Anulare act. Decizia 308/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILĂ NR.308/
Ședința publică din 13 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Eleonora Spiridon
JUDECĂTOR 3: Irina Bondoc
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului civil declarat de recurenții reclamanți, - prin reprezentant legal, toți cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, parter, județul C, domiciliat în C, dul. 1 - nr. 101, -.7,. B,. 4,. 33, județ C, ambii cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. fn, județul C, și, ambii cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. 2, județul C - împotriva deciziei civile nr. 164/C din 31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliată în B,-, -b,. 1,. 3,. 6, sector 3, domiciliat în, 1730 3rd,. 308, 92101,ambiicu domiciliul procesual ales în C,-, -.8,. C,. 53, județ C (sediul Cabinetului de Avocat și, cu domiciliul ales în C,-,. 1, județ C ( la. ", "), având ca obiect anulare act.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurentul reclamant, personal, recurentul reclamant Damina prin reprezentant legal, recurenții reclamanți și, personal și asistați de avocat - în baza împuternicirii avocațiale nr. -/31.08.2008 - Baroul B, recurenții reclamanți, și reprezentați de avocat - în baza aceleiași împuterniciri avocațiale, intimații pârâți și reprezentați de avocat în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 62281/1.09.2008 - Baroul C și intimata pârâtă prin avocat potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 46187/27.08.2008 - Baroul
Procedura este legal îndeplinită, potrivit disp.art. 87 și urm. Cod pr. civilă.
Recursul este declarat în termen, motivat și legal timbrat cu chitanța nr. -/29.08.2008, de achitare a taxei judiciare de timbru în sumă de 10 lei și timbre judiciare în valoare de 0,30 lei.
După referatul grefierului de ședință;
Avocat -, pentru recurenții reclamanți, având cuvântul, solicită a se lua act de către instanță de împrejurarea că a fost reziliat contractul de asistență juridică încheiat cu și reprezentat prin, astfel încât acestei doi recurenți nu mai sunt reprezentați prin avocat.
Recurentul reclamant, având cuvântul, confirmă susținerile doamnei avocat - și, totodată, depune la dosar cerere de suspendare a prezentului recursul întrucât a promovat o acțiune având ca obiect constatarea nulității absolute a dispoziție de restituire a imobilului vândut către intimata.
Instanța pune în discuția părților cererea de suspendare a cauzei formulată de recurentul reclamant.
Avocat -, pentru recurenții reclamanți, învederează că personal nu are cunoștință despre acțiunea la care face referire recurentul.
Avocat, pentru intimata, având cuvântul, solicită respingerea cererii de suspendare formulată de întrucât, în opinia sa, apreciază că se tinde la tergiversarea cauzei. Totodată, arată că dreptul terței persoane achizitoare nu depinde de soluționarea litigiului despre care se face vorbire în cererea de suspendare. - mult, recurentul nu face dovada existenței acțiunii respective. Faptul că prin acțiunea despre care face vorbire recurentul se solicită anularea unei dispoziții de restituire emisă de Primar, acest act este străin de prezenta cauză, și mai mult, chiar dacă ar exista această dovadă, tot nu ar fi un temei pentru suspendare. - arată că, recurentul ar fi trebuit să facă minimul de diligențe pentru a dovedi existența acțiunii promovate.
Avocat, pentru intimații pârâții și, având cuvântul, pune concluzii de respingere a cererii de suspendare.
Avocat -, pentru recurenții reclamanți, având cuvântul, consideră că cererea de suspendare urmează a fi analizată din prisma anulării absolute a dispoziției de restituire, întrucât în cazul în care se va dispune anularea dispoziției, acest fapt se va reflecta asupra efectelor subactelor, respectiv asupra valabilității contractului de vânzare-cumpărare prin care a dobândit imobilul în litigiu. Se apreciază că, instanța nu se poate pronunța asupra cererii de suspendare până nu va avea la dispoziție acțiunea.
În replică, avocat, pentru intimata pârâtă, apreciază că ar fi întemeiată cererea de suspendare, de principiu, dacă s-ar fi solicitat și anularea actului subsecvent al dispoziției, pentru ca prezentul recurs să depindă de soluționarea acțiunii recurentului. Ori, nu a contestat și actelor subsecvente.
În replică, avocat, pentru intimații pârâții și, arată că dacă s-ar constata nulitatea absolută a dispoziției, atunci am avea lipsa de calitate a vânzătorului.
