Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1688/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1619/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1688
Ședința publică de la 08.12.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 2: Simona Gina Pietreanu
JUDECĂTOR - - -
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta-reclamantă - -, împotriva deciziei civile nr.271 A din 20.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât.
Cauza are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta-reclamantă - -, prin consilier juridic, în baza delegației de la dosar și intimatul-pârât, personal.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentantul recurentei-reclamante depune la dosar dovada completării taxei judiciare de timbru în sumă de 4 lei, consemnată cu chitanțele nr.- și - din 02.12.2009.
Intimatul-pârât solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, depunând, în cadrul acestei probe, un set de înscrisuri.
Reprezentantul recurentei-reclamante învederează că nu se opune la încuviințarea probei cu înscrisuri, solicitată de intimatul-pârât.
Curtea, după deliberare, în temeiul 305 Cod procedură civilă, încuviințează administrarea probei cu înscrisuri, solicitată de către intimatul-pârât și, constatând cauza în stare de judecată, acordă părților cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentei-reclamante solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul respingerii apelului, ca nefondat și menținerea hotărârii instanței de fond, ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
Arată că instanța de apel, în mod greșit, a reținut faptul că între părți a luat naștere un nou contract de închiriere, intervenind tacita relocațiune, prin faptul că intimatul a continuat să locuiască în imobil și să plătească contravaloarea chiriei.
Or, instanța nu poate reține existența unui contract de locațiune între părți, atât timp cât contractul de închiriere a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, înainte de expirarea termenului pentru care acesta fusese încheiat; intimatul-pârât ocupând imobilul, fără a deține un titlu locativ valabil asupra bunului.
Intimatul-pârât - solicită respingerea recursului, având în vedere că hotărârea judecătorească, prin care a fost reziliat contractul de închiriere nu mai are putere executorie, întrucât aceasta nu a fost pusă în executare, timp de 3 ani de la data rămânerii irevocabile.
CURTEA,
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 B la data de 23.10.2007 sub nr-, reclamanta - "" - a chemat în judecată pe pârâtul -, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în B, strada -. - -, nr.43, parter, sector 6.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin sentința civilă nr.2284/2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6, definitivă și irevocabilă, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți nr.715/1997.
De la data la care a intervenit rezilierea, pârâtul a ocupat fără forme legale imobilul în litigiu, motiv pentru care, întrucât în prezent acesta nu mai deține titlu locativ, se impune evacuarea sa.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.21 și art.25 din Legea nr.114/1996.
La 07.11.2007, pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, întrucât de la data pronunțării sentinței de reziliere au trecut mai mult de 3 ani, timp în care reclamanta a continuat să perceapă chirie de la pârât. Mai mult, în anul 1997, acesta a plătit un avans în vederea cumpărării apartamentului, reclamanta având obligația de a încheia contract de închiriere cu pârâtul.
A mai arătat pârâtul că are în întreținere doi copii minori, că el nu are serviciu stabil și nici soția sa.
Prin sentința civilă nr.7336/2007, instanța a anulat cererea reclamantei ca insuficient timbrată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta; prin decizia civilă nr.211/2008 pronunțată de Tribunalul București, s-a admis apelul, a fost desființată sentința civilă apelată și a fost trimisă cauza spre rejudecare la această instanță.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 B, la data de 09.06.2008 sub nr-.
Prin sentința civilă nr.6050/29.09.2009, Judecătoria Sectorului 6 Baa dmis cererea de chemare în judecată și a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în B, str.-. - -, nr.43, parter, sector 6.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că prin sentința civilă nr. 2284/2002 pronunțată de aceeași instanță, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.715/1997 care constituia titlul locativ al pârâtului pentru apartamentul situat la parterul imobilului situat în B, str.-.- -, nr.43, sector 6.
Cu privire la la tacita relocațiune invocată de pârât cu ocazia cuvântului pe fond, față de plata chiriei percepută de reclamantă, instanța a reținut că aceasta operează numai dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice, raportat la dispozițiile art.1437 și art.1452 Cod civil, permisiunea proprietarului, în speță a reclamantului, fiind obligatorie.
În speță, tacita relocațiune este împiedicată prin manifestarea expresă de voință a reclamantei dovedită în mod evident cu cererea de chemare în judecată.
În conformitate cu dispozițiile art.1438 din Codul civil, dacă reclamantul proprietar și-a manifestat voința de a nu reînnoi contractul, locatarul nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat.
