Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 20/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.20/2009-
Ședința publică din data de 14 ianuarie 2009
PREȘEDINTE: Dana Cigan | - - | - JUDECĂTOR 2: Felicia Toader |
- - | - JUDECĂTOR 3: Doina Măduța | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții pârâți și, ambii cu domiciliul în O,-, -. 51, județul B, în contradictoriu cu intimatul reclamant -în calitate de al minorului, domiciliat în, str. - -, -. 3,. 10, județul B, și, toți cu domiciliul în, str. - -, -. 3,. 10, județul B, împotriva deciziei civile nr. 126/A din239/A din 11 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 371 din 26 aprilie 2006 pronunțată de Judecătoria Marghita, având ca obiect: prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă reprezentantul recurenților pârâți și - ambii personal, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 15.10.2008, emisă de Baroul Bihor -Cabinet Individual, precum și reprezentantul intimaților reclamanți, și -toți lipsă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 14.01.2009 emisă de Baroul Bihor -Cabinet Individual.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței faptul că prezentul recurs este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și al timbrului judiciar, după care:
Reprezentanții părților, întrebați fiind, arată că nu mai au alte probe, solicitând cuvântul asupra recursului de față, reprezentantul intimaților reclamanți depunând la dosar concluzii scrise.
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra prezentului recurs.
Reprezentantul recurenților pârâți solicită admiterea recursului promovat de partea pe care o reprezintă, casarea în întregime a sentinței și în urma rejudecării cauzei să se dispună, admiterea apelului declarat de pârâții-reclamanți reconvenționali și, ca efect, admiterea acțiunii reconvenționale și respingerea acțiunii principale, cu acordarea cheltuielilor de judecată în toate instanțele, reprezentând taxe de timbru și onorarii avocațiale.
Reprezentantul intimaților reclamanți solicită respingerea recursului declarat de părțile recurente, ca nefondat și menținerea hotărârii atacate, pe care o apreciază ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la 20 aprilie 2005, reclamantul a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții și, executarea silită a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată de părți privind imobilul înscris în CF nr. 6352 M, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Prin cerere reconvențională pârâții au solicita instanței să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, să se constate că au restituit avansul încasat, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în cuantum de 1.000 Euro, prejudiciul constând în nerespectarea de către reclamant a clauzelor asumate și suportarea cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 371 din 26 aprilie 2006, Judecătoria Marghitaa admis acțiunea reclamantului-decedat pe parcursul procesului și continuată de moștenitorii săi (soția supraviețuitoare și copii)- a respins acțiunea reconvențională a pârâților, a pronunțat o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul înscris în CF 6352 M, obligându-i pe reclamanții cumpărători să achite pârâților diferența de preț de 20.000 Euro, rămasă neachitată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, incontestabil, părțile au încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare la 28 august 2004, iar la 24 septembrie 2004, cu ocazia plății unei părți din preț, subiectele raportului juridic au convenit ca diferența să se achite în momentul în care dreptul cumpărătorilor va putea fi înscris în cartea funciară.
Ulterior s-a constatat că acest drept nu poate fi înscris încă, deoarece exista un proces în derulare privind imobilul ce a constituit obiectul derivat al contractului, astfel încât culpa pentru imposibilitatea de a opera dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorilor revine vânzătorilor, aceștia nemaiputând invoca în acest context clauza rezolutorie prevăzută de art. 1020 Cod civil.
Prin decizia civilă nr. 126 din 19 februarie 2007 Tribunalul Bihora respins apelul pârâților-reclamanți reconvenționali, ca neîntemeiat.
Prin decizia civilă nr. 1270 din 15 noiembrie 2007 Curtea de APEL ORADEAa casat hotărârea Tribunalului Bihor, dispunând retrimiterea cauzei la aceiași instanță în vederea administrării unei probe ce fusese încuviințată, dar asupra căreia s-a revenit fără nici o justificare pertinentă. Este vorba de audierea notarului la care părțile s-au prezentat în vederea încheierii actului autentic.