Deliberând, Curtea respinge cererea de suspendare a prezentului recurs formulată de recurentul reclamant, întrucât apreciază că aceasta nu a fost dovedită.
Avocat, pentru intimata pârâtă, având cuvântul, în raport disp. art. 301 al. 1 Cod proc. civilă, înțelege să invoce excepția tardivității recursului având în vedere că hotărârea recurată a fost comunicată către reclamanți la data de 07.05.2008, astfel cum rezultă din dovezile de comunicare aflate la filele 49-52 și 54-58 dosar tribunal.
Curtea urmare verificărilor efectuate, în ședință publică, constată că recursul a fost declarat în termen față de data poștei înscrisă pe plicul cu care a fost comunicată cererea de recurs la instanță.
Având cuvântul, avocat, pentru intimata pârâtă, față de constatările instanței arată că renunță la excepția tardivității recursului.
Întrebate fiind părțile de către instanță, având pe rând cuvântul, avocat -, pentru recurenții reclamanți, recurentul reclamant, personal, avocat, pentru intimații pârâții și și avocat, pentru intimata pârâtă, arată că nu mai sunt alte cererii prealabile sau probe și solicită cuvântul pentru dezbateri asupra motivelor de recurs.
Instanța, în raport de susținerile apărătorilor părților și a recurentului reclamant, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri asupra motivelor de recurs.
Avocat -, pentru recurenții reclamanți, având cuvântul, învederează că reclamanții au formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 164/C/31.03.2008 a Tribunalului Constanța, sentință pe care o consideră nelegală, pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc. civilă. Totodată, susține că instanța de fond a fost sesizată cu soluționarea unei cererii având ca obiect acțiune în nulitate act juridic denumit "contract de vânzare-cumpărare" autentificat sub nr. 2277/02.06.2006. Arată că, promovarea acțiunii a fost determinată de faptul că, urmare restituirii imobilului în temeiul Legii 10/2001, în care recurenții reclamanți locuiau în calitate de chiriași, acestora le-a fost încălcat dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului restituit. Temeiul de drept al acțiunii l-a constituit dispozițiile legii speciale a chiriașilor, respectiv disp. art. 18-22 coroborat cu art. 14 pct. 2 din OUG40/1999. Arată că, instanța de fond admis acțiunea, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între intimații pârâți și a obligat pe intimații pârâții -vânzători să încheie cu fiecare dintre recurenți reclamanți contracte de închiriere pentru apartamentele în care aceștia locuiesc. - arată că, împotriva soluției instanței de fond, au declarat apel intimații pârâții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Instanța de control, analizând sentința apelată a constatat că apelurile sunt întemeiate, astfel că le-a admis, a rejudecat pricina în fond și în consecință a respins pe fond acțiunea reclamanților ca neîntemeiată.
Se consideră că, în raport de dispozițiile legale în materia protecției drepturilor chiriașilor și a situației de fapt, instanța de apel a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal și cu aplicarea greșită a legii. Astfel că, motivarea instanței de apel potrivit căreia a respecta dreptul de preeemțiune al chiriașilor-recurenți ar însemna o îngrădire a dreptului de proprietate al intimaților, este una greșită. Se apreciază că, legiuitorul a înțeles să de-a un drept de preemțiune chiriașilor atunci când imobilele în care locuiesc au fost restituite proprietarilor în temeiul Legii 10/2001. În măsura în care, titularul imobilului a hotărât să înstrăineze prin vânzare imobilul acesta este obligat să respecte dreptul de preemțiune, deoarece dreptul de preemțiune este aplicabil numai în situația realizării transferului dreptului de proprietate prin vânzare. Ori, fără a se face o ofertă chiriașilor de vânzare, intimații pârâții și au înstrăinat imobilului unui terț. Este adevărat că intimata, după ce a devenit proprietar al imobilului, a notificat însă cei care erau obligați să acorde dreptul de preemțiune erau și, aceștia din urmă încălcând legea. Notificarea de care se prevalează foștii proprietari a fost emisă ulterior vânzării imobilului. Având în vedere că anterior notificării se realizase vânzarea bunului, urmează a se constata că notificarea făcută de foștii proprietari a fost una pur formală, fără a putea produce consecințe juridice, întrucât la acea dată aceștia nu mai aveau calitatea ce le-ar fi permis încheierea unui contract de închiriere cu.
