Legea 112/1995. Decizia 253/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 253/R/2008
Ședința publică din 28 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Silvia Nicorici
JUDECĂTORI: Silvia Nicorici, Eugenia Pușcașiu Ana Ionescu
: - -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul declarat de pârâții, CONSILIUL LOCAL C N împotriva deciziei civile nr. 354/A din 12 octombrie 2006 Curții de APEL CLUJ, pronunțată în dosar nr-, privind și pe reclamanta, și pe pârâtul STATUL ROMÂN PRIN CONSILIUL LOCAL C N, având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare.
Se constată că la data de 24 ianuarie 2008, prin registratura instanței, pârâtul recurent Consiliul Local al municipiului C-N a depus la dosar concluzii scrise.
De asemenea, se constată că la data de 25 ianuarie 2008, prin registratura instanței, pârâții recurenți și au depus la dosar concluzii scrise.
Totodată, se constată că la data de 25 ianuarie 2008, prin registratura instanței, reclamanta intimată a depus la dosar concluzii scrise.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de 21 ianuarie 2008, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 532/14.VI.2006 pronunțată în Dosarul nr. 7615/2005 al Tribunalului Cluj, s-a respins excepția autorității de lucru judecat și s-a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâților, Consiliul Local al municipiului C-
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de locațiune/extindere nr. 34160/27.02.1997 încheiat între pârâții Consiliul Local al municipiului C-N, și.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 33960/27.03.1997 încheiat între SC SA și pârâții și, cu privire la apartamentul nr. 5 din C-N,-.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF col. - și - C, CF indiv. - C, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților și reîntabulării dreptului de proprietate în favoarea Statului Român.
S-au respins cererile privind restituirea în natură a apartamentului și întabularea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei, precum și evacuarea pârâților din imobil.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, în privința excepției autorității de lucru judecat, prin sentința civilă nr. 832/2002 a Tribunalului Clujs -a statuat că imobilul în litigiu, din C-N,-, înscris în CF 2181 C, nr.top. 16, casă cu parter și etaj, teren în suprafață de 198 stj.p., a fost preluat de stat fără titlu valabil. S-a stabilit că reclamanta este îndreptățită la restituirea în natură, în baza Legii nr. 10/2001, în calitate de unică succesoare a defuncților proprietari ai imobilului, anulându-se și dispoziția nr. 3157/28.11.2001 a Primarului municipiului C-N, prin care i s-a respins cererea de retrocedare a întregului imobil.
S-a dispus restituirea în natură a apartamentelor nr. 1-4, 7, 9, 12, cu părțile indivize comune aferente și suprafața de 130 mp teren din parcela cu nr. top. 16/2, inclusiv radierea dreptului de proprietate al statului și întabularea dreptului de proprietate al reclamantei.
Prin decizia civilă nr. 81/2003 a Curții de APEL CLUJs -a admis în parte apelul reclamantei și s-a stabilit că aceasta este îndreptățită la măsuri reparatorii pentru întreg imobilul, menținându-se celelalte dispoziții ale sentinței; decizia a rămas irevocabilă prin respingerea recursului.
Excepția puterii lucrului judecat este neîntemeiată, în legătură cu nerestituirea în natură a apartamentului nr. 5, întrucât hotărârile judecătorești menționate s-au pronunțat în raport de apartamentele libere la acea dată, iar decizia nr. 81/2003 trimite la măsurile reparatorii din Legea nr. 10/2001 pentru întreg imobilul.
Pentru apartamentele dobândite de foștii chiriași, prin cumpărare, singura posibilitate a reclamantei o reprezintă acțiunea în nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare.
Pârâții au avut calitatea de chiriași și au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 5 în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că trebuie analizat cu prioritate contractul de locațiune/extindere. Contractul de închiriere pentru apartamentul nr. 6 s-a încheiat în anul 1977 pentru o cameră, bucătărie, și pivniță, familia pârâților fiind formată la acea dată din cei doi soți.
Apartamentul nr. 7 fost închiriat numitei, sub nr. -/17.01.1989, fiind compus din 2 camere, bucătărie, de alimente, baie, antreu și boxă.
Prin decesul lui s-a aprobat extinderea în favoarea pârâților pentru o cameră în suprafață de 16,47 mp, la data de 18.02.1997, fiind încheiat noul contract de extindere cu nr. 34160/27.02.1997.