De altfel, instanța a reținut că primirea chiriei de către reclamantă, așa cum rezultă din înscrisul de la fila 9 dosar, s-a făcut nu ca o recunoaștere a drepturilor locative ale acestuia, ci în baza dispozițiilor art.25 alin.2 din Legea nr.114/1996, dispoziții care prevăd obligația chiriașului la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Faptul că pârâtul ar fi formulat cerere privind vânzarea spațiului în litigiu și ar fi plătit un avans în acest sens, nu-i conferă un titlu locativ acestuia.
Astfel fiind, în baza art.480 Codul civil și art.25 din Legea 114/1996, prima instanță a dispus evacuarea, apreciind că pârâtul nu face dovada unui titlu locativ care să producă efecte juridice.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel pârâtul -, la data de 07.11.2008, care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă sub nr-.
În motivarea apelului, apelantul a arătat că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică, întrucât numai prin interpretarea greșită a dispozițiilor legale și a probelor aflate la dosar s-a putut ajunge la soluția evacuării sale din imobilul situat în B, str.-.- -, nr.43, parter, sector 6.
Apelantul a învederat faptul că, pentru a se putea dispune evacuarea sa din imobilul menționat ar fi trebuit să se solicite și rezilierea contractului de închiriere nr.715/18.09.1997, întrucât sentința civilă nr.2284/06.03.2002 și-a pierdut puterea executorie. Astfel,această sentință a fost pronunțată la data de 06.03.2002 și a rămas irevocabilă la sfârșitul anului 2002, astfel încât, potrivit art.405 Cod procedură civilă ar fi trebuit să fie pusă în executare în termen de 3 ani. Mai mult decât atât, din acte rezultă că deși această sentință a fost pusă în executare, CAa renunțat la executare în anul 2004 și a consimțit să-i prelungească contractul de închiriere, încasând în continuare chiria.
Prin decizia civilă nr.271 A din 20.02.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, a admis apelul declarat de apelantul - pârât și a schimbat sentința civilă nr.6050/29.09.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B în sensul că a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
Instanța de apel a reținut că prin contractul de închiriere nr.715/18.08.1997 încheiat între intimata-reclamantă C A, în calitate de locator și apelantul-pârât -, în calitate de locatar, intimata-reclamantă s-a obligat să asigure apelantului-pârât folosința locuinței situate în B, Str.-.- - nr.43, parter, pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la data de 18.08.1997, în schimbul unei chirii lunare de 139 lei.
Prin sentința civilă nr.2284/6.03.2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.719/18.08.1997 și evacuarea apelantului-pârât din imobilul situat în B, Str.-.- -, nr.43, sector 6.
Această hotărâre judecătorească nu a fost pusă în executare, apelantul-pârât continuând să locuiască în imobilul mai sus menționat, achitând chiria până la sfârșitul anului 2008, astfel cum rezultă din adresa nr.1473/22.09.2008 emisă de C
Pe parcursul judecării prezentului apel, apelantul-pârât a făcut dovada achitării chiriei pentru imobilul în care locuiește până în luna august 2009 inclusiv.
Tribunalul a apreciat că, în speță, între intimata-reclamantă și apelantul-pârât s-a încheiat un nou contract de închiriere având ca obiect același imobil, care însă nu a îmbrăcat forma scrisă. În acest sens, tribunalul a reținut că întrucât contractul de închiriere este un contract consensual, care se încheie prin acordul, fie și tacit, al părților, forma scrisă este cerută numai pentru proba contractului, nu și pentru valabilitatea actului juridic. În lipsa înscrisului constatator al contractului de închiriere, dovada raporturilor locative dintre părți, se poate face cu început de dovadă scrisă, completată cu martori și prezumții. În cauza de față, plata cu regularitate a chiriei de către apelantul pârât, coroborată cu folosirea efectivă a locuinței de către acesta face dovada că între părți s-au stabilit noi raporturi de, chiar dacă nu există un înscris constatator al operațiunii juridice realizate.
Nu poate fi primită apărarea intimatei-reclamante, în sensul că perceperea chiriei s-a făcut nu ca o recunoaștere a drepturilor locative ale apelantul-pârât, ci în baza dispozițiilor art.25 alin.2 din Legea nr.114/1996, în conformitate cu care "chiria se percepe până la executarea efectivă a hotărârii de evacuare". Astfel, este de remarcat că hotărârea de evacuare a rămas definitivă în cursul anului 2002 așa încât ar fi putut fi pusă în executare silită până în 2009, dată de la care și-a pierdut puterea executorie, așa cum în mod corect a susținut apelantul-pârât în motivele de apel. Prin urmare, după anul 2009, când hotărârea de evacuare nu mai putea fi executată silit nu a mai existat temei legal pentru perceperea în continuare a chiriei, astfel că achitarea acesteia de către apelantul-pârât, coroborată cu faptul folosirii efective a locuinței are semnificația încheierii între părți a unui nou contract de închiriere.
