Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 217/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 217/
Ședința publică din 17 iunie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 3: Maria Apostol
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursurilor civile formulate de:
recurenta reclamantă intimată Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat, cu sediul în C,-, -8, parter;
II.recurenții pârâți intimați:, și, toți cu domiciliul în C,-;
împotriva deciziei civile nr. 205, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 24 martie 2009, în dosarul nr-, având ca obiectevacuare.
La apelul nominal efectuat în cauză se prezintă pentru recurenta reclamantă intimată, avocat, în baza împuternicirii avocațiale aflată la fila 6 dosar, iar pentru recurenții pârâți intimați, răspunde avocat, în substituire pentru avocat, care depune la dosar delegația de substituire nr. 59 din 15 iunie 2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că ambele recursuri au fost declarat și motivate în termen legal și nu au fost timbrate.
Apărătorul recurentei reclamante intimate depune la dosar chitanța CT - PJ din 16 iunie 2009, emisă de Agenția Fiscală nr.3 C, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 83 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei. Depune, totodată, Ordinul de plată nr. 427 din 28 aprilie 2009, emis de Banca Transilvania și Ordinul de plată nr. 503 din 25 mai 2009, emis de Banca Transilvania, prin care face dovada achitării onorariului în sumă totală de 200 lei.
Apărătorul recurenților pârâți intimați depune la dosar chitanța CT - PJ din 16 iunie 2009, emisă de Agenția Fiscală nr.3 C, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 27 lei și timbre judiciare mobile.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri, asupra ambelor recursuri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri, asupra ambelor recursuri.
Apărătorul recurentei reclamante intimate, având cuvântul, pune concluzii de admitere a recursului așa cum a fost formulat și motivat, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului formulat de C și al respingerii cererii reconvenționale ca nefondată; cu cheltuieli de judecată astfel cum au fost dovedite.
Consideră că prin decizia recurată instanța de apel a reluat și redat în totalitate motivarea instanței de fond, prin care în mod netemeinic a fost admisă cererea reconvențională, comițând astfel aceleași erori care au fost comise și cu prilejul soluționării fondului litigios.
Atât instanța de fond cât și cea de apel au apreciat în mod eronat asupra existenței, în ceea ce îi privește pe intimații pârâți, a unui drept de creanță în cuantum de 1991 lei, în condițiile în care între regie și aceștia nu a fost stabilit niciodată un raport juridic cu caracter obligațional, prin care să fie obligată la îndeplinirea vreunei obligații de a da. Precizează că are doar calitatea de mandatar al Municipiului Pârâții se află în situația de abuzivi în spațiul în litigiu, ceea ce nu dă naștere vreunui raport obligațional între părți.
Cheltuielile pe care pârâții susțin că le-ar fi efectuat au caracterul unor costuri ocazionate de repararea spațiului pe care l-au ocupat abuziv, care, fiind efectuate în afara sferei vreunui contract de închiriere încheiat în mod legal cu, nu pot fi considerate decât ca fiind efectuate exclusiv pe riscul propriu și personal al pârâților.
Arată că, se reia de asemenea, și motivarea potrivit cu care aceste lucrări ar aduce o îmbogățire în patrimoniul regiei, prin sporirea valorii imobilului ocupat abuziv de către pârâți, fără însă ase analiza în mod corect în patrimoniul cui se regăsește de fapt imobilul.
Apărătorul recurenților pârâți intimați, având cuvântul, pune concluzii de respingere ca nefondat a recursului formulat de recurenta reclamantă intimată. Consideră că, în mod corect s-a stabilit obligația de plată aac ontravalorii reparațiilor efectuate la imobil.
Asupra recursului formulat de clienții săi, pune concluzii de admitere, cu consecința modificării în parte a deciziei recurate, în sensul respingerii cererii de evacuare formulată de intimata reclamantă C și admiterea capătului de cerere formulat de, și referitor la constatarea existenței condițiilor pentru încheierea unui contract de închiriere între și aceștia, în calitate de locatari și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de închiriere.
Solicită cheltuieli de judecată.
Apărătorul recurentei reclamante intimate cu privire la recursul formulat de reconvenienți, pune concluzii de respingere.
