Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 149/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 149/2009
Ședința publică de la 26 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ioan Truță
JUDECĂTOR 3: Mihaela Florentina
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 342/20.11.2008, pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Față de lipsa părților, instanța, deliberând lasă cauza la a doua strigare.
La reluarea cauzei, se prezintă în instanță mandatarul pârâtei recurente - avocat, care depune la dosar împuternicire avocațială, taxă judiciară de timbru în valoare de 5 RON și timbru judiciar de 0.15 RON, și acte în probațiune, reprezentând: certificate emise de Tribunalul Sibiu, sentința civilă nr. 1696/13.03.2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar civil nr-, copia minutei deciziei civile nr. 108/05.03.2009 pronunțată de Curtea de APEL ALBA IULIA în dosar civil nr-, și copia minutei deciziei civile nr. 107/2009 pronunțată de Curtea de APEL ALBA IULIA în dosar civil nr-, cu titlu de practică judiciară, adresa nr- emisă de Parchetul de pe lângă Inalta C de Casație și Justiție.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Mandatarul pârâtei recurente - avocat, invocând prevederile art. 312 cod procedură civilă, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea hotărârii Tribunalului Sibiu, cu consecința respingerii acțiunii formulată de reclamantă și cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale, reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariu avocat și transport la instanță.
-//-
În susținerea recursului, arată că instanțele de fond și apel nu au respectat prevederile OUG nr. 40/1999 care este legea specială aplicabilă speței de față, respectiv art. 10 și 14 din acest act normativ, referitoare la încheierea contractului de închiriere și respectiv notificările chiriașilor către reclamantă. Arată de asemenea că pârâta și-a îndeplinit obligațiile ce revin chiriașului la încheierea sau prelungirea contractului de locațiune. Cu privire la motivarea instanței de apel, în sensul că se aduce atingere dreptului de proprietate a reclamantei, arată că aceasta nu are suport legal în speță.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările de la dosar, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr.3019/2.05.2008 a Judecătoriei Sibius -a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâta reconvențională -. - S, s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta -. - împotriva pârâtei, s-a respins cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională împotriva pârâtei reconvenționale -. - S și în consecință s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în S,-,înscris în 18724 S, nr.top.3121/2, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 10,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut pârâta locuiește în imobilul menționat ocupând camera 205. Întreaga clădire este în proprietatea reclamantei. Părțile au încheiat un contract de închiriere privind locuința menționată pe o perioadă de 5 ani începând cu 1.01.2000. După împlinirea acestui termen reclamanta nu a mai fost de acord cu reînnoirea contractului.
Sub nr.60/2005 s-a înregistrat la Judecătoria Sibiu acțiunea formulată de mai mulți chiriași din imobilul menționat împotriva pârâtei -. - S, solicitând obligarea acesteia să încheie cu aceștia contracte de închiriere în condițiile Legii 8/2004. Prin sentința civilă nr.3590/2005 acțiunea a fost respinsă. Reclamanta reconvențională nu a fost parte în această cauză.
Față de acestea, în baza art.166 c Cod Penal,și art.1201 civil, instanța a respins excepția autorității de lucru judecat.
Instanța de fond a constatat că nici cererea reconvențională nu este întemeiată, apreciind că deși acel litigiu soluționat irevocabil prin decizia civilă nr. 224/7.04.2006 pronunțată de Tribunalul Sibius -a purtat între aceleași părți și a avut același obiect, are în prezent o cauză diferită, prin prisma jurisprudenței recente a Curții Europene a Drepturilor Omului în interpretarea prevederilor art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, astfel că față de dispozițiile art. 1201.civ. a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâtă în cauză.
Instanța de fond a arătat că prevederile art. 14 din OUG 40/1999 cu modificările ulterioare care conferă chiriașilor dreptul la reînnoirea contractului de închiriere și permit proprietarului să refuze reînnoirea contractului de închiriere doar în cazuri expres și limitativ prevăzute de lege, se găsesc mult prea restrictive pentru proprietarii care se află astfel în situația de a nu-și exercita prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosința asupra imobilului pe o perioadă mult prea lungă de timp, ceea ce nu poate fi admis față de jurisprudența recentă a instanței europene.