Martorul a fost audiat (fila 14 dosar apel), iar prin decizia civilă nr. 239/A din 11 aprilie 2008 Tribunalul Bihora confirmat, pentru a doua oară, sentința instanței de fond, reținând în continuare culpa vânzătorului pentru imposibilitatea perfectării contractului.
Împotriva soluțiilor pronunțate în cauză pârâții-reclamanți reconvenționali au formulat recurs, în termenul și forma prevăzută de lege, solicitând modificarea hotărârilor, în sensul admiterii acțiunii reconvenționale și respingerii acțiunii principale.
În motivarea cererii lor recurenții arată că instanțele au apreciat greșit clauza rezolutorie, ca urmare a unei aprecieri eronate a culpei părților în nerespectarea obligațiilor asumate.
Astfel, la 25 septembrie 2004 antecesorul intimaților trebuia să achite prețul integral și la cererea acestuia, cu o zi înainte, părțile ar fi convenit la amânarea plății pentru ziua prezentării la notar în vederea semnării actului autentic. Prețul nu a fost achitat nici la data soluționării recursului, astfel încât față de această nerespectare a obligației esențiale a cumpărătorului în contractul de vânzare-cumpărare orice altă discuție este lipsită de relevanță.
Imposibilitatea de întabulare a dreptului cumpărătorilor nu a fost niciodată una reală ci doar una formală, deoarece situația era foarte clară din punct de vedere juridic, reglementarea ei fiind o simplă formalitate.
Arată recurenții că instanța de apel a ciuntit declarația notarului audiat cu ocazia rejudecării, reținând în mod eronat doar aspectele care susțin soluția și nu declarația în întregul ei.
Mai mult, instanțele au înlăturat nejustificat faptul că reclamantul a fost pus în întârziere prin notificare, cel puțin din acel moment, culpa sa nemaiputând fi pusă în discuție.
Prin concluziile depuse intimații au solicită respingerea recursului și menținerea hotărârilor pronunțate în cauză, apreciind că sunt foarte clare clauzele contractuale în sensul că diferența de preț se va plăti la data întabulării cumpărătorilor, și cum nici până în acest moment ei nu s-au putut întabula, neplata prețului este justificată.
Pe de altă parte, subliniază intimații, ideea că actul este sinalagmatic, bilateral, neputând fi rezoluționat prin acordul unei singure părți, în ciuda opoziției celeilalte părți contractante, astfel încât notificarea făcută nu poate să producă un astfel de efect.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că recurenții și antecesorul intimaților au încheiat la 28 august 2004 o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizând o casă și 1183 mp. teren, cu mențiunea că imobilul constituie proprietatea lor, prețul fiind stabilit la 1.300.000.000 lei. Se face mențiunea achitării unui avans de 2.000 Euro, urmând ca diferența de 30.000 Euro să se achite până la 25 septembrie 2004.
La 24 septembrie 2004 părțile redactează un nou înscris, prin care se consemnează achitarea unei diferențe din preț de 10.000 Euro, cu mențiunea că restul sumei de 20.000 Euro va fi achitată în momentul transcrierii imobilului de pe numele pe numele de.
Martorul (fila 14 dosar rejudecare apel), a declarat că părțile s-au prezentat pentru încheierea actului în formă autentică, că antecesorul intimaților a întrebat dacă își poate înscrie dreptul în cartea funciară și răspunsul a fost negativ.
S-a consemnat, de asemenea, că în fața notarului vânzătorii au afirmat că nu mai sunt de acord cu încheierea contractului în cazul în care diferența de preț nu se plătește la acea dată, exprimându-și posibilitatea de a restitui avansul încasat.
La 22 aprilie 2005 promitentul cumpărător a fost notificat de către recurenți să achite avansul, iar în 24 mai 2005 promitenții vânzători au consemnat pe numele promitentului cumpărător suma de 392.700.000 lei, cu titlu de restituire avans locuință (filele 18 și 23 dosar fond).