Apărătorul recurenților reclamanți învederează că din punctul de vedere al reclamanților, instanța de apel ar fi trebuit să observe că dreptul de retract vine să completeze dreptul de preemțiune, iar sub aspectul sancțiunii care intervine în situația nerespectării dreptului de preemțiune, aceasta este cea a nulității absolute.
În concluzie, apărătorul recurenților reclamanți susține că instanța de recurs urmează să de-a o dezlegare pentru protecția chiriașilor și solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelurilor ca neîntemeiate, cu consecința menținerii sentinței instanței de fond ca temeinică și legală. De asemenea, se solicită obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată efectuate de recurenți în apel și recurs, constând în onorariu de avocat și taxa de timbru.
Recurentul reclamant, având cuvântul, solicită admiterea recursului și menținerea soluției instanței de fond.
Avocat, pentru intimații pârâții și, având cuvântul, solicită, în temeiul art. 312 Cod proc. civilă, respingerea recursului, cu consecința menținerii deciziei civile nr. 164/C/31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul civil nr-. Arată că, motivul de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, invocat de reclamanți și reținut de instanța de fond a fost reprezentat de nesocotirea dreptului de preemțiune al chiriașilor, reglementat de OUG40/1999. Ori, se apreciază că, instanța de apel este cea care a dat calificarea corectă a naturii juridice a dreptului de preemțiune reglementat de OUG40/1999. Scopul normei juridice este facilitarea dobândirii calității de proprietar de către chiriașul imobilului, acordând protecție juridică interesului privat al acestuia. Așadar, prin această reglementare, s-a urmărit protejarea unui interes individual, privat și nu a unuia general. Nerespectarea acestor dispoziții legale este sancționată cu anularea actului juridic, întrucât nesocotirea dreptului de preemțiune al chiriașului constituie o cauză de nulitate relativă. În speță, recurenții reclamanți nu sunt titulari ai dreptului de preemțiune, deoarece acest drept nu s-a născut în patrimoniul acestora. Deși, au fost notificați, în mai multe rânduri, prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte pentru a reînnoi contractele de închiriere, această inițiativă nu s-a concretizat, întrucât au fost cei care nu au înțeles să se prezinte pentru negociere; fiind cei care fie au solicitat amânarea discuțiilor, fie au precizat în scris că "orice conciliere este exclusă", astfel cum rezultă și din înscrisurile de la dosar.
Apărătorul intimaților pârâții depune la dosar și concluzii scrise în susținerea celor arătate, oral, în ședință.
Avocat, pentru intimata pârâtă, având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată. Totodată, susține că, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 18 - 22 din OUG40/1999. dispoziția de restituire emisă de primar nefiind atacată în justiție, astfel că sancțiunea nerespectării prevederilor speciale, este una specială, care derogă de la regula generală a anulării actului în condițiile art. 948 Cod civil. Instanța de apel, în mod corect a apreciat că acțiunea a fost formulată pe dispozițiile speciale, iar sancțiunea care ar fi intervenit, de principiu, este cea prevăzută de actul special, circumscrisă dispozițiilor art. 19 din OUG40/1999. Pe fondul recursului, se arată că instanța de apel a constat că dreptul de preemțiune nu s-a născut în patrimoniul reclamanților. În consecință, premisa pentru dreptului de preemțiune este refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere și nu faptul în sine al vânzării imobilului. Intimata, de bună credință, cumpără imobilul și notifică în vederea reînnoirii contractelor de închiriere, însă reclamanții chiriași refuză încheierea acestora. Astfel că, reclamanții chiriași nu pot pretinde nici o vătămare a drepturilor lor.
Având cuvântul, în replică, apărătorul recurenților reclamanți învederează că ceea ce se prezintă în recurs nu este ceva nou; imobilul a fost restituit către proprietari, acesta se vinde și apoi sunt notificați. Urmează a se observa că dreptul de preemțiune este de la lege. Se susține de către intimați că s-a refuzat de către chiriași reînnoirea contractelor, dar aceștia nu au fost notificați cu privire la vânzarea imobilului. Urmează a se observa că intimații pârâții și au fost de rea credință, neavând intenția de a face o ofertă de vânzare către chiriași.
Curtea rămâne în pronunțare asupra motivelor de recurs.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr.11191/1.10.2007 Judecătoria Constanța a admis acțiunea formulată de reclamanții, prin reprezentant legal, și în contradictoriu cu pârâții, și - a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2277/2.06.2006 la și - încheiat între pârâții și în calitate de vânzători și - în calitate de cumpărătoare, a obligat pe pârâții și să încheie contracte de închiriere cu reclamanții, și prin reprezentant legal pentru imobilul situat în C, str. - din 22 2. nr. 27 parter, cu reclamanții și pentru imobilul situat în C, str. - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. fn, iar cu reclamanții și pentru imobilul situat în C, strada - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. 2.
Prin aceeași sentință, au fost obligați pârâții să plătească în solidar reclamanților suma de 15 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
În considerente, instanța a reținut că, în fapt, reclamanții au calitatea de chiriași ai imobilului situat în C, str. - din 22 2. nr.27, în baza unor contracte de închiriere încheiate cu Aceste contracte de închiriere prevăd că locațiunea expiră la data de 8.04.2009, însă în timpul derulării lor Caa dus la cunoștință chiriașilor faptul că prin Dispoziția primarului municipiului C nr.4181/19.12.2005 s-a dispus restituirea în natură a imobilului situat în C, str.- 22 2. nr.27, numiților și, imobilul fiind restituit pârâților prin protocolul de predare -primire nr.1241/8.02.2006.
La data de 15.09.2006 prin intermediul BEJ pârâții și i-au notificat pe reclamanți pentru a se prezenta la 22.09.2006 la sediul acestuia, în vederea încheierii unui contract de închiriere cu privire la spațiile locative ocupate de reclamanți.
Potrivit procesului-verbal din 4.10.2006 întocmit de executorul judecătoresc, la data stabilită, în locul persoanelor indicate ca noi proprietari s-a prezentat numita în calitate de
împuternicit al pârâtei, care a depus copia legalizată a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5616/2.06.2006.
Conform acestui contract, pârâții și, reprezentanți prin mandatar, au vândut către pârâta imobilul situat în C, str. - din 22 2. nr.27, compus din teren în suprafață de 260 mp și construcții, pe care l-au dobândit în baza dispoziției nr.4181/19.12.2005 a primarului municipiului
Conform disp.art.18 din OUG nr.40/1999, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînoiește pentru motivul prevăzut la art.14 2 lit.b, adică locuința urmează să fie vândută în condițiile acestei ordonanțe de urgență, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Același articol prevede și că notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere în ipoteza vânzării ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute, iar art.21 stabilește că aceste prevederi se aplică și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere.
A apreciat instanța că, în cauză, o astfel de notificare nu a fost trimisă de către pârâții și, care i-au notificat pe chiriași doar despre intenția de a încheia contractele de închiriere, deși anterior înstrăinaseră imobilul către pârâta.
În acest mod, reclamanților le-a fost încălcat dreptul de preemțiune, apărarea pârâților în sensul că neîncheierea contractului de închiriere se datorează culpei reclamanților fiind nepertinentă în condițiile în care pârâții și-au manifestat disponibilitatea încheierii contractelor de închiriere cu privire la spațiile locative pe care aceștia deja le înstrăinaseră.
În consecință, apreciind că acțiunea este întemeiată prima instanță a admis acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.5615/2.06.2006 încheiat între pârâți și a obligat pe pârâții și să încheie contracte de închiriere cu reclamanții din prezenta cauză.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat apel în termen legal atât pârâții și, cât și pârâta.
Pârâții și, în motivarea apelului, au susținut că instanța a încălcat principiul disponibilității procesuale, acordând mai mult decât s-a cerut. Astfel, deși reclamanții au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare (efect al unei cauze de nulitate relativă), instanța a constatat nulitatea actului juridic civil (efect al unei cauze de nulitate absolută).
Instanța a interpretat în mod greșit regimul juridic al dreptului de preemțiune reglementat de OUG nr.40/1999.Prin această reglementare s-a urmărit protejarea unui interes individual, privat și nu a unuia general, astfel că
nerespectarea acestor dispoziții legale este sancționată cu anularea actului juridic, întrucât nesocotirea dreptului de preemțiune al chiriașului constituie o cauză de nulitate relativă.
dreptului de preemțiune, conform art.18 din OUG nr.40/1999, are ca premisă refuzul proprietarului de a reînnoi chiriașului contractul de închiriere. Intimații reclamanți nu sunt titulari ai dreptului de preemțiune deoarece acest drept nu s-a născut în patrimoniul acestora. Refuzul de a reînnoi contractul de închiriere nu a fost manifestat de către pârâții apelanți, ci de către reclamanți care, notificați fiind în mai multe rânduri, în vederea reînnoirii contractelor de închiriere, fie au solicitat amânarea discuțiilor, fie au precizat în scris că "orice conciliere este exclusă".