Articolul 1 din Protocolul 1 la Convenție consacră principiul respectării proprietății, permițând privarea de proprietate doar în anumite condiții, recunoscând statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general.
În speță, obligația stabilită de legislația internă în vigoare, respectiv de art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, privind încheierea unui nou contract de închiriere pe o nouă perioadă de până la 5 ani, cu o chirie stabilită în condiții de protecție socială, pentru ca astfel statul român să asigure protecția intereselor sociale ale chiriașilor, creează pentru proprietarii imobilelor în ce privește dreptul de proprietate și interesele lor în legătură cu acest drept, o sarcină specială și exorbitantă, de natură să întrerupă echilibrul just care trebuie păstrat între cele două categorii de interese. Un astfel de dezechilibru determină încălcarea articolului 1 din Protocolul 1 la Convenție, conform interpretării Curții Europene a Drepturilor Omului a acestor prevederi și în cauza Radovici și Stănescu c/a României.
Prin urmare, văzând prevederile art. 11 din Constituția României, aplicând cu prioritate prevederile art. 1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și interpretarea lor în jurisprudența instanței europene, s-a admis acțiunea și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în S,-, cămin II, camera 205, jud. S, înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2.
Pentru aceleași considerente s-a respins și cererea reconvențională formulată în cauză de pârâta reclamantă reconvențional.
Împotriva acestei sentințe la data de 09.07.2008 se formulează apel d e către apelanta pârâtă, apel înregistrat pe rolul Tribunalului Sibiu - Secția Civilă la data de 22.07.2008.
Prin calea de atac declarată apelanta pârâtă - reclamantă reconvențională solicită admiterea apelului, casarea sentinței instanței de fond ca fiind netemeinică și nelegală și rejudecând cauza să se respingă acțiunea principală formulată de societatea intimată, să fie obligată societatea intimată să încheie contract de închiriere în condițiile OUG nr.40/1999, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului se arată, prin primul motiv formulat, că instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la excepția invocată în temeiul art.2 din 167/1958 privind nulitatea clauzei stipulată în conținutul contractului de închiriere.
-//-
Prin cel de al doilea motiv al apelului se arată că instanța de fond a reținut ca temei legal pentru respingerea evacuării art.14 din OUG 40/1999 care stipulează obligația proprietarului de a notifica prin executor refuzul reînnoirii contractului de locațiune cu cel puțin 1 an înainte de expirarea duratei locațiunii, invocându-se jurisprudența în materie care susține obligativitatea notificării.
Se arată că anterior apariției OUG 40/1999 pârâta a deținut contract de închiriere pentru apartamentul unde locuiește iar în lipsa notificării contractul se reînnoiește în condițiile art.14 alin.1 din actul normativ indicat.
Legal citată intimata reclamantă nu depune întâmpinare exprimându-și poziția procesuală la termenul de judecată din 10.11.2008, când intimata reclamantă prin reprezentant legal a solicitat respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal invocând prevederile OUG 40/1999 și a Legii 241/2001, susțineri ce sunt menționate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Apelul reclamantei împotriva sentinței civile nr. 3019/2.05.2008 a Judecătoriei Sibiua fost respins ca nefondat cu opinie separată prin decizia civilă nr. 342/20.XI 2008 Tribunalului Sibiu -secția civilă.
În argumentarea soluției, în opinia majoritară s-a reținut în considerente în prealabil că în ce privește aspectul ce vizează prescripția dreptului la acțiune în nulitate sunt nefondate criticile, în contextul în care prima instanță nu a fost investită cu cererea în declararea nulității.
Pe fondul cauzei s-a conchis că soluția primei instanțe este una corectă, dat fiind că termenul de închiriere a fost pe o durată de 5 ani, prețul locațiunii fiind stabilit în condițiile OUG nr. 40/1999. termenul locațiunii, reclamanta a formulat cerere pentru încheierea unui nou contract, respinsă însă în mod irevocabil, reținându-se astfel că locațiunea și-a produs efectele doar până la 1.01.2005.
