Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 182/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 182/2009
Ședința publică de la 09 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 387/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, concluzii scrise formulate de pârâta recurentă.
De asemenea, tot prin serviciul registratură al instanței, se constată că s-a înregistrat la dosar, cerere formulată de mandatarul recurentei pârâte - avocat, prin care arată faptul că nu se poate prezenta în instanță la acest termen de judecată, fiind plecat la ICCJ. Prin această cerere, se solicită judecarea cauzei în lipsă, în conformitate cu prevederile art. 242 alin. 2 cod procedură civilă. copie a chitanței reprezentând onorariu de avocat.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului, lasă cauza în pronunțare.
După dezbaterea cauzei,
Se constată că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, concluzii scrise depuse de mandatarul pârâtei recurente, la care atașează în original, chitanța reprezentând onorariu avocat.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu sub nr- reclamanta - - Sas olicitat în contradictoriu cu pârâta, evacuarea necondiționată a acesteia din imobilul aflat în proprietatea reclamantei situat în S,-, jud. S, înscris în CF 18724 S, nr. top 3121/2.
În motivare s-a arătat că reclamanta este proprietara imobilului sus menționat și în această calitate a încheiat cu pârâta un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Termenul s-a împlinit, iar reclamanta nu înțelege să prelungească valabilitatea contractului.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale prin care a solicitat obligarea pârâtei reconvenționale să încheie cu ea contract de închiriere asupra apartamentului nr. 104 din imobil, în condițiile OUG nr. 40/1999.
Prin sentința civilă nr. 3020/2.05.2008 Judecătoria Sibiua respins excepția autorității de lucru judecat, a admis acțiunea principală dispunând evacuarea pârâtei și a respins acțiunea reconvențională.
Pentru a pronunța această sentință, Judecătoria Sibiua reținut în esență că, deși acel litigiu soluționat irevocabil prin decizia civilă 224/7.04.2006 pronunțată de Tribunalul Sibius -a purtat între aceleași părți și a avut același obiect, are în prezent o cauză diferită, prin prisma jurisprudenței recente a Curții Europene de Drepturilor Omului în interpretarea prevederilor art. 1 din Protocolul 1 la CEDO, astfel că față de dispozițiile art. 1201 Cod civil, s-a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâta în cauză.
Este adevărat că prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999 cu modificările ulterioare conferă chiriașilor dreptul la reînnoirea contractului de închiriere doar în cazuri expres și limitativ prevăzute de lege, însă aceste dispoziții se găsesc mult prea restrictive pentru proprietarii care se află astfel în situația de a nu-și exercita prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosința asupra imobilului pe o perioadă mult prea lungă de timp, ceea ce nu poate fi admis față de jurisprudența recentă a instanței europene.
Articolul 1 din Protocolul 1 la Convenție consacră principiul respectării proprietății, permițând privarea de proprietate doar în anumite condiții, recunoscând statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general.
În speță, obligația stabilită de legislația internă în vigoare, respectiv art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, privind încheierea unui nou contract de închiriere pe o nouă perioadă de până la 5 ani, cu o chirie stabilită în condiții de protecție socială, pentru ca astfel Statul Român să asigure protecția intereselor sociale ale chiriașilor, creează pentru proprietarii imobilelor în ce privește dreptul de proprietate și interesele lor în legătură cu acest drept, o sarcină specială și exorbitantă, de natură să întrerupă echilibrul just care trebuie păstrat între cele două categorii de interese. Un astfel de dezechilibru determină încălcarea articolului 1 din Protocolul 1 la Convenție, conform interpretării Curții Europene a Drepturilor Omului a acestor prevederi în cauzaRodovici și Stănescu c/a României.
Prin urmare, văzând prevederile art. 11 din Constituția României, aplicând cu prioritate prevederile art. 1 din Protocolul 1 la CEDO și interpretarea lor în jurisprudența instanței europene, s-a admis acțiunea și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în S,- cămin I camera 104, jud. S, înscris în CF 18724 S nr. top 3121/2.