Cercetându-se însă CF nr. 6352 M, în care este înscris imobilului ce a făcut obiectul vânzării, se constată că la 7 decembrie 2000 fost înscris dreptul de proprietate al numitului, că doar la 7 februarie 2005 fost pronunțată sentința civilă nr. 69/2005 a Judecătoriei Marghita, prin care a fost admisă acțiunea Comisiei Locale M de aplicare a Legii nr. 18/1991 în contradictoriu cu antecesoarea recurenților și numitul, dispunându-se rectificarea CF nr. 6352 M, în sensul radierii înscrierilor de sub 2. radierea s-a făcut efectiv la 9 aprilie 2005, iar dreptul antecesoarei recurenților a fost înscris în baza Titlului de Proprietate nr. 1511/1999 la 13 iulie 2005, precum și transferul cu titlu de moștenire al proprietății în favoarea promitentei vânzătoare.
Față de aceste elemente, instanța corelează starea de fapt evidențiată și normele aplicabile raportului juridic dintre părți în felul următor:
La 28 august 2004 părțile au încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, stabilind ca dată a plății prețului 25 septembrie 2004.
Cu o zi înainte de împlinirea acestui termen părțile, prin acordul lor de voință, modifică raportul juridic existent în sensul că diferența de 20.000 Euro va fi achitată în momentul transcrierii imobilului de pe numele pe numele.
Transcrierea efectivă de pe numele pe numele s-a putut face doar ulterior datei de 13 iulie 2005, acțiunea fiind înregistrată la 20 aprilie 2005, astfel încât nu se poate reține o culpă din partea promitenților cumpărători.
Faptul că în fața notarului recurenții au declarat că doresc să rezoluționeze contractul și că ulterior au pus la dispoziția promitentului cumpărător partea achitată din preț nu produce nici un efect juridic, deoarece, pe de o parte, acordul de voință nu poate fi lipsit de efecte decât în cazul în care realizează un nou acord în vederea stingerii raportului juridic existent, iar pe de altă parte, pentru că nu poate solicita rezoluțiunea partea care nu și-a executat culpabil obligația asumată, ori, în momentul prezentării în fața notarului și chiar ulterior, în momentul realizării procedurii ofertei reale, promitenții vânzători nu puteau să își execute obligația asumată, aceia de a transfer dreptul de proprietate în favoarea promitentului cumpărător.
În aceste condiții instanțele au aplicat în mod corect regulile privind dreptul de a alege al părții care este de acord să-și execute propria obligație, de a solicita fie rezoluțiunea, fie executarea contractului, reclamantul alegând această din urmă opțiune.
Pe de altă parte, instanța va schimba în parte doar un element al dispozitivului sentinței, condiționând înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorilor în baza hotărârii pronunțate de dovada plății diferenței de preț de 20.000 Euro, aceasta fiind o condiție a valabilității actului.
Trebuie menționat faptul că datorită unor aspecte care nu țin de voința părților, cursul leu-euro, în momentul pronunțării prezentei decizii este aproximativ egal cu cel al încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, astfel încât, în această situație recurenții au posibilitatea de a primi exact valoarea prețului avut în vedere în momentul încheierii actului.
Raportat la limitele în care recursul a fost admis, în baza art. 312 al. 1-3 Cod procedură civilă, făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, instanța va obliga pe intimați în favoarea recurenților la 500 Ron cheltuieli de judecată parțiale, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite ca fondat recursul civil introdus de recurenții pârâți și, ambii cu domiciliul în O,-, -. 51, județul B, în contradictoriu cu intimatul reclamant -în calitate de al minorului, domiciliat în, str. - -, -. 3,. 10, județul B, și, toți cu domiciliul în, str. - -, -. 3,. 10, județul B, împotriva deciziei civile nr. 239/A din 11 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în sensul că, schimbă în parte sentința civilă nr. 371 din 26 aprilie 2006 Judecătoriei Marghita,condiționând transferul dreptului de proprietate și respectiv întabularea dreptului reclamanților cumpărători de dovada plății diferenței de preț de 20.000 Euro în favoarea recurențilorși .
Menține restul dispozițiilor.
Obligă intimații în favoarea recurenților la plata cheltuielilor parțiale de judecată în cuantum 500 lei.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 14 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat judecător - 22.01.2009
- dactilografiat grefier -22.01.2009-2 ex.
Președinte:Dana CiganJudecători:Dana Cigan, Felicia Toader, Doina Măduța
