Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 248/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 248/R/2008
Ședința publică din 28 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Silvia Nicorici
JUDECĂTORI: Silvia Nicorici, Alexandrina Angela Alb Carmen
: - -
GREFIER:
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 565/A din 17 octombrie 2007 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, privind și pe reclamanții și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în cauză, la prima strigare a cauzei, se constată lipsa părților, iar la a doua strigare a cauzei, la apelul nominal, se prezintă reprezentanta pârâtei recurente, avocat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, prin memoriul de recurs, pârâta recurentă a solicitat suspendarea prezentului recurs, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1.proc.civ. până la soluționarea irevocabilă a acțiunii înregistrată sub nr- la Judecătoria Cluj -
Reprezentanta pârâtei recurente susține cererea de suspendare a prezentului recurs, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1.proc.civ. până la soluționarea acțiunii în anularea notificării din data de 12.04.2006.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de suspendare a judecării prezentului recurs, întrucât nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 244 pct. 1.proc.civ. deoarece soluția ce se va da în prezentul dosar nu depinde de soluția ce se va da în dosarul nr- al Judecătoriei Cluj -
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat, curtea declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta pârâtei recurente solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței, în sensul respingerii acțiunii în evacuare, admiterii cererii reconvenționale, dezvoltând pe larg motivele arătate în scris prin memoriul de recurs, cu cheltuieli de judecată conform chitanței pe care o depune la dosar.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 2390/2007 a Judecătoriei Cluj -N, dosar nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâtei.
S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în C-N, str. -. - nr. 15,. 6, înscris în CF -/A
A fost respins capătul de cerere din acțiunea reconvențională privind constatarea prelungirii de drept a contractului de închiriere, ca neîntemeiat, a fost respins petitul din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților la plata sumei de 3.000 Euro, contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentului în cauză, pe baza excepției lipsei calității procesuale pasive; capătul de cerere privind dreptul de retenție a fost respins, ca fiind lipsit de interes.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, prin sentința civilă nr. 140/2004 a Tribunalului Cluj, s-a constatat că apartamentul nr. 6 din imobilul situat în C-N, str. -. - nr. 15, înscris în CF col. 53992 C, nr. top. 23984/S/VI, a fost preluat de la reclamanți în mod abuziv, conform Decretului nr. 223/1974, dispunându-se restituirea către foștii proprietari.
Sentința a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 1377/2004 a Curții de APEL CLUJ, care a respins și cererea de intervenție accesorie formulată de actuala pârâtă, în calitate de chiriașă, a devenit irevocabilă prin decizia civilă nr. 713/23.01.2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Preluarea abuzivă, astfel calificată prin hotărârea nr. 140/2004, înseamnă o preluare fără titlu, arbitrară, ilegală.
Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor, dar, în cazul în care locuința care se restituie a fost preluată fără titlu valabil, obligația
de despăgubire revine statului sau unității deținătoare.
Față de aceasta, neexistând o corespondență între reclamanții și titularul obligației de despăgubire, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a lui și în cadrul cererii reconvenționale formulată de pârâta.
Față de această excepție, nu mai există un interes din partea pârâtei pentru a se cere constatarea dreptului de retenție asupra apartamentului în litigiu, astfel că urmează să fie respins și acest petit din acțiunea reconvențională.
La data de 12.04.2006 reclamanții au notificat-o pe pârâtă, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, să se prezinte la biroul mandatarului lor în vederea soluționării problemei legate de apartament, chirie, asigurarea unui alt spațiu, conform înțelegerii acceptate de părți.
Pârâta susține că a răspuns acestei notificări la data de 26.04.2006, dar nu a dovedit că răspunsul a și fost expediat reclamanților, așa cum s-a întâmplat cu adresa din data de 09.10.2006, așa încât, în lipsa unei atare dovezi, se consideră că pârâta nu a comunicat răspunsul său.
În ceea ce privește neregularitatea invocată de pârâtă, referitoare la faptul că notificarea nu i s-a comunicat prin executor judecătoresc, nu este de natură a duce la concluzia nerespectării obligației prevăzută de art. 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, iar pârâta nu a dovedit o vătămare de natură a fi reparată doar prin anularea notificării, având în vedere că intenția legiuitorului a fost încunoștințarea chiriașului, fapt care a fost atins.
Susținerile pârâtei privitoare la faptul că nu i-a fost comunicată dispoziția de restituire și că nu s-a încheiat procesul-verbal de punere în posesie nu sunt întemeiate, aceasta având cunoștință de faptul că imobilul a fost retrocedat reclamanților prin hotărâre definitivă și irevocabilă, opozabilă acesteia, care a fost intervenientă accesorie în proces.
Având în vedere faptul că pârâta nu a răspuns notificării reclamanților în termenul de 30 de zile de la data primirii notificării, respectiv până la 3 mai 2006, prevăzut de art. 10 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, aceasta este decăzută din dreptul de a beneficia de prevederile nr.OUG 40/1999.
Raportat la aceste motive, în temeiul art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999 se va dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamanților.
Prin decizia civilă nr. 565/17.10.2007 a Tribunalului Cluj, dosar nr-, s-a respins, ca nefondat, apelul pârâtei, iar sentința primei instanțe a fost păstrată.
În considerentele deciziei se arată că prima instanță a apreciat corect dispozițiile legale incidente în speță, art. 10 și 11 din nr.OUG 40/1999.
textul art. 10 și 11, tribunalul a învederat că în nici un caz nu pot fi primite criticile apelantei.
Omisiunea intimaților de aon otifica chiar din momentul deschiderii rolului fiscal ori al schimbării situației juridice a apartamentului a fost sancționată conform art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, în sensul că vechiul contract de închiriere al pârâtei s-a prelungit de drept în intervalul de timp cuprins între momentul în care s-a năsut obligația reclamanților și momentul în care s-a început derularea procedurii din art. 10 alin. 1.
O altă sancțiune decât aceasta nu le poate fi aplicată, căci nu ar avea temei legal. Concluzia la care duce susținerea pârâtei este aceea că, dacă proprietarul nu a notificat chiriașul în termenul prevăzut de art. 10 alin. 1, el nu va mai putea pretinde niciodată încheierea unui contract de închiriere, care ar fi prelungit perpetuu, chiriașul fiind îndreptățit fără termen să folosească imobilul.
Reclamanții au făcut dovada respectării procedurii din art. 10 alin. 1, dar pârâta nu a dovedit că a răspuns în scris notificării, în termenul de 60 de zile de la primirea acesteia.
Din coroborarea dispozițiilor art. 10 și art. 11 din nr.OUG 40/1999 reiese că prelungirea de drept a contractului de închiriere este posibilă până cel mult la expirarea termenului de 60 de zile de la primirea de către chiriaș a notificării, termen depășit la momentul introducerii acțiunii.
Sentința nu poate fi schimbată în sensul dorit de pârâtă, de a se lua act de renunțarea sa la judecată pentru petitele 3 și 4 din cererea reconvențională, deoarece aceasta nu și-a manifestat voința de a renunța la judecată în fața primei instanțe.
Împotriva deciziei a declarat recurs, în termen legal, pârâta, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței, prin respingerea acțiunii reclamanților și admiterea cererii reconvenționale vizând constatarea prelungirii contractului său de închiriere, până la împlinirea termenului de 5 ani, adică până la 23.01.2011.
Recurenta a solicitat și suspendarea judecării cauzei, potrivit art. 244 pct. 1.pr.civ. până la soluționarea dosarului nr- al Judecătoriei Cluj -
În drept, a invocat prevederile art. 304 pct. 9.pr.civ.
În memoriul său, recurenta a susținut că decizia tribunalului este lipsită de temei legal și este dată cu aplicarea greșită a legii.
Greșit s-a stabilit, de către instanța de apel, momentul până la care a operat prelungirea de drept a contractului de închiriere, căci nicăieri în nr.OUG 40/1999 nu este menționat momentul la care s-a referit tribunalul, respectiv nașterea obligației reclamanților de a notifica chiriașul.
până la care se pot prelungi contractele de închiriere sunt expres prevăzute în art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999, art. 15 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, respectiv până la încheierea noului contract sau, dacă nu s-a încheiat un astfel de contract, până la expirarea prorogării legale pentru vechiul contract, împlinirea termenului de 5 ani, calculat de la data restituirii în natură.
Sunt de observat, în acest sens, și prevederile nr.HG 250/2007 privind interpretarea dată art. 13 din Legea nr. 10/2001.
Intimaților li s-a restituit apartamentul, conform Legii nr. 10/2001, prin decizia nr. 713/23.01.2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Imobilul restituit a fost afectat de contractul de închiriere nr. 61594/15.11.2000, reînnoit prin actul adițional nr. 1 din 07.02.2005 până la data de 08.04.2009, titulara dreptului de locațiune fiind aceasta.
Raportat la existența contractului de închiriere valabil încheiat, sunt incidente speței atât prevederile art. 13-15 din Legea nr. 10/2001, cât și prevederile nr.OUG 40/1999.
Notificarea trimisă de proprietari nu conține intenția de încheiere a unui nou contract de închiriere și nu s-a făcut în termenul prevăzut de art. 10 alin. 1, astfel că nu este aptă de a atrage sancțiunea prevăzută de art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999.
Este evident că efectele vechiului contract de închiriere se mențin și se prelungesc datorită prorogării legale, până la data încheierii unui nou contract sau pe o perioadă de cel mult 5 ani, care va expira la 23.01.2011.
Orice altă soluție este contrară intenției legiuitorului și ar crea posibilitatea pentru proprietar de a se prevala de propria culpă.
Recursul este nefondat.
Criticile din memoriul de recurs vizează doar greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 10-11 din nr.OUG 40/1999, art. 13-15 din Legea nr. 10/2001, a normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, adoptate prin nr.HG 498/2003, respectiv HG nr. 250/2007.
Așadar, în recurs este criticată doar soluția dată de către cele două instanțe acțiunii principale introdusă de reclamanți, în evacuarea pârâtei din apartamentul în litigiu, precum și petitului din cererea reconvențională având ca obiect constatarea prelungirii contractului său de închiriere până la semnarea unui nou contract cu reclamanții sau până la împlinirea unui termen de 5 ani, adică până la data de 23.01.2011.
Văzând starea de fapt determinată în cauză, din contră, se observă că tribunalul a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în materie, nefiind întrunite cerințele art. 304 pct. 9.pr.civ.
OUG nr. 40/1999 a avut ca obiectiv, după cum rezultă chiar din titulatura actului normativ, instituirea unor norme de protecție socială a chiriașilor, atât din locuințele deținute de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale, cât și din locuințele proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, aflate în curs de executare la data intrării sale în vigoare.
Ordonanța, având în vedere reglementările legale în materia restituirii proprietăților preluate abuziv de stat, a stipulat asupra prelungirii, de drept, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării sale în vigoare, a duratei contractelor de închiriere pentru locuințele menționate în art. 1 și 2, prelungire rămasă valabilă și în cazul redobândirii imobilelor de către foștii proprietari după adoptarea acestui act normativ, așa cum se dispune în cuprinsul art. 7.
Secțiunea 1 capitolului I, denumită "Prelungirea și încheierea anumitor contracte de închiriere", a vizat, așadar, prelungirea pe o perioadă de 5 ani a contractelor de închiriere, calculată de la data intrării în vigoare a nr.OUG 40/1999, cu obligația stabilită în sarcina noilor proprietari, în cazurile indicate la art. 2-7, de a respecta procedura descrisă în art. 10.
Actul normativ ulterior ce a extins regimul juridic al imobilelor preluate abuziv de stat, Legea nr. 10/2001, a statuat, în conținutul art. 13, atât în forma inițială, cât și după republicarea în temeiul Legii nr. 247/2005, că în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de această lege sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile dispozițiile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999. Art. 15 alin. 2 în forma actuală este identic cu cel existent la data adoptării Legii nr. 10/2001, în sensul că neîncheierea noului contract, în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din nr.OUG 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
Deși se face referire la perioada de 5 ani pentru încheierea noului contract (în cuprinsul art. 15 alin. 1), legea nu conține prevederi exprese privitoare la momentul de la care începe să curgă acest termen, în ipoteza restituirii în natură a imobilului în baza acestei legi speciale, nr. 10/2001, în raport de actul normativ incident în materia contractelor de închiriere, nr.OUG 40/1999.
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, nr.HG 498/2003, în art. 13.1. învederează că termenul de 5 ani se calculează de la data creării noii situații juridice a imobilului notificat, iar prevederile din art. 13-15 ale Legii nr. 10/2001, deși se complinesc cu cele ale ordonanței de urgență respective, au aplicație proprie în raport cu situația imobilelor restituite în natură în baza legii.
Interpretând forma republicată a Legii nr. 10/2001, nr.HG 250/2007 subliniază din nou că dispozițiile art. 13 și 15 se complinesc cu cele din nr.OUG 40/1999, au aplicație proprie, dar nu mai precizează nimic în legătură cu data de la care începe să curgă termenul de 5 ani.
HG nr. 498/2003 a stabilit că noul proprietar poate să mențină în vigoare vechiul contract de închiriere, subrogându-se în drepturile fostului locator, iar această posibilitate a fost expres stipulată prin modificările aduse Legii nr. 10/2001, art. 14 din legea republicată menționând că, dacă imobilul restituit face obiectul unui contract de locațiune (ca și în speță), noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului.
Mai mult, nr.HG 250/2007, dată în aplicarea Legii nr. 10/2001, dispune că subrogarea la care face referire art. 14 din lege intervine de drept.
Concluzia este că, în ceea ce privește situația proprietarilor ale căror imobile au fost restituite în temeiul Legii nr. 10/2001, independent de momentul încheierii noului contract de închiriere, începând de la data la care imobilul le-a fost retrocedat, prin decizie administrativă sau prin hotărâre judecătorească irevocabilă, se în drepturile fostului locator, iar termenul de 5 ani în care poate continua închirierea are un punct de referință fix și bine determinat, data creării noii situații juridice a imobilului, așa cum temeinic precizează recurenta.
Dar, dacă aceste aserțiuni ale recurentei sunt corect din punct de vedere teoretic, ele nefiind contestate de către judecătorie și tribunal, omite să ia în calcul un element esențial ce determină schimbarea situației juridice în speță, și anume pasivitatea în care aceasta a rămas timp de 60 de zile de la primirea notificării din partea reclamanților, împrejurare ce a impus instanțelor de fond aplicarea dispozițiilor art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999.
Prelungirea de drept a contractului de închiriere pe o durată de 5 ani de la data creării noii situații juridice a imobilului nu operează în cazul expres reglementat în art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, când, raportat la atitudinea concretă a chiriașului, care nu răspunde în scris timp de 60 de zile de la primirea notificării, proprietarul este îndreptățit să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor.
În acest fel au și procedat cele două instanțe, care, luând act că reclamanții au trimis notificare pârâtei, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în ziua de 12.04.2006 (după rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești de restituire către aceștia a imobilului), iar nu a făcut dovada că a răspuns în scris, solicitând încheierea unui nou contract de închiriere (potrivit art. 9 alin. 1 din nr.OUG 40/1999), în termen de 60 de zile de la data comunicării notificării, au statuat că este prezentă ipoteza de excepție prevăzută în art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999 și au decis, corect, evacuarea pârâtei.
Intimații, ca de altfel nici cele două instanțe, nu au contestat valabilitatea contractului de închiriere intervenit între recurentă și Consiliul Local al municipiului C-N, perfectat la data de 15.11.2000 și al cărui termen de închiriere a fost prelungit prin actul adițional din 07.02.2005, ci, ținând seama de circumstanțele speciale ale speței, ce fac obiectul reglementării din art. 11 alin. 2, au sancționat conduita pasivă a chiriașului în conformitate cu dispoziția legală invocată, art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999.
Recurenta mai pretinde că netrimiterea de către intimați a notificării în termenul prevăzut de art. 10 alin. 1, ca și lipsa intenției acestora de a încheia cu chiriașul un nou contract de închiriere, sunt împrejurări care demonstrează că notificarea nu este aptă de a atrage sancțiunea menționată în art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999.
Pe de o parte, corect subliniază tribunalul că nerespectarea de către proprietar a termenului de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, în vederea notificării chiriașului, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea unui nou contract - atunci când sunt realizate toate condițiile stipulate în art. 10, atât în privința proprietarului, cât și a chiriașului - iar expedierea notificării de către reclamanții doar la data de 12.04.2006, în contextul în care decizia irevocabilă s-a pronunțat la data de 23.01.2006, nu a făcut altceva decât să permită lui prelungirea contractului său de închiriere încheiat cu Consiliul Local al municipiului C-N până la momentul la care noul proprietar a înțeles să demareze procedura reglementată în art. 10.
Pe de altă parte, legea nu sancționează depășirea termenului de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, de când proprietarul trebuie să-l notifice pe chiriaș, prin modul în care înțelege să o facă recurenta, de a considera ca inoperante dispozițiile art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999. Or, dacă textul legii speciale nu reglementează o astfel de sancțiune, nici recurenta nu este îndreptățită să ceară instanței de judecată luarea unei astfel de măsuri, în afara cadrului legal.
Intenția legiuitorului, după cum legal arată instanța de apel, atunci când a impus comunicarea notificării prin intermediul executorului judecătoresc, a fost în scopul de a asigura aducerea la cunoștința efectivă a chiriașului a acestei notificări, a datei și locului întâlnirii în vederea încheierii noului contract. În speță, s-a probat că această notificare a ajuns la cunoștința pârâtei chiriașe.
În concluzie, constatând că hotărârea atacată este legală, în baza art. 312 alin. 1.pr.civ. recursul se va respinge, iar decizia va fi menținută.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 565/A din 17 octombrie 2007 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28 ianuarie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - -
Red./dact.
2 ex./29.01.2008
jud.apel: /
Președinte:Silvia NicoriciJudecători:Silvia Nicorici, Alexandrina Angela Alb Carmen