Împotriva acestei sentinței a declarat apel pârâta, solicitând schimbarea sentinței în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale, apel care a fost respins de Tribunalul Sibiu prin decizia nr. 387/11.12.2008.
În considerentele deciziei Tribunalul a arătat că esență că închirierea de locuințe este o varietate a contractului de locațiune de drept comun, situație în care contractului de închiriere îi sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun și anume Codul civil, referitoare la locațiune, în măsura în care legislația locativă nu prevede norme speciale (art. 72 din Legea nr. 114/1996 - legea locuinței).
Legea locuinței nr. 114/1996 a abrogat legislația locativă anterioară respectiv Legea nr. 5/1973 și este inaplicabilă în cazul suprafețelor locative cu altă destinație decât cea de locuit pentru care mai există o reglementare specială și anume Legea nr. 15/1990, Legea nr. 219/1998, Legea nr. 17/1990
Pentru a asigura locatorului stabilitatea dreptului de folosință, legiuitorul a intervenit prin prorogări legale, prelungind efectele contractelor de închiriere, dacă chiriașul nu a pierdut dreptul de folosință, pentru alte cauze decât cea cu privire la expirarea termenului de închiriere.
Asemenea măsuri de prelungire sau reînnoire a contractelor de închiriere au fost dispuse și prin OUG nr. 40/1999. În cazul locuințelor redobândite de foștii proprietari ori moștenitorii acestora în condițiile Legii nr. 112/1995 ori care au devenit proprietatea particulară odată cu privatizarea societăților comerciale care le deținea în proprietate ca locuințe de serviciu ori cămine pentru salariați după prelungirea ori reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994 - noua prorogare legală operează la cererea chiriașului pentru o perioadă de 5 ani, iar în cazul privatizării, calculată de la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999 conform art. 2 - 6 din acest act normativ.
În situația privatizării - cazul în speță - locuința este cămin și se schimbă persoana locatorului, iar între noul proprietar și chiriaș se încheie la cererea chiriașului un nou contract conform art. 9 - 10 din OUG nr. 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract.
Conform art. 5 din OUG nr. 40/1999 - "pentru imobilele terenuri și construcții, precum și pentru suprafețele locative cu destinație de locuință privatizate după 1 ianuarie 1990, odată cu societățile comerciale ce le deținea în proprietate ca locuințe, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați - proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani".
Din economia textului de lege prezentat, raportat la situația juridică a imobilului în litigiu, rezultă că acesta se circumscrie în sfera prevederilor art. 5 din OUG nr. 40/1999, fiind situat într-un cămin pentru salariați, astfel că opțiunea de încheiere a contractului revine chiriașului conform art. 9 din OUG nr. 40/1999 care prevede în cazurile de la art. 2 - 7 că "între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului".
Privit din această perspectivă în cazul dedus judecății, niciuna din părțile litigante nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 din OUG nr. 40/1999 în ceea ce privește noul contract, astfel că, la acest moment, termenul de închiriere prorogat succesiv de OUG nr. 40/1999 a expirat de mult, situație în care cazului în speță nu îi mai sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999 ieșind din sfera prevederilor acestui act normativ.
Împotriva deciziei civile nr. 387/11.12.2008, în termen legal, a declarat recurs pârâta, aducându-i critici sub aspectul nelegalității și, rejudecând cauza în fond, să fie respinsă acțiunea principală a reclamantei și admisă cererea reconvențională.
În expunerea motivelor de recurs s-a arătat în esență că a încheiat cu intimata în anul 2000, în condițiile OUG nr. 40/1999, contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, dar cu toate acestea, instanța de apel a reținut că nu sunt aplicabile speței dispozițiile acestei ordonanțe ci prevederile dreptului comun.