În ceea ce privește cererea de obligare la încheierea contractelor de închiriere, instanța nu putea încălca principiul libertății contractuale, câtă vreme nu a existat un refuz din partea apelanților. Deși OUG nr.40/1999 prevede în sarcina chiriașului obligația de a solicita reînnoirea contractului de închiriere, apelanții au luat ei această inițiativă, pe fondul pasivității chiriașilor, inițiativă refuzată de către aceștia. Și în privința acestei cereri, instanța a depășit limitele investirii, deoarece reclamanții au solicitat obligarea pârâților apelanți la reînnoirea contractelor de închiriere pentru următorii 5 ani, iar instanța s-a pronunțat în sensul obligării la încheierea de contracte de închiriere cu reclamanții.
De asemenea, încălcând principiul disponibilității procesuale, instanța a omis să se pronunțe asupra capătului de cerere prin care reclamanții au solicitat obligarea apelanților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare cu titularii dreptului de preemțiune, pentru fiecare apartament deținut de aceștia.
În apelul declarat de pârâta s-a susținut, de asemenea, că instanța de fond a interpretat și a aplicat în mod greșit dispozițiile legale reglementate de art.18-21 din OUG nr.40/1999 și a confundat sancțiunea cu caracter special a nerespectării dreptului de preemțiune. Sancțiunea nerespectării prevederilor art.18 și 21 din OUG nr.40/1999, prevăzută în mod expres de art.19 din același act, este una specială, care derogă de la regula generală a anulării actului în condițiile art.948 cod civil și constă în dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării. Prin instituirea acestei sancțiuni cu caracter special, legiuitorul a urmărit să protejeze interesele proprietarului, căruia dreptul de preemțiune îi aduce atingere în exercitarea prerogativelor sale, precum și pe cele ale cumpărătorului, care a dobândit în patrimoniul său un bun imobil fiind de bună credință și fără a săvârși nici o încălcare a prevederilor legale.
În acest context, s-a invocat împrejurarea că instanța nu a analizat apărarea pârâtei în sensul achiziționării imobilului în calitate de cumpărătoare de bună-credință, după cum nu a analizat în nici un fel nici notificările depuse de apelantă la dosar prin care îi invita pe intimații reclamanți la încheierea contractului de închiriere, refuzată în mod expres de aceștia. Astfel, s-a demonstrat că intimații reclamanți nu au fost prejudiciați în nici un mod prin actul perfectat între apelantă și foștii proprietari.
De asemenea, apelanta a susținut că sentința atacată nu cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței în ceea ce privește capătul subsidiar de cerere, constând în obligarea intimaților pârâți de a încheia contracte de închiriere cu intimații reclamanți pentru spațiile de locuit situate în imobilul în litigiu.
Intimații reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelurilor ca nefondate. Au susținut că instanța a reținut în mod corect starea de fapt, în sensul că apelanții au notificat pe intimați pentru a încheia contracte de închiriere, însă ulterior înstrăinării imobilului către cumpărătoarea -. În această situație, notificarea chiriașilor a fost una lipsită de efecte juridice, deoarece bunul ieșind din patrimoniul persoanelor beneficiare ale Legii 10/2001, nu se mai putea crea un raport juridic valabil între aceștia și cei față de care erau obligați legal. Întrucât la data la care bunul a fost restituit intimații îndeplineau condițiile exercitării dreptului de preemțiune, iar imobilul a fost vândut cu nesocotirea acestui drept, în mod corect a fost aplicată sancțiunea nulității actului juridic încheiat cu eludarea legii.
Întrucât dreptul de preemțiune are un izvor legal și nu unul convențional, iar prin nerespectarea dispozițiilor imperative se fraudează legea, sancțiunea care intervine este cea a nulității absolute. Chiar în situația în care sancțiunea este cea a nulității relative, având în vedere că efectul produs de aplicarea sancțiunii este același, de repunere a părților în situația anterioară, în mod corect instanța a desființat actul și a obligat pe apelanți la respectarea legii, în sensul de a încheia cu intimații contracte de închiriere.
