Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 117/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 117/2009
Ședința publică de la 12 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ioan Truță
JUDECĂTOR 2: Mihaela Florentina Cojan
JUDECĂTOR 3: Anca președinte secție
Grefier:
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de către pârâta împotriva deciziei civile nr. 14/1201.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, în contradictoriu cu intimat - S PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR - EURO SRL PRIN, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat cu împuternicire avocațială în reprezentarea recurentei pârâte, lipsind aceasta și intimata reclamantă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recursul este timbrat (fila 5) și este motivat.
Avocat depune la dosar concluzii scrise, corespondență, împuternicire avocațială, chitanță onorariu avocat și copie după minute ale deciziilor civile cu aplicabilitate în speță.
Declară că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat, având cuvântul, solicită admiterea recursului și modificarea deciziei atacate, criticând cele două argumente ale Tribunalului Sibiu și anume: primul cu referire la art. 10 din OUG nr. 40/1999, care poate fi confirmat prin dovada de la fila 47 privind existența contractului de închiriere încheiat între părți și obligația reclamantei de aon otifica pe chiriașă; al doilea, cu referire la practică și jurisprudență, nu se încalcă dreptul de proprietate al reclamantei. Concluzionând, față de cele expuse atât oral cât și în scris prin concluzii, consideră că hotărârea atacată este nelegală, sens în care solicită admiterea recursului și modificarea deciziei. Cu cheltuieli de judecată conform chitanței depuse.
Instanța, față de actele și lucrările dosarului și cele expuse de mandatarul recurentei pârâte, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin sentința civilă nr. 3066/2008 a Judecătoriei Sibius -a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta - - în contradictoriu cu pârâta, s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în Sibiu,- cămin 2 camera 16, s-a respins cererea reconvențională formulată de.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că - - a solicitat ca în contradictoriu cu să se dispună:
- evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei - - situat în Sibiu- înscris în CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2;
- obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea pârâtei reconvenționale - - la încheierea unui contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999.
Instanța de fond, față de actele dosarului, a făcut aplicarea prevederilor art. 1 din Protocolul 1 adițional la CEDO, art. 1437 și art. 1452 cod civil și a statuat că în speță nu sunt incidente prevederile OUG nr. 40/1999 și că aceasta este în contradicție cu art. 1 din Protocolul 1 CEDO pentru că se impune o sarcină excesivă proprietarului bunului în ce privește posibilitatea de a dispune de bunul său.
Împotriva acestei sentințe a declarat în termen apel care a solicitat admiterea acestuia și schimbarea sentinței și respingerea acțiuni principale și admiterea acțiunii reconvenționale.
Apelanta a invocat în motivarea apelului că sentința este netemeinică și nelegală deoarece instanța de fond nu a făcut aplicarea prevederilor OUG nr. 40/1999 art. 14 și art. 22 care sunt incidente speței și nu dreptul comun așa cum s-a statuat prin decizia civilă nr. 1176/2005.
S-a arătat că deține contract de închiriere, folosește imobilul, iar proprietarul nu l-a notificat în vederea reînnoirii contractului astfel că nu se poate dispune evacuarea.
În drept s-au invocat prevederile art. 282 Cod procedură civilă și OUG nr. 40/1999.
În speță nu sunt incidente prevederile art. 1436 Cod civil, respectiv tacita relocațiune.
Intimata - - Sibiu prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului.
Apelul pârâtei a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă Nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu - secția civilă, în acest mod confirmându-se soluția instanței de fond.
În argumentarea deciziei pronunțate s-a reținut și motivat în esență că pentru a asigura chiriașului stabilitatea dreptului de folosință, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectul locațiunilor, dacă chiriașul nu a pierdut dreptul de folosință pentru alte cauze legale decât expirarea termenului.
În acest scop, măsuri de prorogare legală a contractelor de închiriere s-au luat și prin OUG nr. 40/1999.
În cazul privatizării, ca în speța de față, locuința fiind în fapt un cămin pentru salariați, s-a schimbat persoana locatorului, astfel că între noul proprietar și chiriaș, la cererea acestuia, se încheie un nou contract potrivit art. 9 - 10 din actul normativ menționat.
Nerespectarea procedurii de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior până la perfectarea unei noi locațiuni.
Locuința din litigiu se circumscrie prevederilor art. 5, fiind vorba de un cămin pentru salariați, astfel că revine chiriașului obligația de a-și manifesta opțiunea de închiriere (art. 2 - 7).
În cauză nici una din părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 cu privire la noul contract, la acest moment termenul închirierii fiind prorogat succesiv prin OUG nr. 40/1999 a expirat în 2004, în speță ieșind din sfera de aplicare a acestei ordonanțe.
CEDO a stabilit că măsurile de protecție adoptate în 1999 prin acest act normativ erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de altă parte, de a prelungi contractele de închiriere în situații excepționale. Aceeași instanță a apreciat că sistemul nu este criticabil în sine, pentru că statul dispune de o largă marjă de apreciere cu privire la reglementarea folosinței banilor, însă atât timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă referitor la posibilitatea de a dispune de bunul său, autoritățile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative coerente și previzibile, care să-l protejeze pe proprietar împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate", astfel că ordonanței menționate îi lipsesc atari garanții. Restricțiile au fost apreciate astfel ca fiind disproporționate.
În raport de aceste aspecte, pârâta nu se poate prevala de art. 14 din OUG nr. 40/1999, astfel că apelul a fost respins.
Împotriva deciziei civile Nr. 14/2009 Tribunalul Sibiu - secția civilă, în termen legal a declarat recurs aceeași pârâtă aducându-i critici sub aspectul nelegalității ei și rejudecând cauza în fond să fie respinsă acțiunea principală a reclamantei intimate în ce privește evacuarea sa și să fie admisă cererea reconvențională vizând obligarea reclamantei de a încheia în condițiile OUG nr. 40/199 contract de închiriere pentru apartamentul 2.
În expunerea de motive, în esență, se susține că a încheiat cu intimata în anul 2000 în condițiile actului normativ susmenționat, contract de închiriere pe o durată de 5 ani, dar cu toate acestea instanța de apel a reținut că nu sunt aplicabile speței dispozițiile acestei ordonanțe ci prevederile dreptului comun, art. 1437 și art. 1452 Cod civil.
.-se în baza acestui act normativ, contractului de închiriere îi sunt aplicabile atât cu privire la încetare cât și la reînnoire aceste norme. Susține recurenta că beneficiază de dispozițiile art. 14 din acest act normativ, care stipulează expres că la expirarea termenului chiriașul este în drept să solicite reînnoirea locațiunii pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică expres acea durată.
Proprietarul putea refuza reînnoirea contractului numai în condițiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 după o notificare prealabilă făcută prin executor în termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirării locațiunii, obligație nerespectată de societatea reclamantă.
nu reprezintă o încălcare a dispozițiilor art. 1 din primul protocol adițional al convenției și nici un abuz.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Analizând recursul de față prin prisma acestor critici, dar și din oficiu în limitele conferite de art. 306 alin 2 Cod procedură civilă, se constată a fi fondat, doar cu privire la modul de soluționare a acțiunii principale în evacuare.
Este indubitabil că acțiunea reclamantei intimate este una în evacuare, însă analizarea locațiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub imperiul dispozițiilor OUG nr. 40/1999 și nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.
Prin procedura specială instituită de această ordonanță scopul urmărit a fost de a proteja drepturile chiriașilor, astfel că respectarea dispozițiilor sale este una imperativă.
Potrivit acesteia, la expirarea termenului de închiriere stabilit în condițiile acestui act normativ, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere conform art. 14, proprietarul putând refuza acest lucru doar pentru împrejurările limitativ enumerate de textul de lege invocat, care însă nu se regăsesc în speța de față.
Mai mult, conform art. 14 alin 3, proprietarul, în speță reclamanta intimată, era obligată să notifice pârâtei recurente refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 1 an înainte de expirarea lui, pentru situațiile prevăzute la alineatul 2, lit. a și b al art. 14, iar în cazul de la litera d, notificarea trebuia făcută cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului.
Reclamanta intimată nu a respectat acest formalism obligatoriu impus prin această ordonanță, dar nici nu a precizat care este motivul refuzului.
Cât privesc criticile ce vizează obligarea reclamantei la reînnoirea contractului ele sunt nefondate.
Dreptul la reînnoire a fost prevăzut deci de legiuitor de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, ca și situațiile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute de acest act normativ.
Prin urmare, măsura reînnoirii a fost suficient de clară și previzibilă pentru chiriaș, în legătură cu locațiunea.
Practica CEDO a stabilit că art. 14 alin 1 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional Nr. 1 al Convenției. Dispoziția legală urmărește protejarea chiriașului iar art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, ținând seama de interesele ambelor părți.
S-a stabilit de C că este păstrat echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului o singură dată. Ori acest echilibru s-ar rupe dacă s-ar da eficiență și dispoziției de la art. 14 alin 4 din OUG nr. 40/1999, privind reînnoirea succesivă.
Pentru toate aceste considerente, recursul pârâtei va fi admis, cu consecința modificării deciziei atacate în sensul admiterii apelului împotriva sentinței civile Nr. 3066/2008 a Judecătoriei Sibiu, care urmează a fi schimbată, urmând astfel a se respinge acțiunea reclamantei intimate în evacuare.
Se vor menține în rest celelalte dispoziții ale sentinței instanței de fond.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile 14/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile 3066/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o schimbă în sensul că respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei pentru evacuare.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Obligă reclamanta să plătească pârâtei recurente cheltuieli de judecată de 250 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12.03.2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - -
-
Grefier,
Red.
Tehnored. /2 ex/08.04.2009
Jud. fond:
Jud. apel:,
Președinte:Ioan TruțăJudecători:Ioan Truță, Mihaela Florentina Cojan, Anca