.-se în baza acestui act normativ, contractului îi sunt aplicabile, atât cu privire la încetare, cât și la reînnoire, aceste dispoziții legale. Susține recurenta că beneficiază de dispozițiile art. 14 din acest act normativ, care stipulează expres că la expirarea termenului chiriașul este în drept să solicite reînnoirea locațiunii pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică expres acea durată.
Proprietarul putea refuza reînnoirea contractului numai în condițiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 după o notificare prealabilă făcută prin executor în termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirării locațiunii, obligație nerespectată de societatea reclamantă.
nu reprezintă o încălcare a dispozițiilor art. 1 din primul protocol adițional al convenției și nici un abuz.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Analizând recursul de față prin prisma acestor critici, dar și din oficiu în limitele conferite de art. 306 alin 2 Cod procedură civilă, se constată a fi fondat, doar cu privire la modul de soluționare a acțiunii principale în evacuare.
Este indubitabil că acțiunea reclamantei intimate este una în evacuare, însă analizarea locațiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub imperiul dispozițiilor OUG nr. 40/1999 și nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.
Prin procedura specială instituită de această ordonanță scopul urmărit a fost de a proteja drepturile chiriașilor, astfel că respectarea dispozițiilor sale este una imperativă.
Potrivit acesteia, la expirarea termenului de închiriere stabilit în condițiile acestui act normativ, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere conform art. 14, proprietarul putând refuza acest lucru doar pentru împrejurările limitativ enumerate de textul de lege invocat, care însă nu se regăsesc în speța de față.
Mai mult, conform art. 14 alin 3, proprietarul, în speță reclamanta intimată, era obligată să notifice pârâtei recurente refuzul de a reînnoi contractul cu cel puțin 1 an înainte de expirarea lui, pentru situațiile prevăzute la alineatul 2, lit. a și b al art. 14, iar în cazul de la litera d, notificarea trebuia făcută cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului.
Reclamanta intimată nu a respectat acest formalism obligatoriu impus prin această ordonanță, dar nici nu a precizat care este motivul refuzului.
Cât privesc criticile ce vizează obligarea reclamantei la reînnoirea contractului ele sunt nefondate.
Dreptul la reînnoire a fost prevăzut deci de legiuitor de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, ca și situațiile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute de acest act normativ.
Prin urmare, măsura reînnoirii a fost suficient de clară și previzibilă pentru chiriaș, în legătură cu locațiunea.
Practica CEDO a stabilit că art. 14 alin 1 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional Nr. 1 al Convenției. Dispoziția legală urmărește protejarea chiriașului iar art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, ținând seama de interesele ambelor părți.
S-a stabilit de C că este păstrat echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului o singură dată. Ori acest echilibru s-ar rupe dacă s-ar da eficiență și dispoziției de la art. 14 alin 4 din OUG nr. 40/1999, privind reînnoirea succesivă.
Pentru toate aceste considerente, recursul pârâtei va fi admis, cu consecința modificării deciziei atacate în sensul admiterii apelului împotriva sentinței civile Nr. 3020/2008 a Judecătoriei Sibiu, care urmează a fi schimbată în parte, urmând astfel a se respinge acțiunea reclamantei intimate în evacuare.
Se vor menține dispozițiile sentinței instanței de fond în ceea ce privește acțiunea reconvențională.
În baza art. 274 Cod procedură civilă va fi obligată intimata - - să plătească recurentei cheltuieli de judecată de 250 lei în recurs, reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile 387/11.12.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
( continuarea dispozitivului deciziei civile nr. 182/09.04.2009 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosar civil nr-)
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile 3020/2.05.2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge acțiunea civilă formulată de - - împotriva pârâtei pentru evacuare.
Menține hotărârea atacată în ce privește acțiunea reconvențională.
Obligă intimata - - să plătească recurentei cheltuieli de judecată de 250 lei în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9 aprilie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red.
Tehnored.
2 ex/16.04.2009;
jud. fond:;
jud. apel: /
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan
