ianuarie 2014, reclamantul a depus la dosarul cauzei cerere modificatoare a cererii inițiale, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: - obligarea pârâtului la restituirea sumei de 4330 de euro, reprezentând suma achitată de reclamant, în vederea achiziționării terenului în suprafață de 700 mp și construcției aferente situate în ., lotul 7, având nr. Cadastral 1164 și transcris în cartea funciară sub nr. 1087/N ca efect al repunerii părților în situația anterioară și anularea convenției intervenită între părți cu privire la acest imobil; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 26.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului mai sus menționat; obligarea pârâtului la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentului litigiu.
În motivare, reclamantul a arătat că la data de 1 martie 2013 a încheiat cu pârâtul o convenție verbală în vederea achiziționării terenului și construcției situată în ., ocazie cu care pârâtul a întocmit înscrisul ce atestă stabilirea prețului și primirea avansului, depus la dosarul cauzei.
Urmare a acestei convenții, reclamantul a învederat că i-a înmânat pârâtului suma de 4330 euro, sumă ce reprezenta un avans din prețul vânzării în cuantum de 25.000 euro, diferența urmând să se plătească în rate lunare timp de doi ani.
Reclamantul a arătat că întrucât bunul imobil nu a corespuns calităților convenite de către părți, (drumul de acces spre construcție a fost blocat de un alt proprietar, iar nivelul la care se afla construit imobilul era contrar reglementărilor legale în vigoare existând risc major de inundații), s-au ivit grave disensiuni și astfel, în urma constatării unor asemenea vicii, nu s-a mai finalizat convenția, iar acesta, în cazul lipsei unei clauze contrare, se consideră îndreptățit la restituirea avansului achitat, ca efect al anulării convenției și repunerii părților în situația anterioară.
De asemenea, a solicitat să fie supuse restituirii și sumele ce au fost cheltuite de acesta cu îmbunătățirile aduse imobilului ce au sporit valoarea bunului ce se afla, la acest moment, atât în proprietatea cât și în posesia legală a pârâtului.
În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe prevederile art. 1270 și art. 1179 Cod Civil.
Pentru aceste considerente, reclamantul a solicitat admiterea acțiunii, obligarea pârâtului la restituirea sumelor de 4330 euro, anularea convenției încheiată între părți și obligarea pârâtului la plata sumei de 26 000 lei, cât și la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea acestui litigiu.
Prin încheierea de ședință din data de 5 februarie 2014, instanța a încuviințat pentru reclamant: proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului, proba testimonială în cadrul căreia să fie audiați doi martori, respectiv G. F. și B. M., iar pentru pârât a încuviințat proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul reclamantului. A prorogat încuviințarea probei cu expertiză evaluatorie pe îmbunătățirile aduse imobilului solicitată de reclamant, după ascultarea martorilor.
La data de 12 martie 2014, pârâtul a depus la dosarul cauzei precizări în completarea întâmpinării.
Pârâtul a arătat că la data de 01.03.2013 a încheiat cu petentul S. M. o înțelegere verbală privind vânzarea-cumpărarea imobilului format din teren în suprafață de 636 mp cu număr cadastral 1164, precum și cota indiviză de 3,846%, respectiv suprafața indiviză de 57 mp, ce formează drumul de acces, teren ce a făcut parte din terenul cu nr. cadastral 832, intabulat în cartea funciară nr. 806/N, dobândit de acesta prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1106/10.06.2008, respectiv o casă de locuit formată din parter + etaj în suprafață totală locuibilă de 180 mp, construită la vremea respectivă fără autorizație de construire, imobil situat în județul G., ., . acesta s-a obligat să vândă iar petentul s-a obligat să cumpere imobilul în cauză contra sumei totale de 25 000 euro, plătibilă în rate lunare până la data de 01.03.2015, reclamantul plătindu-i un avans în sumă de 4330 de euro. Pârâtul a precizat că pentru dovedirea celor de mai sus a fost încheiat un act sub semnătură privată, care constituie un început de dovadă scrisă, petentul primind de la acesta cheile imobilul pentru a se muta acolo. Pârâtul a învederat că reclamantul după ce a primit cheile imobilului de la acesta a început să facă acolo tot felul de lucrări, evident fără acordul său, urmând să se ocupe în continuare de perfectarea actelor de vânzare-cumpărare în formă autentic, lucru ce nu s-a mai întâmplat, ulterior acesta provocând diverse distrugeri la parterul imobilului, așa cum se va putea observa din planșele foto anexate prezentei.
Pârâtul a învederat că așa cum a precizat și în întâmpinare, apreciază că acțiunea petentului trebuie respinsă ca fiind inadmisibilă pentru motivele arătate pe larg.
Pârâtul a solicitat ca mijloc de probă interogatoriul reclamantului S. M..
A mai arătat că ulterior a început să facă demersurile pe care legea le impune în vederea obținerii documentației legale pentru imobilul casa de locuit situată pe terenul în cauză.
În prezent, pârâtul a precizat că imobilul teren + casă de locuit este înscris în registrul agricol al Primăriei Comunei Buturugeni, județul G., precum și în evidențele fiscale ale aceleiași instituții, impozitul fiind achitat pe tot anul 2014.
În continuare, a susținut că nu se opune audierii oricăror martori care pot să stabilească situația reală de fapt și drept. Mai mult decât atât, a precizat că în funcție de evoluția procesului, dorește să propună audierea de martori, cerere formulată cu ocazia depunerii întâmpinării, în funcție de necesitățile concrete ale cauzei.
A precizat că depune declarația nr. 251/20.03.2014 din care rezultă că a existat casa de locuit pe terenul în cauză încă din anul 2009, fiind construită în regie proprie de către acesta.
Totodată, a învederat că mai depune și declarația acestuia nr. 262/11.03.2014 din care rezultă că deține casa de locuit situată pe terenul în cauză, încă din anul 2009, sub nume de proprietar.
Pârâtul a arătat că își menține toate cele afirmate în conținutul întâmpinării existente deja la dosarul prezentei cauze.
În drept, a invocat dispozițiile Codului de procedură civilă în materie.
În dovedire, pârâtul a depus la dosarul cauzei următoarele înscrisuri: schițe imobil (filele 85-88 din dosar), planșe fotografice(filele 89-117 din dosar), adeverința nr. 273/10.03.2014, certificatul fiscal privind impozitele și taxele locale în cazul persoanelor fizice nr. 973/10.03.2014, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1105 din 10.07.2008 de Biroul Notarului Public Liuba A., plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate anexa nr. 11, act de dezmembrare autentificat sub nr. 377 din 27 martie 2008, declarație autentificată sub nr. 251/10.03.2014 de SPN – M.&C., declarație autentificată sub nr. 262/11.03.2014 de SPN – M.&C..
Prin încheierea de ședință din data de 12 martie 2014, instanța a admis cererea de modificare formulată de reclamant, respectiv că martorul încuviințat se numește D. M., iar nu B. M..
Tot prin încheierea de ședință din data de 12 martie 2014 instanța a încuviințat proba cu expertiză în construcții solicitată de către reclamant având ca obiectiv: identificarea și evaluarea îmbunătățirilor efectuate asupra imobilului situat în .. Instanța a pus în vedere expertului, în măsura în care are competență și în evaluarea îmbunătățirilor în materia instalații, să le identifice și să le evalueze și pe acestea potrivit înscrisurilor de la dosar.
Totodată, instanța, cu privire la excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 6 invocată de pârât, a constat că invocarea acesteia este tardivă, nefiind invocată prin întâmpinare și nefiind o excepție de ordine publică, astfel încât aceasta trebuia invocată prin întâmpinare.
Prin compartimentul registratură, la data de 8 aprilie 2014, pârâtul a depus o cerere prin care a reiterat cererea sa de excepție formulată la termenul anterior, prin care instanța să pună în discuția părților, excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 6 București în judecarea prezentului dosar și stabilirea corectă a cadrului procesual, având în vedere că obiectul litigiului îl constituie un imobil situat pe raza comunei Buturugeni, județul G. și nu pretenții, cum greșit s-a fixat în cadrul procesual inițial, deoarece disputa juridică se poartă asupra proprietății imobilului, iar în această situație competența teritorială de judecată a cauzei revine Judecătoriei B. Deal, județul G..
Pârâtul a mai depus și precizări și completări la întâmpinarea și probatoriul depuse de acesta până în prezent.
