Anulare act. Decizia 400/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2621/2008)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.400
Ședința publică de la 26 februarie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ilie MARI -
JUDECĂTOR 2: Mariana Haralambe
JUDECĂTOR 3: Rodica Susanu
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea recursului declarat de recurenta-reclamantă, împotriva deciziei civile nr.1056 din 9.07.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
are ca obiect - nulitate contract vânzare-cumpărare.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 19.02.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie și când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea la 26.02.2009, hotărând următoarele:
CURTEA,
Asupra recursului prezent;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.2213 pronunțată la 31.03.2008, Judecătoria Sectorului 6 Bar espins excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată, a respins excepția tardivității formulării cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, a respins excepția decăderii, ca neîntemeiată, a admis, astfel cum a fost precizată, acțiunea formulată de reclamanta, împotriva pârâților, și, a anulat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2671/27.10.2004 de notarul public și a dispus aplicarea prevederilor art. 21 și art. 22 din OUG nr. 40/1999 modificată și aprobată prin Legea nr. 241/2001, a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată, a respins cererea pârâților privind plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, instanța de fond a reținut că termenul general de prescripție pentru anularea unui act pe motiv de nulitate relativă este de 3 ani, în conformitate cu prevederile art.3 din Decretul nr. 167/1958, iar nu de 18 luni, astfel cum susțin pârâții, textul de lege invocat de către pârâți, respectiv art. 9 alin. 2 din Decretul nr.167/1958 prevăzând momentul de la care începe să curgă prescripția, respectiv de la data când cel îndreptățit a cunoscut cauza anulării, însă cel mai târziu de la împlinirea a 18 luni de la data încheierii actului.
În speță, reclamanta a luat cunoștință de încheierea actului a cărui nulitate a invocat-o, la data de 26.01.2005, astfel cum rezultă din cererea de chemare în judecată, întâmpinarea și încheierea din 26.01.2005 din dosarul nr. 4704/2004 al Tribunalului București, Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și Familie, iar până la data formulării acțiunii, respectiv 16.01.2008, termenul de 3 ani reglementat de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 nu s-a împlinit.
În ceea ce privește excepția decăderii, instanța de fond a reținut că, în conformitate cu prevederile art. 17 alin. 2 din Normele de Metodologice de aplicare a Legii 10/2001, aprobate prin nr.HG 250/2007 invocate de pârâți, termenul de decădere de 90 de zile pentru exercitarea dreptului de preemțiune, începe să curgă de la data primirii notificării privind intenția de vânzare, or din materialul probator administrat în cauză nu rezultă ca reclamanta să fi fost notificată de către pârâți cu privire la intenția de vânzare a apartamentului în litigiu.
Cu privire la excepția tardivității, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 19 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, chiriașul are la dispoziție 60 de zile pentru a-și exercita dreptul de subrogare în drepturile cumpărătorului, termen care începe să curgă de la data notificării contractului de vânzare cumpărare. Din interpretarea dispozițiilor art.19 alin.2 din OUG nr. 40/1999, rezultă că proprietarul care înstrăinează imobilul are obligația notificării contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 18 alin. 2 din actul normativ mai sus arătat, proprietarul trebuie să notifice chiriașul cu privire la refuzul de reînnoire a contractului de închiriere, notificare care ține loc de ofertă de vânzare și care trebuie să cuprindă prețul sub sancțiunea nulității absolute, or, în cauză, potrivit probatoriului administrat, reclamantei nu i s-a notificat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2671/27.10.2004, astfel încât termenul de 60 de zile nu a început să curgă.
Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut că, potrivit considerentelor deciziei civile nr. 287R/08.12.2005 a Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a IX a Civilă și pentru cauze privind Proprietate Intelectuală, prin efectul deciziei nr. 1881/09.09.2003 a Curții de APEL BUCUREȘTI, reclamanta a redevenit chiriaș și că, după intrarea în vigoare a nr.OUG 40/1999, reclamanta avea vocația prelungirii contractului său de închiriere încheiat în anul 1986 ale cărui efecte au reactivat după anularea contractului de vânzare cumpărare a reclamantei. S-a reținut de instanța de recurs că termenul de 30 de zile prevăzut de art. 10 din OUG nr.40/1999 a început să curgă de la data obținerii nulității contactului de vânzare cumpărare. Astfel, contractul de închiriere al reclamantei din 1986 s-a prelungit de drept, prelungire care operează până la încheierea noului contract de închiriere cu noul proprietar, respectiv pârâtul.
