Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 2870/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă,de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2870/R/2009
Ședința publică din:10.12.2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Ana Ionescu
JUDECĂTORI: Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Chiș
- -
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul formulată de reclamantul, împotriva deciziei civile nr.402/A din 23.06.2009, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr-, privind și pe intimații pârâți JR și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în cauză se constată că nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, mersul dezbaterilor și concluziile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.11.2009, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin Sentința civilă nr.4558/14.04.2008, pronunțată în dosarul civil nr- al Judecătoriei Cluj -N, a fost respinsă acțiunea civila formulata de reclamantul, împotriva paraților jr. si, având ca obiect evacuarea paraților din apartamentul nr. 3, situat in C-N,-, jud.
A fost admisă cererea reconvențională formulata de parați împotriva reclamantului, si a fost obligat reclamantul sa încheie cu parații contract de închiriere cu privire la imobilul situat in C-N,-,.3, inscris in nr. 9659 C-N, nr. top. 10213, pe o perioada de 5 ani, cu o chirie de 25% din venitul net lunar, pe familie, in condițiile nr.OUG40/1999, aprobata prin Legea nr.219/2004, începând cu data rămânerii definitive sentinței.
A fost obligat reclamantul sa plătească paraților suma de 603,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin Sentința civila nr. 10295/04.09.1997, pronunțata de Judecătoria Cluj -N in dosarul nr.4323/1997, irevocabila, Statul R prin Consiliul Local al Municipiului C-N, a fost obligat sa-i recunoască reclamantului, in calitate de moștenitor al proprietarului tabular, defunctul G, decedat la 05.02.1972, dreptul de proprietate asupra imobilului, situat in C-N, str. -, nr.l08, fost nr. adm. 92, inscris in nr.9659 -N, sub, nr. top. 10213 si s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantului, cu titlu de moștenire, ca bun propriu.
Anterior pronunțării acestei sentințe, Consiliul Local al Municipiului C-N, reprezentat de "" C-N, in baza Legii nr.112/1995 a instrainat paraților, in baza contractului de vânzare-cumpărare nr.34985/11.07.1997, apartamentul nr.3, situat in C-N,-, jud. C, pe care parații il ocupau in baza unui contract de închiriere.
Prin decizia civila nr.369/A/19.02.2004, pronunțata de Curtea de APEL CLUJ in dosarul nr.7966/2003, rămasa irevocabila prin decizia civila nr.l024/R/28.04.2006, pronunțata de Curtea de APEL CLUJ in dosarul nr-, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr.34985/11.07.1997.
Părțile s-au notificat reciproc in perioada mai-iunie 2006, cu privire la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare sau de închiriere, având ca obiect, apartamentul nr.3, situat in C-N,- județul C, insa nu au ajuns la nici un rezultat, datorita faptului ca nu au ajuns la un consens in privința prețului, cuantumului chiriei sau durata contractului de închiriere.
Avându-se in vedere cele reținute mai sus, precum si prevederile art.6 si 32 din nr.OUG 40/1999, prima instanța a admis cererea reconvențională si prin urmare, l-a obligat pe reclamant sa încheie cu parații contract de închiriere cu privire la imobilul situat in C-N,-,.3, înscris in 9659 C-N, nr. top.10213, pe o perioada de 5 ani, cu o chirie de 25% din venitul net lunar, pe familie, începând cu data rămânerii definitive a prezentei sentințe.
Aceasta deoarece prevederile art.6 din OUG, nr.40/1999, sunt norme imperative, care obliga pe proprietar la încheierea contractului de închiriere pe perioada si in cuantumul arătate mai sus.
Întrucât reclamantul a fost obligat sa încheie cu parații contract de închiriere cu privire la apartamentul cu nr. de mai sus, deci vor avea titlu locativ legal, instanța a respins acțiunea principala formulata de reclamant, având ca obiect, evacuarea necondiționata a paraților din apartamentul identificat mai sus.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul iar prin decizia civilă 402 din 23.06.2009 a Tribunalului Cluj, s-a admis apelul reclamantului, s-a schimbat hotărârea instanței de fond în sensul admiterii în parte a cererii reconvenționale formulată de pârâții junior și decedată în cursul procesului, acțiunea fiind continuată de și junior în calitate de succesori și a fost obligat reclamantul să încheie cu pârâții contractul de închiriere cu privire la imobilul din C,-,.3, pe o perioadă de 5 ani în condițiile prev.de OUG 40/1999.
Pentru a pronunța această hotărâre, au fost reținute următoarele considerente:
Astfel, cu privire la decesul pârâtei, în cursul procesului, tribunalul a invocat și admis excepția lipsei calității procesuale a acestei părți în raport cu dispozițiile art. 137 și 41. proc. civ. În locul pârâtei decedate au fost introduși în cauză moștenitorii și.
Cu privire la excepția lipsei de interes în promovarea căii de atac invocată în apel, tribunalul reține că aceasta este nefondată deoarece pe de o parte privește raporturi juridice independente de existența sau inexistența contractului de închiriere, iar pe de altă parte nu se referă la toate părțile implicate.
Potrivit înscrisului intitulat " Acceptare a ofertei" pârâtul jr. a fost de acord să părăsească imobilul până la data de 20.03.2009, în schimbul sumei de 5000 Euro.
Datorită existenței acestui înscris, s-a invocat că soluționarea apelului ar fi lipsită de interes, indiferent de soluția din apel părțile fiind legate de înscrisul menționat.
Existența contractului de închiriere și a înscrisului menționat nu presupune însă excluderea reciprocă a acestora, fiecare raport juridic putând să-și producă efectele în mod independent.