Pârâții au dobândit dreptul de proprietate pentru acest apartament, renumerotat 5, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 33960/27.03.1997, încheiat cu SC SA, drept pe care și l-au întabulat în CF -
Litigiile dintre reclamantă și Statul Român au început în anul 1993, potrivit sentinței civile nr. 67/1994, urmate de alte litigii, purtate cu statul, reprezentat prin Consiliul Local al municipiului C-N, având ca obiect dreptul de proprietate.
Reclamanta a formulat cerere pentru măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 112/1995 la data de 6 iunie 1996, fiind emisă hotărârea Comisiei Județene C de aplicare a Legii nr. 112/1995, cu nr. 12/15.02.1999, prin care i se acordă despăgubiri bănești.
Dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului a fost definitiv stabilit prin decizia civilă nr. 81/2003 Curții de APEL CLUJ, dată de la care aceasta își poate exercita prerogativele ce decurg din dreptul recunoscut.
Imobilul a fost transcris în CF col. - C, unde, sub B3, a fost notată acțiunea aceleiași reclamantei în dosar nr. 6273/1993, pentru stabilirea dreptului de proprietate.
Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, chiriașii apartamentelor ce nu se restituie în natură pot opta, după expirarea termenului de 6 luni prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente, de aceste dispoziții beneficiind și chiriașii care ocupă spații locative prin extindere.
HG nr. 20/1996, republicată în februarie 1997, prevăzut în art. 1 alin. 4 că locuințele preluate de stat cu nerespectarea prevederilor în vigoare la data preluării sunt considerate fără titlu și nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995, putând face obiectul cererilor de restituire în natură pe calea dreptului comun.
În art. 1 alin. 6 se stabilește imperativ că, în situația în care pe rolul instanțelor judecătorești se află cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. 5, procedura administrativă de vânzare a locuințelor către chiriași este suspendată de drept până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cererilor formulate.
Litigiul asupra imobilului a început în anul 1993, fiind continuat și sub imperiul Legii nr. 112/1995, iar contractul de extindere și cel de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu încălcarea normelor legale citate.
Că este așa rezultă și din dispozițiile art. 2 lit. c din nr.HG 20/1996, în care sunt calificate ca apartamente libere și apartamentele eliberate după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, prin încetarea contractelor de închiriere în orice mod.
Sancțiunea pentru încălcarea acestor dispoziții este înscrisă la art. 2 alin. 2, a constatării nulității actelor juridice.
Apartamentul deținut de chiriașa decedată era liber, în sensul legii, și nu putea fi aprobată extinderea ori vânzarea către pârâți, decât prin încălcarea normelor imperative arătate.
Din probele administrate rezultă că reclamanta și-a revendicat imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995, începând cu data de 6 iunie 1996, iar pârâții, la interogatoriul ce li s-a luat, au declarat că nu s-au interesat dacă imobilul este revendicat.
Conform art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul s-a încheiat cu bună-credință.
Față de cele de mai sus nu se poate reține buna-credință a pârâților, cererea reclamantei pentru constatarea nulității absolute a contractelor fiind întemeiată.
În baza art. 34 pct. 1 din Decretul-Lege nr. 115/1938 s-a dispus rectificarea cărților funciare, prin radierea dreptului de proprietate al pârâților și reîntabularea în favoarea Statului Român.
Cererea privind restituirea în natură a apartamentului, ca efect al constatării nulității absolute, ca și cererea privind întabularea reclamantei în CF, au fost respinse, deoarece procedura administrativă prevăzută de Legea nr. 10/2001 este prealabilă și obligatorie, instanța neputându-se substitui atribuțiilor conferite exclusiv primarilor în legătură cu emiterea dispoziției.
În prezenta cauză reclamanta nici nu a formulat o cerere pentru obligarea primarului la emiterea unei dispoziții de restituire în natură.
Este neîntemeiată și cererea de evacuare a pârâților, căci aceștia beneficiază de dispozițiile legii privind protecția chiriașilor.
Apelurile promovate de reclamanta și pârâții Consiliul Local al municipiului C-N, și au fost respinse ca nefondate prin Decizia civilă nr. 354/A/12.2006 pronunțată în dosarul nr- al Curții de APEL CLUJ.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel reținut că imobilul în litigiu situat în C-N,-, a fost evidențiat în CF 1281 C, sub nr.top. 16, casă cu parter și etaj, compusă din mai multe apartamente, precum și teren în suprafață de 198 stj.p., și a constituit coproprietatea tabulară a antecesorilor reclamantei, respectiv, pe cota de 11/15 parte, respectiv a lui, pe cota de 4/15 parte.
Statul Român și-a înscris dreptul de proprietate în data de 19.11.1955, în baza Decretului nr. 92/1950, asupra întregului imobil.
