Acțiune în constatare jurisprudenta. Decizia 251/2010. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 251/2010-
Ședința publică din 09 februarie 2010
PREȘEDINTE: Cigan Dana Popa Aurora vicepreședintele instanței
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de reclamanta domiciliată în O,-,. 2, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți domiciliată în O,-,. 2, județul B, domiciliați în O,-,. 3, județul B și cu intimații pârâți domiciliată în O,-, - 16,. 16, județul B, citată și din O,-, județul B, și domiciliat în O,-, - 1,. 2,. 41, județul B, împotriva deciziei civile nr. 136 din 29 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 1749 din 4 martie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr-, având ca obiect: acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că la data de 12 ianuarie 2010 prin registratura instanței, intimatul pârât a depus la dosar o declarație de renunțare la judecată a recurentei reclamante, declarație autentificată prin încheierea nr. 1076 din 17 noiembrie 2009 de Biroul Notarilor Publici și -, după care:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1749 din 04.03.2008 pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a respins acțiunea formulata de reclamanții, - în contradictoriu cu pârâții -, în nume propriu și în calitate de moștenitoare a defunctei, fiind obligați reclamanții să plătească în favoarea pârâtului suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de întreținere, încheiat la data de 11.01.1991 între numitele si -- în calitatea de întreținute și creditoare a obligației de întreținere și numitul în calitate de întreținător/dobânditor si debitor al obligației de întreținere s-a convenit ca întreținutele vor transmite întreținătorului cotele ce le vor reveni din dreptul de proprietate dobândit după retrocedare asupra imobilului situat în O,-, înscris în CF 1674, cu nr. top.722 în schimbul prestării întreținerii în favoarea întreținutei care nu are nici un venit, având in vedere problemele de sănătate ale acesteia si faptul ca este nevăzătoare si in favoarea întreținutei -- care nu deține mijloace financiare suficiente asigurării traiului.
Examinând înscrierile de sub B 1 si 2 din CF 81798 si CF 81799 O prima instanță a reținut ca apartamentele nr.2 si 3 din imobilul situat în O,- au fost restituite in natura in favoarea numitelor si --, în temeiul Legii nr.10/2001, in baza disp. nr.1927/2004 emisă de Primarul mun. O, dreptul de proprietate al acestora fiind intabulat in CF la pozițiile sus arătate.
Din conținutul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2299/1.09.2005 de BNP G, rezulta ca numitele si -- in calitate de vânzătoare, reprezentate de, au vândut cumpărătorului dreptul de proprietate asupra a cinci apartamente, printre care si apartamentele nr.2 si 3 situate in casa colectiva din O-, pentru prețul total de 50 960 lei, dreptul de proprietate al paratului asupra apartamentelor nr. 2 si 3 fiind intabulat in CF 81798 si CF 81799 O la pozițiile B3.
In calitate de proprietar tabular al acestor apartamente paratul a încheiat cu reclamanta in calitate de chiriaș contractul de închiriere înregistrat la DGFP B sub nr.9315/19.12.2005 si, totodată a încheiat cu reclamanții, -- in calitate de chiriași contractul de închiriere înregistrat la DGFP B sub nr.9316/19.12.2005, termenul de valabilitate al acestor contracte de închiriere fiind stabilit pentru perioada 1.01.2006 - 14.05.2009.
Din răspunsurile la interogatoriu a pârâtei --, s-a reținut de către instanța de fond că aceasta nu este de acord cu admiterea acțiunii. Prin răspunsurile oferite la celelalte întrebări din cuprinsul interogatoriilor parata a arătat faptul ca împreuna cu mama ei au avut o înțelegere cu numitul, tatăl paratului, privind prestarea întreținerii in schimbul cedării dreptului de proprietate asupra imobilului ce le va fi restituit după retrocedare, parata precizând ca a fost prestata întreținerea in favoarea sa si a mamei sale si la înstrăinarea imobilelor pe lângă întreținerea efectiv prestata, s-a plătit si prețul menționat in contractul încheiat intre parți, aceasta menționând ca familia paratului a ajutat-o cu anumite sume de bani ori de cate ori a avut nevoie(a se vedea răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogatoriul aflat la fila 76 dosar).
