Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 118/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 118/2009
Ședința publică de la 12 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ioan Truță
JUDECĂTOR 2: Mihaela Florentina Cojan
JUDECĂTOR 3: Anca
Grefier:
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de reclamanta - S prin administrator judiciar EURO S, împotriva deciziei civile nr. 352/21.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat, cu delegație la dosar pentru reclamantă recurentă și avocat pentru intimata, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat depune la dosar adresă, concluzii scrise și copii după minute a deciziilor civile pronunțate similare cu speța. Declară că nu mai are alte cereri de formulat.
Avocat, de asemenea, arată că nu mai are alte cereri.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat, având cuvântul, solicită instanței admiterea recursului, casarea deciziei atacate conform art. 312 alin 5 Cod procedură civilă și trimiterea cauzei în rejudecare la Tribunalul Sibiu. Învederează că în cauză este incident motivul de casare amintit întrucât procedura de citare cu reclamanta nu este legal îndeplinită, tribunalul dispunând citarea prin administrator judiciar. Mai susține că față de prevederile OUG nr. 40/1999, consideră că acestea nu sunt aplicabile în speță, ca atare nu sunt obligatorii dispozițiile art. 14 din această ordonanță. Nu în ultimul rând, mai susține că preluarea de drept a contractelor de închiriere se aplică doar spațiilor aparținând statului, intimata solicită prin cerere reconvențională încheierea unui nou contract de închiriere. În concluzie, față de cele expuse atât oral cât și în scris, precum și față de jurisprudența CEDO, solicită admiterea recursului. Fără cheltuieli de judecată.
Avocat, având cuvântul, solicită instanței respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a deciziei Tribunalului Sibiu conform motivelor invocate prin concluziile scrise. Cu cheltuieli de judecată.
Instanța, față de actele și lucrările dosarului și cele expuse de reprezentanții părților, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată la data de 3 decembrie 2007 la Judecătoria Sibiu, reclamanta - - a solicitat în contradictoriu cu pârâta, ca prin hotărâre, să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtei, din imobilul situat în S,-, camera 11, Cămin III. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului înscris în CF 18724 S, top. 3121/2 iar contractul de închiriere pe care l-a încheiat cu pârâta la 01.01.2000 cu valabilitate pe 5 ani, a expirat.
Pe cale de întâmpinare, pârâta a invocat prevederile art. 5 din OUG 40/1999 întrucât reclamanta este societate comercială privatizată după anul 1990, astfel că se impune reînnoirea contractului. Pe cale de excepție s-a solicitat constatarea nulității clauzei contractuale potrivit căreia la expirarea termenului locațiunii, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți, fiind încălcate dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999.
Prin acțiunea reconvențională s-a solicitat ca pârâta reconvențională - - să încheie contract de închiriere cu reclamanta reconvențională, în condițiile OUG nr. 40/1999.
În motivarea acțiunii s-a arătat că întotdeauna a solicitat reînnoirea contractului de închiriere, însă în mod abuziv și nelegal, societatea reclamantă a refuzat.
Reclamanta, prin întâmpinare, a solicitat respingerea ca inadmisibilă a cererii reconvenționale, invocând excepția autorității de lucru judecat, față de sentința civilă nr. 3790/05.05.2005 a Judecătoriei Sibiu, prin care a fost respinsă cererea formulată de pârâtă pentru obligarea la încheierea contractului de închiriere.
Prin sentința civilă nr. 2182/27.02.2008, Judecătoria Sibiua admis acțiunea formulată de - - S și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul înscris în CF 18724 nr. top. 3121/2. A fost respinsă cererea reconvențională și obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 10,3 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a respins excepția autorității de lucru judecat, întrucât în dosar nr. 60/2005, în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 3790/05.05.2005, având ca obiect obligarea de a încheia contract de închiriere, temeiul de drept a fost Legea 8/2004 și nu OUG 40/1999, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1201 cod civil și art. 137 cod procedură civilă.