Pârâtul a apreciat faptul că atât în cazul în care forma autentică este impusă ad validitatem de lege, cât și în cazul în care această formă este ridicată de părți pe cale convențională la rangul de element de care depinde nașterea contractului de vânzare, fără ca legea să impună acest lucru, realizarea unei înțelegeri prealabile cu privire la elementele esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare(obiect și preț), cu asumarea reciprocă a obligației de a participa în viitor la încheierea actului notarial, are semnificația încheierii unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
Pârâtul a arătat că a fost încheiat un act sub semnătură privată, care constituie un început de dovadă scrisă și are regimul juridic al unei promisiuni sinalagmatice de vânzare –cumpărare, reclamantul primind de la acesta cheile imobilului pentru a se muta acolo.
Așa fiind starea de fapt, pârâtul a considerat că s-a realizat un acord de voință între persoane referitor la înstrăinarea imobilului, teren + construcție – casă de locuit(care nu necesită formă autentică ad validitatem) cât și la prețul acestuia, convenindu-se totodată că transferul proprietății va opera la momentul în care părțile vor autentifica contractul, fiecare parte asumându-și obligația de a se prezenta la notarul public pentru aceasta, astfel contractul încheiat este o vânzare afectată de un termen incert, deoarece părțile au fixat data autentificării, iar nu doar o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare într-adevăr, în acest caz, părțile nu condiționează nașterea vânzării de autentificarea contractului, ci doar executarea acestuia, ambele fiind ținute la prezentarea în fața notarului, lucru care, în caz de opunere, poate fi impus fie prin obligarea la daune cominatorii, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic, chestiuni invocate cu ocazia depunerii întâmpinării la instanță și dezvoltate pe larg acum.
A învederat că ulterior înțelegerii cu reclamantul S. M., în ceea ce privește vânzarea-cumpărarea, văzând că acesta nu-și respecta obligațiile asumate prin convenție, a început să facă demersurile pe care legea le impune în vederea obținerii documentației legale pentru imobilul casă de locuit situată pe terenul în cauză. A menționat că atașează certificatul nr. 1173/18.04.2014 și procesul-verbal aferent, eliberate de Primăria Comunei Buturugeni, județul G., prin care se atestă faptul că este cunoscut ca proprietar asupra construcției casă de locuit, construită în anul 2009, fără autorizație de construcție, având ca vecini, la nord C. M. S. și D. V.; la est Harjanu G.; la sud există un drum de servitute, iar la vest V. R., situată pe terenul proprietatea sa, în ., având nr. cadastral 1164, înscris în CF nr. 1087/N, împreună cu drumul de acces înscris și acesta în CF nr. 1081/N nr. cadastral 1158, la OCPI G., conform documentelor anexate.
Pârâtul a arătat că în prezent imobilul teren+casă de locuit este înscris în registrul agricol al Primăriei Comunei Buturugeni, județul G., conform dovezilor anexate la precedentele precizări adresate instanței de judecată precum și în evidențele fiscale ale aceleiași instituții, impozitul fiind achitat integral pe tot anul 2014.
A mai arătat că în baza art. 13 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului și a publicității imobiliare, a făcut demersuri legale la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară G.(OCPI G.), în vederea înscrierii imobilului construcție – casă de locuit aflată pe terenul proprietatea pârâtului, scop în care a precizat că anexează dovada expedierii documentației prin Fan Courier Express, conform AWB_/02.04.2014 și dovezii de livrare aferente din data de 03.04.2014, orele 12.10.
Pârâtul a învederat că la data de 29.01.2013 s-a adresat Primăriei Comunei Buturugeni, județul G. în vederea eliberării unui certificat de atestare fiscală necesar încheierii înțelegerii de vânzare-cumpărare cu S. M., scop în care a achitat taxa de timbru aferentă în valoare de 4 lei.
De asemenea, pârâtul a precizat că din declarația autentică nr. 251/20.03.2014, existentă deja la dosarul cauzei, rezultă, fără putință de tăgadă, că a existat casa de locuit pe terenul în cauză încă din anul 2009, fiind construită în regie proprie de acesta.
A menționat că din declarația autentificată sub nr. 262/11.03.2014, existentă și aceasta la dosarul cauzei încă de la termenul anterior, rezultă că deține casa de locuit situată pe terenul în cauză încă din anul 2009 sub nume de proprietar.
