Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 157/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 157/2009
Ședința publică de la 27 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicepreședinte
Judecător:
Grefier:
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâtul G împotriva deciziei civile nr. 16/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- în contradictoriu cu intimat - S PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR EURO PRIN, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică după ora 10,30 se prezintă avocat, cu împuternicire avocațială (fila 10) în reprezentarea recurentului pârât G, lipsind acesta și intimatul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Având în vedere faptul că titularul completului de recursuri C3, domnul judecător și-a încetat activitatea conform Decretului nr. 368 publicat în Of. nr. 129/02.03.2009, în conformitate cu art. 98 și următoarele din Regulamentul de Ordine Interioară al Instanțelor Judecătorești și planificării de permanență, lipsa judecătorului se complinește prin prezenta judecătorului de serviciu următor desemnat din lista de permanență, respectiv prin persoana doamnei:.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recursul este netimbrat și motivat.
Avocat depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru, respectiv chitanța nr. -/02.02.2009 în valoare de 4 RON și timbru judiciar de 0,15 RON și declară că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța, în deliberare față de actele și lucrările dosarului, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat, având cuvântul, învederează că recursul pârâtului este întemeiat, decizia Tribunalului Sibiu nefiind temeinică față de considerentul că nu s-a luat în considerare că în speță sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999, respectiv temeiurile contractului de închiriere raportat la faptul că în contextul privatizării, societatea era obligată în temeiul acestor prevederi legale, respectiv art. 10, să notifice chiriașul pentru încheierea unui nou contract de închiriere, art. 11 aplicând sancțiuni și statuând că aceste contracte se consideră a fi încheiate de drept. Mai susține că în conformitate cu art. 14 alin 2 din aceeași ordonanță, proprietarul trebuia să respecte aceste dispoziții imperative, chiriașul având dreptul legal la înnoirea contractului de închiriere, lezarea dreptului de proprietate nefiind aplicabilă. În concluzie, în conformitate cu art. 312 Cod procedură civilă, solicită instanței admiterea recursului de față, modificarea în tot a deciziei atacate, respingerea acțiunii reclamantei. Cu cheltuieli de judecată în toate instanțele, conform chitanței de la dosar.
Instanța, față de lucrările dosarului și cele expuse de mandatarul recurentului, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea înregistrată la 03.12.2007 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr-, reclamanta - - a solicitat evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat în Sibiu,-, înscris în CF 18724 Sibiu, nr. top 3121/2, susținând că acesta ocupă imobilul fără nici un titlu, întrucât s-a împlinit termenul de închiriere stabilit de părți, prin contractul încheiat.
Reclamanta a invocat dispozițiile art. 480 Cod civil.
Pârâtul a solicitat respingerea acțiunii, invocând dispozițiile art. 14 din OUG 40/1999 și a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei - pârâtă reconvențională să încheie cu acesta contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999.
Pârâta reconvențională a ridicat excepția autorității de lucru judecat a cererii reconvenționale raportat la sentința civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu (fila 110).
Prin sentința civilă nr. 2183/2008, Judecătoria Sibiua admis acțiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul din litigiu, a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată de 10,3 lei și a respins cererea reconvențională.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între cererea reconvențională și pricina în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu (prin care s-a respins solicitarea pârâtei de aoo bliga pe proprietară la încheierea contractului de întreținere potrivit OUG nr. 8/2004), nu există identitate în ce privește cauza juridică, astfel că nu se poate reține autoritatea de lucru judecat.
Pe fondul cauzei s-a reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere la data de 01.01.2000, iar pârâtul nu a făcut dovada existenței unui astfel de contract anterior acestei date, astfel că prima instanță a concluzionat că raporturile locative dintre părți au început la data de 01.01.2005.
Conform art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele menționate în acest text legal, proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupa efectiv locuința, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
S-a apreciat că se impunea ca locatarul să fi ocupat efectiv locuința la data apariției ordonanței, în calitate de chiriaș, iar pârâtul nu a făcut dovada unor asemenea raporturi locative.
Ca urmare, nu sunt aplicabile dispozițiile legii speciale în materie de protecție a chiriașilor, pârâului nefiindu-i recunoscut nici dreptul de a cumpăra locuința, prin litigiile purtate anterior cu reclamanta.
Instanța fondului, făcând referire la cauza Arsenovici contra României și la cauza Rodovici și Stănescu contra României, a constatat că în raport de practica CEDO - care a concluzionat că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999, sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței - pârâtul nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999.
S-a reținut că s-a dovedit că pârâtul ocupă locuința fără titlu, iar reclamanta și-a manifestat voința de a face să înceteze această stare, astfel că sunt îndeplinite elementele ce caracterizează cauza acțiunii în evacuare.
Pârâtul a declarat apel împotriva acestei sentințe, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale.
În motivare se arată că instanța nu s-a pronunțat în dispozitivul hotărârii cu privire la nulitatea clauzei referitoare la reînnoirea contractului cu acordul ambelor părți, că pârâtul nu putea fi evacuat deoarece reclamanta nu a îndeplinit condiția notificării refuzului de prelungire a contractului și că pârâtul a continuat să plătească chiria și după expirarea termenului de 5 ani.