Învederează că nu există un temei juridic de drept prin care să fie obligată la încheierea unui contract de închirierea cu persoanele fizice din prezenta cauză. Nu a fost emisă o repartiție. Recurenții pârâți intimați au locuit cu forme ilegale în imobil; nu are atribuții decizionale, ci doar atribuții execuționale, astfel că nu are calitate procesuală pasivă în acest sens. Deciziile privind repartițiile se iau la nivel de Consiliu local.
Consideră că susținerea recurenților pârâți intimați că au fost "constructori de bună credință" - este falsă.
În replică, apărătorul recurenților pârâți intimați, invocă nr. 296/1991 și arată că prin acest act s-au trecut imobilele în dreptul de administrare al, iar conform Legii nr. 114/1996 se poate încheia contract de închiriere.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Constanța, reclamanta Cas olicitat evacuarea pârâților, și din spațiul cu destinatie de locuinta situat in C,- pentru lipsa titlu locativ si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca imobilul mentionat se afla in administrarea sa. In urma unui control efectuat, reprezentantii regiei au constatat ca imobilul fusese ocupat de parati in mod abuziv. Desi li s-a pus in vedere sa evacueze spatiul, paratii nu s-au conformat, motiv pentru care au promovat prezenta actiune.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 25, alin.1 din legea nr. 114/1996.
In sustinerea actiunii au fost depuse, in copie, raport intocmit de Directia de Administrare Imobile, carte de identitate parati si, nota de constatare nr. 3350/08.06.2006, sesizare formulata de numitul, adresa emisa de Sectia 3 Politie.
Paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata si cerere reconventionala prin care au solicitat sa se constate existenta unui drept de creanta constand in contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului, estimate la suma de 3000 lei, instituirea judiciara a unui drept de retentie in favoarea lor pana la plata de catre reclamanta a creantei, constatarea indeplinirii tuturor conditiilor legale pentru incheierea unui contract de inchiriere intre cele doua parti si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa loc de contract de inchiriere.
In motivarea cererii paratii au aratat ca de la momentul ocuparii imobilului si pana in prezent au fost efectuate lucrari de intretinere, reparatii capitale si investitii, reprezentand un spor de valoare semnificativ adus imobilului. Cu privire la capatul 3 din cererea reconventionala au precizat paratii ca indeplinesc toate conditiile pentru a primi o locuinta sociala intrucat nu au detinut si nu detin alte posibilitati locative, au fost intreprinse numeroare demersuri pentru obtinerea locuintei, sunt persoane oneste, de buna credinta, imobilul indeplineste conditiile pentru a fi inchiriat.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 492 si art. 493, alin.3.
In sustinerea cererii au fost depuse, in copie sesizare formulata de parati catre Tribunalul Constanta, raspuns inaintat de Institutia Prefectului si de reclamanta catre parati, ancheta sociala efectuata la domiciliul paratilor, proces verbal din 12.11.2004, contract de inchiriere nr. 2631/15.11.1991.
A fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul partilor si proba cu expertiza tehnica imobiliara cu privire la contravaloarea lucrarilor de imbunatatire.
S-a depus la dosar dovada administrarii imobilului de catre, nr. 296/24.07.2001, decizia nr. 857/29.07.1961.
Prin sentinta civila nr.22579/2008 instanta a admis cererea principala si,in parte cererea reconventionala,in sensul ca a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în C,-, județ C, cu constatarea în favoarea pârâților a unui drept de creanță în cuantum de 1991 lei.
A instituit în favoarea pârâților un drept de retenție asupra imobilului situate în C,- până la achitarea efectivă de către reclamantă a sumei de 1991 lei.
Pentru a hotari in acest fel a retinut instanta de fond ca nu exista nici un titlu valabil care sa justifice folosinta imobilului si nici nu a fost recunoscut in favoarea paratilor un drept de locatiune care sa justifice ocuparea de catre acestia a spatiului in litigiu.
