Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1193/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
INSTANȚĂ DE RECURS
DECIZIE Nr.1193
Ședința publică de la 29 octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tatiana Rădulescu
JUDECĂTOR 2: Paraschiva Belulescu
JUDECĂTOR 3: Paula Păun
Grefier - - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul Municipiul S prin Primar, împotriva deciziei civile nr.85 din 12 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr- și sentinței civile nr.6893 din 24 noiembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns consilier juridic, pentru recurentul reclamant Municipiul S, prin Primar, și intimata pârâtă, reprezentată de avocat substituent.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Consilier juridic, pentru recurentul reclamant Municipiul S, prin Primar, a depus împuternicire de reprezentare juridică.
Avocat a depus delegație de substituire pentru avocat, apărător ales al intimatei pârâte.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Consilier juridic, pentru recurentul reclamant Municipiul S, prin Primar, a solicitat admiterea recursului, așa cum a fost formulat, modificarea ambelor hotărâri și pe fond admiterea acțiunii.
Avocat substituent, pentru intimata pârâtă, a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate, ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr. 6893 din 24.11.2008 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, a fost respinsă cererea în pretenții, formulată de reclamantul Municipiul S, prin primar, în contradictoriu cu pârâta, reprezentând contravaloarea chiriei datorată pentru perioada august 2007-septembrie 2008 și a majorărilor aferente acestei perioade, ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă.
Au fost respinse cererile privind rezilierea contractului de închiriere nr. 7667/29.01.2001 și cea privind evacuarea pârâtei, ca neîntemeiate.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că reclamantul a pierdut calitatea de proprietar, al terenului închiriat, la data de 16.11.2006, când suprafața de 593,6 mp a fost restituită numiților G si, potrivit dispoziției Primarului nr. 8329/16.11.2006.
Instanța a constatat ca dreptul de proprietate asupra imobilului a fost constituit in patrimoniul numiților G si, prin dispoziția Primarului nr. 8329/16.11.2006, data la care reclamantul a pierdut dreptul sau de proprietate asupra terenului in suprafața de 593,6 mp, iar îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, nu poate avea ca efect constituirea dreptului de proprietate, ci doar opozabilitatea fata de terți a acestui drept, deja constituit.
Totodată, reclamantul nu a făcut dovada existentei unui titlu legal in baza căruia sa dețină terenul specificat, astfel ca nu se face dovada calității de locator invocata de către reclamant și, ca atare, neavând calitatea de locator, reclamantul nu are calitatea de a solicita obligarea paratei la plata sumelor reprezentând chiria aferenta imobilului teren, pentru perioada august 2007-septembrie 2008.
Prima instanță a mai avut în vedere dispozițiile contractului de locațiune încheiat de părți, potrivit căruia (art. 5 al capitolului II din contract) contractul a expirat la data de 01.08.2005 dar și faptul că art.8 cap. V din contract, valorează pactul comisoriu de gradul IV, ce are ca efect rezilierea contractului.
În ceea ce privește acțiunea în evacuare, prima instanță a reținut că între părți nu există raporturi juridice obligaționale referitoare la imobilul spațiu de locuit.
Împotriva sentinței civile nr. 6893 din 24.11.2008 pronunțată în acest dosar, a declarat apel reclamantul Municipiul S, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, cu motivarea că în mod greșit prima instanță a reținut că între părți nu a mai existat nici un raport juridic, în condițiile în care beneficiarii dispoziției primarului Municipiului S nr. 8329/16.11.2006, intră de drept în posesia imobilului după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară de către aceștia, iar procesul verbal de punere în posesie este din data de 10.09.2008.
Referitor la capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, prima instanță nu a avut în vedere că noul proprietar și-a intrat în drepturi depline începând cu data de 10.09.2008, pârâta achitându-și obligațiile contractuale până în luna august 2007, iar regimul juridic al contractelor de închiriere încheiate de actualii chiriași cu foștii proprietari sunt reglementate de art. 14 din Legea 10/2001 și art. 10 din OUG 40/1999.
Prin decizia civilă nr.85 din 12 martie 2009, pronunțată în dosar nr-, Tribunalul O l a respins, ca nefondat, apelul și a obligat apelantul la 595 lei cheltuieli de judecată, către intimat.
Pentru a se pronunța astfel, Tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit art.14 din Legea 10/2001, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească, face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locatul de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanelor juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Potrivit actelor și lucrărilor dosarului, reclamantul a pierdut calitatea de proprietar al suprafeței de teren ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 767/29.01.2001, la data de 16.11.2006 când terenul a intrat în proprietatea numiților G si, potrivit dispoziției Primarului nr. 8329/16.11.2006.
Corect a stabilit prima instanță că, în raport de dispozițiile Legii 7/1996, îndeplinirea formalităților de publicitate are ca efect doar opozabilitatea față de terți a dreptului de proprietate, și nu o amânare a constituirii dreptului de proprietate până la înscrierea acestuia în cartea funciară.
Prima instanță a dat o interpretare corectă clauzelor contractuale prevăzute în art. 5 capitolul II și art.8 capitolul V, și a reținut ca acest contract de închiriere a expirat la data de 01.08.2005, iar în cauză nu a intervenit tacita relocațiune, respectiv că aceste prevederi contractuale au valoarea unui pact comisoriu de gradul IV.
În consecință, având în vedere argumentele expuse, tribunalul a constatat că sentința instanței de fond, potrivit căreia reclamantul nu a făcut dovada existenței unui titlu legal în baza căruia să dețină terenul în litigiu și, implicit, a calității de locatar, este legală și temeinică astfel că potrivit art. 296 Cod procedură civilă, apelul a fost respins, ca nefondat.
Împotriva celor două hotărâri, în termen legal a declarat recurs Municipiul S,prin Primar, invocând motivul de nelegalitate prev.de art.304 pct.9 pr.civ.
S-a motivat, în principal, că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999,- care prevede că "În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire"-, și nu a reținut că noul proprietar intră în drepturi depline asupra imobilului retrocedat doar după deschiderea rolului fiscal, operațiune ce presupune întocmirea procesului verbal de punere în posesie, în speță, procesul verbal de pubere în posesie fiind înregistrat pe data de 10 sept.2008, dată de la care beneficiarii dispoziției sunt proprietari cu drepturi depline asupra imobilului teren retrocedat.
Referitor la capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, s-a motivat că acesta este întemeiat, pe considerentul că a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01 august 2000, iar, prin efectul OUG nr.8/2004, respectivul contract de închiriere a fost prelungit cu încă 5 ani, el producându-și efectele până în septembrie 2008, dată de la care noul proprietar și-a intrat în drepturi depline, pârâta achitându-și obligațiile contractuale până în luna august 2007.
S-a solicitat, în consecință, admiterea recursului și modificarea hotărârilor atacate, în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei la plata debitului restant și a majorărilor aferente, precum și rezilierea contractului de închiriere nr.767/2001.
Intimata pârâtă a formulat întâmpinare, motivând în esență că nu există motive de nelegalitate a hotărârilor atacate, și solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Recursul nu este fondat.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma criticilor formulate de recurentul reclamant, se constată că în cauză nu subzistă motive de modificare sau casare a hotărârilor atacate, din cele prevăzute expres și limitativ de art.304 pct.1-9 pr.civ.
Astfel, în ceea ce privește prima critică adusă hotărârilor, cu referire la greșita interpretare a art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, aceasta este neîntemeiată, textul menționat reglementând raporturile dintre chiriaș și noul proprietar, și nu în ceea ce-l privește pe fostul proprietar al imobilului, care este terț față de un eventual contract de închiriere, intervenit între chiriaș și noul proprietar.
Față de dispoz. Legii 7/1996 privind publicitatea imobiliară, îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, nu poate avea ca efect constituirea dreptului de proprietate asupra imobilului, ci doar opozabilitatea față de terți a acestui drept, deja constituit.
În speță, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, s-a constituit în favoarea numiților G și, prin Dispoziția Primarului mun. S, nr.8329 din 16 noiembrie 2006, emisă în temeiul Lg.10/2001, după cum rezultă chiar din adresa Consiliului Local al Mun.S, nr.11795/2008.
Ca atare, reclamantul, pierzând dreptul de proprietate asupra terenului, și nejustificând vreun alt drept cu privire la acest teren, nu este îndreptățit să solicite chirie pe teren, pe perioada august 2007 - aprilie 2008, așa încât, soluția de respingere a acțiunii și, respectiv, a apelului, sub acest aspect, este legală.
Cu referire la cea de-a doua critică adusă hotărârilor, ce vizează rezilierea contractului de închiriere, aceasta este,de asemenea, nefondată, întrucât contractul este reziliat de drept, prin constituirea dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul contractului, în favoarea beneficiarilor dispoziției de restituire în temeiul Legii 10/2001, și chiar prin neexecutarea obligațiilor contractuale, de plată a chiriei, de către pârâtă, începând cu august 2007- după cum susține recurentul reclamant-, conform art.8 din contract.
Ca atare, și în ipoteza susținută de recurentul reclamant, de prelungire a contractului de închiriere după anul 2005, prin efectul Legii nr.8/2004, oricum la data introducerii acțiunii, respectiv 15 iulie 2008, contractul era reziliat de drept, așa încât, în mod corect prin hotărârile atacate, nu s-a dispus rezilierea acestui contract.
Față de considerentele expuse, în baza art.312 alin.1 pr.civ. recursul va fi respins,ca nefondat.
În ceea ce privește cererea intimatei pârâte, de obligare a recurentului la plata cheltuielilor de judecată, aceasta va fi respinsă, având în vedere că nu s-a făcut dovada cheltuielilor solicitate, după cum impune art.274 pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamantul Municipiul S prin Primar, împotriva deciziei civile nr.85 din 12 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Olt în dosarul nr- și sentinței civile nr.6893 din 24 noiembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă.
Respinge cererea formulată de intimata pârâtă, privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 29 octombrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - - |
03.11.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex.
Președinte:Tatiana RădulescuJudecători:Tatiana Rădulescu, Paraschiva Belulescu, Paula Păun
