Anulare act. Decizia 263/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr-
DECIZIE Nr. 263
Ședința publică de la 18 iunie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Elena Gheorghiu
JUDECĂTOR 2: Elena Adriana Andronic
JUDECĂTOR 3: Georgeta
GREFIER:
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de pârâtul, împotriva deciziei civile nr.52 din 23 ianuarie 2008 Tribunalului Iași; cauza având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.715/30.01.2004.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurentul asistat de av., iar pentru intimata răspund av. și av.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dosarul se află la al doilea termen de judecată.
Nefiind formulate cereri, se dă cuvântul părților pe excepția inadmisibilității recursului, raportat la dispoziția înscrisă în art. 2821Cod procedură civilă.
Av. cere a se aprecia asupra excepției inadmisibilității recursului.
Av. cere admiterea excepției și să se respingă ca inadmisibil recursul, cu acordarea cheltuielilor de judecată. Depune la dosar chitanța și factura nr.330/26.05.2008, reprezentând onorariu avocat.
Cauza rămâne în pronunțare cu privire la excepția inadmisibilității recursului.
După deliberare;
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 8485/4.07.2007 pronunțată de Judecătoria Iași, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul și a fost obligată reclamanta la plata sumei de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârât.
În considerentele acestei sentințe s-a arătat că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași, reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâtul,constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 715/30.01.2004 la BNP prin care a înstrăinat o suprafață de teren de 9500 mp teren situat în extravilanul satului, comuna.
Motivează reclamanta că, prin contractul de vânzare cumpărare
autentificat sub nr. 715/30.01.2004 la BNP, a înstrăinat o suprafață de teren de 9500 mp, situat în extravilanul satului, comuna, către pârâtul, suprafață de teren face parte dintr-o suprafață mai mare de 4,34 ha. Înaintea perfectării contractului, a mers împreună cu pârâtul și a identificat în teren suprafața ce se va înstrăina, teren arabil și pășune astfel că niciodată nu s-au înțeles să tranzacționeze cu privire la o suprafață de teren cu vie nobilă, pe care reclamanta o deține la aceeași locație; în contractul de vânzare cumpărare a fost trecută doar suprafața de teren, nu s-a procedat la identificarea terenului ca amplasament sau categorie de folosință, ca vecinătăți sau dimensiune a laturilor. Ulterior încheierii actului, pârâtul a procedat la întocmirea documentației cadastrale, fără a respecta înțelegerea și a ține cont de semnele puse în teren și a înscris dreptul în cartea funciară cu privire la altă suprafață de teren decât cea pe care a înțeles să o vândă, însușindu-și abuziv o suprafață cu vie, proprietatea reclamantei. Reclamanta a susținut că pentru a face dovada transmiterii dreptului de proprietate schițele trebuie să existe la data încheierii contractului; dacă s-au întocmit ulterior, acesta trebuie să poarte semnătura ambelor părți, fiind o anexă la contract; lipsa semnăturii de pe schiță echivalează cu lipsa totală de consimțământ cu privire la identificarea imobilului, ceea ce duce la nulitatea absolută a contractului. Dacă s-ar constata că simpla mențiune din contract că imobilul va fi identificat și descris ulterior suplinește lipsa semnăturii de pe schiță, consimțământul astfel exprimat nu este unul valabil fiind afectat de o eroare cu privire la obiectul contractului, eroare obstacol sau substanțială, reclamanta înțelegând să vândă o altă suprafață de teren decât cea identificată prin schița întocmită ulterior. Încheierea de autentificare a contractului de vânzare cumpărare trebuie să cuprindă și numărul anexelor cuprinse în contract sub sancțiunea nulități absolute ori acest lucru nu s-a realizat, fapt ce trebuie sancționat cu nulitatea încheierii de autentificare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut
următoarele:
Părțile au încheiat un contract de vânzare cumpărare pentru
suprafața de 9500 mp teren situat în extravilanul comuna. Terenul aflat în extravilan s-a înstrăinat după îndeplinirea procedurii prevăzute de art. 6-11 din Legea nr. 54/1998, terenul fiind individualizat în momentul publicării ofertei de vânzare, pentru respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de lege. Acest aspect este dovedit de procesul verbal nr. 751/29.01.2004 al Primăriei comuna, depus la dosar și menționat în contractul de vânzare cumpărare.