Începând cu anul 1993 reclamanta a inițiat o serie de procese pe rolul instanțelor judecătorești, prin care, în contradictoriu cu Statul Român, a urmărit recunoașterea dreptului său de proprietate asupra imobilului, în calitate de moștenitoare a foștilor proprietari de la care bunul a fost preluat fără titlu valabil.
Astfel, prima acțiune a fost introdusă la data de 7 iunie 1993, în dosar nr. 6273/1993 al Judecătoriei Cluj -N, care a și fost notată în foaia Bai mobilului, la data de 24 iunie 1993, pornită împotriva Statului Român, reprezentat prin, pe calea dreptului comun, pentru rectificarea CF. Acțiunea a fost admisă prin sentința civilă nr. 66/05.01.1994, dar respinsă în calea de atac a apelului, prin decizia civilă nr. 1346/08.11.1994 a Tribunalului Cluj, dată în dosar nr. 1657/1994.
După adoptarea Legii nr. 112/1995, așa cum corect a reținut prima instanță, a depus cerere, în data de 6 iunie 1996, pentru acordarea măsurilor reparatorii, precizând că nu ocupă imobilul ( 74 dosar nr. 8804/2002 al Judecătoriei Cluj -N), ce a fost soluționată doar prin hotărârea nr. 12/15.02.1999, prin care se stabilesc despăgubiri bănești în cuantum de 212.929.234 lei.
Hotărârea Comisiei Județene C de aplicare a Legii nr. 112/1995 a fost atacată în instanță de, formând obiectul dosarului cu nr. 3312/1999 al Judecătoriei Cluj -N, în care, prin sentința civilă nr. 5263/09.06.1999, s-a admis în parte plângerea și această comisie a fost obligată să elibereze o nouă hotărâre prin care să-i acorde despăgubiri bănești pentru cota de 11/15 parte din imobil ( 33-34 dosar nr. 3259/2005 al Tribunalului Cluj ).
În urma împărțirii pe apartamente și redistribuirii acestora, imobilul din-, format din 12 apartamente, a fost supus normării și închirierii către persoane fizice și, începând cu anul 1997, în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, s-au perfectat contracte de vânzare-cumpărare cu chiriașii, pentru apartamentul nr. 8, în data de 27.03.1997, pentru apartamentul nr. 11, în data de 16.04.1997, pentru apartamentul nr. 10, în data de 01.04.1997, G, pentru apartamentul nr. 6, în data de 19.03.1997, precum și cu și, pentru apartamentul în litigiu, cu nr. 5, în data de 27.03.1997.
Cu toate că operațiunea de dezmembrare a parcelei cu nr.top. 16, în nr.top. nou 16/1 teren cu construcții în suprafață de 583 mp, nr.top. nou 16/2 teren în suprafață de 130 mp, s-a produs la CF în data de 19.03.1998, cu consecința transcrierii în CF colectivă și individuale pentru cele 12 apartamente, întabulării drepturilor de proprietate în favoarea chiriașilor cumpărători, al doilea proces demarat de reclamantă, pe calea dreptului comun, pentru revendicarea proprietății imobilului în litigiu, înregistrat sub nr. 9248/22.11.1999 la Tribunalul Cluj, s-a derulat în contradictoriu doar cu Statul Român, reprezentat prin Consiliul Local al municipiului C-N, fără ca aceasta să cheme în judecată, la acel moment, pe subdobânditorii cu titlu oneros ai apartamentelor din imobil, fără să ceară stabilirea nulității actelor juridice de înstrăinare.
Dosarul s-a finalizat prin sentința civilă nr. 200/04.05.2001, prin care s-a respins acțiunea înaintată de.
După apariția Legii nr. 10/2001 reclamanta a trimis notificare în vederea restituirii în natură a imobilului, iar prin dispoziția nr. 3157/28.11.2001 emisă de primar s-a respins solicitarea de retrocedare a imobilului, motivându-se că a fost transformat în așa fel încât a devenit un imobil nou, iar unele apartamente au fost vândute în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Dispoziția a fost atacată în instanță de reclamantă, în dosar nr. 231/03.01.2002 al Tribunalului Cluj, unde, de asemenea, nu a înțeles să se judece în contradictoriu și cu terții dobânditori ai apartamentelor, ci doar cu Primarul municipiului C-N și Consiliul Local al municipiului C-
Prin sentința civilă nr. 832/05.12.2002 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosarul susmenționat (depusă la filele 119-121 dosar nr. 8804/2002 al Judecătoriei Cluj -N) s-a stabilit că întreg imobilul situat în C-N,- a fost preluat fără titlu valabil de Statul Român, s-a dispus anularea dispoziției emise de primar, concomitent cu restituirea în natură către reclamantă a apartamentelor cu nr. 1-4, 7, 9 și 12, radierea dreptului de proprietate al Statului Român și întabularea dreptului de proprietate a lui asupra apartamentelor menționate.