Pârâtul a arătat următoarele probe și mijloace de probă: - planurile (schițele) imobilului - casa de locuit, existente deja la dosarul cauzei din care rezultă fără putință de tăgadă datele tehnice ale imobilului; - planșe foto(fotografii) ale interiorului casei de locuit, existente deja la dosar din care se poate demonstra stricăciunile produse de reclamant la parterul imobilului construcție – casa de locuit; - adeverința nr. 273/10.03.2014 emisă de Primăria Comunei Buturugeni, județul G., existentă deja la dosar, din care a precizat că rezultă faptul că imobilul teren + casa de locuit, este înscris în registrul agricol; - certificat de atestare fiscală nr. 973/10.03.2014 emis de Primăria Comunei Buturugeni, județul G., existent la dosar, din care rezultă faptul că imobilul este înregistrat în evidențele fiscale, iar impozitul este achitat pe întreg anul 2014; - contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică sub nr. 1106/10.06.2008, care dovedește că avea dreptul de proprietate la data perfectării înțelegerii cu S. M.; - plan de amplasament al terenului, existent la dosar, care arată inclusiv vecinătățile imobilului în discuție;- act de dezmembrare nr. 377/27.03.2008, existent la dosar, care a învederat că arată situația juridică și tehnică a terenului înainte de dezmembrare și care-i era cunoscută lui S. M. înainte de perfectarea înțelegerii verbale; - declarație autentică nr. 251/10.03.2014, existentă la dosar; - declarație autentică nr. 262/11.03.2014, în care pârâtul a arătat că se arată că deține casa de locuit sub nume de proprietar; interogatoriu pentru reclamantul S. M.; - dovada expediere și primire cerere de înscriere imobil la OCPI G.(CAWB:_/03.04.2014); - certificat + proces verbal nr. 1173/18.03.2014, eliberate de Primăria Comunei Buturugeni, județul G.; - încheiere nr._/_(dos. Nr._/02/09.2008) eliberată de OCPI G.; - încheiere nr._/2008(dos. Nr._/02.09.2018), eliberată de OCPI G., din care pârâtul a arătat că rezultă, fără putință de tăgadă, dreptul său de proprietate asupra celor 636 mp teren, fapt ce-i era cunoscut reclamantului în momentul rezilierii acordului de voința dintre ei; - chitanța nr._/29.01.2013, eliberată de Primăria Comunei Buturugeni, județul G., aferentă taxei de timbru de 4 lei, cu ocazia solicitării sale cu privire la certificatul de atestare fiscală. Pârâtul a precizat faptul că acest lucru dovedește faptul că anterior datei perfectării înțelegerii (01.03.2013), adică 29.01.2013 și-a manifestat intenția de a prezenta toate actele care erau posibile la vremea respectivă; - declarația autentică nr. 327/28.03.2014, din care pârâtul a arătat că rezultă fără putință de tăgadă modul în care s-a desfășurat înțelegerea dintre acesta și S. M., fapt confirmat de către declarantul S. V., în formă autentică; - extras pe suport de hârtie din SMS-urile telefonice, purtate între pârâtul M. C. și reclamantul S. M., din care a arătat că rezultă,fără putință de tăgadă, faptul că între ei a existat o înțelegere cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilului teren+construcție-casă de locuit, înțelegere ce face obiectul prezentului litigiu, dar și amenințările de acesta(S. M.) la adresa sa. În dovedire a depus înscrisuri, filele 152-177.
În drept, au fost invocate: art. 249, art. 250, art. 252, art. 254 alin. 1, 2, 3, 4, 5 și 6; art. 255, art. 258, art. 260, art. 263, art. 264, art. 266, art. 270, art. 273, art. 278 alin. 1, pct. 2, art. 309, art. 310, art. 341 alin. 2 NCPC, Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a NCC – art. 230 lit. b.b), Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare – art. 13, art. 1650 și următoarele articole referitoare la contractul de vânzare-cumpărare NCC.
Prin compartimentul registratură, la data de 9 aprilie 2014, pârâtul a depus completări, prin care a arătat că mai depune probe și mijloace de probă la dosarul cauzei, respectiv: declarație autentică nr. 385/09.04.2014, dovadă expediere și primire precizări la Judecătoria Sectorului 6 București, extras de carte funciară pentru informare nr. 1952/07.04.2014 din care rezultă notarea construcției – casa de locuit la OCPI G.(filele 179-186 din dosar).
La data de 25 iunie 2014 a fost depus raport de expertiză tehnică construcții întocmit de expert I. A..
La data de 16 septembrie 2014, pârâtul M. C. a depus la dosarul cauzei concluzii scrise.
Prin compartimentul registratură, la data de 16 septembrie 2014, au fost depuse obiecțiuni la raportul de expertiză de către reclamant.