Totodată parata a precizat ca reclamanții in calitate de chiriași nu si-au exprimat niciodată intenția de cumpărare a imobilului si nu s-au arătat nemulțumiți de încheierea contractului de vânzare cumpărare, precizând ca in calitate de proprietar nu le-a notificat acestora intenția de vânzare, pentru ca nu a dorit să vândă imobilele, lăsând soluționarea problemelor legate de retrocedare pe seama numitului.
In aceste condiții, ținând cont de răspunsurile paratei la interogatorii, instanța de fond a apreciat ca natura juridica a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2299/1.09.2005 de BNP G, încheiat intre parți este aceea a unui contract de întreținere întrucât este evident ca valoarea întreținerii care a fost prestata in favoarea numitelor -- si a defunctei sale mame este mult mai mare decât prețul indicat in contract ca reprezentând contravaloarea celor cinci apartamente înstrăinate, acest aspect rezultând de altfel chiar din analizarea sumei înscrisa cu titlu de preț in cuprinsul contractului, fiind evident ca aceasta suma este derizorie raportat la valoarea de piața in anul 2005 apartamentelor care au format obiectul vânzării. In opinia primei instanțe contractul a fost intitulat de vânzare-cumpărare in scopul de a conferi mai multa siguranța juridica actului încheiat, întrucât din coroborarea conținutului antecontractului de întreținere încheiat in anul 1991 cu răspunsurile paratei la interogatoriu este evident ca parata si defuncta sa mama au intenționat sa înstrăineze imobilele cu scopul principal de a li se presta întreținere,obligație care a fost si este îndeplinita si in prezent de către parat si tatăl sau, condiții în care s-a apreciat ca pretențiile reclamanților sunt neîntemeiate, întrucât este cunoscut faptul ca dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței poate fi exercitat doar in condițiile impuse de prevederile speciale ale OUG nr. 40/1999 si numai daca înstrăinarea locuinței s-a realizat prin vânzare, iar nu prin alte acte juridice, cum ar fi: donație, întreținere, moștenire,etc.ipoteze in care chiriașul nu are nici un drept special la cumpărarea locuinței.
De asemenea s-a reținut că reclamanții nu au dovedit ca au fost interesați sa cumpere imobilul si nici chiar introducerea prezentei cereri nu este in măsura sa creeze instanței convingerea ca in prezent doresc sa dobândească apartamentele in litigiu,in condițiile in care nu i-au făcut paratului o oferta reala de plata si nu au consemnat pe seama si la dispoziția acestuia nici măcar o suma minima cu titlu de preț al vânzării, iar pe de alta parte au acceptat încheierea contractelor de închiriere cu acesta. De altfel,trebuie menționat ca dispozițiile speciale ale OUG nr. 40/1999, impun o astfel de procedura doar in situația in care dreptul de subrogare al chiriașului ar fi admisibil,in condițiile expres stabilite de acest act normativ, ori in prezenta speța aceste condiții nu sunt îndeplinite, astfel ca si in situația in care reclamanții urmau procedura ofertei reale de plata, aceasta s-ar fi dovedit fi inutila soluționării prezentei cauze,nefiind de natura sa atragă admiterea acțiunii.
Cat privește excepția tardivității introducerii acțiunii invocată de pârâtul, instanța a apreciat că discutarea unei astfel de excepții s-ar impune doar în condițiile in care s-ar fi respectat cu strictețe prev. art. 19 al. 1 din OUG. nr. 40/1999 si proprietarii le-ar fi notificat chiriașilor intenția si prețul vânzării, ori în prezenta speță nu au fost respectate aceste dispoziții, neexistând o notificare emisa de către proprietari privind refuzul de a reînnoi contractele de închiriere, notificare la care chiriașii să poată să răspundă și în funcție de care să poată să-și exercite anterior vânzării dreptul de preemțiune, iar ulterior dreptul de a se subroga in drepturile cumpărătorului, context în care excepția invocată reprezintă de fapt o veritabilă apărare de fond astfel ca nu se impune a fi analizată de instanță în condițiile impuse de art.137 al.1 pr.civ. Este adevărat că sub acest aspect susținerea pârâtului se dovedește a fi reală, întrucât este indubitabil că cel mai târziu la data încheierii contractelor de închiriere reclamanții au avut cunoștință de existenta contractului de vânzare cumpărare și aveau posibilitatea în cazul în care se considerau prejudiciați să ia măsuri în acel moment pentru dobândirea imobilului.