Hotărârea a fost schimbată în parte prin decizia civilă nr. 81/16.05.2003 a Curții de APEL CLUJ, dosar nr. 1225/2003 ( 116-118 dosar nr. 8804/2002 al Judecătoriei Cluj -N), stabilindu-se că reclamanta este îndreptățită să obțină măsuri reparatorii, în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru întreg imobilul din C-N,-, și nu doar pentru cota de 11/15 parte ce a aparținut lui, și.
Decizia a rămas irevocabilă prin respingerea recursurilor de către Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia civilă nr. 5222/21.09.2004 ( 109 dosar judecătorie).
După înaintarea dosarului nr. 231/2002 la Tribunalul Cluj, reclamanta a introdus cereri pe rolul Judecătoriei Cluj -N și Tribunalului Cluj, separate, pentru a obține constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare intervenite între Consiliul Local al municipiului C-N și foștii chiriași, care se află în diferite stadii de soluționare.
În speță este vorba despre apartamentul nr. 5, pentru care s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare între Consiliul Local al municipiului C-N și chiriașii și, la data de 27.03.1997.
O primă chestiune ce trebuie sesizată este aceea a faptului că, prin sentința civilă nr. 832/05.12.2002 a Tribunalului Cluj, devenită irevocabilă sub acest aspect, s-a statuat că întreg imobilul din C-N,-, a trecut fără titlu valabil în proprietate de stat.
Așadar, problema valabilității ori nevalabilității actului juridic de înstrăinare urmează să fie analizată în raport de dispozițiile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, care stipulează că sunt lovite de nulitate absolută actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, cu excepția cazului în care actul s-a încheiat cu bună-credință.
Sunt corect redate de către apelanții pârâți dispozițiile legale incidente în materie, referitoare la prezumția bunei-credințe, instituită prin prevederile art. 1898 și 1899 Cod civ. art. 32 și art. 33 din Decretul-Lege nr. 115/1938, principiile ocrotirii bunei-credințe, stabilității circuitului civil și teoria validității aparenței în drept, a căror reproducere este inutilă în speță, nefiind contestate de către prima instanță concluziile literaturii de specialitate și practicii judiciare în legătură cu condițiile în care pot fi invocate aceste principii, pentru a da câștig de cauză subachizitorului de bună-credință și cu titlu oneros, în opoziție cu interesele adevăratului proprietar, atunci când buna-credință a terțului este lipsită de orice culpă și îndoială, eroarea de care se prevalează cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar, trebuind să fie comună și de neînlăturat.
Este adevărat, însă, că buna-credință nu poate fi fundamentată doar printr-o atitudine pasivă a terțului dobânditor, dimpotrivă, acesta trebuie să aibă o conduită activă și să dovedească faptul că a făcut toate investigațiile posibile asupra validității titlului aparent, dar a fost în imposibilitate obiectivă de a cunoaște viciile acestui titlu. În sistemul de publicitate prin cărțile funciare subdobânditorul trebuie să consulte toate documentele ce conțin date relevante pentru situația juridică a imobilului, or, în speță, pârâții au recunoscut la interogator că nu au efectuat nici un demers la cartea funciară, și nu au depus alte diligențe pentru a descoperi informații referitoare la starea de drept a imobilului, pe care doreau să-l cumpere.
Ar fi putut afla despre acțiunea în revendicare promovată de în dosar nr. 6273/1993 al Judecătoriei Cluj -N, notată sub în CF 2181 C, în data de 24.06.1993, care nu a fost radiată nici după data rezolvării irevocabile a acestui proces.
Dar, independent de împrejurarea că, așa cum se apără pârâții, acțiunea în recunoașterea dreptului de proprietate a fost respinsă și aceasta era de natură să întărească convingerea lor că bunul aparține în mod real celui ce l-a vândut Statul Român, că însăși Legea nr. 112/1995 le-a conferit dreptul de a opta pentru cumpărare și, potrivit aceluiași act normativ, nu putea obține restituirea în natură a apartamentului, relevante în speță, din punctul de vedere al bunei-credințe al acestor pârâți, sunt circumstanțele concrete în care și au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului cu nr. 5, rezultat prin recompartimentarea apartamentelor cu nr. 6 și 7.