La data de 15 octombrie 2014, expertul I. A. a depus la dosarul cauzei cerere precizatoare.
Prin încheierea de ședință din data de 15 octombrie 2014, instanța a admis cererea de constatare a nulității raportului de expertiză. Totodată, instanța a anulat raportul de expertiză în specialitatea construcții efectuat de expertul I. A. și a dispus refacerea raportului de expertiză cu citarea părților la adresele indicate de către instanță, respectiv la domiciliile alese.
La data de 30 martie 2015, expertul I. A. a depus un nou raport de expertiză tehnică construcții.
Prin încheierea de ședință din data de 5 mai 2015, instanța a încuviințat cererea de a se efectua o nouă expertiză și a stabilit onorariu provizoriu de expert în cuantum de 1000 de lei.
La data de 23 iunie 2015, reclamantul S. M. a depus la dosarul cauzei cerere prin care a solicitat judecarea cauzei în lipsă. Totodată, a solicitat să se ia act de faptul că înțelege să nu achite onorariul expertului desemnat în cauză întrucât nu are posibilități materiale. Reclamantul a solicitat ca judecarea cauzei să se facă în baza probelor administrate la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 1.03.2013 pârâtul a întocmit un înscris sub semnătură privată prin care se arătă că a vândut terenul din ., cu casă construită la roșu lui S. M. cu suma de 25.000 euro plătibili în rate lunare până la data de 01.03.2015. Prin înscris se mai arată că a primit un avans de 4330 euro, iar că terenul are o suprafață de 700m.p. și nr. cadastral 1164 (f.7).
Instanța reține că acest înscris sub semnătură privată nu este contestat de niciuna dintre părți, fiind contestată numai natura juridică a acestui înscris.
Cu privire la natura juridica a acestui înscris, instanța constată că între părți a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare prin care reclamantul s-a obligat să cumpere casa construită la roșu și terenul în suprafață de 700 m.p. iar pârâtul să le vândă, prețul vânzării fiind fixat la 25.000 de euro, din care s-a plătit un avans de 4330 euro.
În ceea ce privește poziția pârâtului cu privire la natura juridică a acestui înscris aceasta este în sensul că reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare –cumpărare.
Existența acestei înțelegeri între părți nu este, în realitate, contestată nici de către reclamant, cu toate că are o poziție oscilantă cu privire la calificarea acelui înscris, însă în final prin cererea modificatoare aflată la f.68 dosar solicită anularea acestei convenții și repunerea părților în situația anterioară, precum și prin răspunsul dat la interogatoriu (f.128) prin care a recunoscut că între părți a existat o înțelegere cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilului, pârâtul urmând să obțină anumite acte.
În drept,principiul forței obligatorii a contractului este consacrat de art. 1270 C.civ. care prevede: „(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege”.
Pentru a se putea dispune rezoluțiunea judiciară a unui contract trebuie îndeplinite două condiții cumulative, și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, iar neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.
Din ansamblul materialului probator administrat în cauză, respectiv înscrisuri și proba cu interogatorul pârâtului, instanța făcând aplicarea dispozițiilor 358 C.p.c., cu atât mai mult cu cât pârâtul a recunoscut acest fapt prin întâmpinarea și precizările depuse, instanța reține că pârâtul nu și-a executat obligația asumată prin contract respectiv de a încheia contractul în forma autentică.
Fiind vorba despre răspundere contractuală, culpa pârâtului se prezumă, întrucât acesta și-a asumat o obligație de rezultat.
În raport de aceste considerente, instanța apreciază că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1270 C.civ., și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare prin care reclamantul s-a obligat să cumpere casa construită la roșu și terenul în suprafață de 700 m.p. iar pârâtul să le vândă, prețul vânzării fiind fixat la 25.000 de euro, din care s-a plătit un avans de 4330 euro.
În aceste condiții instanța va dispune repunerea părților în situația anterioară și va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 4330 euro, cu titlu de avans, respectiv echivalentul în lei la cursul BNR din data plății.
În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 26.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului mai sus menționat, instanța urmează să-l respingă ca neîntemeiat.