S-a menționat faptul că și in ipoteza în care calificarea contractului autentificat sub nr.2299/1.09.2005 de BNP G ar fi aceea de vânzare cumpărare, ținând cont că în speță, așa cum susțin reclamanții, vânzarea s-a făcut cu nerespectarea dreptului de preemțiune și fără notificarea ofertei chiriașului, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi sancționată cu dreptul chiriașului de a se subroga in drepturile cumpărătorului întrucât această sancțiune intervine doar in ipoteza vânzării în condiții sau la un preț mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta adresată chiriașului(art. 19 al. 1 din OUG nr. 40/1999), astfel ca sancțiunea care intervine pentru proprietar în situația mai sus expusă, situație care este identică speței de față, este dreptul chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere astfel cum s-a menționat în art. 22 al.3 din OUG nr. 40/1999, cu opozabilitate față de terțul cumpărător. Această concluzie se impune întrucât dispozițiile legale sunt de strictă interpretare.
Pentru considerentele de fapt și de drept prezentate, în temeiul disp. art 18-22 din OUG nr. 40/1999 instanța de fond a dispus respingerea acțiunii formulate ca neîntemeiată și în baza art. 274. pr. civ. reținând culpa procesuala a reclamanților, i-a obligat pe aceștia să plătească în favoarea paratului, suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocatial, justificat cu chitanta de la dosar.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, și timbrat cu 19 lei taxă timbru și 2,3 lei timbru judiciar, au declarat apel reclamanții, --, solicitând prin motivele de apel admiterea apelului, modificarea în întregime a sentinței apelate, în sensul admiterii în întregime a acțiunii formulate, cu cheltuieli de judecată. În motive s-a arătat că reclamanții sunt titulari ai contractelor de închiriere pentru apartamentele 2 și 3 din imobilul situat în O, - și în urma restituirii în natură a întregului imobil, în anul 2004, către și -, în baza Legii 10/2001, au încheiat cu noii proprietari contracte de închiriere care au regimul juridic stabilit prin OUG 40/1999. S-a învederat că, deși potrivit art. 21 din actul normativ mai sus arătat, proprietarul are obligația notificării către chiriași în vederea exercitării dreptului de preemțiune a intenției sale de înstrăinare prin vânzare a imobilului închiriat, pârâtele de mai sus nu și-au respectat această obligație legală, încheind cu pârâtul contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2299 din 01.09.2005 de BNP G și că, avându-se în vedere dispozițiile art. 21, potrivit cărora dreptul de preemțiune și de subrogare în dreptul cumpărătorului revin chiriașilor, chiar dacă proprietarul vinde imobilul închiriat înainte de expirarea locațiunii, au apreciat că se impune constatarea dreptului lor de a se subroga în drepturile cumpărătorului prin efectuarea procedurii ofertei reale, urmată de consemnațiune și validarea acestei operațiuni de către instanță și abia ulterior, după ce se va stabili pe cale judecătorească dreptul lor de subrogare, precum și prețul exact care s-a achitat pentru apartamentele închiriate, vor fi în măsură să procedeze conform OUG 409/1999 la procedura ofertei reale, urmată de consemnațiune.
S-a mai învederat de către apelante că din interogatoriul luat pârâtei -, la termenul din data de 22.01.2008, se poate observa că aceasta nu a avut intenția să notifice chiriașii cu privire la intenția sa de a înstrăina imobilele și prin urmare, au apreciat că sunt în termenul legal pentru exercitarea dreptului de preemțiune, în condițiile în care nu le-a fost comunicată în formele prevăzute de lege notificarea privind intenția proprietarilor de înstrăinare care să conțină și prețul pentru apartamentul locuit de chiriași, aspecte care au fost avute în vedere și de către instanța de fond și cu toate că s-a prezentat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 229 din 01.09.2005 de BNP G, l-a calificat ca fiind unul de întreținere, pe baza unor supoziții personale.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 284 și următoarele cod procedură civilă.
Prin întâmpinare intimatul a solicitat respingerea apelului ca nefondat, admiterea excepției tardivității acțiunii în temeiul art. 19 alin. 1 din OUG 40/1999 și respingerea acțiunii ca tardiv introdusă și în subsidiar, respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
În motivele în fapt s-a învederat că este actualul proprietar al imobilului în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2299 din 01.09.2005 de BNP G, încheiat cu fostele proprietare și -. S-a mai arătat că în cursul anului 1991 cele două pârâte au încheiat cu tatăl său o înțelegere privind luarea lor în întreținere de către acesta, urmând ca în caz de retrocedare a imobilului să i-l acorde în schimbul întreținerii, înțelegere în baza căruia tatăl său urma să suporte toate cheltuielile ocazionate procesele de retrocedare a imobilului, iar întreținerea a fost prestată, aspect ce rezultă din recunoașterea pârâtei -, beneficiara întreținerii cât și din depozițiile martorilor la încheierea contractului, numiții și.
În cursul anului 2005 s-a învederat că după finalizarea procesului de retrocedare, fostele proprietare, prin împuternicit tatăl său, i-au înstrăinat imobilul, avându-se în vedere înțelegerea de întreținere avută cu acesta și cu toate că tatăl său și-a îndeplinit obligația de întreținere la data încheierii contractului în formă autentică, s-a plătit și prețul stabilit în contract, după care, la data de 15.12.2005, întrucât în imobil locuiau chiriași, i-au înștiințat că este noul proprietar și a încheiat noi contracte de închiriere cu aceștia, contracte care au fost încheiate de toți chiriașii și au fost înregistrate la DGFP
Intimatul a mai arătat că art. 19 alin. 1 din OUG 40/1999 prevede dreptul de subrogare a chiriașului în drepturile noului proprietar într-un termen de decădere de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare, că în speță notificarea despre contractul de vânzare-cumpărare s-a făcut cel mai târziu în decembrie 2005, când s-au încheiat noile contracte de închiriere cu noul proprietar și acest termen s-a împlinit cel mai târziu în luna februarie 2006, ori acțiunea reclamanților a fost înregistrată la data de 21.11.2006, pe de altă parte, s-a arătat că, chiriașii nu și-au exprimat niciodată intenția de cumpărare a imobilului față de foștii proprietari și nu au avut obiecții la încheierea noilor contracte de închiriere pe care le-au semnat, motiv pentru care au solicitat admiterea excepției tardivității acțiunii în temeiul art. 19 alin. 1 din OUG 40/1999.
S-a mai învederat că a fost respectată și prevederea art. 21, neprejudiciind cu nimic dreptul chiriașilor și că dreptul de dispoziție al proprietarelor și dreptul de a se da în întreținere unor terțe persoane, nu poate fi încălcat de dreptul de subrogare și de preemțiune, că legea prevede un drept de preemțiune la cumpărare, un astfel de drept nu poate fi stabilit la contractele de întreținere.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 115 pr.civ. art.-19 alin. 1și art. 18-22 din OUG 40/1999.
Intimata - nu a formulat și depus la dosarul cauzei întâmpinare.
Prin decizia civilă nr. 135/A din 29.04.2009 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și, ambele domiciliate în O,-,.2, jud. B, cod poștal -, - toți domiciliați în O,-,.3, jud. B, cod poștal - în contradictoriu cu parații - domiciliată în O-, -.16,.16, jud. B și domiciliat în O,-, -1,.2,.41, jud. B, împotriva sentinței civile nr. 1749 din 04 martie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a păstrat-o în totalitate.
A fost obligat apelantul la cheltuieli de judecată în cuantum de 1.000 lei, în favoarea intimatului.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Conform art. 19 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 "dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare".
Într-adevăr, din probațiunea administrată în cauză rezultă că nu s-au respectat cu strictețe dispozițiile art. 19 alin. 1 din OUG 40/1999, respectiv proprietarii nu au notificat reclamanților, în calitatea lor de chiriași, intenția și prețul vânzării, neexistând nici o notificare emisă de către proprietar privind refuzul de a reînnoi contractele de închiriere, notificare la care reclamanții să poată să răspundă și în funcție de care să-și poată exercita anterior vânzării dreptul de preemțiune, iar ulterior dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului, însă, la fel de adevărat, din probele administrate a rezultat că cel mai târziu data încheierii contractelor de închiriere cu noul proprietar și înregistrate la Direcția Generală a Finanțelor Publice sub nr. 9315 și 9316 din 19.12.2005, reclamanții au avut cunoștință de existența contractului de vânzare-cumpărare și aveau posibilitatea ca în măsura în care s-au considerat prejudiciați să-și valorifice drepturile pe care susțin că le conferă OUG 40/1999. Nici la data încheierii acestor contracte de închiriere cu noul proprietar și nici ulterior, reclamanții nu au făcut dovada existenței vreunui interes pentru cumpărarea acestor imobile, astfel că, nu există dovada că s-a făcut în favoarea noului proprietar oferta reală de plată, nici nu au consemnat pe seama și la dispoziția acestuia nici o sumă cu titlu de preț al vânzării, ci dimpotrivă au fost de acord cu încheierea contractelor de închiriere. Abia ulterior, prin acțiunea înregistrată la instanța de fond la data de 21 noiembrie 2006, reclamanții, prin cererea de chemare în judecată au solicitat să se constate existența dreptului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, în temeiul dreptului de preemțiune reglementat de art. 21 din OUG 40/1999.