Faptul că schița cadastrală a fost întocmită ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare nu afectează validitatea contractului, acesta producându-și efectele de la momentul încheierii lui în condițiile prevăzute de lege. Vânzătoarea reclamantă și-a dat acordul cu privire la vânzarea terenului la momentul încheierii contractului, aceasta exprimându-și consimțământul în fața notarului public. În speță nu se poate reține că lipește consimțământul vânzătorului din moment ce aceasta a scos la vânzare terenul individualizat în cadrul ofertei publice de vânzare. Legea nu prevede obligativitatea semnări schițelor cadastrale de către vânzător,lipsa semnăturii de pe acestea nu afectează validitatea contractului. De altfel chiar în cuprinsul contractului se specifică faptul că schița se va efectua ulterior de către cumpărător.
Cu privire la eroarea obstacol ce afectează consimțământul vânzătoarei instanța a apreciat că, în speță, nu este vorba de o eroare ce cade asupra obiectului contractului. Reclamanta a înțeles să înstrăineze suprafața de 9500 mp teren, fapt necontestat de către aceasta. Ea. precizează însă, că nu a înțeles să vândă și teren cultivat cu vie, ci doar pășune și arabil.
Din schița corpului de proprietate aflată la dosar rezultă că o suprafață de teren de 564,50 mp teren din suprafața totală de teren cumpărată este teren ocupat de vii. Această suprafață se află în interiorul suprafeței de 9500 mp, făcând parte integrantă din aceasta. Eroarea obstacol invocată de către reclamantă presupune lipsa consimțământului la încheierea actului.
Reclamanta, proprietara terenului, a scos la vânzare terenul pe care l-a achiziționat cumpărătorul, astfel încât nu se poate vorbi de o lipsă a intenției sale de vânzare a respectivei suprafețe de teren ci, eventual, de o eroare asupra calității substanțiale a obiectului actului juridic care, conform art. 961 cod civil, dă loc numai acțiunii de nulitate. În ce privește nulitatea încheierii de autentificare a contractului de vânzare cumpărare, în temeiul disp art. 65 alin. 1 lit. c) din Legea 36/1995, instanța a apreciat că în speță nu este aplicabilă sancțiunea nulității pentru lipsa mențiunii numărului anexelor cuprinse în actul autentic, motivat de faptul că la data întocmirii contractului acesta nu cuprindea nici o anexă ce ar fi putut fi menționată în încheiere.
Pentru aceste considerente instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și a obligat-o pe aceasta în temeiul disp. art. 274 Cod procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată către pârât, 300 lei onorariu avocat.
Tribunalul Iași, prin decizia civilă nr. 52 din 23.01.2008 a admis apelul declarat de și a schimbat în tot sentința judecătoriei.
A fost admisă acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 715/30.01.2004 la. -
A fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1220 lei cheltuieli de judecată.
Pronunțând această decizie, tribunalul a reținut că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 715/30.01.2004 la. (fila 7 dosar fond), reclamanta a înstrăinat pârâtului suprafața de 9500 mp din totalul de 21696 mp, teren situat în extravilanul comunei, jud. I, "compus din terenul în suprafață de 407 mp - categoria de folosință - arabil, 51, P 2305/34/5 având dimensiunile și vecinii arătate în schița ce va fi executată de Oficiul Județean de cadastru Geodezie și Cartografie, va fi anexată și va face parte integrantă din prezentul contract".
Terenul ce face obiectul vânzării a fost dobândit de vânzătoare prin reconstituirea dreptului de proprietate, potrivit titlului de proprietate nr. 13802/16.12.1992 emis de Comisia Județeană Astfel, reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de: 1 ha arabil - amplasată în T6 - P 462 și P 476/1; 3 ha 3400 mp - categoria pășuni, în T 6 - P 453, P 476/2, P 482, P 481, P 479, P 457, P 448 și P 454/1.
În conținutul contractului de vânzare terenul ce face obiectul acestuia nu este individualizat, iar prevederea potrivit căreia terenul vândut "este compus" din suprafața de 407 mp amplasată în T 5 P 2305/34/%, pe lângă faptul că este incompletă (suprafața vândută fiind de 9500 mp) este eronată întrucât în titlul de proprietate al vânzătoarei nu se regăsește suprafața menționată.