Cu privire la durata locațiunii, tribunalul a reținut că aceasta a fost convenită de părți ca fiind cel puțin până la sfârșitul lunii august 2009, având în vedere că intimata-reclamantă a încasat chiria pentru locuință de la apelantul-pârât, în avans, inclusiv pentru august 2009, conform chitanței nr.0554/16.02.2009, depusă la dosar (fila 11).
Față de cele reținute mai sus, constatând că apelantul-pârât ocupă imobilul situat în B, Str.lng.- - nr.43, parter, sector 6 în baza unui titlu, constând în contractul de închiriere, încheiat cu intimata-reclamantă, a cărui durată nu a expirat, tribunalul a apreciat că acțiunea în evacuare formulată de CAe ste neîntemeiată.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs în termenul prevăzut de art.301 Cod procedură civilă recurenta - reclamantă - "" - solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei pronunțate în apel în sensul respingerii apelului formulat de apelantul - pârât, ca nefondat.
În motivarea cererii de recurs întemeiată în drept pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, recurenta - reclamantă a arătat că decizia recurată este dată cu greșita aplicare a legii.
Astfel, a susținut recurenta - reclamantă că dispozițiile nr.OUG8/2004 nu sunt aplicabile în speță întrucât contractul de închiriere nr.715 din 18.08.1997 aflat în curs de derulare la data intrării în vigoare a nr.OUG40/1999 a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă în anul 2002.
S-a mai arătat că în mod greșit instanța de apel a reținut că acceptând plata chiriei, recurenta - reclamantă a consimțit la reînnoirea contractului de închiriere întrucât prin rezilierea contractului de închiriere prin sentința civilă nr.3207/29.03.2009 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B, rămasă definitivă și irevocabilă, intimatul - pârât -, a pierdut calitatea de chiriaș, astfel că nu mai justifică un titlu locativ.
De asemenea, instanța a constatat în mod total eronat faptul că între părți a luat naștere un nou contract de închiriere, intervenind tacita relocațiune, prin faptul că intimatul a continuat să locuiască în imobil și să plătească contravaloarea chiriei, plată acceptată de către locator.
Astfel, tacita relocațiune este un mod de prelungire a contractelor de închiriere ajunse la termen, prin continuarea folosinței bunului și plății chiriei corelate cu permisiunea locatorului de a folosi în continuare bunul. Însă și acest artificiu juridic presupune existența unui contract de închiriere nedesființat care să fi încetat să-și producă efectele prin ajungere la termen. Ori, în speța de față, contractul de închiriere nu a încetat prin ajungere la termen, ci a fost reziliat printr-o hotărârea judecătorească, astfel încât nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera tacita relocațiune.
Mai mult decât atât, intimatul - pârât nu poate dovedi că între acesta și - "" -, a intervenit un nou contract de închiriere pentru spațiul locativ în litigiu, și acesta îl ocupă fără a deține un titlu, deoarece vechiul contract de închiriere a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, înainte de expirarea termenului pentru care acesta fusese încheiat.
Este lipsit de relevanță faptul că ulterior rămânerii irevocabile a hotărârii de evacuare, intimatul - pârât a achitat în întregime sumele de bani la plata cărora a fost obligat prin titlul executoriu inițial.
Mai mult decât atât, nu se poate reține existența unui contract de locațiune între părți, în condițiile în care, așa cum s-a arătat, contractul de închiriere a fost reziliat și s-a dispus evacuarea intimatului pârât, iar sentința a fost învestită cu formulă executorie.
De asemenea, art.25 alin.2 din Legea nr.114/1996 prevede: "chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data executării efective a hotărârii de evacuare, astfel încât plățile efectuate către locator și primite de acesta nu pot fi considerate ca un acord pentru încheierea unui nou contract de închiriere.
Cererea de recurs a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 5 lei și cu timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Intimatul - pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
A susținut intimatul - pârât că la data adoptării nr.OUG8/2004 contractul său de închiriere se afla în curs de executare, fiind prelungit prin tacita relocațiune; sentința civilă nr.3207/29.03.2002 nu mai are putere executorie întrucât nu a fost pusă în executare timp de 3 ani de la data rămânerii irevocabile. Ca efect al pierderii puterii executorii conform dispozițiilor art.405 Cod procedură civilă, sentința civilă nr. 3207/29.03.2002 și-a încetat efectele.