Reclamantul a arătat că îmbunătățirile ce au fost efectuate la imobil au constat în: a amenajat drumul de acces de la . la imobil, drumul fiind realizat prin turnarea unui strat de piatră pe o lungime de aproximativ 80-100 m; a montat pe acoperișul casei aproximativ 120 mp de carton, a placat cu polistiren expandat de 5 mm exteriorul casei pe aproximativ ½ din suprafața totală a casei, a aplicat tencuială exterioară pe ½ din suprafața totală a casei, a degajat aproximativ 16 tone de gunoi menajer ce se găsea în curtea imobilului, a turnat sapa în camerele aflate la etajul casei, aprox. 100 mp, a realizat instalația electrică pe tot etajul, a tencuit pereții interioarelor camerelor aflate la etajul 1, a realizat izolația la acoperiș prin aplicarea de vată minerală și polistiren expandat pe o suprafață de 150 mp, a realizat tavanele la camerele de la etajul 1 din structura metalizată și plăci din rigips, a împrejmuit terenul cu gard din beton de înălțime de 60 cm pe o suprafață de 44 m și a montat țevile pentru prinderea panourilor. (f.21-23)
In vederea dovedirea acestor aspecte instanța a dispus efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea construcții, efectuată de expertul I. A. (f.307-323) prin care s-a arătat în concluziile acestui raport de expertiză că toate lucrările enumerate de reclamant și pretinse a fi îmbunătățiri, nu pot fi considerate îmbunătățiri aduse imobilului în litigiu pentru faptul că nu respectă calitatea lucrărilor, a produselor și caracteristicile lor nu satisfac prevederile din Directiva Europeană nr.89/106 din 1988, din Regulamentul 315/2011 referitor la sistemul calității în construcții, implementat în România prin Legea nr.10/_, care instituie obligativitatea realizării și menținerii, pe întreaga durată de existență a construcțiilor, a tuturor celor șase exigențe esențiale prevăzute în directiva europeană.
Având în vedere concluziile acestui raport de expertiza instanța a încuviințat efectuarea unui nou raport de expertiză, însă la termenul din data de 23.06.2015, reclamantul a arătat că nu înțelege să achite onorariul stabilit pentru efectuarea acestui raport de expertiză sens în care instanța l-a decăzut pe reclamant din această probă.
În aceste condiții, instanța nu poate da eficiență declarațiilor martorilor G. F. și D. M. (f.132-134), care au arătat că reclamantul a efectuat anumite lucrări la imobilul pârâtului, în condițiile în care reclamantul a solicitata contravaloarea îmbunătățirilor efectuate, iar nu contravaloarea efectivă a lucrărilor efectuate.
Astfel, având în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în sensul că acele lucrări nu reprezintă îmbunătățiri, instanța va respinge ca neîntemeiat acest capăt de cerere.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată instanța îl va respinge ca neîntemeiat având în vedere că prin încheiere din data de 4.09.2013 instanța a admis cererea reclamantului și a acordat petentului ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 2449,09 lei.
Astfel, în temeiul art.18 din OUG nr.51/2008 instanța va obliga pârâtul la plata către stat a sumei de 1064,09 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului S. M. prin încheierea din data de 04.09.2013, sumă stabilită proporțional cu pretențiile admise.
În temeiul art.19 din OUG nr.51/2008 suma de 1385 lei taxa judiciară de timbru de care reclamantul a fost scutit prin încheierea din data de 04.09.2013, va rămâne în sarcina statului.
Astfel, singura cheltuială a cărei dovadă reclamantul a făcut-o cu prezentul dosar constă în plata onorariului expertului în cuantum de 1000 lei (f.187), însă instanța nu va obliga pârâtul la plata acestei sume, câtă vreme acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Admite în parte cererea, privind pe reclamantul S. M., CNP_, cu domiciliul ales la Nanut A. R., în București, ., sector 5 și pe pârâtul M. C., CNP_, cu domiciliul ales în București, .. 3, ., ..
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 4330 euro, respectiv echivalentul în lei la cursul BNR din data plății.
Respinge ca neîntemeiate, restul pretențiilor.
În temeiul art.18 din OUG nr.51/2008 obligă pârâtul la plata către stat a sumei de 1064,09 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului S. M. prin încheierea din data de 04.09.2013, sumă stabilită proporțional cu pretențiile admise.
În temeiul art.19 din OUG nr.51/2008 suma de 1385 lei taxa judiciară de timbru de care reclamantul a fost scutit prin încheierea din data de 04.09.2013, rămâne în sarcina statului.
Respinge, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Cu drept de apel, în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel și motivele de apel se depun la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 30.06.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
RED. CIC/THEN. PO 4 EX.
| ← Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 5336/2015.... | Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 5332/2015.... → |
|---|