Soții au devenit chiriași ai apartamentului nr. 6 în anul 1977, așa cum temeinic învederează tribunalul, dar în data de 27.02.1997 au încheiat un nou contract de închiriere, prin care și-au extins locațiunea și asupra unei părți din apartamentul nr. 7, deținut cu contract de închiriere de numita, contract care a încetat prin decesul chiriașei. și au solicitat aprobarea extinderii în data de 28.01.1997 ( 11-18 dosar nr. 3259/2005 al Tribunalului Cluj ).
Legal a reținut prima instanță că în această ipoteză sunt aplicabile prevederile art. 2 alin. 1 lit. c și alin. 2 din nr.HG 11/04.02.1997, în vigoare la momentul intervenirii contractului de extindere, în sensul că, la data decesului chiriașei, ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, apartamentul nr. 7 devenit apartament liber în sensul art. 2 alin. 1 din lege, fiind susceptibil de restituire în natură către moștenitoarea foștilor proprietari tabulari,.
Art. 2 alin. 2 din nr.HG 11/1997 prevede expres sancțiunea nulității absolute pentru acele contracte de închiriere încheiate după eliberarea apartamentelor în modul menționat în art. 2 alin. 1 lit. c, context în care orice discuție legată de buna sau reaua-credință a chiriașilor este inutilă. unei norme legale cu caracter imperativ, cum este cea în speță, ce determină incidența sancțiunii nulității absolute, exclude buna-credință, despre care se poate vorbi numai în situația încheierii actului juridic de înstrăinare prin respectarea cerințelor legale de valabilitate.
Așadar, apartamentul nr. 7, ce a fost deținut de chiriașa decedată, a devenit liber după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, ceea ce, în condițiile art. 2 alin. 1 din lege, însemna restituirea în natură către persoana îndreptățită.
În loc de a dispune restituirea în natură a acestui apartament către, așa cum era legal, Consiliul Local al municipiului C-N a aprobat cererea de extindere formulată de familia și a încheiat noul contract de închiriere pe spațiul locativ extins, în data de 27.02.1997, pentru ca, după exact 30 de zile, să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare atacat.
Dacă pârâții și invocă dispozițiile Legii nr. 112/1995 în sprijinul lor, în sensul că nu era posibilă restituirea în natură a apartamentului către, ceea ce ar valida înstrăinarea în favoarea lor a apartamentului nr. 5, anterior soluționării cererii la Legea nr. 112/1995 depusă de aceasta, ei nu se pot prevala, în apărarea lor, de necunoașterea unor dispoziții imperative din același act normativ, care interziceau, sub sancțiunea nulității, încheierea contractelor de închiriere pentru apartamentele eliberate după intrarea în vigoare a legii, prin încetarea, în orice modalitate, a contractului de închiriere.
Chiar dacă extinderea spațiului locativ s-a făcut doar pe o parte din apartamentul ce i-a fost închiriat lui, iar pârâții au devenit chiriași la stat încă din anul 1977 pe apartamentul ce a fost numerotat 6, buna-credință, ca element subiectiv, nu este divizibilă, pentru a putea susține existența ei în ceea ce privește fostul apartament cu nr. 6, respectiv inexistența ei pentru apartamentul ce a avut nr. 7. Nerespectarea unor prevederi legale imperative antrenează sancțiunea nulității absolute pentru întreg actul juridic de vânzare-cumpărare, ceea ce face ca sentința tribunalului să fie legală și temeinică.
Ca atare, în baza art. 296 Cod proc.civ. au fost respinse apelurile înaintate de pârâții Consiliul Local al municipiului C-N, și.
În privința apelului promovat de reclamantă s-a reținut că sunt clare prevederile invocate de apelantă, conținute în art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, dar acestea trebuie corelate cu cele ce reglementează procedura specială de restituire în natură a imobilelor preluate abuziv, începând cu notificarea pe care persoana îndreptățită o trimite unității juridice deținătoare a imobilului și terminând cu dreptul de a ataca în justiție dispoziția prin care i se respinge solicitarea de retrocedare în natură a bunului.
În același timp, art. 25 din Legea nr. 10/2001, republicată, statuează că dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
Acțiunea întreprinsă de în dosarul de față a fost una întemeiată pe dispozițiile art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, tinzând la anularea actului juridic de înstrăinare a apartamentului, în scopul de a obține, pe calea acestei proceduri speciale din Legea nr. 10/2001, restituirea în natură a imobilului.