În acest mod au fost înlăturate apărările apelantei cu privire la faptul că acel contract de închiriere s-a prelungit de drept și după această dată și că se impune un nou contract.
În fapt, a arătat instanța de apel, la 8.04.2004 a încetat prorogarea legală a termenului contractelor de închiriere privind imobilele ce fuseseră supuse regimului impus de Legea 17/1994, prelungite ulterior de drept în temeiul art. 1 și 11 din OUG nr. 40/1999. Prin art. 14 al acestui din urmă act normativ s-a prevăzut expres că la expirarea termenului de închiriere, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
Acest act normativ nu prevede sancțiunea ce intervine atunci când proprietarul refuză un nou contract, astfel că nu se poate susține că operează prelungirea de drept. Obligația pentru proprietar la o nouă locațiune se justifică fie până la expirarea termenului din contractul inițial, fie cel mult până la expirarea duratei de 5 ani înscrisă în art. 2 din Legea 241/2001.
Din interpretarea OUG nr. 40/1999 rezultă că obligația proprietarului de a asigura folosința spațiului chiriașului subzistă doar pentru 5
-//-
ani de la intrarea în vigoare a acestei ordonanțe, respectiv până la 8.04.2004. Faptul că prin art. 15 din Legea 10/2001 s-au reluat dispozițiile art. 6 din OUG 40/1999 nu poate avea semnificația curgerii termenului de locațiune de la o altă dată decât 8.04.1999, aceste dispoziții constituind de fapt o normă de trimitere, care încorporând în ea un text dintr-un alt act normativ nu poate produce efectele textului la care face referire, a stabilit instanța de apel.
De la 8.04.2004 prorogarea legală instituită prin art. 2 din Legea 241/2001 a expirat intrând în vigoare OUG nr. 8/2004 prin care s-a dispus prelungirea cu 5 ani a duratei contractelor de închiriere privind numai suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, aflate în curs de executare, fără a mai opera o prorogare legală și pentru alte categorii de contracte.
În speță imobilul reprezintă proprietate privată a societății, el neaflându-se astfel în proprietatea statului și nu mai intră sub incidența acelui act normativ care instituie prorogarea contractelor anterior încheiate, cererea reconvențională fiind judicios respinsă.
Locațiunea de care se prevalează apelanta a încetat la 1.01.2005 moment de la care locațiunea a intrat sub incidența art. 1437 Cod civil, devenind locațiune fără forme supusă dreptului comun.
Potrivit art. 1438 cod civil de la notificarea concediului locațiunii prin acțiune în evacuare, pârâta nu mai poate opune reclamantei tacita relocațiune, având obligația de a preda imobilul.
Sancțiunea prelungirii de drept a locațiunii, înseamnă încălcarea gravă a dreptului de proprietate al proprietarului imobilului garantat de Constituția României, de art. 480 Cod civ. și art. 1 din Primul Protocol Adițional la CEDO.
Împotriva deciziei civile nr. 342/20.11.2008 a Tribunalului Sibiu - secția civilă a declarat recurs reclamanta, aducându-i critici sub aspectul nelegalității ei, solicitând modificarea acestuia în sensul admiterii apelului și judecând cauza în fond să fie respinsă acțiunea principală în evacuare și a se admite cererea reconvențională.
În expunerea de motive, sub un prim aspect se arată că în perioada 2000-2005 avut încheiat cu societatea intimată contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999 pe o perioadă de 5 ani, act normativ în baza căruia beneficiază la expirarea duratei locațiunii de disp. art. 14 alin 1, potrivit căruia chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeași perioadă.
Altfel spus, susține recurenta, la expirarea termenului nu-și au aplicațiune dispozițiile Codului civil privind tacita relocațiune, ci ale legii speciale, prin care prelungirea are loc prin voința legiuitorului.
Pentru că la baza calculului chiriei au stat dispozițiile acelei ordonanțe, nu se poate susține că pentru restul clauzelor din contract le sunt aplicabile dispozițiile Codului civil sau alte acte normative speciale ca Legea 114/1996 sau 112/1995.