Pe fondul cauzei, judecătoria a reținut că contractul de închiriere a fost încheiat la 01.01.2005 și deși pârâta a afirmat că și anterior a existat un contract de închiriere între părți pentru locuința în litigiu, nu a făcut o astfel de dovadă și urmează a se reține că raporturile locative dintre părți au început la această dată de 01.01.2005. În aceste condiții a reținut că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 5 din OUG 40/1999, întrucât prin hotărârile judecătorești pronunțate în litigiile anterioare, pârâtei nu i-a fost recunoscut nici dreptul la cumpărarea locuinței, reținându-se că la data apariției Legii nr. 85/1992, legiuitorul a avut în vedere locuințele construite din fondurile statului. În sprijinul acestei idei se invocă sentința civilă nr. 1206/2006 a Judecătoriei Sibiu, irevocabilă.
În jurisprudența O s-a reținut constant că punerea în practică a politicilor sociale și economice mai ales în domeniul locuințelor, legiuitorul trebuie să se bucure de o mare latitudine pentru a se pronunța atât asupra existenței unei probleme de interes public care cere o reglementare cât și asupra alegerii modalităților de aplicare a acestuia din urmă. Curtea Europeană a subliniat că măsurile adoptate prin OUG 40/1999 erau destinate pe de o parte pentru a controla creșterea chiriilor, iar pe de altă parte urmărea un scop legitim - protecția chiriașilor împotriva crizei de locuințe. S-a concluzionat că restricțiile impuse proprietarilor în privința utilizării bunurilor imobile sunt disproporționate.
Față de aceste considerente reținute, judecătoria a apreciat că pârâta nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG 40/1999.
Reclamanta a dovedit faptul ocupării fără titlu a locuinței de către pârâtă, care a fost coroborată cu voința reclamantei de a face să înceteze această stare, astfel că acțiunea în evacuare a fost admisă.
Apelul declarat de pârâta a împotriva acestei sentințe, a fost admis prin decizia civilă nr. 352/21.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu - Secția civilă, a fost schimbată în parte sentința, în sensul respingerii acțiunii civile de evacuare formulată de reclamanta - - Au fost menținute celelalte dispoziții ale hotărârii atacate și a fost obligată intimata să plătească apelantei, 375 lei cheltuieli de judecată parțiale.
În considerentele deciziei Tribunalul a motivat că prima instanță a reținut corect starea de fapt în sensul că la data de 01.01.2000 între părți a intervenit contractul de închiriere nr. 267/2000 având ca obiect cedarea folosinței camerei 11 din Căminul III situat în S,-, proprietatea reclamantei și că termenul de închiriere a fost convenit de părți pe o durată de 5 ani iar chiria s-a stabilit în condițiile OUG 40/1999.
S-a reținut greșit faptul că apelanta nu mai are titlu locativ și că se impune evacuarea acesteia, întrucât în speță erau aplicabile dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999. Potrivit aceluiași articol, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru unele motive expres arătate în text și care nu sunt date în speță. În plus, se prevede că nefiind îndeplinite condițiile care justifică reînnoirea contractului, proprietarul ar trebui să notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin 1 an înainte de expirarea acestuia, sau cu cel puțin 60 de zile în funcție de motivul care justifică refuzul. În lipsa notificării, contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999.
Practica O invocată de prima instanță nu este de natură să ducă la o altă concluzie, deoarece art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, pentru a se pune problema unei eventuale încălcări a acesteia. Dispoziția legală menționată are ca scop protecția chiriașilor prin asigurarea stabilității în viitor a drepturilor lor locative.
Tribunalul a apreciat că echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, este păstrat în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului doar o singură dată. Acest echilibru ar fi rupt în condițiile în care s-ar da eficiență alin. 4 al art. 14 din OUG 40/1999 unde se prevede că chiriașul are dreptul la mai multe reînnoiri succesive, pentru că în aceste condiții, s-ar ajunge ca practic proprietarul să fie lipsit în mod perpetuu de exercitarea atributelor dreptului său de proprietate.
În aceste motive se apreciază că în anul 2005 operat reînnoirea contractului de închiriere a reclamantei pe o perioadă de 5 ani și la expirarea acestei perioade, chiriașul trebuie să părăsească locuința.