Apelul pârâtului Gaf ost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 16/2009 a Tribunalului Sibiu, în acest mod confirmându-se soluția instanței de fond.
În argumentarea deciziei pronunțate s-a reținut și motivat în esență că pentru a asigura chiriașului stabilitatea dreptului de folosință, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectul locațiunilor, dacă chiriașul nu a pierdut dreptul de folosință pentru alte cauze legale decât expirarea termenului.
În acest scop, măsuri de prorogare legală a contractelor de închiriere s-au luat și prin OUG nr. 40/1999.
În cazul privatizării, ca în speța de față, locuința fiind în fapt un cămin pentru salariați, s-a schimbat persoana locatorului, astfel că între noul proprietar și chiriaș, la cererea acestuia, se încheie un nou contract potrivit art. 9 - 10 din actul normativ menționat.
Nerespectarea procedurii de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior până la perfectarea unei noi locațiuni.
Locuința din litigiu se circumscrie prevederilor art. 5, fiind vorba de un cămin pentru salariați, astfel că revine chiriașului obligația de a-și manifesta opțiunea de închiriere (art. 2 - 7).
În cauză nici una din părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 cu privire la noul contract, la acest moment termenul închirierii fiind prorogat succesiv prin OUG nr. 40/1999 a expirat în 2004, în speță ieșind din sfera de aplicare a acestei ordonanțe.
CEDO a stabilit că măsurile de protecție adoptate în 1999 prin acest act normativ erau destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de altă parte, de a prelungi contractele de închiriere în situații excepționale. Aceeași instanță a apreciat că sistemul nu este criticabil în sine, pentru că statul dispune de o largă marjă de apreciere cu privire la reglementarea folosinței banilor, însă atât timp cât există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă referitor la posibilitatea de a dispune de bunul său, autoritățile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative coerente și previzibile, care să-l protejeze pe proprietar împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate", astfel că ordonanței menționate îi lipsesc atari garanții. Restricțiile au fost apreciate astfel ca fiind disproporționate.
În raport de aceste aspecte, pârâtul nu se poate prevala de art. 14 din OUG nr. 40/1999, astfel că apelul a fost respins.
Împotriva deciziei civile nr. 16/2009 Tribunalul Sibiu, a declarat recurs pârâtul G aducându-i critici sub aspectul nelegalității ei, solicitând să fie respinsă acțiunea principală a reclamantei intimate în ce privește evacuarea sa și să fie admisă cererea reconvențională vizând obligarea reclamantei de a încheia în condițiile OUG nr. 40/199 contract de închiriere pentru apartamentul 2.
În expunerea de motive, în esență, se susține că a încheiat cu intimata în anul 2000 în condițiile actului normativ susmenționat, contract de închiriere pe o durată de 5 ani, dar cu toate acestea instanța de apel a reținut că nu sunt aplicabile speței dispozițiile acestei ordonanțe ci prevederile dreptului comun, art. 1437 și art. 1452 Cod civil.
.-se în baza acestui act normativ, contractului de închiriere îi sunt aplicabile atât cu privire la încetare cât și la reînnoire aceste norme. Susține recurenta că beneficiază de dispozițiile art. 14 din acest act normativ, care stipulează expres că la expirarea termenului chiriașul este în drept să solicite reînnoirea locațiunii pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică expres acea durată.
Proprietarul putea refuza reînnoirea contractului numai în condițiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 după o notificare prealabilă făcută prin executor în termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirării locațiunii, obligație nerespectată de societatea reclamantă.
nu reprezintă o încălcare a dispozițiilor art. 1 din primul protocol adițional al convenției și nici un abuz.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9. proc. civ.
Verificând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea reține următoarele:
Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariați, astfel că se înscrie în categoria celor enumerate în art. 5 din OUG nr. 40/1999, text legal care stabilește că: "proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere de 5 ani".
Prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibius -a stabilit cu putere de lucru judecat că, în privința contractelor de închiriere încheiate de recurentă, în conformitate cu dispozițiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispozițiile art. 14 din această ordonanță, iar reînnoirea contractului poate fi refuzată de către proprietar numai în situațiile prevăzute de art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999.
Rezultă așadar că acțiunea reclamantei este una în evacuare, însă analizarea locațiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub imperiul dispozițiilor OUG nr. 40/1999 și nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.
Ca atare, în mod greșit instanța de apel a apreciat că nu sunt incidente prevederile nr.OUG 40/1999, astfel că, în raport de art. 304 pct. 9. proc. civ. primul motiv de recurs este fondat.
În privința celorlalte motive de recurs, Curtea reține că pârâtul beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere și că, în consecință, are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, în calitate de proprietar, nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de reînnoire, prevăzută de art. 14 din ordonanță.
Mai mult, pârâtul a fost cel care, împreună cu alți chiriași a notificat-o pe reclamantă, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere (fila 34 dosar fond) și a făcut dovada achitării chiriei, prin ofertă reală de plată, față de refuzul proprietarului de a încasa chiria (filele 23-25, 35-103 dosar fond).
Verificând conformitatea prevederilor interne incidente cu Convenția Europeană a Drepturilor Omului, se constată că dispozițiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție.
Fără îndoială că reînnoirea contractului de închiriere cu pârâtul, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999,reprezintă o ingerințăîn dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.Această ingerință, însă,urmărește un scop legitim, conform interesului general,anume protecția chiriașilor și tranziția progresivăa unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja și Mihalcea contra României).
De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul național prin OUG nr. 40/1999 - destinate, pe de o parte, să controleze majorarea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepția unor situații excepționale prevăzute expres și restrictiv - urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriașilor într-o situație caracterizată prin lipsa de locuințe la un preț scăzut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici și Stănescu contra României).
Ca atare, această ingerință are un caracter legal, urmărind un scop legitim.
În același timp instanța reține cănorma juridică în discuție întrunește condițiile de accesibilitate și previzibilitatecerute de jurisprudența CEDO. Așa cum a statuat și Curtea Constituțională în analizarea constituționalității art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecția temporară a chiriașilor se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prinacordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Așadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, precum și cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute în ordonanță.
Ca atare, măsura reînnoirii contractului de închiriere, în condițiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisă, accesibilă și previzibilă pentru reclamanta - intimată. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin decizia civilă nr. 224/2006 a Tribunalului Sibius -a respins acțiunea în evacuare promovată de reclamantă, tocmai pe considerentul că este incidentă norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reînnoirea contractelor de închiriere.
Rămâne de verificat dacă prin respingerea acțiunii în evacuare și constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a păstrat unraport rezonabil de proporționalitateîntre mijloacele folosite și scopul vizatde natură să asigure "justul echilibru", care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situațiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speță.
Astfel,în cauza Rodovici și Stănescu contra României, CEDO a reținut că acest "just echilibru" a fost rupt, în specialdatorită "imposibilitățiiîn care s-au aflat reclamantele timp de mai mulți ani,de a obliga ocupanții să
le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația asupra imobilelor". Așadar, raportul de proporționalitate nu a fost menținut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligația de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie.
CEDO a constatat șiîn cauza Arsenovici contra României,aceeași sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condițiile în care chiriașul a refuzat încheierea contractelor de închiriere și nu a plătit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a reținut că înart. 13 și 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres și restrictiv, câteva situații excepționale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaș.
Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre apărarea individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, datorităpunerii defectuoase în practică a garanțiiloraflate la dispoziția proprietarului (instanțele naționale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obține condamnarea chiriașilor la plata chiriilor).
Situații similare au fost constatate de CEDO și în cauzele Spânoche vs România, și Toader vs România sau Cleja și Mihalcea Vs România. Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanțiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecție a chiriașilor.
În prezenta cauză, instanța constată că "justul echilibru" a fost respectat.Astfel, mai întâi, trebuie reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâtul și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, chiar în condițiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate reține că, în ce privește reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă și lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, legiuitorul a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protecția chiriașilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosință a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanță.
Se impune a se mai reține în sprijinul celor expuse, șijurisprudența Curții Constituționalecare, verificând conformitatea art. 14 alin 1 și 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanță cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Concluzionând, dispoziția din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO, astfel că și sub acest aspect, motivele de recurs sunt fondate, fiind circumscrise prevederilor cuprinse în art. 304 pct. 9. proc. civ.
În privința cererii reconvenționale, prin care se solicită obligarea reclamantei de a încheia contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999, Curtea constată că această cerere este neîntemeiată, de vreme ce s-a reținut că reînnoirea contractului a operat în anul 2005, în baza art. 14 din OUG nr. 40/1999.
Față de toate considerentele reținute, Curtea apreciază fondat recursul pârâtului, urmând ca, în temeiul art. 312 alin. 1 și 3. proc. civ, raportat la art. 304 pct. 9. proc. civ. să îl admită și în consecință, să modifice în tot decizia atacată, să admită apelul pârâtului, să schimbe în parte sentința nr. 2183/2008 a Judecătoriei în sensul respingerii acțiunii în evacuare și a înlăturării obligației pârâtului de plată a cheltuielilor de judecată, cu menținerea în rest a dispozițiilor sentinței.
În temeiul art. 274. proc. civ. intimata va fi obligată să-i plătească recurentului suma de 760 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, conform chitanțelor depuse la dosar.
(continuarea deciziei nr. 157/2009 din dosar nr-)
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul G împotriva deciziei civile nr. 16/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică în tot decizia atacată, admite apelul declarat de pârât împotriva sentinței civile nr. 2183/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge acțiunea în evacuare promovată de reclamanta - - împotriva pârâtului G și înlătură obligația pârâtului de plată a cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei.
Menține în rest dispozițiile sentinței atacate.
Obligă intimata - - să plătească recurentului suma de 760 lei, cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27.03.2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - -
- -
Grefier,
Red.
Tehnored. /2 ex./13.04.2009
Jud. fond:
Jud. apel:,
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nagy Nicoară
