Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 156/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 156/2009
Ședința publică de la 27 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicepreședinte
Judecător:
Grefier:
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 338/17.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- în contradictoriu cu intimat - S PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR EURO PRIN, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică după ora 10,30 se prezintă avocat, cu împuternicire avocațială (fila 10) în reprezentarea recurentei pârâte, lipsind acesta și intimatul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Având în vedere faptul că titularul completului de recursuri C3, domnul judecător și-a încetat activitatea conform Decretului nr. 368 publicat în Of. nr. 129/02.03.2009, în conformitate cu art. 98 și următoarele din Regulamentul de Ordine Interioară al Instanțelor Judecătorești și planificării de permanență, lipsa judecătorului se complinește prin prezenta judecătorului de serviciu următor desemnat din lista de permanență, respectiv prin persoana doamnei:.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recursul este timbrat și motivat.
Avocat declară că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat, având cuvântul, învederează că recursul pârâtului este întemeiat, decizia Tribunalului Sibiu nefiind temeinică față de considerentul că nu s-a luat în considerare că în speță sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999, respectiv temeiurile contractului de închiriere raportat la faptul că în contextul privatizării, societatea era obligată în temeiul acestor prevederi legale, respectiv art. 10, să notifice chiriașul pentru încheierea unui nou contract de închiriere, art. 11 aplicând sancțiuni și statuând că aceste contracte se consideră a fi încheiate de drept. Mai susține că în conformitate cu art. 14 alin 2 din aceeași ordonanță, proprietarul trebuia să respecte aceste dispoziții imperative, chiriașul având dreptul legal la înnoirea contractului de închiriere, lezarea dreptului de proprietate nefiind aplicabilă. În concluzie, în conformitate cu art. 312 Cod procedură civilă, solicită instanței admiterea recursului de față, modificarea în tot a deciziei atacate, respingerea acțiunii reclamantei. Cu cheltuieli de judecată în toate instanțele, conform chitanței de la dosar.
Instanța, față de lucrările dosarului și cele expuse de mandatarul recurentului, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin sentința civilă nr. 2521 din 10.04.2008 a Judecătoriei Sibiua fost admisă acțiunea civilă în evacuare promovată sub nr. 9802 din 3.12.2007 de reclamanta - - S în contradictoriu cu intimata, dispunându-se evacuarea acesteia din imobilul înscris în CF 18724 S top 3121/2; au fost respinse totodată atât excepția autorității lucrului judecat, cât și cererea reconvențională promovată de aceasta din urmă în contradictoriu cu reclamanta, pentru obligare la încheiere contract de închiriere.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în esență că reclamanta este proprietara imobilului - cămin, cu intimata a încheiat, în anul 2000, contract de închiriere pentru camera 2, pentru o perioadă de 5 ani, modalitatea de plată a chiriei fiind convenită în termenii OUG nr. 40/1999. Proprietarul nu și-a exprimat opțiunea în sensul prelungirii contractului de închiriere, prevederile OUG nr. 40/1999 intră în contradicție cu prevederile art. 1 din Protocolul Adițional CEDO, statul fiind dator să asigure respectarea dreptului de proprietate al cetățenilor, ori grevarea la infinit a imobilelor cu chiriași constituie un atac la inviolabilitatea dreptului de proprietate. Cum nu s-a făcut dovada existenței unui contract de închiriere între părți la data apariției OUG nr. 40/1999, prevederile acesteia nu-i sunt incidente reclamantei. Acțiunea fiind întemeiată pe obligația de a face, admisibilitatea acesteia este indiscutabilă. Nu operează autoritatea de lucru judecat, căci în litigiul anterior s-a solicitat obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva soluției a declarat apel intimata, cerând respingerea acțiunii în evacuare și insistând în admiterea cererii reconvenționale. Invocă prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999, inaplicabilitatea dreptului comun, faptul că, anterior, la data apariției Ordonanței, a deținut spațiul cu contract de închiriere, hotărârea CEDO invocată are alt obiect, lipsa notificării concediului valorează reînnoire de contract. Susține că prin sentință a fost privată de un proces echitabil și imparțial, că a fost încălcată dispoziția art. 6 CEDO, fără a motiva această susținere.
Prin decizia civilă nr. 338/2008 Tribunalul Sibiua respins apelul declarat de apelanta pârâtă - reclamantă în contradictoriu cu intimata reclamantă - - S împotriva sentinței civile nr. 2521/10.04.2008 a Judecătoriei Sibiu, ca nefondat.