-//-
Proprietarul poate refuza reînnoirea locațiunii doar în condițiile art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999, prin notificarea comunicată de executor, procedură nerealizată în speța de față.
contractului tot pentru 5 ani, începând cu 2005, în condițiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, nu aduce atingere exigențelor impuse de art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenție, mai ales și în raport cu conținutul alin. 2.
De fapt anterior expirării termenului de 5 ani de zile, susține recurenta, a solicitat prin notificare, prelungirea contractului de închiriere astfel că a respectat obligația legală impusă de lege.
În drept s-au invocat disp. art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod pr. civ.
Analizând recursul prin prisma acestor critici, întemeiat în drept pe textele de lege invocate în sensul art. 304 Cod pr. civ. dar și din oficiu, în limitele conferite de art. 306 alin 2 Cod pr. civ. se constată a fi fondat doar în ce privește soluționarea acțiunii principale în evacuare.
Evident acțiunea reclamantei intimate este una în evacuare însă analizarea locațiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub incidența OUG nr. 40/1999, astfel că prin prisma acestui act normativ se impune cenzurarea susținerilor acesteia.
Scopul urmărit de legiuitor prin procedura instituită prin acest act normativ, a fost acela de protecție a chiriașilor. Conform acestei ordonanțe, la expirarea termenului de închiriere stabilit în condițiile acestui act normativ, chiriașul are dreptul la reînnoirea locațiunii, conform art. 14 proprietarul putând refuza o nouă închiriere doar în situațiile limitativ prevăzute de acest text de lege, situație ce evident nu se regăsește în speța de față.
De fapt potrivit art. 14 alin 3, reclamantei în calitate de proprietară a imobilului îi revenea obligația de a notifica pârâtei recurente refuzul reînnoirii, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea lui, pentru situațiile limitativ prevăzute la alin 2, lit. a și b al art. 14, iar în cazul de la lit. d, notificarea se impunea a fi făcută cu cel puțin 60 de zile anterior expirării termenului. Ori reclamanta intimată nu a respectat această obligație și nici nu și-a argumentat motivul refuzului.
Sunt nefondate însă criticile ce vizează reînnoirea contractului.
Dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire ca și împrejurările în care se poate refuza acest lucru au fost expres și limitativ prev. de OUG 40/1999, astfel că această măsură a fost previzibilă pentru chiriaș. Practica CEDO a conchis că art. 14 alin 1 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției. Dispoziția aceasta urmărește protejarea chiriașului iar art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, ținând seama de interesele ambelor părți.
S-a reținut de C că se păstrează echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, în contextul în care chiriașul are dreptul la reînnoire o singură dată.
-//-
(continuarea deciziei civile nr. 149/2009 dată în dosar nr-)
Prin urmare acest echilibru s-ar rupe, dacă s-ar da eficiență art. 14 alin 4 din OUG nr. 40/1999, privind reînnoirea succesivă.
În considerarea tuturor acestor aspecte și în raport de textele de lege invocate, recursul pârâtei este fondat astfel că va fi admis, cu consecința modificării deciziei recurate și admițând apelul, se va schimba în parte sentința instanței de fond, respectiv se va respinge acțiunea reclamantei în evacuare, urmând a fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței primei instanțe.
Văzând și disp. art. 274 Cod pr. civ.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 342/20.XI.2008 a Tribunalului Sibiu - secția civilă și în consecință:
Modifică această decizie civilă sus menționată în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 3019/2.05.2008 a Judecătoriei Sibiu,
Schimbă în parte sentința civilă sus menționată.
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta S, împotriva pârâtei, privind evacuarea acesteia din imobilul situat în S,-, înscris în CF 18724 S, nr. top 3121/2.
Menține în rest celelalte dispoziții ale sentinței civile nr. 3019/2.05.2008 a Judecătoriei Sibiu.
Obligă pe reclamanta " " S să plătească pârâtei recurente suma de 800 lei cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 26.03.2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Tehn. 2 ex/13.05.2009
-,; cu op. sep. -
-
Președinte:Anca NeamțiuJudecători:Anca Neamțiu, Ioan Truță, Mihaela Florentina