Prin urmare, în virtutea prelungirii de drept a contractului anterior, raporturile dintre părți ca "negotium" există, dar contractul de închiriere între ele în sens de "instrumentum" nu.
Prin decizia mai sus arătată, pârâtul a fost obligat să încheie contract de închiriere cu privire la imobilul în litigiu cu reclamanta.
Instanța de fond a mai reținut că, față de dispozițiile art. 21 raportat la art. 18 din nr.OUG 40/1999, vânzătorii ar fi trebuit să notifice reclamanta, comunicându-i oferta de vânzare a imobilului care să cuprindă și prețul vânzării. Sancțiunea nerespectării acestor dispoziții legale, prevăzute de art. 19 din același act normativ este una specială derogându-se de la regula generală a anulării actului în condițiile art. 948 cod civil și constă în dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării.
Potrivit dispozițiilor art. 17 alin. 3 din HG nr. 250/2007 care pot fi aplicate prin analogie contractele de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate.
Legiuitorul a prevăzut posibilitatea pentru chiriaș să ceară desființarea contactului, în ipoteza în care i s-a produs o vătămare, respectiv dispunea de posibilității materiale pentru a dobândi proprietatea imobilului.
Art. 19 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 prevede doar procedura de urmat pentru a opera subrogarea, îndeplinirea condițiilor în care aceasta operează putând fi analizată, de către instanța de judecată, la cererea proprietarului sau a chiriașului.
Potrivit materialul probator administrat în cauză, respectiv notificarea aflată la fila 59 - dosar apel, care nu cuprinde oferta de vânzare și prețul imobilului, precum și răspunsurile la interogatorii ale părților, pârâții și nu au notificat reclamantei intenția de vânzare și nu au urmat procedura prevăzută de art. 18 și art. 19 din OUG nr. 40/1999.
Potrivit art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, chiriașul are un drept de preemțiune la cumpărarea locuinței, iar în conformitate cu prevederile art. 21 din același act normativ, chiriașul are acest drept și în ipoteza în care proprietarul vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cu alte cuvinte chiriașul are un drept de preemțiune în toate cazurile în care proprietarul înțelege să vândă, iar dreptul de preemțiune este condiționat de calitatea de chiriaș, reclamanta având această calitate în luna octombrie 2004, atunci când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare.
Mai reține instanța de fond că susținerea pârâților, în sensul că reclamanta nu ar fi avut posibilități materiale pentru cumpărarea imobilului în litigiu, nu este dovedită și, de asemenea, este neîntemeiată, și afirmația pârâților, în sensul că reclamanta ar fi părăsit imobilul. Astfel cum rezultă din adeverința nr.5/04.03.2008, eliberată de Asociația de proprietari Bd. -, reclamanta a locuit în imobilul în litigiu din anul 1986 și până în prezent, iar acest imobil nu a fost niciodată închiriat de către reclamantă.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat apel pârâții, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
O primă critică formulată de pârâți a vizat respingerea de către prima instanță a excepției prescripției dreptului material la acțiune.
Sub acest aspect, pârâții apelanți au arătat că sancțiunea aplicabilă pentru încălcarea dreptului de preemțiune este nulitatea relativă și aceasta se poate cere în termenul general de prescripție de 3 ani ce curge de la data înscrierii actului de înstrăinare în Cartea Funciară, instanța de fond reținând, ca atare, greșit că termenul curge de la data de 26.01.2005, dată la care reclamanta intimată ar fi luat cunoștință de acest act.
Cea de a doua critică a vizat aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr.40/1999.
Sub acest aspect, apelanții au arătat că în mod greșit prima instanță a apreciat că, după anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.8867/1991 încheiat de reclamanta intimată cu, cea dintâi ar fi avut, în temeiul dispozițiilor OUG nr.40/1999, vocația prelungirii contratului de închiriere nr.236/1986 prin reactivarea clauzelor acestui contract.
Dispozițiile OUG nr.40/1999 se referă exclusiv la situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 și a contractelor de închiriere aflate în derulare la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999, or, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanta intimată s-a încheiat în baza dispozițiilor Decretului - Lege nr.61/1990, și nu a dispozițiilor Legii nr.112/1995, iar la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999 nu exista un contract valabil încheiat între reclamantă și pârâți.
Cea de-a treia critică vizează aplicarea de către instanța de fond a dispozițiilor art.18, art.19 și art.21 din OUG nr.40/1999.
Sub acest aspect apelanții arată că, și în cazul în care s-ar accepta că sunt aplicabile dispozițiile OUG nr.40/1999, tot nu s-ar putea reține incidența dispozițiilor art.19 și art.21, având în vedere că reclamanta-intimată nu avea, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare dedus judecății, calitatea de chiriaș.
Chiar dacă, potrivit art.11 din Ordonanță, contratul de închiriere se prelungește de drept în cazul nerespectării de către proprietar a dispozițiilor legale privind încheierea unui nou contract de închiriere, trebuie să se aibă în vedere că dispozițiile acestui act normativ au fost aplicabile până la data de 8.04.2004, după această dată dispozițiile acestui act normativ rămânând aplicabile doar în cazul imobilelor aflate sub incidența dispozițiilor Legi nr.10/2001.
Un argument în acest sens este și Sentința civilă nr. 6368/10.09.2004, prin care s-a respins cererea reclamantei de obligare a pârâților la încheierea unui contract de închiriere, reținându-se că nu sunt incidente dispozițiile art.6 din OUG nr.40/1999.
Decizia civilă 287/R/8.12.2005 pronunțată la Curtea de APEL BUCUREȘTI, este ulterioară datei de 27.10.2004, dată la care a avut loc încheierea contractului de vânzare-cumpărare, și, în consecință, efectele ei se pot produce doar pentru viitor.
Nu se poate reține puterea de lucru judecat având în vedere că nu există identitate de obiect și de cauză.
Și în fine, apelanții arată că la data de 15.09.2003, reclamanta a devenit proprietar al apartamentului 178 situat în B str. -. - nr.10-22, or, dispozițiile art.13 lit. b din OUG nr.40/1999 prevăd că, într-o astfel de situație, prelungirea contratelor de închiriere nu se aplică.
La data de 25.06.2008, reclamanta-intimată a depus întâmpinare, susținând, în esență, că a luat cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare dedus judecății la data de 28.01.2005, în timpul judecății într-o altă cauză, dată de la care începe să curgă termenul de prescripție și în raport de care dreptul său la acțiune nu este prescris.
Având în vedere că apelanții pârâți au devenit proprietarii imobilului în baza sentinței civile nr.1344/21.02.2001, prin care a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Decretului - Lege nr.61/1990, reclamanta-intimată a fost repusă, după această dată, în situația anterioară, beneficiind de dispozițiile OUG nr.17/1996 și OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor.
Mai arată intimata că, în cursul anului 2003 negociat cu proprietarii imobilului vânzarea-cumpărarea imobilului pentru prețul de 20.000 Euro, însă, în primăvara aceluiași an, negocierile au încetat. În aceste condiții, intimata s-a văzut obligată să achiziționeze, în luna septembrie 2003, un alt apartament ce urma să fie dat în folosință în iunie 2004, vânzătoarea s-a răzgândit însă și a cerut, în luna iulie 2004, anularea contractului de vânzare-cumpărare, în dosarul nr.2154/2004. În acest dosar, părțile au convenit, pentru stingerea litigiului, ca reclamanta (din prezenta cauză) să vândă imobilul fiului vânzătoarei, ceea ce înseamnă că nu a avut o altă locuință în perioada 2004-2007, fapt atestat prin adeverința nr.5/04.03.2008 eliberată de Asociația de Proprietari B- - 26-30 și-.
