Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 145/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 145/2009
Ședința publică de la 20 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan Truță
Grefier - -
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de către pârâta împotriva deciziei civile nr.10 din 12 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar cu nr.unic - având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu reclamanta intimată - S PRIN ADM.. EURO SRL PRIN .
Procedura este îndeplinită fără citarea părților.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că la dosar s-au depus prin registratură concluzii scrise din partea pârâtei recurente.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din 13 martie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față reține:
Constată că prin sentința civilă nr.2457/8.II.2008 a Judecătoriei Sibiua respins în prealabil excepția autorității de lucru judecat invocată de reclamanta - -
Prin aceeași sentință au fost respinse excepțiile prematurității și inadmisibilității acțiunii civile invocate de pârâta cu privire la clauza din contractul de închiriere încheiat de părți la 26.01.2001, privind reînnoirea locațiunii la expirarea termenului cu acordul ambelor părți.
Pe fond a fost admisă cererea principală formulată de reclamanta - - S împotriva pârâtei, dispunându-se evacuarea acesteia di spațiul situat administrativ în S-, înscris în CF 18724 S, nr.top.3121/2 și obligarea sa la 10,3 lei cheltuieli de judecată.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională, privind obligarea reclamantei de a încheia contract de închiriere în condițiile OUG nr.40/1999 cu privire la spațiul locativ sus-menționat.
Pârâta a depus întâmpinare prin care solicita respingerea acțiunii principale, susținând că reclamanta este societate comercială privatizată după 1990, astfel că îi sunt aplicabile cerințele art.5 din OUG nr.40/1999.
După expirarea termenului de locațiune a folosit în continuare acel spațiu locativ în considerarea art.14 din actul normativ menționat, astfel reclamanta nu poate refuza reînnoirea contractului decât în situațiile expres prevăzute de art.44 alin.2 lit.a și d, ceea ce nu este cazul în speța de față. Susține pârâta că îi sunt incidente dispozițiile art.14 alin.3 și art.22 alin.1 din OUG nr.40/1999.
De altfel, prin promulgarea OUG nr.8/2004 nu se poate susține că a încetat aplicarea OUG nr.40/1999, pentru că prin prevederile secțiunii a 2-a a acestui act normativ s-a introdus situația ce vizează reînnoirea contractelor de închiriere, ce expira la 8.04.2004 sau momentul împlinirii termenului de 5 ani.
Dând eficiență dispozițiilor art.137 cod procedură civilă, instanța de fond în prealabil a analizat excepțiile invocate de părți.
Sub acest aspect a stabilit că acel contract de închiriere încheiat la 26.01.2000 a încetat la 1.01.2006, în el inserându-se clauza potrivit căreia la expirarea locațiunii, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți. Judecătoria Sibiu prin sentința civilă nr.3790/2005 a respins pârâtei cererea privind încheierea unui contract de locațiune în condițiile OUG nr.8/2004, în aceeași termeni și condiții cu cel anterior, stabilind că actul normativ invocat nu este aplicabil speței, în contextul în care reclamanta după privatizare a devenit o societate cu capital integral privat (fila 40-41 dosar fond).
Aceeași instanță, reținând excepția autorității lucrului judecat rezultat din sentința civilă nr.1206/2006 a Judecătoriei Sibiu, a respins acțiunea pârâtei prin care solicita obligarea reclamantei la înnoirea contractului de vânzare-cumpărare pentru același spațiu, în caz de refuz sentința urmând a ține loc de act de întabulare.
S-a conchis astfel că tripla identitate de subiect, obiect și cauză impuse de art.1201 cod civil și art.166 cod procedură civilă între acțiunea ce forma obiectul dosarului civil nr.60/2005 în care s-a pronunțat sentința civilă nr.3790/2005 și cererea reconvențională din speța de față lipsește, cauzele fiind diferite, în primul caz invocându-se OUG nr.8/2004, iar în cea de față OUG nr.40/1999. De altfel și tipul contractelor este diferit, astfel că nu pot fi incidente condițiile excepțiile autorității lucrului judecat.
Nefondate s-a stabilit ca fiind și excepțiile privind prematuritatea și inadmisibilitatea acțiunii.
S-a reținut în lipsa unui termen expres, părțile nu au convenit să se raporteze la termenul limită de 8.04.2004, ceea ce înseamnă că părțile au urmărit ca raportul lor de închiriere să fie guvernat de Legea 114/1996 și nu de OG nr.40/1999. Din perspectiva dreptului comun - Legea 114/1996- chiriașul nu are drept la reînnoirea contractului de închiriere decât în situația art.1437 cod civil ca relocațiune cu titlu convențional, în timp ce OUG nr.40/1999 prin art.14 alin.1, instituie o relocațiune legală. Născută la stabilirea termenului de închiriere, cel din 8.04.2004.
Nimic nu împiedică titularul dreptului de proprietate să evoce drept cauză a dreptului dispozițiile fundamentale ale proprietății (art.480 cod civil). S-a reținut pe de altă parte că este nefondată critica cu privire la fondarea locațiunii pe dispozițiile OUG nr.40/1999 în situația în care se face o singură referire la acel act normativ și doar cu privire la stabilirea chiriei, restul clauzelor fiind stabilite în raport de normele dreptului comun.
Lipsa notificării în sensul art.14 din OUG nr.40/1999 rezidă din incidența dreptului comun în materie, aspect ce se observă din faptul că executorul judecătoresc a omis refuzul primirii chiriei de către reclamantă să încheie în condițiile art.588 cod procedură civilă procesul verbal în care se impunea a se trece dacă aceasta a semnat sau nu a putut, ori a refuzat să semneze. Mai mult probele au dovedit inexistența unei cereri exprese a pârâtei de prelungire a locațiunii în condițiile în care lipsește dovada că reclamanta ar fi primit oferta reală de plată de la pârâtă.
De fapt, jurisprudența internă evocată de pârâtă fondată pe argumentele că tacit relocațiunea ar opera în temeiul art.14 din OUG 40/1999, că dreptul comun a fost modificat prin acest act normativ, prin aceea că relocațiunea devenit regula, fie ea expresă sau tacită, iar proprietarul poate refuza reînnoirea doar în cazurile prevăzute de lege, vine în contradicție cu jurisprudența comunitară a drepturilor omului care reflectă spiritul unui grup social în detrimentul proprietarilor, privați de folosința bunului imobiliar.
Sancțiunea reclamantei-proprietare care a omis a se conforma condițiilor de formă prevăzute de OUG 40/1999, impunându-i-se o obligație atât de grea ca aceea de a se păstra locatarii în imobilul lor o perioadă de 5 ani, fără opozabilitate concretă și reală de a încasa o chirie este de natură a întrerupe echilibrul just dintre interesele aflate în joc în condițiile în care era o persoană juridică independentă de situație.
Referitor la excepția de nulitate relativă invocată de pârâtă privind clauză contractuală potrivit căreia la expirarea acestui termen, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți, aceeași instanță în considerarea art.977 cod civil, a conchis că tacita relocațiune are un vădit caracter convențional, fondat pe art.1437 cod civil, denunțarea putând fi realizată și unilateral. De fapt pârâta și-a invocat propria culpă în perfectarea contractului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta reclamantă reconvențională, aducându-i critici sub aspectul nelegalității și netemeiniciei ei solicitând schimbarea acesteia în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale.
În expunerea de motive în esență s-a susținut că instanța de fond în mod eronat nu a făcut aplicarea OUG nr.40/1999 în speța de față, respectiv a art.14 și 22 incidente în cauză, stabilind greșit că sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun.
A invocat apelanta să dețină acel spațiu locativ, iar proprietarul trebuia să o notifice în vederea reînnoirii acelui contract, astfel că greșit s-a dispus evacuarea sa.
În drept au fost invocate dispozițiile art.282 cod procedură civilă și OUG nr.40/1999.
Intimata - - pe calea întâmpinării a depus întâmpinare prin care solicita respingerea acțiunii.
Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr.10/2008 a Tribunalului Sibiu - secția civilă, în acest mod confirmându-se legalitatea și temeinicia sentinței apelate.
În argumentarea deciziei pronunțate s-a arătat că acestui contract îi sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun (codului civil) privind locațiunea, în măsura în care legislația locativă nu are norme speciale (art.72 din Legea 114/1996). Această lege a abrogat legislația locativă a Legii 5/1973, fiind inaplicabilă pentru suprafețele locative cu altă destinație decât acea de locuință.
Legiuitorul român, în vederea asigurării stabilității dreptului de folosință a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectele contractelor de închiriere, în situația în care beneficiarul locațiunii nu a pierdut folosința pentru alte cauze legale, decât expirarea termenului. În cazul locuințelor redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii lor în condițiile Legii 112/1996, noua prorogare legală intervine la cererea chiriașului pentru o durată de 5 ani în cazul privatizării, calculat de la momentul intrării în vigoare a OUG nr.40/1999. În situația privatizării schimbându-se perioada locatorului, între noul chiriaș și proprietar se încheie la cererea acestuia din urmă un nou contract potrivit art.9-10 din ordonanța menționată, astfel că nerespectarea acestei proceduri determină prelungirea de drept a locațiunii, până la încheierea unui nou contract.
În speță, locuința se circumscrie art.5, fiind vorba de un cămin de salariați, astfel că opțiunea încheierii noului contract revenea chiriașului -art.9- conform căruia în situația prevăzută de art.2-7, noul contract se încheie doar la cererea chiriașului. În cauză nici una din părți nu și-a respectat obligațiile ce-i revin conform art.10, astfel că termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG nr.40/1999, a expirat în 2004, nemaifiind aplicabile dispozițiile ordonanței.
CEDO, a stabilit aceeași instanță, a subliniat că măsurile de protecție adoptate în 1999 în acea ordonanță erau destinate atât în vederea constatării creșterii chiriilor cât și în scopul prelungirii închirierilor, în vederea protejării chiriașilor.
Curtea a stabilit că de fapt sistemul nu este criticabil pentru că statul dispune de o largă marjă de apreciere cu privire la reglementarea folosinței bunurilor, însă atâta timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul său, statul trebuie ca prin mecanisme legislative coerente să intervină pentru protecția proprietarului, OUG nr.40/1999 necuprinzând suficiente garanției, astfel că restricțiile impuse s-au apreciat ca fiind disproporționate.
În considerarea acestor aspecte s-a conchis că pârâta nu se poate prevala de art.14 din actul normativ menționat astfel că apelul acesteia a fost respins.
Împotriva deciziei civile nr.10/2008 a Tribunalului Sibiu -Secția civilă în termen a declarat recurs, solicitând modificarea acesteia ca netemeinică și nelegală.
În expunerea de motive în esență s-a arătat că de fapt locațiunea s-a prelungit cu acordul tacit al reclamantei intimate, reprezentată de lichidator în această fază a procesului.
A susținut recurenta că rezilierea operează la cererea chiriașului cu condiția să notifice proprietarul în 60 de zile la cererea proprietarului, când chiriașul nu a plătit chiria cel puțin 3 luni consecutive sau a pricinuit stricăciuni însemnate.
Cât privește durata contractului, legiuitorul prin aplicarea dispozițiilor art.1437 cod civil, în coroborare cu dispozițiilor art.1452 cod civil, când obiectul locațiunii este un imobil, noul contract cu acordul tacit a proprietarului se încheie pe aceeași durată ca și cel inițial.
Durata noului contract este din 26.01.2005 până la 26.01.2010, în condițiile în care proprietarul și-a primit lunar chiria stabilită.
Prin soluția din apel s-a încălcat dispozițiile art.1 din Protocolul nr.1adițional la CEDO, prin care dreptul chiriașului este protejat. În drept s-au invocat dispozițiile art.304 pct.7 și 9 cod procedură civilă, art.1294, 1437 și 1452 cod civil, art.1-25 din Legea 64/1995 și respectiv art.1-20 din OUG nr.40/1999.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate în scris, dar și din oficiu în limitele conferite de art.306 alin.2 cod procedură civilă, se constată a fi fondat sub următoarele aspecte:
Evident acțiunea cu care reclamanta a investit instanța de fond este una în evacuare, dar analizarea contractelor de închiriere de care se prevalează pârâta recurentă, a fost încheiat sub imperiul dispozițiilor OUG nr.40/1999, nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ, în baza căruia s-a încheiat.
Procedura instituită prin acest act normativ vizează protecția chiriașului astfel că respectarea întocmai a acesteia este imperativă.
Prin urmare, la expirarea locațiunii, stabilit în condițiile OUG nr.40/1999, chiriașul are dreptul de reînnoirea contractului de închiriere conform art.1 din actul normativ menționat, putând refuza reînnoirea contractului, doar pentru motive limitativ prevăzute de textul de lege citat, aspecte care evident nu se regăsesc în speța de față, niciunul dintre acestea nefiind invocat de reclamanta intimată.
Mai mult, conform art.14 alin.3 din ordonanță, proprietarul societatea reclamantă era obligat să notifice pe pârâtă de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea lui, pentru situațiile prevăzute la alin.2 lit.a și b al acestui articol, iar în cazurile prevăzute la lit.d notificarea se impunea a fi făcută cu cel puțin 60 zile înainte de expirarea contractului.
Reclamanta intimată nu numai că nu a respectat această procedură reglementată de OUG nr.40/1999, dar nu a precizat nici motivul refuzului de reînnoire, cerând expres și direct evacuarea recurentei.
În lipsa notificărilor prealabile cu respectarea acelor termene imperative, intimata nu poate solicita evacuarea.
Nu se poate susține că prin OUG nr.8/11.03.2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere a încetat aplicarea OUG nr.40/1999, pentru că modificările aduse prin Legea 241 s-a prevăzut reînnoirea contractelor de închiriere, ce se aplică în cazul celor ce expiră fie la 8.04.2004, fie la împlinirea termenului de 5 ani.
Prin urmare fiind prezente motivele de recurs întemeiate pe dispozițiile art.304 pct.7-9 cod procedură civilă, recursul se va admite, în sensul modificării deciziei recurate, astfel că admițându-se apelul pârâtei împotriva sentinței civile nr.2457/8.04.2008 a Judecătoriei Sibiu, se va schimba această hotărâre cu consecința respingerii acțiunii în evacuare și a menținerii celorlalte dispoziții ale sentinței civile menționate.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr.10/12.01.2009 a Tribunalului Sibiu -secția civilă și în consecință:
Modifică decizia sus-menționată în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr.2457/8.04.2008 a Judecătoriei Sibiu.
Schimbă în parte această sentință și judecând cauza în fond:
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta S împotriva pârâtei privind evacuarea acesteia din spațiul de locuit situat în S,-.
Înlătură obligația pârâtei de la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă.
Menține în rest celelalte dispoziții ale sentinței civile nr.2457/8.04.2008 a Judecătoriei Sibiu.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 20 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Dact.2ex/13.04.2009
Jud..
Jud.fond
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Anca Neamțiu, Ioan Truță