Soluționând pe fond, apelul, Tribunalul Constanțaa pronunțat decizia civilă nr. 164 din 31 martie 2008, prin care a admis apelurile declarate de pârâții, și în contradictoriu cu reclamanții, prin reprezentant legal, și.
A fost schimbată în tot sentința apelată, în sensul că a fost respinsă acțiunea ca nefondată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că foștii proprietari și după ce au revendicat imobilul situat în C, str. - din 22 2. nr. 27, județul C, l-au înstrăinat cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2277 din 2 iunie 2006 de către Asociația " și -", pârâtă.
Potrivit dispozițiilor nr.OUG 40/1999 - pârâții la data de 15 septembrie 2006 i-au notificat pe chiriași în vederea încheierii contractului de închiriere pentru imobilul în litigiu - obligație care ulterior a fost preluată de cumpărătoarea care la rândul ei i-a notificat pe chiriași la data de 06 octombrie 2006. au refuzat încheierea contractului.
Procedând în acest mod instanța, instanța a reținut că nu se poate vorbi de un refuz al fostului și nici actualului proprietar la încheierea contractului de închiriere în temeiul Legii nr. 10/2001 și ale OUG nr. 40/1999, astfel că reclamanții nu pot pretinde o vătămare a drepturilor lor și dreptul de preemțiune nu s-a născut în privința cumpărării imobilului în litigiu.
În termen legal, împotriva deciziei 164 din 31 martie 2008, au declarat recurs reclamanții, prin reprezentant legal, și ca fiind nelegală.
Motivează recursul arătând că, Tribunalul Constanțaa reținut greșit că, instanța de fond a analizat greșit dispozițiile legale raportat la situația de fapt, în sensul că - susținerea reclamanților potrivit căreia nerespectarea dreptului de preemțiune prevăzut de nr.OUG 40/1999 nu atrage sancțiunea nulității absolute ci a nulității relative, deoarece este vorba de o măsură imperativă de ordine privată, instituită pentru ocrotirea unui interes particular al titularului dreptului la preemțiune, că această sancțiune are caracter special derogatoriu de la regula generală a anulării actului în condițiile art. 948 Cod civil și constă în dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării.
De asemenea, instanța de apel a reținut greșit că în speța de față, dreptul de preemțiune prevăzut de legea specială, a cărui nerespectare ar atrage aplicarea sancțiunii nulității relative, nu s-a născut în patrimoniul reclamanților întrucât premisa pentru acestui drept este necesar refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere și nu faptul în sine al vânzării imobilului, fiind evident că nu se poate îngrădi dreptul de dispoziție al proprietarului imobilului în scopul protecției chiriașilor decât în anumite condiții și că foștii proprietari vânduseră imobilul - obligația de închiriere a fost preluată de cumpărător care și-a îndeplinit obligația de a notifica pe chiriași și aceștia au refuzat să încheie contracte precum și că dreptul de preemțiune nu se naște în situația unei simple înstrăinări.
În raport de dispozițiile legale în materia protecției drepturilor chiriașilor și a situației de fapt, instanța de apel a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal și cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 11 și art. 14 din nr.OUG 40/1999 - dispoziție ce se referă exclusiv la drepturile chiriașilor și nu la exercitarea dreptului de proprietate.
Cât privește dispozițiile art. 14 al. 2 și art. 18 - 22 din nr.OUG 40/1999 - acestea reglementează condițiile în care se poate refuza încheierea contractelor de închiriere de către proprietar, cât și modalitatea și condițiile exercitării dreptului de preemțiune.
Dispozițiile ce reglementează dreptul de preemțiune sunt imperative, voința proprietarului-vânzător neavând nici un rol în și garantarea lui.
Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și m ai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul este liber a dispune de bunul său.
În concluzie instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 18 și 22 din nr.OUG 40/1999 - care reglementează în mod expres procedura ce trebuia urmată de cel căruia i-a fost restituit imobilul pe care s-a hotărât să-l vândă cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, având posibilitatea exercitării unui retract prin subrogarea în drepturile subdobânditorului când nu i s-a respectat dreptul de preemțiune.
Nerespectarea acestui drept de preemțiune atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a bunului restituit și nu nulitatea relativă, cum greșit a reținut instanța de apel.
Pentru cele menționate mai sus recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul respingerii apelului și menținerii ca legală și temeinică a hotărârii pronunțate la fond.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este fondat pentru următoarele:
Imobilul situat în C, str. - din 22 2. nr. 27, județul C este ocupat de către reclamanții recurenți cu contracte de închiriere după cum urmează:
- Contractul nr. 2778 din 2 iunie 2004 încheiat cu pentru o locuință cu o suprafață utilă de 54,77 mp și dependințe - având drepturi locative și accesorii și reclamanții, și;
- Contractul nr. 2274 din 31 august 2004 încheiat de reclamantul pentru locuința în suprafață de 20 mp și dependințe, având drepturi locative accesorii și reclamanții și.
Aceste contracte au fost încheiate pe o perioada de 5 ani.
Pe parcursul derulării acestor contracte de închiriere în temeiul art. 21 din Legea nr. 10/2001, pârâții și au notificat Primarul Municipiului solicitând restituirea imobilului în litigiu.
În baza art. 23 din Legea nr. 10/2001, Primarul Municipiului Car ăspuns notificării formulate și a emis dispoziția nr. 4181 din 19 2005 prin care a dispus restituirea în natură a imobilului situat în C, str. - din 22 2. nr. 27 către pârâții și.
Cu contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 56172 iunie 2006 de către Asociații " și -", pârâții și au înstrăinat imobilul în litigiu pârâtei -.
Conform art. 18 din nr.OUG 40/1999 - în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 al. 2 lit. b, adică locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
2 al aceluiași articol, prevede că notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere în ipoteza vânzării ține doar de oferta de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute, iar art. 21 stabilește că aceste prevederi se aplică și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere.
În cauza dedusă judecății se constată că o astfel de notificare nu a fost trimisă, pârâții și i-au notificat pe reclamanți despre intenția de a închiria după ce în prealabil vânduseră locuința către - care la rândul său i-a notificat în vederea încheierii de noi contracte de închiriere.
Notificarea făcută de foști proprietari și actualul proprietar a fost una pur formală fără a putea produce consecințe juridice.
Procedând în acest mod reclamanților li s-a încălcat dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului restituit pârâților.
În situația în care pârâții intimați și s-au hotărât să înstrăineze imobilul erau obligați să respecte dreptul de preemțiune, acest drept fiind aplicabil numai în situația realizării transferului dreptului de proprietate prin vânzare.
Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunului și mai ales de la principiul potrivit căruia, proprietarul este liber de a dispune liber de bunul său (acest din urmă principiu însușit în mod greșit de către instanța de apel).
Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la principiu, textul care reglementează acest drept, este de strictă interpretare.
Pe de altă parte acest drept trebuie analizat ca orice drept patrimonial - indiferent de titlul lui sau de persoana celui obligat să-l respecte; fiind asemănător drepturilor reale el este opozabilergo omnes;nerespectarea lui atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare indiferent de reaua sau buna credință a terțului cumpărător.
În speță, nefiind respectat acest drept, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți este lovit de nulitate absolută și nu relativă cum greșit a reținut instanța de apel.
În concluzie instanța de apel a făcut o aplicare greșită a dipoz. art. 14 și 18 - 22 din OUG40/1999 pronunțând o soluție nelegală.
Ca atare, Curtea în baza art. 312 va admite recursul declarat de recurenți împotriva deciziei civile nr. 164 din 31 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, va modifica în tot decizia recurată, în sensul că va respinge apelurile ca nefondate și va menține hotărârea instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenții reclamanți, - prin reprezentant legal, toți cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, parter, județul C, domiciliat în C, dul. 1 - nr. 101, -.7,. B,. 4,. 33, județ C, ambii cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. fn, județul C, și, ambii cu domiciliul în C, str. - din 22 2. nr. 27, etaj 1,. 2, județul C - împotriva deciziei civile nr. 164/C din 31.03.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța - secția civilă - în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliată în B,-, -b,. 1,. 3,. 6, sector 3, domiciliat în, 1730 3rd,. 308, 92101,ambiicu domiciliul procesual ales în C,-, -.8,. C,. 53, județ C (sediul Cabinetului de Avocat și, cu domiciliul ales în C,-,. 1, județ C ( la. ", "), având ca obiect anulare act.
Modifică în tot hotărârea recurată în sensul că respinge apelurile ca nefondate și menține sentința instanței de fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 octombrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Jud. fond -
Jud. apel - -
Red.jud.dec. - -/11.11.2008
Tehnored.gref./2ex./14.11.2008
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon, Irina Bondoc