Tribunalul a mai reținut că, clauza referitoare la reînnoirea contractului cu acordul ambelor părți nu face decât să sublinieze că părțile pot să încheie un nou contract sau să-l prelungească, sau să-l modifice pe cel existent, însă nu poate avea semnificația renunțării apelantei la dreptul la reînnoirea contractului. Această clauză nu poate fi considerată nulă, deoarece chiar dacă s-ar fi renunțat la dreptul subiectiv, oricum ar fi fost vorba de drepturi de care părțile pot dispune.
Instanța de fond a apreciat greșit că de prevederile art. 14 alin. 1 ar putea uza doar cei care au contracte încheiate la data apariției OUG 40/1999, o asemenea exigență nefiind prevăzută de actul normativ menționat și nici impusă de principiile aplicării legii în timp.
În raport de faptul că s-a considerat reînnoit contractul de închiriere, cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la încheierea unui contract de închiriere a fost considerată inadmisibilă, întrucât există un asemenea contract în derulare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - - S prin administrator judiciar Euro S, solicitând casarea deciziei recurate în temeiul art. 312 alin. 5 cod procedură civilă, rejudecarea cauzei și admiterea acțiunii în evacuare.
În motivarea recursului, reclamanta susține că decizia atacată este nelegală, pentru că pe tot parcursul soluționării cauzei în apel, procedura de citare nu a fost legal îndeplinită cu recurenta, care este în procedura de ență. Această procedură a fost deschisă în dosar nr- a Tribunalului Sibiu, prin încheierea comercială nr. 614/c/26.03.2008, fiind desemnat administrator judiciar Euro Potrivit Legii nr. 85/2006, reprezentantul legal al recurentei este administratorul judiciar, care trebuia introdus în cauză iar citarea societății să se efectueze la sediul acesteia.
Reclamanta apreciază că instanța de apel în mod eronat a considerat ca fiind incidente dispozițiile OUG 40/1999, în condițiile în care, contractul de închiriere s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ, respectiv în anul 2000 și față de dispozițiile exprese ale art. 1 din OUG 40/1999, potrivit cărora acest act normativ se aplică numai contractelor aflate în curs de executare la momentul intrării în vigoare a acesteia. Așadar, obligațiile reținute de instanță cu privire la notificarea chiriașului conform art. 14 din ordonanță, nu le incumbă, și intimatul nu beneficiază de dreptul de prelungire pe o perioadă de 5 ani. Față de aceste aspecte este evident că în speță se aplică dispozițiile dreptului comun în materie de locațiune, prevăzută de codul civil, și prin urmare a operat încetarea contractului de închiriere prin împlinirea termenului, în condițiile art. 1436 cod civil, fără a opera tacita relocațiune. Nici OUG 8/2004 nu este incidentă speței, întrucât vizează spațiile de locuință, care aparțin Statului și unităților administrativ - teritoriale.
Pe de altă parte, se susține că intimatul pârât a recunoscut faptul că nu are titlu valabil în folosirea imobilului, ca urmare a formulării cererii reconvenționale în care solicită obligarea reclamantei la încheierea contractului de închiriere.
Jurisprudența CEDO întemeiată pe art. 1 din Protocolul Adițional 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului a condamnat privarea perpetuă a proprietarului de uzul proprietății iar această jurisprudență este obligatorie după aderarea României la Uniunea Europeană și în mod greșit instanța a înlăturat dispozițiile menționate. Mai mult decât atât și practica instanței este unitară în sensul admisibilității acțiunii în evacuare.
În drept s-a invocat art. 304 pct. 9 și art. 312 cod procedură civilă.
Intimata a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, și obligarea recurentei la cheltuieli de judecată.
În ce privește procedura de citare a recurentei aceasta s-a făcut legal, ținând seama de starea de ență a societății, constată în dosar -, prin administrator judiciar - economist, așa cum s-a făcut citarea și în fața curții de apel.