Prin încheierea de rectificare nr. 11509/aut. 715/2004 din 4.08.2004 dată de R s-a rectificat contractul de vânzare-cumpărare sus-menționat, în sensul că s-a vândut terenul extravilan în suprafață de 9500 mp "având descrierea, dimensiunile și vecinii arătate în schița ce va fi executată de Oficiul Județean de Cadastru Geodezie și Cartografie, va fi anexată și va face parte integrantă din prezentul contract".
Potrivit schiței înregistrate sub nr. 80730/30.08.2004 la. I (fila 10 dosar fond) terenul înstrăinat este amplasat în T 6 P 479/2, 481/1 și 481/2.
Reclamanta-apelantă a invocat nulitatea contractului motivat de: lipsa consimțământului; lipsa semnăturii de pe schița de individualizare a suprafeței înstrăinate; afectarea consimțământului de o eroare-obstacol cu privire la obiectul contractului întrucât suprafața de teren ce a făcut obiectul înțelegerii părților este diferită de cea individualizată în schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare.
În cauză nu s-a putut reține lipsa consimțământului dat fiind faptul că intenția reclamantei-apelante de înstrăinare a unei suprafețe de 9500 mp din totalul deținut în proprietate este neechivocă, concluzie ce rezultă din demersurile întreprinse de reclamantă pentru asigurarea publicității ofertei de vânzare pentru respectarea dreptului de proprietate precum și din prezenta la notar și exprimarea acordului la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, nu s-a putut reține nici eroarea obstacol la încheierea contractului cu privire la obiectul material al acestuia întrucât, la momentul respectiv - 30.01.2004, e certă formarea acordului de voință cu privire la vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de 9500 mp din totalul de 21696 mp, proprietatea vânzătoarei, individualizarea acestei suprafețe (chestiune ce a generat litigiul de față) fiind făcută ulterior acestei date, la 30.08.2004, prin schița anexă la contract.În aceste condiții nu s-a putut reține nici lipsa și nici vicierea consimțământului vânzătoarei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Un alt motiv de nulitate invocat de reclamanta-apelantă vizează nerespectarea prevederilor art. 65 alin. 1 lit. c din Legea nr. 36/1995. Potrivit acestor dispoziții, încheierea care constată autentificarea unui înscris, va cuprinde sub sancțiunea nulității, numărul anexelor cuprinse, în actul autentic.
Analizând încheierea de autentificare nr. 715/30.01.2004, s-a observat că, într-adevăr, aceasta nu face referire la numărul anexelor cuprinse în actul autentic, deși în contract se face mențiune despre întocmirea unei schițe ce va fi anexată și va face parte integrantă din contract. Întrucât una din condițiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare se referă la faptul că obiectul contractului trebuie să fie determinat sau determinabil, se impunea ca această schiță să existe la momentul încheierii actului în forma autentică și să fie menționată în încheierea de autentificare. Împrejurarea că în cuprinsul contractului se face referire la această schiță (parte integrantă din contract), impunea ca și încheierea de autentificare să cuprindă mențiuni cu privire la anexele contractului, nerespectarea acestei condiții imperative fiind sancționată cu nulitatea încheierii de autentificare, potrivit art. 65 alin. 1 lit. c din Legea nr. 36/1995.
Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute (art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Având în vedere dispozițiile legale enunțate, instanța de apel a reținut că nulitatea încheierii de autentificare conduce la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, acțiunea reclamantei fiind astfel întemeiată.
Prin urmare, în baza art. 295 și 296 Cod procedură civilă tribunalul, a admis apelul, a schimbat în tot sentința atacată, a admis acțiunea și a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 715/30.01.2004 la.
În baza art. 298 cu referire la art. 274 Cod procedură civilă, s-a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamantă a sumei de 1220 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (1210 lei la fond - onorariu avocat și taxa de timbru, 10 lei în apel - taxă de timbru).
Pârâtul a declarat apel considerând că decizia tribunalului este nelegală pentru motivul înscris în art. 304 punctul 9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea motivului de recurs, el susține că primele două motive de nulitate invocate de reclamantă (lipsa consimțământului și respectiv, afectarea consimțământului vânzătoarei de eroarea obstacol cu privire la obiectul contractului) au fost înlăturate temeinic de tribunal care, însă, a reținut greșit al treilea motiv de nulitate, atât timp cât, în momentul încheierii contractului, pot fi consemnate în acesta toate anexele existente, nu și cele viitoare.