În opinia intimatului - pârât, pentru a se putea folosi de sentința civilă nr.3207/29.03.2009, recurenta - reclamantă ar fi trebuit să formuleze o nouă cerere de chemare în judecată, prin care să solicite rezoluțiunea contractului de închiriere, în caz contrar contractul de închiriere conținând să-și producă efectele, nefiind reziliat.
A concluzionat intimatul - pârât că prin pierderea puterii executorii a sentinței civile nr.3207/2002 și nepromovarea unei alte cereri de reziliere contract, contractul de închiriere nr.715/1997 este aplicabil părților.
În faza procesuală a recursului, în temeiul dispozițiilor art.305 Cod procedură civilă, s-a încuviințat admiterea probei cu înscrisuri.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, susținerile părților și dispozițiile legale incidente în speță, Curtea reține următoarele:
Ca efect al trecerii termenului de prescripție a executării sentinței civile nr.2284/06.03.2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B nu mai pot fi aduse la îndeplinire, prin procedura executării silite, dispozițiile cuprinse în această hotărâre judecătorească susceptibile de executare silită, respectiv evacuarea pârâtului și obligarea acestuia la plata sumelor de bani reprezentând chirie restantă, majorări de întârziere și cheltuieli de judecată.
Atât în motivele de recurs cât și în întâmpinare, această sentință a fost eronat menționată ca având nr.3207/29.03.2002.
Dispozițiile de reziliere a contractului de închiriere nr.715/18.08.1997 încheiat între - "" - și - nu sunt susceptibile de punere în executare silită astfel că nu sunt afectate de trecerea termenului de prescripție a executării prevăzute de art.405 Cod procedură civilă; prin urmare, reclamanta nu era ținută să formuleze o nouă cerere de rezoluțiune a acestui contract de închiriere.
Pe de altă parte, Curtea reține că și după rămânerea irevocabilă a sentinței civile nr.2284/2002 intimatul - pârât a rămas în folosința lucrului, iar locatorul a continuat să încaseze chiria până la sfârșitul anului 2009.
Cu toate acestea intimatul - pârât nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a făcut plăți în contul chiriei și a continuat folosința bunului și aceasta deoarece potrivit art.1437 cod civil tacita relocațiune poate opera doar în situația contractelor de închiriere care au expirat prin ajungerea la termen.
Prin urmare, este greșită decizia instanței de apel care a reținut încheierea între părți a unui nou contract de închiriere, cel puțin până la sfârșitul lunii august 2009 fiind corectă interpretarea dată plăților efectuate de pârât în contul chiriei de către prima instanță care a avut în vedere dispozițiile art.25 alin.2 din Legea nr.114/1996.
În consecință, reține că susținerile recurentei - reclamante în sensul că nu a operat tacita relocațiune sunt întemeiate pentru considerentul că dispozițiile art.1437 Cod civil sunt aplicabile doar contractelor de închiriere încheiate pe termen determinat pentru care nu a fost anunțat concediul, în vreme ce contractul de închiriere încheiat de părți a fost reziliat înainte de expirarea termenului de închiriere.
În considerarea argumentelor expuse, Curtea găsește nefondate apărările intimatului - pârât referitoare la aplicabilitatea în speță a nr.OUG8/2004, la efectele împlinirii termenului de prescripție a executării silite a hotărârii judecătorești prin care s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.715/1997, la intervenirea tacitei relocațiuni și la necesitatea formulării unei noi cereri de reziliere a contractului de închiriere.
Pentru toate aceste motive, în temeiul dispozițiilor art.312 alin.1,2 și 3 și art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul și va modifica decizia recurată în sensul că va respinge apelul formulat de apelantul - pârât, ca nefondat.
Curtea va lua act că recurenta - reclamantă nu a solicitat obligarea intimatului - pârât la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta-reclamantă - -, împotriva deciziei civile nr.271 A din 20.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât.
Modifică decizia civilă nr.271 A din 20.02.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în sensul că:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelantul - pârât -, împotriva sentinței civile nr. 6050/29.09.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamanta C
- act că recurenta - reclamantă nu a solicitat cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 08.12.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - - -
GREFIER
Red./ 22.12.2009
Tehnodact.
Ex.2/07.01.2010
Secția a V-a Civ. -
-
Jud.sector 6. -
Președinte:Bianca Elena ȚăndărescuJudecători:Bianca Elena Țăndărescu, Simona Gina Pietreanu