Urmare a pronunțării asupra nulității absolute a contractului, tocmai în conformitate cu dispozițiile art. VI din Legea nr. 247/2005, reclamanta are dreptul de a pretinde unității deținătoare restituirea în natură și, pe baza acestei dispoziții, îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară și punerea sa în posesie.
De altfel, singura entitate abilitată de legea specială pentru a hotărî restituirea în natură în situația în care apartamentul este deținut de unitatea administrativ-teritorială, potrivit art. 21 alin. 4, este Primarul municipiului C-N, persoană care nu a fost chemată în judecată în acest litigiu de către reclamantă.
Împotriva acestei decizii pârâtul Consiliul Local al municipiului C- declarat recurs în termen legal, în care după sintetizarea considerentelor deciziei atacate, consideră că raportat la dispozițiile art.1898, 1899 alin.2 Cod Civil, pârâții subdobânditori ai imobilului în litigiu au fost de bună credință, și că în speță era incidentă prezumția instituită de art.32 din Decretul-Lege nr. 115/1938 precum și disp.art.46 din Legea nr.10/2001, neputându-se reține nici un motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare.
La rândul lor pârâții și au atacat cu recurs aceeași decizie, considerând că a fost dată urmare unei aprecieri incorecte a stării de fapt existente în cauză.
Astfel, raportat la împrejurarea că în anul 1977 s-a încheiat contractul de închiriere pe apartamentul nr.6, compus dintr-o cameră, bucătărie și de alimente, iar în 1997 li s-a aprobat extinderea pentru încă o cameră de 17 mp, se impunea ca instanța să facă o diferențiere privind regimul juridic aplicabil celor două contracte de închiriere, considerând că vânzarea fost legală în privința apartamentului nr.6.
De asemenea, greșit s-a reținut reaua credință cumpărătorilor care au văzut cartea funciară la vânzătoarea, dar fiindu-i respinsă reclamantei acțiunea în revendicare, iar în temeiul Legii nr. 112/1995 fiind îndreptățită doar la despăgubiri, recurenții nu aveau cum să prevadă că va fi adoptată Legea nr.10/2001, greșit reținându-se că au avut o atitudine pasivă deoarece au fost de nenumărate ori la, și același complet pronunțat o soluție contară într-o cauză similară, în speță fiind incidente dispozițiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Apoi reproducând disp. art. 1898, recurenții consideră că au avut credința fermă, neîndoielnică și loială că au contractat cu adevăratul proprietar, prevalându-se în continuare de prezumția bunei credințe instituită de prev. art. 1899 alin. 2 Cod Civil, prezumția exactității înscrierilor din cartea funciară prevăzută de art.33 din Decretul-Lege nr. 115/1938 și de principiul validității apartenenței în drept.
Totodată, susținerea reclamantei că imobilul în litigiu fost preluat fără titlu, nu are suport legal deoarece în lumina Legii nr. 112/1995, preluarea în baza Decretului nr.92/1950 era considerată una cu titlu, iar Hotărârea nr.12/15.02.1999 Comisiei Județene pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, prin care i s-au acordat reclamantei despăgubiri, nu a fost atacată.
În condițiile în care reclamanta conform acestui act normativ, avea dreptul doar la despăgubiri bănești și nu la restituirea în natură imobilului în litigiu și reclamanta nu i-a notificat înainte de cumpărarea apartamentului, concluzionează că au întreprins diligențele necesare, interesându-se la dacă poate fi cumpărat apartamentul și că au fost de bună credință mai ales în privința apartamentului nr.6, căruia instanța trebuia să-i aplice un regim diferențiat față de extinderea ulterioară.
Deși recursurile promovate de pârâți au fost înaintate spre soluționare Înaltei Curți de Casație și Justiție urmare deciziei civile nr. 6679/16.2007 pronunțată în Dosarul cu număr unic - al Înaltei Curți de Casație și Justiție, fiind reținută incidența disp.art.II din Legea nr. 219/2005, cauza fost trimisă Curții de APEL CLUJ în vederea soluționării recursurilor promovate de pârâți.
Curtea examinând dosarul cauzei prin prisma motivelor invocate, constată că recursurile pârâților sunt nefondate, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
În privința excepției ridicate de reprezentanta pârâților la termenul din 21.2008, aceea de necompetență materială Tribunalului Cluj de a soluționa în primă instanță pricina de față, este de observat că în această privință există deja un regulator de competență, respectiv sentința civilă nr. 84/23.IX.2005 pronunțată în Dosarul nr.17.434/2005 al Curții de APEL CLUJ, prin care s-a soluționat conflictul negativ de competență ivit între Judecătoria Cluj -N și Tribunalul Cluj, statuându-se că această din urmă instanță este competentă să judece în primă instanță pricina.
Prin urmare, problema competenței materiale primei instanțe fiind tranșată în mod irevocabil de Curtea de APEL CLUJ prin regulatorul de competență amintit, această chestiune nu mai poate constitui obiect de discuție în actualul cadru procesual, întrucât soluția adoptată de prin sentința menționată anterior, devenită irevocabilă, se impune și pentru instanța de recurs, fiind vorba de o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat în privința chestiunii de drept dezlegate vizând competența în primă instanță.
Ca atare Curtea ca instanță de recurs, nu mai poate reveni și adopta (referitor la competența materială primei instanțe), o soluție contrară celei cuprinse în regulatorul de competență pronunțat în 23.IX.2005 de aceeași C de APEL CLUJ, prin care excepția în discuție a fost rezolvată irevocabil, prin prisma practicii judiciare existente la acea vreme, Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Împrejurarea că între timp Înalta Curte de Casație și Justiție și-a schimbat orientarea, nu are nici o înrâurire asupra cauzei de față întrucât nu este de natură să afecteze cu nimic regulatorul de competență deja pronunțat în pricina de față.
Pe de altă parte, raportat la data intentării acțiunii introductive 30.VII.2002, a adopta în recurs o soluție contrară regulatorului de competență existent, prin casarea și respectiv anularea hotărârilor pronunțate de instanțele inferioare și trimiterea cauzei spre rejudecare în primă instanță Judecătoriei Cluj -N, după aproape 6 ani de derulare a procesului, ar însemna indiscutabil în opinia Curții, încălcarea dreptului reclamantei la un proces echitabil și într-un termen rezonabil, drepturi consacrate de Constituția României și de art.6 din Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale.
Pe fondul cauzei, știut fiind că în conformitate cu disp.art.304 alin.1 Cod proc.civ. modificarea sau casarea hotărârii recurate, se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, criticile aduse de recurenți privind aprecierea incorectă stării de fapt existente în cauză, nu pot fi primite în cadrul recursului.
Referitor la diferențierea de regim juridic, pretinsă de pârâți pentru cele două locații distincte în concepția lor, respectiv spațiul locativ obținut inițial de pârâții, ce a constituit anterior apartamentul nr.6, față de extinderea în suprafață de 16,47 mp, aprobată și închiriată în 27.II.1997, nu se justifică în condițiile în care ambele spații reunite, au constituit apartamentul nr.5 și au făcut obiectul unui singur contract de închiriere cu nr.34160/27.II.1997, act ce stat ulterior și la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.33960/27.III.1997 întregului apartament nr.5 indivizibil, asupra căruia s-au și intabulat pârâții la CF.
Chiar dacă s-ar admite, tratarea diferențiată celor două spații individualizate mai sus, acest lucru nu ar schimba cu nimic soarta contractelor în discuție de închiriere și respectiv de vânzare-cumpărare și nici soluția finală pronunțată de instanțele inferioare.
Astfel, contractul de închiriere asupra extinderii, fiind încheiat cu încălcarea flagrantă a dispozițiilor cu caracter imperativ ale art.2 alin.1 lit.c și alin.2 din HG nr.11/1997, încălcare sancționată în mod expres de legiuitor cu nulitatea absolută, apare cu evidență faptul că buna credință invocată de pârâți, este exclusă cu desăvârșire. Aceștia neputându-se prevala în apărarea lor de necunoașterea legii, care interzice cât se poate de clar închirerea acelor apartamente, eliberate după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, nu se poate susține că pârâții nu au fost pe deplin conștienți de caracterul ilicit al operațiunilor încheiate.
Prin urmare, contractul de închiriere asupra extinderii, fiind indiscutabil lovit de nulitate absolută, perfectarea acestuia având loc prin nerespectarea și eludarea unor dispoziții cu caracter prohiditiv, enunțate mai sus, în mod corelativ, nevalabilitatea parțială a acestui act, determinată de o fraudă la lege evidentă, influențează și se răsfrânge în mod direct și asupra valabilității actului de vânzare-cumpărare, încheiat exact după o lună, în speță găsindu-și aplicabilitatea regula conform căreia frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit).