Examinând Sentința civilă atacată prin prima și în limita criticilor formulate și în raport de probatoriul administrat în cauză și dispozițiile legale aplicabile, tribunalul a constatat fondat apelul declarat de pârâți pentru următoarele considerente:
1. Cu privire la prescripția dreptului material în exercitarea acțiunii în anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune, se impun câteva precizări: în primul rând că, acceptând că încălcarea dreptului de preemțiune se sancționează cu nulitatea relativă, s-ar pune evident în discuție și aspectul exercitării dreptului la acțiune în termenul prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958 (acțiunea reclamantei fiind în acest caz promovată în termen față de prevederile art.3 și art.9 din Decretul nr.167/1958 și în raport de data la care a luat efectiv cunoștință de actul a cărui anulare o cere), dar și admisibilitatea acțiunii în constatarea nulității relative a contractului formulată de un terț față de contract.
Tocmai pentru aceasta, dar și pentru a proteja și interesele proprietarului, căruia dreptul de preemțiune îi aduce atingere în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, precum și pe cele ale cumpărătorului, legiuitorul a prevăzut drept sancțiune pentru nerespectarea dreptului de preemțiune nu nulitatea (relativă ori absolută), în condițiile art.948 Cod civil, a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu nesocotirea acestui drept, ci o sancțiune specială, prin derogare de la regula generală, prevăzând dreptul chiriașului de a se subroga cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării.
Cu alte cuvinte, legea permite chiriașului ca, în măsura în care, prin nesocotirea dreptului de preemțiune, i s-a produs o vătămare constând în aceea că, deși dispunea de posibilitățile materiale necesare pentru a dobândi proprietatea asupra imobilului, a fost împiedicat să îl cumpere, are posibilitatea să se subroge în drepturile cumpărătorului, plătindu-i acestuia prețul în termenul stipulat de lege.
Ca atare, aspectul care se cere lămurit este dacă reclamanta-intimată a exercitat dreptul de a se subroga cumpărătorului, în termenul și în procedura
prevăzută de OUG nr.40/1999, chestiune care vizează fondul cauzei, iar nu
exercițiul dreptului la acțiune, și asupra căreia se va reveni mai jos.
2-3. Cu privire la incidența dispozițiilor OUG 40/1999
Având în vedere repunerea reclamantei-intimate în situația anterioară constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta în baza Decretului - Lege nr.61/1990, respectiv în situația chiriașului cu vocație la prelungirea contractului de închiriere în baza Legii nr.17/1991 și apoi în baza OUG nr.40/1999, și constatând că aplicabilitatea dispozițiilor OUG nr.40/1999 a fost definitiv și irevocabil tranșată prin Decizia civilă 287R
pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI la 8.12.2005 în Dosar nr.894/2005, este evident că aceste aspecte, așa cum a reținut și prima instanță, nu pot fi repuse în discuție fără a contrazice astfel o hotărâre irevocabilă, fără a încălca, așadar, unul din efectele hotărârii judecătorești definitive și anume obligativitatea ei și aceasta independent de îndeplinirea cerinței triplei identități, care se pune numai în cazul în care se invocă exclusivitatea unei hotărâri definitive.
Desigur, nu poate fi trecut cu vederea (deși invocarea acestui aspect se poate face eventual pe calea unei cereri în revizuire) un aspect pe care Curtea de APEL BUCUREȘTI nu l-a avut în vedere, reclamanta intimată omițând să-l facă cunoscut, și anume faptul că aceasta era titular al dreptului de proprietate asupra unui alt apartament achiziționat la 15 septembrie 2003 (cu două săptămâni înainte de a notifica proprietarii pentru încheierea contractului de închiriere, respectiv la 30.09.2003) și care atrăgea incidența dispozițiilor art.13 din OUG nr.40/1999, în sensul că prelungirea contractului de închiriere nu mai putea opera și aceasta independent dacă reclamanta-intimată avea ori nu folosința apartamentului cumpărat ori l-a înstrăinat ulterior (în 2007) de conivență (așa cum susține reclamanta) cu vânzătoarea și după ce cererea acesteia din urmă de anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat fusese respinsă ( Carte Funciară fila 66 dosar fond; Notificare - conform considerentelor Deciziei civile nr.287R18.12.2005 - fila 83; Sentința civilă nr. 6137 pronunțată la 15.06.2005 - fila 75, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1659/04.04.2007- fila 76).