A fost obligată apelanta la plata către intimată a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Astfel, în termenii art. 480 Cod civil, dreptul de proprietate este absolut și exclusiv, aceasta însemnând că proprietarul are dreptul de dispoziție absolut asupra imobilului ce constituie dreptul său de proprietate. Aceasta presupune că proprietarul are dreptul să facă ce vrea cu bunul său, să-l înstrăineze sau să-l păstreze, nefiind cenzurabil motivul care-l determină să adopte o conduită sau alta. Statul are abilitatea de a limita prerogativele acestui drept, pe calea normelor de protecție locativă, dar nu o are pe aceea de a anula noțiunea de proprietate. OUG nr. 40/1999, invocată în cauză, nu este aplicabilă, căci este vorba de o societate comercială, o persoană juridică, locuința în discuție făcând parte din patrimoniul acesteia și nu despre proprietatea de stat. Locuința în litigiu este o cameră în cămin, constituind locuință legată de prestarea muncii în cadrul societății (altfel nu ar fi primit acea locuință) și nu o unitate locativă de sine stătătoare, pentru a constitui obiect al locațiunii. De altfel, obiectul de activitate al intimatei nu este închirierea de locuințe. Cum activitatea societății s-a redus până la anulare, este subînțeles faptul că, luând sfârșit perioada de închiriere, contractul nu a mai fost prelungit. De altfel, genului de relație contractuală nu-i sunt aplicabile prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999, ci prevederile dreptului comun, respectiv art. 1437 și art. 1452 Cod civil.
În ceea ce privește pretenția de încheiere a contractului de închiriere, peste voința proprietarului, aceasta nu se poate produce, căci încalcă atributele fundamentale ale dreptului de proprietate. Chiriașul este un detentor precare, căruia proprietarul i-a cedat, în schimbul chiriei, atributul dreptului său, folosința. Fără acceptul acestuia, folosința este exercitată abuziv, cazul de față. Nu există nici un temei legal care să oblige pe proprietar să cedeze o parte din dreptul său altcuiva. El poate face asta, dacă vrea. art. 5 din OUG nr. 40/1999, care se referă la căminele - proprietatea societăților comerciale, nu fac referire la vreun temei de prelungire a contractelor, peste voința proprietarului.
Aflată în culpă procesuală, în termenii art. 274 Cod procedură civilă, apelanta a fost obligată la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de exercitarea căii de atac.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
În expunerea criticilor recurenta arată următoarele:
- este neîndoielnic că între părți s-a încheiat în 2000 contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani în condițiile OUG nr. 40/1999, astfel că greșit instanța de apel susține că speței nu-i sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999 ci dreptul comun;
- instanța de fond a încălcat prevederile art. 6 CEDO;
- întrucât contractul de închiriere s-a încheiat în condițiile OUG nr. 40/1999, sunt incidente prevederile art. 14 din ordonanță, astfel că motivarea instanței de apel în sensul că nu există temei legal care să oblige pe proprietar să cedeze o parte din dreptul său altora este nelegală;
- reînnoirea contractului de închiriere nu constituie o încălcare a dispozițiilor art. 1 din Protocolul Adițional la Convenție,
- prin cererea reconvențională s-a solicitat încheierea unui nou contract în sensul de reînnoire în temeiul art. 14 și nu încheierea unui nou contract;
Intimata nu a depus întâmpinare.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată recursul fondat pentru următoarele considerente:
E de necontestat că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2412/2000 având ca obiect imobilul proprietatea reclamantei situat administrativ în S,- cămin 2 camera 2. Termenul închirierii a fost convenit de părți pentru o perioadă de 5 ani, iar chiria s-a stabilit în condițiile OUG nr. 40/1999.
Această stare de fapt corect a fost reținută de către instanțele de fond.
Însă, în mod greșit s-a apreciată că acestui contract nu-i sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999 ci dispozițiile dreptului comuni și că recurenta nu are titlu locativ astfel încât se impune evacuarea.
Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariați, astfel că se înscrie în categoria celor enunțate în art. 5 din OUG nr. 40/1999, fiind incidente prevederile art. 14 alin 1 din ordonanță potrivit cărora la expirarea termenului de închiriere stabilit conform dispozițiilor OUG nr. 40/1999, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului numai pentru motivele limitativ enumerate de textul de lege, motive care nu se regăsesc în cauza de față, nefiind invocate de către reclamantă.
Potrivit dispozițiilor art. 14 alin 3, proprietarul, în speță societatea reclamantă, era obligată să notifice recurentei refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alineatul 2 lit. a și b, iar în cazurile prevăzute la litera d, notificarea trebuia făcută cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.
Reclamanta nu numai că nu a respectat aceste prevederi reglementate de OUG nr. 40/1999, însă nu a precizat nici motivul refuzului de reînnoire, solicitând direct evacuarea pârâtei în contextul în care aceasta a înțeles să continue locațiunea și să plătească chiria.
Prin urmare, recurenta beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere și ca atare nu se poate reține că nu are titlu locativ.
Mai mult, prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu, cu referire la același imobil înscris în CF 18724 S s-a reținut cu putere de lucru judecat că, în privința contratelor de închiriere încheiate de către societatea reclamantă, în conformitate cu dispozițiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispozițiile art. 14 din aceeași ordonanță, astfel că acțiunea reclamantei este vădit neîntemeiată.
Dispozițiile art. 14 din OUG sunt în acord cu exigențele art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție, întrucât aceste dispoziții realizează scopul legii referitor la protecția chiriașilor cât și o ingerință rezonabilă care nu creează o sarcină disproporționată pentru proprietar.
Este adevărat că respingerea acțiunii în evacuare și reînnoirea contractului de închiriere cu pârâta, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999,reprezintă o ingerințăîn dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.Această ingerință, însă,urmărește un scop legitim, conform interesului general,anume protecția chiriașilor și tranziția progresivăa unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja și Mihalcea contra României).
De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul național prin OUG nr. 40/1999 - destinate, pe de o parte, să controleze majorarea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepția unor situații excepționale prevăzute expres și restrictiv - urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriașilor într-o situație caracterizată prin lipsa de locuințe la un preț scăzut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici și Stănescu contra României).
Ca atare, această ingerință are un caracter legal, urmărind un scop legitim.
În același timp instanța reține cănorma juridică în discuție întrunește condițiile de accesibilitate și previzibilitatecerute de jurisprudența CEDO. Așa cum a statuat și Curtea Constituțională în analizarea constituționalității art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecția temporară a chiriașilor se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prinacordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Așadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, precum și cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute în ordonanță.
Ca atare, măsura reînnoirii contractului de închiriere, în condițiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisă, accesibilă și previzibilă pentru reclamanta - recurentă. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibius -a respins acțiunea în evacuare promovată de reclamantă, tocmai pe considerentul că este incidentă norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reînnoirea contractelor de închiriere.
Rămâne de verificat dacă prin respingerea acțiunii în evacuare și constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a păstrat unraport rezonabil de proporționalitateîntre mijloacele folosite și scopul vizatde natură să asigure "justul echilibru", care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situațiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speță.
Astfel,în cauza Rodovici și Stănescu contra României, CEDO a reținut că acest "just echilibru" a fost rupt, în specialdatorită "imposibilitățiiîn care s-au aflat reclamantele timp de mai mulți ani,de a obliga ocupanții să
le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația asupra imobilelor". Așadar, raportul de proporționalitate nu a fost menținut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligația de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie.
CEDO a constatat șiîn cauza Arsenovici contra României,aceeași sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condițiile în care chiriașul a refuzat încheierea contractelor de închiriere și nu a plătit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a reținut că înart. 13 și 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea și reînnoirea contractelor de îchiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres și restrictiv, câteva situații excepționale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaș.
Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre apărarea individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, datorităpunerii defectuoase în practică a garanțiiloraflate la dispoziția proprietarului (instanțele naționale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obține condamnarea chiriașilor la plata chiriilor).
Situații similare au fost constatate de CEDO și în cauzele Spânoche vs România, și Toader vs România sau Cleja și Mihalcea Vs România. Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanțiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecție a chiriașilor.
În prezenta cauză, instanța constată că "justul echilibru" a fost respectat.Astfel, mai întâi, trebuie reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, chiar în condițiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate reține că, în ce privește reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă și lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protecția chiriașilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosință a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanță.
Concluzionând, așa cum corect a reținut instanța de apel, dispoziția din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO. Se impune a se reține în acest sens și jurisprudența Curții Constituționale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 și 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanță cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză sunt incidente motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă, Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă, va admite recursul, va modificat în tot decizia atacată în sensul admiterii apelului împotriva sentinței civile 2521/2008 a Judecătoriei Sibiu pe care o va schimba în parte și în consecință acțiunea formulată de reclamantă va fi respinsă, iar obligația de plată a cheltuielilor de judecată de către pârâtă va fi înlăturată.
Celelalte dispoziții ale sentinței vor fi menținute.
Se impune în acest context a se preciza că ultima critică adusă hotărârii atacate referitoare la cererea reconvențională nu poate fi primită față de cele reținute mai sus cu privire la incidența dispozițiilor art. 14 din OUG nr. 40/1999.
Față de dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, intimata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către recurentă și justificate cu înscrisuri la dosar în toate ciclurile procesuale.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 338/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică în tot decizia atacată, admite apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 2521/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o schimbă în parte în sensul că respinge acțiunea în evacuare promovată de reclamanta - - împotriva pârâtei și înlătură obligația pârâtei de plată a cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei.
Menține în rest dispozițiile sentinței atacate.
Obligă intimata să plătească în favoarea recurentei suma de 510 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 27.03.2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - -
- -
Grefier,
Red.
Tehnored./2 ex/07.04.2009
Jud. fond:; Jud. apel:,
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nagy Nicoară