În ce privește restul spațiului locativ, ce a format inițial apartamentul nr.6, existența bunei credințe la momentul închirierii contractului de vânzare-cumpărare, chiar prezumată de prev.art.1899 alin.2 Cod civil, este de asemenea exclusă în condițiile în care această prezumție fost răsturnată în mod vădit, prin atitudinea și comportamentul pasiv al pârâților, care cu diligențe minime, prin simpla consultare de carte funciară, ar fi putut cunoaște cu certitudine că Statul Român nu este adevăratul proprietar al imobilului în litigiu.
Fiind notată sub B 20 în Cf 2181 C-N, încă din data de 24.VI.1993, prima acțiune în revendicare, promovată de reclamantă pe dreptul comun, întregului imobil situat pe- C-N, dată după care reclamanta intentat o suită de alte procese vizând același imobil, și despre care pârâții susțin că au avut cunoștință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, apare cu evidență faptul că în acest context, al disputării dreptului de proprietate pe cale judecătorească, pârâții nu puteau fi considerați de bună credință.
Cu alte cuvinte o asemenea conjunctură litigantă, în nici un caz nu putea insufla pârâților convingerea fermă, că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu adevăratul proprietar al imobilului în litigiu și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la momentul perfectării contractului.
Câtă vreme pârâții au cunoscut, ori cu diligențe minime puteau să cunoască despre demersurile reclamantei, intreprinse în mod repetat în vederea revendicării imobilului în litigiu, prima acțiune în revendicare fiind deja notată la CF sub B 20 la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare în ansamblul său, este neîndoielnică reaua credință în privința ambelor spații ce au făcut obiectul cumpărării de către pârâți.
De asemenea, incidența teoriei validității aparenței în drept, nu poate fi primită în condițiile în care pretinsa bună credință pârâților, nu este una lipsită de orice culpă și îndoială, iar pe de altă parte, eroarea comună creatoare de drept, invocată de pârâți cu privire la apartenența bunului înstrăinat, nu a fost una invincibilă, adică de neînlăturat, raportat la starea de fapt reținută și expusă în mod detaliat de instanța de apel.
Totodată, nici prezumția exactității cuprinsului cărții funciare, instituită de disp.art.32 și 33 din Decretul-Lege nr.115/1938 nu operează în speță (din aceleași motive prezentate mai sus) mai ales că pârâții la momentul cumpărării, au știut de existența notării de sub B 20 din CF 2181 C-N, vizând acțiunea în revendicare promovată de reclamantă, aspect relevat de pârâți în chiar motivele de recurs formulate.
respectivă, reprezentând tocmai contestarea dreptului de proprietate înscris la CF în favoarea Statului Român, prezumția de care se prevalează aceștia fost răsturnată.
Preluarea imobilului în litigiu fără titlu valabil, fost statuată prin sentința civilă nr. 832/5.XII.2002 pronunțată în Dosarul nr.231/2002 al Tribunalului Cluj, constatându-se că întreg imobilul situat în C-N-, compus din 13 apartamente între care se include și cel în litigiu nr.5, fost preluat de Statul Român fără titlu valabil (119-121 Dosar nr.8804/2002 al Judecătoriei Cluj -N).
Sentința menționată devenind irevocabilă în această privință, rezultă că în actualul cadru procesual, nu mai poate fi readusă în discuție chestiunea preluării cu titlu sau fără titlu valabil imobilului în litigiu, fără se aduce atingere autorității de lucru judecat de care se bucură acea hotărâre judecătorească, fiind irelevantă în această privință Hotărârea Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, ori măsurile reparatorii cuvenite reclamantei conform acestui act normativ.
Ca atare, imobilul fiind preluat fără titlu valabil, în mod corect fost cenzurată valabilitatea actului de înstrăinare, prin prisma dispozițiilor art.46 alin.2 devenit în forma actualizată Legii nr.10/2001 art.45 alin.2.
În fine, soluția contrară pronunțată de același complet de judecată, într-o cauză similară, nu poate avea nici o repercusiune asupra pricinii deduse judecății, iar critica adusă de pârâți în această privință, excede obiectului prezentului proces.
Față de considerentele expuse mai sus, curtea în temeiul art.312 alin.1 Cod proc.civ. va respinge toate recursurile pârâților, care fiind în culpă procesuală urmează fi obligați în solidar, la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat și cheltuieli de transport, în sumă totală de 3.632,8 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâții Consiliul Local al Mun.C N, și împotriva deciziei civile nr. 354/A din 12.2006 a Curții de APEL CLUJ pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numiții recurenți în solidar să plătească intimatei suma de 3.632,8 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
Red. dact.GC
2 ex/12.02.2008
Jud.apel:.
Președinte:Silvia NicoriciJudecători:Silvia Nicorici, Eugenia Pușcașiu Ana Ionescu