Potrivit art.19 alin.1 din OUG 40/1999 "Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de subrogare urmând, conform art. 20 din OUG nr.40/1999, să se exercite potrivit dispozițiilor Codului d e procedură civilă privind oferta de plată și consemnațiunea.
Răspunsurile reclamantei-intimate la interogatoriul propus de pârâții-reclamanți sunt în sensul că a avut cunoștință de intenția celor din urmă de a vinde apartamentul și de prețul fixat de aceștia, reclamanta susținând chiar că a purtat negocieri cu pârâții pentru cumpărarea apartamentului în anul 2003.
Din considerentele încheierii de la 26.01.2005 (acceptând că aceasta este data la care s-a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2671/27.10.2005, dedus judecății, în cauza de față, și nu o dată anterioară - mai 2004 - la care apelantul susține că a formulat cerere de intervenție în cauza având ca obiect obligarea proprietarului la încheierea contractului de închiriere) - rezultă că cel mai târziu la data de 26.01.2005, reclamanta-intimată a luat cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare dedus judecății în prezenta cauză.
Or, până la data de 17.01.2008, aceasta nu a cerut să se constate valabilitatea unei oferte de plată și a consemnațiunii prețului la dispoziția cumpărătorului și deci dreptul său de a se subroga în drepturile cumpărătorului.
Dimpotrivă, în Dosar nr.4704/2004, deși luase cunoștință de existența contractului de vânzare-cumpărare dedus azi judecății, a continuat judecata în sensul obligării cumpărătorului (intervenient în cauză) la încheierea unui contract de închiriere.
Faptul că proprietarul nu a notificat reclamantei intimate, în conformitate cu prevederile art.18 și art.19 din OUG nr.40/1999, intenția de a vinde, nu duce prin el însuși la desființarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nesocotirea acestor dispoziții.
Așa cum s-a arătat, nesocotirea dreptul de preemțiune al chiriașului dă naștere unui alt drept, respectiv cel al subrogării în drepturile cumpărătorului plătindu-i acestuia prețul, drept pe care reclamanta intimată nu l-a exercitat în termenul prevăzut de lege, ceea ce duce la respingerea cererii sale, dar nu ca tardiv formulată, ci ca neîntemeiată.
Mai mult, dacă s-ar accepta că reclamantei nu i-a fost notificat contractul de vânzare cumpărare, (deși, de necontestat, reclamanta intimată a luat cunoștință de existența contractului de vânzare-cumpărare cel mai târziu la data de 26.01.2005, prin depunerea acestuia în Dosarul nr.4704/2004), în aceeași măsură trebuie acceptat că reclamanta nu a invocat nicio cauză de nulitate, absolută ori relativă, în condițiile art.948 Cod civil, ci doar dreptul său de a se subroga cumpărătorului.
Or, aceasta, contrar celor reținute de instanța de fond, înseamnă ca reclamanta intimată să fi urmat procedura ofertei de plată urmată de consemnațiunea prețului la dispoziția cumpărătorului.
Tribunalul a avut în vedere în acest sens, așa cum s-a arătat deja mai sus, că sancțiunea încălcării dreptului de preemțiune constă tocmai în dreptul chiriașului de a se subroga cumpărătorului, iar nu în anularea contractului de vânzare -cumpărare încheiat cu nesocotirea dreptului de preemțiune.
În același sens sunt și dispozițiile art.20 alin.1 din OUG 40/1999, potrivit cărora ". hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile ține loc de titlu de proprietate pentru chiriași.
Față de cele ce preced și în baza art.296 Cod procedură civilă, Tribunalul a admis apelul pârâților apelanți și, în consecință, a schimbat în parte sentința atacată cu apel, în sensul că a respins acțiunea reclamantei ca neîntemeiată, menținând celelalte dispoziții.
În baza art.274 Cod procedură civilă a obligat intimata la cheltuieli de
judecată, prin decizia nr.1056A/09.07.2008.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești, în termen legal, reclamanta a formulat recurs, criticând-o sub aspectul nelegalității, potrivit art.304 pct.7 și 9 Cod procedură civilă, pentru următoarele motive:
În mod greșit s-a modificat în tot hotărârea primei instanțe, prin aplicarea greșită și încălcarea nr.OG17/1996, nr.OG40/1999 modificată prin Legea nr.241/2001.
Criticile aduse hotărârii instanței de fond, sunt neîntemeiate, cu privire la prescripția dreptului material în exercitarea acțiunii în anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune, neinteresând exercițiul dreptului la acțiune al reclamantei-chiriaș, ci dacă reclamanta a exercitat dreptul de a se subroga cumpărătorului, potrivit nr.OUG40/1999.
Având în vedere concluzia instanței de apel privitoare la inexistența obligației de aom ai notifica pe reclamanta-chiriașă cu privire la înstrăinarea apartamentului, recurenta întreabă retoric cum ar putea să se încadreze în termenul de 60 de zile de la notificarea contractului, dacă reclamanta-chiriașă nu a fost notificată nici de proprietarii-vânzători, nici de cumpărător. Susținerea tribunalului în sensul că reclamanta a avut cunoștință de înstrăinarea apartamentului la data de 26.01.2005, prin depunerea contractului de vânzare-cumpărare în dosarul civil nr.4704/2004, de intervenientul cumpărător, nu acoperă dispozițiile art.18 și 19 din nr.OUG40/1999 care prevăd o procedură specială de notificare, astfel încât termenul de subrogare nu a început să curgă. Instanța de fond a interpretat și aplicat legal dispozițiile art.18, 19, 20, 21 ale nr.OUG40/1999, astfel încât se impune modificarea deciziei.
Sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.7 Cod procedură civilă, recurenta a arătat că motivarea este contradictorie, deoarece, deși a considerat că termenul de 60 de zile de subrogare a început să curgă la 26.01.2005, atunci cum de a menținut celelalte dispoziții ale sentinței, deci inclusiv cea privind respingerea excepției tardivității formulării cererii de chemare în judecată și cea privind respingerea excepției decăderii?!
Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină și chiar cuprinde motive contradictorii, potrivit argumentelor subsumate motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
A solicitat în consecință, admiterea recursului, modificarea deciziei, în sensul menținerii sentinței civile, ca legală și temeinică.
Și-a întemeiat recursul pe art.304 pct.7 și 9 Cod procedură civilă.
A timbrat în mod corespunzător recursul, potrivit art.3 și art.11 din Legea nr.146/1997 și art.3 din nr.OG32/1995.
Intimații, și au formulat întâmpinare, conform art.308 al.2 Cod procedură civilă, solicitând respingerea recursului ca nefondat, pentru că nu se aduc critici concrete, lipsa notificării intenției de a vinde neducând la desființarea contractului de vânzare-cumpărare.
În cauză, s-a administrat proba cu înscrisuri, conform art.305 Cod procedură civilă: sentința civilă nr.6137/15.06.2005 a Judecătoriei Sectorului 1 B, copie cerere de chemare în judecată, doctrină judiciară.
Curtea APEL BUCUREȘTI s-a constatat legal sesizată și competentă material să soluționeze prezentul recurs, date fiind prevederile art.3 Cod procedură civilă și ale art.299 Cod procedură civilă.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, Curtea îl apreciază ca fiind nefondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art.18 alin.1 din OUG nr.40/1999, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru că locuința urmează să fie vândută, chiriașul are un drept de preemțiune la cumpărarea apartamentului.
De asemenea, art.21 prevede că dispozițiile art.18-20 privind dreptul de preemțiune se aplică și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere.
Prin urmare, dreptul de preemțiune este recunoscut chiriașului pe toată durata existenței contractului, indiferent dacă proprietarul care intenționează să vândă imobilul refuză sau nu pentru acest motiv reînnoirea lui. Problema determinării contractelor care se reînnoiesc conform art.14 este deci independentă de dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței, după cum este distinctă și problema opozabilității acestui contract noului proprietar.
Întrucât textul de lege nu distinge, chiriașul are un drept de preemțiune atât atunci când proprietarul a încheiat cu chiriașul acest contract, cât și atunci când între părți există raporturi locative în temeiul legii, conform art.11 din OUG nr.40/1999.
În consecința, față de dispozițiile art.21 raportat la art.18, pârâtul ar fi trebuit să notifice reclamanta, comunicându-i oferta de vânzare a imobilului, care să cuprindă și prețul vânzării.
Sancțiunea nerespectării acestor prevederi legale prevăzute de art.19 este însă una specială, derogându-se de la regula generală a anulării actului în condițiile art.948 civ. și constă în dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării.
Prin instituirea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit în condiții similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art. 480 din Codul civil, potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, creând anumite restricții cu privire la persoanele cărora urmează să le fie înstrăinat imobilul.
Legiuitorul a urmărit ca în acest mod să protejeze interesele proprietarului, căruia dreptul de preemțiune îi aduce atingere în exercitarea prerogativelor sale, precum și pe cele ale cumpărătorului, permițând desființarea actului numai în măsura în care s-a produs chiriașului o vătămare, respectiv atunci când dispunea de posibilitățile materiale necesare pentru a dobândi proprietatea asupra imobilului.
Așadar, nu se poate afirma întemeiat, faptul că argumentele tribunalului cu privire la prescripția dreptului material în exercitarea acțiunii în anularea contractului de vânzare-cumpărare, ar fi neîntemeiate.
De altfel, aceste argumente ale instanței vizează în final, chiar legalitatea dispoziției de respingere a excepției prescripției dreptului la acțiune, ca neîntemeiată, luată de către judecătorie, dispoziție care este evident, favorabilă recurentei-reclamante.
Nici critica legată de nerespectarea în cauză, a prevederilor art.19 din nr.OUG40/1999, referitoare la obligația notificării contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa căreia nu începe să curgă termenul de 60 zile de plată a prețului, în cazul subrogării, nu este fondată, deoarece sintagma "notificare a contractului de vânzare-cumpărare" nu are un caracter absolut sacramental, ea vizând aducerea la cunoștință a contractului încheiat. Așadar, luarea la cunoștință de această convenție, în cadrul dosarului civil 4704/2004, poate fi echivalentă cu îndeplinirea obligației menționate astfel încât afirmația că ea nu ar fi echivalentă cu îndeplinirea procedurii prevăzută de art. 18 și 19 din ordonanță, nu este întemeiată.
Este neîntemeiat argumentul privind necesitatea realizării notificării prin intermediul executoriului judecătoresc, întrucât art. 19 alin. 1 din ordonanță nu distinge în acest sens, iar "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere, debemus".Nu mai puțin, art. 18 din ordonanță, la care face trimitere recurenta, vizează procedura notificărilor anterioare încheierii convenției de vânzare-cumpărare, astfel încât aplicarea sa nu poate fi extinsă dincolo de limitele legiuitorului.
Nici afirmația privitoare la faptul condiționării intimaților, de beneficiul realizării procedurii prevăzută de art. 20 din ordonanță, de efectuarea obligațiilor impuse de articolele precedente, acelorași intimați, nu poate fi primită de C, deoarece în cauză, așa cum a reținut tribunalul, în cadrul deciziei sale, notificarea, în sensul de aducere la cunoștință, recurentei, a convenției, s-a realizat la data de 26.01.2005. Or, Curtea nu poate să modifice situația de fapt (data notificării fiind un element subsumat acesteia) reținută în mod definitiv de tribunal, ca instanță devolutivă a fondului, în lipsa administrării unor probe noi în recurs, în acest sens, conform art. 305 Cod procedură civilă, controlul Curții fiind unul exclusiv de legalitate, conform art.304 al.1 Cod procedură civilă.