In referire la cererea reconventionala s-a retinut ca din momentul in care paratii au ocupat imobilul au efectuat lucrari la partea de constructii si instalatii electrice in cuantum de 1896 lei,cheltuieli ce se incadreaza in categoria celor necesare si utile,astfel incat se impune constatarea acestora.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat apel atat reclamanta C, cat si paratii, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
In ceea ce priveste apelul declarat de reclamantă, s-a invocat netemeinicia restituirii acestei sume de bani ca urmare a lipsei titlului locativ si a lipsei oricarui raport obligational, prin care reclamanta sa fie obligata la indeplinirea unei obligatii de a da. - mult decat atat cheltuielile pe care paratii sustin ca le-au efectuat au avut caracterul unor costuri ocazionate de reparare a unui spațiu pe care l-au ocupat in mod abuziv,acestea fiind efectuate in afara sferei vreunui contract de inchiriere intocmit in mod legal.
In ceea ce priveste apelul paratilor acestia solicita instantei obligarea reclamantei la incheierea unui contract de inchiriere, apreciind ca indeplinesc toate conditiile legale pentru o atare operatiune.
Prin decizia civilă nr. 205 din 24 martie 2009 Tribunalul Constanțaa respins ambele apeluri ca nefondate.
În referire la apelul reclamantei, instanța a reținut că acesta este nefondat, întrucât în condițiile în care pârâții nu au fost niciodată chiriași, dar au efectuat lucrări de întreținere și reparație a locuinței ocupate abuziv, lucrări care profită reclamantei, ei sunt îndreptățiți la restituirea acestor cheltuieli conform art. 997 Cod civil.
Cu privire la apelul pârâților reconvenienți, instanța a reținut că nu este posibilă suplinirea consimțământului proprietarului imobilului, în vederea perfectării unui contract de închiriere cu pârâții, închirierea unei locuințe realizându-se în condițiile art. 21 din legea nr. 114/1996 și ale nr.OUG 40/1999, pe baza acordului părților.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs atât reclamanta C, cât și pârâții reconvenienți care au criticat-o pentru nelegalitate.
1.Recurenta Cac riticat legalitatea hotărârii Tribunalului Constanța, conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, sub aspectul soluționării cererii reconvenționale ce vizează obligarea reclamantei la restituirea cheltuielilor efectuate de pârâți pentru renovarea locuinței, după ocuparea abuzivă a acesteia.
Recurenta a reținut că toate cheltuielile efectuate de pârâți pentru repararea spațiului în litigiu s-au realizat în afara unui raport contractual și au fost executate pe riscul propriu și personal al pârâților care au ocupat locuința fără un titlu legal.
Analizând legalitatea hotărârii apelate, în raport cu criticile reclamantei, se constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Imobilul cu destinația de locuință, situat în C,-, județul C, compus din două unități locative se află în administrarea C și începând cu anul 2004 a fost ocupat fără un titlu legal de către pârâții, și, aspect necontestat de părți.
În perioada 2004 - 2005 pârâții, care au ocupat abuziv construcția, au efectuat o serie de reparații la partea de construcție și la instalațiile electrice ale imobilului, în valoare de 1991 lei, aceste lucrări căzând în sarcina proprietarului locuinței, întrucât vizau lucrări pentru repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței (art.28 lit.b, c, d din Legea nr. 114/1996).
În cazul neîndeplinirii de către locator a obligațiilor pe care le are cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de locatari, în contul proprietarului, reținând contravaloarea acestora din chirie.
Chiriașul va putea executa aceste lucrări dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosința normală a clădirii sau a locuinței și numai dacă, la sesizarea scrisă a chiriașului, nu a luat măsuri de executare a lucrării în termen de 30 de zile de la data sesizării (art. 30 din Legea nr. 114/1996, republicată).
În speță, se constată că nu pot fi reținute a avea incidență în speță aceste dispoziții legale, pentru a se dispune obligarea administratorului locuinței să restituie pârâților contravaloarea lucrărilor efectuate la imobil, întrucât pârâții nu au avut niciodată calitatea de chiriași, nu au solicitat proprietarului locuinței, în scris, efectuarea lucrărilor de întreținere a locuinței sau acordul de a le efectua ei în contul chiriei datorate. Pârâții au ocupat fără un temei legal locuința în litigiu și fără acordul proprietarului au procedat la realizarea unor lucrări ce priveau elemente de construcție ale clădirii, cât și instalațiile electrice.