Pe fondul cauzei, intimata susține că la data de 01.01.2000 a încheiat un contract de locațiune cu societatea recurentă, având ca obiect cedarea folosinței locuinței din S,-, Camera 306, proprietatea recurentei. Termenul închirierii a fost stabilit de comun acord pe 5 ani, iar prețul stabilit în condițiile OUG 40/1999. De aceea, în condițiile în care societatea recurentă dorea evacuarea trebuia să notifice pârâta în termen de 60 de zile sau un an, anterior expirării termenului de 5 ani stabilit prin ordonanță, iar reclamanta nu a îndeplinit această obligație. În mod corect instanța de apel a reținut că pârâta are deja un contract de închiriere și nu se impune încheierea unui alt contract. Fiind prima cerere de reînnoire a contractului, intimata apreciază că nu sunt încălcate exigențele protocolului de care se face vorbire în recurs.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Recurenta a fost citată prin administrator judiciar de la data de 24.10.2008, după ce mandatarul apelantei a depus la dosar copia încheierii comerciale nr. 614/c/26.03.2008 a Tribunalului Sibiu - Secția comercială și de contencios administrativ, așa cum se poate constata din dovada de îndeplinire a procedurii de citare, aflată în dosarul instanței de apel. Așadar este nefondată solicitarea recurentei de a casa cu trimitere spre rejudecarea cauzei, pentru neîndeplinirea procedurii de citare, potrivit Legii 85/2006 și urmează a fi respinsă.
Art. 5 din OUG 40/1999, prevede că pentru imobilele terenuri și construcții precum și pentru suprafețele locative cu destinația locuință privatizate după 1990, odată cu societățile comerciale care le dețineau în proprietate ca locuințe, locuințe de serviciu, locuințe pentru salariați proprietarul va închiria la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, care ocupă efectiv locuința un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
Primele articole din această Ordonanță de Urgență reglementează diferite situații în care statul a înțeles să intervină pentru protecția unei categorii de persoane, respectiv a chiriașilor. Așadar, această reglementare a categoriilor și situațiilor pentru care se aplică ordonanța nu se rezumă la art. 1 din ordonanță, în această speță fiind aplicabil art. 5 din ordonanță.
Și în această situație, are loc o prelungire a contractului de închiriere încheiat între părți în temeiul art. 14 alin. 1 din ordonanța menționată, în temeiul legii. Aliniatul 2 din articol, stabilește expres situațiile în care proprietarul poate refuza înnoirea acelui contract iar reclamanta recurentă nu se regăsește în nici una din situațiile limitativ prevăzute de lege. Așadar contractul de închiriere, așa cum legal au stabilit instanțele, s-a reînnoit în temeiul legii iar prevederile Codului civil nu sunt aplicabile, întrucât OUG 40/1999 este o lege specială care se aplică cu prioritate față de cadrul general.
Așa cum corect a motivat și tribunalul, în decizia atacată, trebuie să existe un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor, iar statul are posibilitatea de a-și stabili politica locativă fără însă a aduce atingere interesului general. Aceste principii sunt recunoscute și în practica Curții Europene a Drepturilor Omului, iar prelungirea o singură dată a contractului de închiriere în condițiile art. 14 din OUG 40/1999 nu este de natură a greva în mod excesiv asupra exercitării dreptului de proprietate.
Având în vedere considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea apreciază că este nefondat recursul declarat de reclamanta - - S, prin administrator judiciar Euro S, și în temeiul art. 312 cod procedură civilă, urmează a fi respins.
În temeiul art. 274 cod procedură civilă, va fi obligată recurenta să plătească intimatei pârâte 500 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive:
( continuarea dispozitivului deciziei civile nr. 118/12.03.2009 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosar civil nr-)
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta împotriva deciziei civile nr. 352/21.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenta să plătească pârâtei suma de 500 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12.03.2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - -
-
Grefier,
Red.
Tehnored.
2 ex/08.04.2009
Jud. fond:
Jud. apel:,.
Președinte:Ioan TruțăJudecători:Ioan Truță, Mihaela Florentina Cojan, Anca