În consecință, fiind îndeplinită cerința art. 19 din ordonanță, recurenta trebuia să realizeze procedura specială instituită de art. 20 privitoare la exercitarea dreptului de subrogare, adică oferta de plată și consemnațiuni reglementată de Codul d e procedură civilă, fapt care nu s-a întâmplat nici până în prezent, cu atât mai puțin în termenul de 60 de zile prevăzut de art. 19 alin. 1 din nr.OUG 40/1999.
În concluzie, Curtea constată că instanța de apel a interpretat și aplicat în mod corect, prevederile incidente din nr.OUG 40/1999, spre deosebire de judecătorie, contrar deci susținerii recurentei privind corecta aplicare de prima instanță, a prevederilor art. 18-21 din nr.OUG40/1999.
Așadar, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă nu este fondat.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, potrivit căruia: "hotărârea unei instanțe poate fi modificatăcând hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii",Curtea îl apreciază de asemenea, nefondat, deoarece motivarea tribunalului nu suferă de aceste carențe procedurale menționate.
Întradevăr, chiar dacă instanța de apel a constatat că termenul de plată a prețului plătit, de 60 de zile, a expirat în raport de data notificării, această constatare nu se constituie într-un fine de neprimire a cererii în sensul de tardivitate a formulării cererii de chemare în judecată sau decădere din dreptul de a exercita subrogarea, întrucât acest aspect reprezintă una din condițiile subrogării prevăzută de nr.OUG 40/1999, neputând fi asimilat unui termen stipulat pentru introducerea acțiunii sau unui termen de decădere în sensul art. 17 din nr.HG 250/2007 la care s-a referit excepția decăderii, soluționată de prima instanță de judecată. În acest ultim caz, sancțiunea decăderii a fost prevăzută în mod expres, iar temeiul indicat de normele metodologice vizează anumite imobile, respectiv cele prevăzute în Anexa nr. 2 lit. a și la pct. 1 din Legea nr.10/2001, din categoria cărora nu face parte și imobilul disputat în prezenta cauză.
"(1) Locatarii imobilelor având destinațiile arătate înanexa nr. 2lit. a) și lit. b) pct. 1, care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemțiune la cumpărarea acestora.
(2) Acest drept se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare.
(3) Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
(4) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate".
Anexa 2 lit.a: "Lista imobilelor ce intră sub incidențaart. 16din Legea nr. 10/2001, republicată:
1. Imobile ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat (grădinițe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior)
2. Imobile ocupate de unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public (creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii)
3. Imobilele ocupate de administrații financiare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curți de apel, poliție, poliție de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situații de urgență, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare
4. Imobilele ocupate de instituții publice de cultură: teatre, opere, biblioteci, muzee, filarmonici, centre de cultură
Anexa 2 lit.b pct.1: "Lista imobilelor ce intră sub incidențaart. 13alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată:
1. Imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate".
Mai mult, aceste prevederi vizează dreptul de preemțiune și nu dreptul de subrogare, consecința nerespectării primului și guvernat de reguli distincte.
Reprezentând o condiție pentru aprecierea operării subrogării, termenul de 60 de zile nu este un termen procedural, a cărui neîndeplinire să atragă sancțiunea tardivității sau decăderii, astfel încât în mod corect tribunalul a respins pe fond acțiunea, cu menținerea soluțiilor celor două excepții amintite fără ca altfel, să se contrazică.
Nu se poate afirma în mod fondat, nici împrejurarea că decizia recurată, nu ar cuprinde motivele pe care se sprijină, deoarece tribunalul a expus conform art. 261 pct. 5 Cod procedură civilă, motivele de fapt și de drept care i-au format convingerea, precum și cele pentru care a înlăturat susținerile reclamantei.
În concluzie, Curtea constată că în cauză, nu este fondat nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.7 Cod procedură civilă.
Pentru ansamblul acestor considerente, conform art. 312 Cod procedură civilă, Curtea va respinge prezentul recurs, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă, împotriva deciziei civile nr.1056/09-07-2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26.02.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
MARI - - - - -
GREFIER,
- -
Red.
Dact. /2 ex./02.04.2009
- Secția a V-a Civ. -
-
Jud. Sectorului 6. - Secția Civ. -
Președinte:IlieJudecători:Ilie, Mariana Haralambe, Rodica Susanu