În mod greșit instanțele de fond și de apel au reținut că reclamanta C este ținută să restituie reclamantei contravaloarea acestor lucrări - 1991 lei -, în temeiul dispozițiilor art. 997 Cod civil, care reglementează efectele unui fapt juridic licit, izvor de obligații, și anume, plata nedatorată.
Plata nedatorată este un fapt juridic licit care constă în executarea de către o persoană, din eroare, a unei prestații la care nu era obligată și fără intenția de a plăti pentru altul.
Se reține că, în speță, nu sunt întrunite condițiile restituirii în temeiul plății nedatorate, întrucât pârâții nu au efectuat plata - în speță lucrările de reparație la imobil - având credința greșită că sunt debitorii luiaccipiens, respectiv ai reclamantei
În cauză, pârâții au ocupat locuința în litigiu fără un titlu legal, - faptă care are un caracter ilicit - și au efectuat lucrările de întreținere și reparare a locuinței proprietatea Municipiului C, fără a încunoștiința în prealabil administratorul locuinței, aceste lucrări fiind practic ascunse proprietarului bunului, până la momentul promovării acțiunii în evacuare.
Ocuparea locuinței fără un temei legal, fără un acord prealabil cu proprietarul, constituie o faptă ilicită, cauzatoare de prejudicii, iar efectuarea unor lucrări de reparații în perioada ocupării ilegale a locuinței nu poate constitui temei pentru a îndatora pe administratorul locuinței la restituirea contravalorii acestor lucrări.
O soluție contrară ar contraveni principiului conform căruia nimănui nu îi este îngăduit să se prevaleze de propria incorectitudine sau imoralitate pentru a obține protecția unui drept.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se impune admiterea recursului reclamantei, cu consecința modificării deciziei și sentinței recurate, în sensul respingerii cererii reconvenționale și cu privire la restituirea sumei de 1991 lei.
La rândul lor, pârâții reconvenienți au criticat legalitatea hotărârii Tribunalului Constanța sub aspectul modalității de soluționare a cererii lor de fi pronunțată o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de închiriere.
Recurenții au susținut că îndeplinesc toate condițiile legale pentru a le fi repartizat cu chirie spațiul locativ aflat în administrarea reclamantei C, și anume, atitudinea de refuz a reclamantei - atitudine ce trebuie cenzurată de instanță - face imposibilă încheierea unui contract de închiriere.
Recursul se reține a fi nefondat pentru următoarele considerente:
Imobilul situat în C,- face parte din patrimoniul unității administrativ teritoriale - Municipiul C și se află în administrarea reclamantei Regia Autonomă "Exploatarea Domeniului Public și Privat"
Conform dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris.
Pârâții au susținut că îndeplinesc toate condițiile legale în vederea atribuirii unei locuințe sociale, dar contractul nu a fost perfectat datorită refuzului nejustificat al reclamantei Nu poate fi reținută ca fondată această critică în raport de dispozițiile art. 39, 42-45 din Legea nr. 114/1992, care prevăd că locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale, iar închirierea lor se realizează numai în condițiile prevăzute de lege și după o anumită ordine de prioritate (art. 43 din Legea nr. 114/1996, republicată).
În cadrul unei acțiuni în constatare pârâții nu pot obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de închiriere, în contradictoriu cu administratorul locuinței, instanța neputându-se substitui proprietarului locuinței în vederea perfectării unui contract de închiriere cu privire la o locuință din proprietatea unității administrativ teritoriale.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâților ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de pârâții, și, toți cu domiciliul în C,-, împotriva deciziei civile nr. 205, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 24 martie 2009, în dosarul nr-.
Admite recursul reclamantei Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat, cu sediul în C,-, -8, parter, formulat deciziei civile nr. 205, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 24 martie 2009, în dosarul nr-.
Modifică în parte decizia recurată și sentința, în sensul că respinge cererea reconvențională ca nefondată.
Menține restul dispozițiilor deciziei și sentinței.
Obligă intimații pârâți la 200 lei cheltuieli de judecată către recurenta
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 17 iunie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apel
Red.dec.jud.recurs /25.06.2009
gref.AB/4 ex./06.07.2009
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă, Maria Apostol
