Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 148/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIIA CIVILĂ Nr. 148/2009
Ședința publică de la 26 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ioan Truță
JUDECĂTOR 3: Mihaela Florentina
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 11/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosarul civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat cu delegație la dosar pentru pârâta recurentă, lipsă fiind aceasta și restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-a înregistrat la dosar, cerere formulată de mandatarul pârâtei recurente - avocat, prin care se solicită strigarea cauzei după ora 10.30 întrucât are de susținut o cauză pe rolul altei instanțe, cerere rămasă fără obiect față de prezența acestuia în instanță. cererii copie după taxa judiciară de timbru în valoare de 5 RON și timbru judiciar de 0.15 RON, și împuternicire avocațială.
Prezent în instanță, mandatarul pârâtei recurente - avocat depune la dosar în original, împuternicire avocațială și taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, proces de constatare întocmit de, și încheierea pronunțată de Judecătoria Sibiu în ședința din 28 aprilie 2005, în dosar 60/2005, cu titlu de practică judiciară.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Mandatarul pârâtei recurente- avocat, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, și în consecință, respingerea ca nefondată a acțiunii introductive de instanță, cu cheltuieli de judecată.
În susținerea recursului, arată faptul că recurenta pârâtă locuiește în imobilul în litigiu, în baza art. 5 din OG nr. 40/1999. Se precizează că, conform acestei ordonanțe, la cererea chiriașului termenul de închiriere se poate reînnoi, cerere pe care pârâta a formulat-o către proprietarul imobilului, dar care i-a fost refuzată nefiind nici notificată de către aceasta să părăsească imobilul.
Hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică întrucât instanța a considerat că în speța de față nu sunt aplicabile prevederile OG 40/1999. Instanța de apel deși a considerat că această ordonanță este aplicabilă acțiunii de față ca temei de drept, a respins apelul cu motivarea că părțile litigante nu și-au îndeplinit obligațiile ce le reveneau prin contractul încheiat. Această motivare este eronată, deoarece la dosar există notificări depuse de către chiriași pentru obligarea intimatei la încheierea contractelor de locațiune, însă chiar dacă aceste acțiuni au fost respinse, s-a făcut dovada că au fost îndeplinite obligațiile stipulate în contract din partea chiriașilor. În ceea ce privește practica O invocată din hotărârea instanței de apel în sensul că nu se poate încălca dreptul de proprietate al proprietarului, această opinie este greșit reținută, întrucât articolul menționat susține protecția chiriașilor, astfel că proprietarul este cel în culpă procesuală.
Pentru considerentele arătate solicită admiterea recursului, cu cheltuieli de judecată.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea înregistrată la Judecătoria Sibiu în 30.11.2007, reclamanta - - S, a solicitat evacuarea necondiționată a pârâtei, din imobilul aflat în proprietatea reclamantei, situat în S,-, cămin II, camera 105, jud. S, înscris în CF 18724 S, nr. top. 3121/2. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara tabulară a imobilului în litigiu, și a existat între părți un contract de închiriere pentru această locuință, contract ce a expirat la 01.01.2005. S-a mai arătat că pârâta a formulat o acțiune în justiție având ca obiect obligarea reclamantei la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare.
Acțiunea nu este întemeiată în drept.
Pe cale de întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii în evacuare și a invocat dispozițiile OUG 40/1999 susținând că reclamanta nu a respectat dispozițiile art. 14 alin. 3 din Ordonanță, și nu a notificat chiriașei refuzul de a reînnoi locațiunea, fapt ce a dus la prelungirea de drept a contractului de închiriere.
În drept s-au invocat prevederile art. 105 și 118 cod procedură civilă.
Prin sentința civilă nr. 2828/22.04.2008 Judecătoria Sibiu, secția civilă a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta - - așa cum a fost formulată, și a obligat pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 10,3 lei.
Pentru a pronunța această sentință judecătoria a reținut că reclamanta este proprietara imobilului înscris în CF 18724 S, nr. top. 3121/2 situat administrativ în S,- și în această calitate a încheiat cu pârâta contractul de închiriere înregistrat sub nr. 367/26.01.2000, având ca obiect camera 105 din căminul II. Chiria a fost stabilită la 100.000 ROL lunar potrivit OUG 40/1999. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu 01.01.2005, cu posibilitatea reînnoirii contractului cu acordul ambelor părți, la expirarea acestui termen. După expirarea locațiunii, prin sentința civilă nr. 3590/2005 a Judecătoriei Sibiua fost respinsă acțiunea chiriașului pentru reînnoirea contractului de închiriere întemeiată pe dispozițiile OUG 8/2004, reținându-se că acestea nu sunt aplicabile în speță.
Judecătoria a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile OUG 40/1999 acestui raport de locațiune dedus judecății, pentru că pârâta locuiește în imobilul reclamantei din 01.01.2000, deci ulterior apariției acestei ordonanțe. În consecință, a apreciat că acest contract de locațiune este guvernat de prevederile Codului civil cu reglementarea în art. 1437 și 1452 cod civil. Față de împrejurarea că la data de 01.01.2005 a încetat contractul de locațiune, pârâta nu are un titlu care să-i confere un drept locativ și având în vedere că nu poate opera tacita relocațiune, instanța a admis acțiunea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, care a fost respins prin decizia civilă nr. 11/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - Secția civilă.
Instanța de apel a considerat că judecătoria a reținut corect starea de fapt, însă temeiul de drept este diferit. Astfel tribunalul a reținut că art. 5 din OUG 40/1999 este cel care guvernează contractul de închiriere încheiat între părți, și că potrivit art. 9 din aceiași ordonanță, chiriașul trebuia să-și manifeste opțiunea de prelungire a contractului. Din această perspectivă nici una dintre părți nu și-au respectat obligațiile prevăzute de art. 10, în ce privește noul contract, astfel că la acest moment, termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG 40/1999 a expirat în anul 2004, iar speța dedusă judecății a ieșit din sfera de aplicare a acestei ordonanțe. Tribunalul a mai reținut că față de practica O, nu se impune prelungirea contractului de închiriere, existând riscul ca proprietarul să suporte sarcină excesivă cât privește posibilitatea de a dispune de bunul său, iar autoritățile trebuiau să stabilească mecanisme legislative previzibile și coerente care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare în dreptul său de proprietate. De aceea, instanța a considerat că pârâta nu se poate prevala de dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, solicitând modificarea hotărârii instanței de apel și a celei de fond, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, pârâta susține că locuiește în imobilul reclamantei și a plătit în mod constant chiria, însă la sfârșitul perioadei reclamantei nu a mai vrut să prelungească contractul pentru aop utea evacua din imobil. Imobilul respectiv este al unei societăți comerciale privatizate după 1990, și îi sunt aplicabile dispozițiile art. 5 din OUG 40/1999, și este obligatorie la cererea chiriașului, prelungirea termenului de închiriere. Potrivit art. 14, la expirarea contractului, chiriașul avea dreptul la numirea acestuia, reînnoirea poate fi refuzată doar în situațiile prevăzute de art. 14 alin. 2 lit. "a-d" din OUG 40/1999, proprietarul fiind obligat să notifice chiriașului, refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 1 an înainte de expirarea acestuia.
Deși instanța de fond a reținut că plata chiriei s-a făcut potrivit calculului stabilit prin OUG 40/1999, a apreciat că evacuarea nu ar fi aplicabilă din această ordonanță, față de art. 1 din acest act normativ. Instanța de apel a considerat eronată aprecierea instanței de fond, reținând că în speță se aplică art. 5 din ordonanță, însă a reținut greșit că nici una din părți nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de art. 10.
Practica O invocată de instanța de apel nu poate conduce la concluzia că art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999 este în contradicție cu art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, astfel încât să se pună problema încălcării lui. Dispoziția legală menționată are drept scop protecția chiriașilor prin asigurarea stabilității în viitor a drepturilor lor locative. Art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul de a asigura cetățenilor un nivel de trai decent, implicit dreptul la locuință. Astfel legiuitorul intern a dorit să stabilească un echilibru între interesele proprietarilor și cele ale chiriașilor. -se o singură dată contractul de închiriere, se păstrează acest echilibru iar drepturile proprietarului nu sunt lezate.
Dacă locațiunea a început la 01.01.2000, și până la sfârșitul acesteia în 01.01.2005, s-a desfășurat pe baza OUG 40/1999, în baza căreia 5 ani s-a plătit chiria, în mod firesc locațiunea trebuia să înceteze în baza aceluiași act normativ sub care a început. Dacă intimata ar mai fi prelungit contractele de închiriere, cum ar fi trebuit, acestea ar fi expirat în 2010. Din acest punct de vedere instanța de apel a făcut o greșită interpretare a legii. Oricum refuzul de a reînnoi acest contract trebuia notificat chiriașului, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea contractului.
În drept se invocă art. 299 - 316 cod procedură civilă, OUG 40/1999.
Intimata nu a formulat întâmpinare.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Intre părți s-a încheiat la data de 26.01.2000 un contract de închiriere având ca obiect camera 105 situată în S,-, Cămin II, pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 01.01.2000. Chiria lunară a fost de 100.000 ROL, stabilită potrivit OUG 40/1999.
Contractul încheiat între părți este guvernat așa cum corect a reținut și Tribunalul Sibiu de prevederile art. 5 din OUG 40/1999, societatea reclamantă făcând parte din categoria celor privatizate după 1990, și care dețineau în proprietate locuințe, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați. pentru care proprietarul a fost obligat să încheie la cererea chiriașului, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
Secțiunea a II - a din OUG 40/1999, reglementează condițiile în care are loc reînnoirea contractului de închiriere. Art. 14 alin. 1 stabilește că la expirarea termenului de închiriere stabilit conform acestei ordonanțe chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceiași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii. 2 al acestui articol prevede expres și limitativ situațiile în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
Față de aceste prevederi legale, pârâta este în drept să solicite reînnoirea contractului de închiriere pentru aceiași perioadă, mai ales că între părți nu s-a încheiat un acord cu privire la modificarea acestei perioade.
Pârâta și-a manifestat dorința de a încheia un nou contract de închiriere cu privire la camera pe care o ocupă, însă acțiunea a fost respinsă prin sentința civilă nr. 3790/05.05.2005 în dosar nr. 60/2005 pronunțată de Judecătoria Sibiu, cu motivarea că dispozițiile OUG 8/2004 pe care a fost întemeiată acțiunea nu sunt aplicabile în speță. Așadar nu se poate afirma că pârâta chiriașă nu și-a manifestat dorința de a reînnoi contractul de închiriere.
În ceea ce privește practica O, principiul care guvernează soluționarea acestui tip de cauze este aceea de a exista un just echilibru între dreptul de proprietate și drepturile chiriașilor, statul având posibilitatea de a stabili politica locativă fără a aduce atingere interesului general. Prelungirea o singură dată a contractului de închiriere în condițiile art. 14 din OUG 40/1999 nu este de natură a greva în mod excesiv dreptul de proprietate.
Față de aceste considerente de fapt și de drept Curtea apreciază că Tribunalul a făcut o greșită aplicare a legii, și sunt aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 cod procedură civilă. În consecință, urmează a se admite recursul formulat de pârâtă împotriva deciziei civile nr. 11/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu, și a se modifica hotărârea atacată în tot în sensul admiterii apelului declarat de pârâta, împotriva sentinței civile 2828/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu. Va fi schimbată în tot sentința în sensul respingerii acțiunii în evacuare formulată de reclamanta - -.
În temeiul art. 274 cod procedură civilă, va fi obligată reclamanta să plătească pârâtei recurente, 10 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând timbraj.
Pentru aceste motive:
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 11/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică în tot decizia atacată, admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 2828/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o schimbă în tot, în sensul că respinge acțiunea în evacuare formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei.
Obligă reclamanta să plătească pârâtei recurente suma de 10 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 26.03. 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
.
Tehn.
2 ex/08.04.2009
Jud. fond -
Jud. apel - /
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Ioan Truță, Mihaela Florentina