Astfel, în încheierea de autentificare s-a menționat că schița cadastrală va fi întocmit ulterior, iar vânzătoarea și-a dat acordul cu privire la acest aspect, după cum a fost de acord și că schița ce se va întocmi ulterior să facă parte din contractul de vânzare -cumpărare încheiat de părți.
Învederează recurentul că, din moment ce tribunalul a constatat în mod neechivoc, intenția reclamantei de a vin de 9500. teren și că nu se poate reține vicierea consimțământului vânzătoarei, la data perfectării contractului, instanța de apel nu putea să rețină că obiectul contractului nu a fost determinat sau determinabil datorită lipsei schiței.
Obiectul contractului a fost reprezentat de suprafața de 9500. teren, individualizată prin semne de hotar, așa cum susține și martorul, care a asistat la delimitarea suprafeței vândute, iar lipsa schiței cadastrale nu a produs nici o vătămare reclamantei, care a fost de acord cu întocmirea ulterioară acesteia.
a formulat întâmpinare prin care a susținut că recursul nu este fondat, deoarece notarul public a lăsat nedeterminat obiectul contractului, iar tribunalul a reținut corect esența cauzei și anume că se impunea ca schița terenului ce forma obiectul vânzării -cumpărării să existe la momentul încheierii actului în formă autentică și să fie menționată în încheierea de autentificare.
Intimata a invocat și excepția inadmisibilității recursului raportat la valoarea obiectului pricinii și la dispozițiile art. 282 ind. 1 Cod procedură civilă.
Recurentul a precizat că excepția inadmisibilității recursului va fi apreciată de către instanță.
Analizând admisibilitatea recursului, conform art. 137 Cod procedură civilă, Curtea reține că, prin cererea cu care a investit instanța de fond, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. 715 din 30.01.2004 de Biroul Notarului Public.
Din cuprinsul contractului încheiat de părți rezultă că, în calitate de vânzătoare, a transmis pârâtului, în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3500. situat în extravilanul comunei pentru prețul de 2000 lei (RON).
Valoarea terenului - stabilită convențional de părți la momentul perfectării contractului - nu a fost contestată de către acestea după declanșarea procedurii judiciare de contestare a valabilității actului translativ de proprietate.
Curtea apreciază că acțiunea în constatarea nulității înstrăinării unui imobil are ca scop readucerea în patrimoniul reclamantei a imobilului respectiv, prin desființarea actului care provocase ieșirea lui din patrimoniu.
O astfel de acțiune tinde, deci, la revendicarea unui imobil având un caracter patrimonial.
Potrivit dispoziției înscrise în art. 282 ind. 1 Cod procedură civilă, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 195/2004, nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță în litigii al căror obiect au o valoare de până la 100.000 RON.
Raportat la acest text, rezultă că hotărârea dată în primă instanță, în prezenta cauză, este supusă numai căii de atac a recursului, cale de atac ce se soluționează de tribunal, conform art. 2 pct. 3 Cod procedură civilă.
În aceste condiții, recunoașterea unei căi de atac în alte situații decât cele prevăzute de lege constituie o încălcare a principiului legalității și a celui constituțional al egalității în fața legii și autorităților.
Astfel, dacă, potrivit art. 282 ind. 1 Cod procedură civilă, hotărârea primei instanțe este supusă numai căii de atac a recursului, iar intimata a uzat de această cale, ce a fost soluționată de tribunal, recurentul nu mai poate exercita un nou recurs la curtea de apel.
Împrejurarea că tribunalul a soluționat cauza în complet compus din doi judecători și nu în complet de trei judecători, nu este de natură să confere recurentului dreptul de a exercita o cale de atac neprevăzută de lege.
Față de cele ce preced, în baza art. 312 alin. 1 teza a II-a Cod procedură civilă, se va respinge ca inadmisibil recursul declarat de reclamantul și se va menține decizia atacată.
În conformitate cu dispozițiile articolului 274 Cod procedură civilă, recurentul -aflat în culpă procesuală - va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate de în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca inadmisibil recursul declarat de împotriva deciziei civile nr.52 din 23.01.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o menține.
Obligă recurentul să plătească intimatei suma de 1190 lei (RON), cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi -18.06.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
24.06.2008
Tribunalul Iași:
-
-
Președinte:Elena GheorghiuJudecători:Elena Gheorghiu, Elena Adriana Andronic, Georgeta