Cu toate că dispozițiile art. 21 din actul normativ de mai sus reglementează dreptul de preemțiune a chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului, și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere, instanța de apel a reținut că dispozițiile art. 18-20 din OUG 40/1999 sunt aplicabile și prin urmare și termenul reglementat de art. 19 alin. 1 din același act normativ, care în speță a fost depășit. Critica apelanților potrivit cărora s-ar afla în termenul legal pentru exercitarea termenului de preemțiune, în condițiile în care nu le-a fost comunicată în formele prevăzute de lege, notificarea privind intenția proprietarilor de înstrăinare, a fost apreciată de către instanța de apel ca fiind nefondată, câtă vreme, încă din data de 19.12.2005, data încheierii contractelor de închiriere cu noul proprietar aveau cunoștință de înstrăinarea imobilului către intimat, nu au consemnat pe seama acestuia oferta reală de plată, ci dimpotrivă, prin semnarea contractelor de închiriere au acceptat noua situație, prezenta cerere de chemare în judecată fiind înregistrată cu mult peste termenul de 60 de zile de la această dată.
În contextul tuturor acestor considerente, instanța de apel a apreciat apelul formulat ca fiind nefondat, l-a respins ca atare împotriva sentinței apelate, pe care a păstrat-o în totalitate și în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, a reținut culpa procesuală a apelanților, i-a obligat pe aceștia la plata sumei de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocat în favoarea intimatului, conform chitanței de plată depuse la dosarul cauzei.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, scutit de plata taxei de timbru, a declarat recurs reclamanta.
Examinând decizia atacată prin prisma cererii de renunțare la judecarea recursului, instanța de recurs constată următoarele:
Potrivit art. 246 Cod procedură civilă, reclamantul poate oricând să renunțe la judecată fie verbal în ședință, fie prin cerere scrisă.
Având în vedere dispozițiile expuse coroborat cu faptul că la data de 12 ianuarie 2010 s-a depus la dosar declarația de renunțare la judecată dată de recurenta reclamantă, autentificată prin încheierea nr. 1076 din 17 noiembrie 2009 de Biroul Notarilor Publici și - din O, instanța de recurs în baza art. 246 Cod procedură civilă va lua act de renunțarea la judecarea recursului și în consecință va menține în întregime decizia recurată ca fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Ia act de renunțarea la recursul civil declarat de reclamanta domiciliată în O,-,. 2, județul B în contradictoriu cu intimații reclamanți domiciliată în O,-,. 2, județul B, domiciliați în O,-,. 3, județul B și cu intimații pârâți domiciliată în O,-, - 16,. 16, județul B, citată și din O,-, județul B, și domiciliat în O,-, - 1,. 2,. 41, județul B, împotriva deciziei civile nr. 136 din 29 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o menține în întregime.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 09 februarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - - - -
Red.dec. - /05.03.2010
Jud.fond. -
Dact./05.03.2010
Ex.2
8 com.
1. recurenta reclamantă domiciliată în O,-,. 2, județul B
2. intimații reclamanți domiciliată în O,-,. 2, județul B,
3. ,
4. ,
5. domiciliați în O,-,. 3, județul
6. intimații pârâți domiciliată în O,-, - 16,. 16, județul,
7. și din O,-, județul,
8. domiciliat în O,-, - 1,. 2,. 41, județul
Președinte:Cigan Dana Popa AuroraJudecători:Cigan Dana Popa Aurora, Galeș Maria