Prin urmare, indiferent de existența înscrisului, îndreptățirea pârâților la încheierea contractului de închiriere poate fi analizat în continuare.
În plus, înscrisul este semnat de către un singur pârât, și nu este opozabilă celorlalți pârâți.
Referitor la fondul cauzei, tribunalul a reținut că prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat obligarea reclamantului la încheierea contractului de închiriere în temeiul OUG nr. 40/1999, cu privire la apartamentul nr. 3 din imobilul de locuințe situat în C-N, str. - nr. 108, pe o perioadă de 5 ani, cu o chirie de 25 % din venitul net lunar.
Reclamantul a susținut prin apelul formulat că dispozițiile OUG 40/1999 nu sunt aplicabile în speță și datorită acestei împrejurări este îndreptățit să solicite evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa.
La fel ca și prima instanță însă, tribunalul a apreciat că în cauză sunt pe deplin aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999, punctul de vedere al reclamantului fiind astfel neîntemeiat.
Hotărârea prin care s-a contestat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii 112/1995 încheiat între pârâții și Statul Român a rămas definitivă și irevocabilă la data de 19.02.2004, prin urmare, cu mult după data intrării în vigoare a OUG 40/1999.
Prin urmare, dispozițiile OUG 40/1999 sunt aplicabile în cauză.
Rămâne de cercetat doar dacă situația în cauză se circumscrie condițiilor cerute de OUG 40/1999 referitoare la încheierea contractului de închiriere.
Potrivit art. 6 din OUG 40/1999, In cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor <LLNK 11995 112 10 201 0 18>Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza <LLNK 11995 112 10 201 0 18>Legii nr. 112/1995 și care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani.
Prin urmare, pentru închirierea contractului de închiriere se cer a fi întrunite două condiții cumulative: contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii 112/1995 să fi fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale și contractul să fi fost desființat în justiție.
Aceste două condiții sunt întrunite în cauză, prin urmare, proprietarul este ținut de prevederile legale să încheie cu chiriașii contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999, respectiv, pe o durată de 5 ani și cu o chirie de 25 % din venitul net.
Legea nu distinge dacă există sau nu pe rolul instanțelor un proces de revendicare sau dacă cumpărătorii au fost sau nu de bună credință. Dacă legea nu prevede, nici reclamantul nu poate solicita instanțelor să valideze condiții în plus la încheierea contractului de închiriere.
Proprietarul nu este îndreptățit să solicite evacuarea necondiționată a chiriașilor, decât în situația lipsei de răspuns sau a refuzului nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de 60 de zile de la primirea notificării adresate în acest scop, ceea ce nu s-a dovedit în cauză, așa cum reiese din dispozițiile art. 11 din OUG 40/1999.
Referitor la critica din apel cu privire la data de la care începe să curgă termenul de închiriere de 5 ani, tribunalul a reținut că această critică nu se mai impune a fi analizată, având în vedere decizia pronunțată în recurs, decizia de casare cu trimitere, prin care s-a lămurit această situație, în sensul că dacă părțile nu au solicitat în mod expres la fond stabilirea acestui moment, nu se impune ca instanțele să se pronunțe din proprie inițiativă asupra acestui aspect.
În ceea ce privește cuantumul chiriei, tribunalul a reținut, la fel ca și în primul ciclu procesual, că nu există la dosar dovezi ale veniturilor pârâților, în aceste condiții rămânând ca nivelul chiriei să fie stabilit de către părți potrivit art. 32 alin. 1 din OUG 40/1999, urmând a se ține cont și de prevederile art. 32 alin. 2 privind limitarea cuantumului chiriei în cazul în care pârâții realizează venituri reduse.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul solicitând modificarea ei în sensul admiterii acțiunii principale și a respingerii acțiunii reconvenționale.
Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea hotărârii sub următoarele aspecte:
Astfel, se susține că dreptul său de proprietate a fost recunoscut de peste 10 ani, situație în care pârâților nu le sunt aplicabile dispozițiile art.6 din OUG 40/1999 întrucât din 11 iulie 1997, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare procesul dintre ei era pe rol și că ambele părți contractante cunoșteau situația juridică a imobilului, iar decizia pârâților de a cumpăra apartamentul chiar și în aceste condiții implică faptul că și-au asumat și riscul unei eventuale constatări a nulității absolute a contractului încheiat atunci.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct. 9 pr.civ.
În ședința publică din 12.11.2009 reprezentanții părților au depus la dosar un script încheiat la 4.11.2009 din care rezultă că între reclamanți și pârâți a intervenit o înțelegere legată de litigiile existente având ca obiect imobilul din litigiu.
De asemenea, reprezentanții părților au învederat faptul că pârâții au plecat din imobilul din litigiu, situație în care litigiul a rămas fără obiect.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs, a dispozițiilor art.304 pct. 8 și 9 pr.civ. instanța reține următoarele:
Obiectul dedus judecății, vizează evacuarea necondiționată a pârâților din apartamentul nr.3 situat în municipiul C-N,- înscris în CF 9659 C top 10213.
Între părți au mai existat litigii ce însă s-au finalizat prin renunțări la judecată așa cum rezultă din declarația de la fila 18.
Imobilul din litigiu în prezent este liber dat fiind faptul că pârâții au plecat din imobil, situație în care prezentul litigiu a rămas fără obiect.
Față de această situație intervenită în timp de la pronunțarea hotărârii instanței de apel, instanța urmează a admite în parte recursul reclamantului, a modifica hotărârea instanței de apel în sensul admiterii în parte a apelului declarat de reclamant împotriva sentinței civile 4558 din 14.04.2008, pe care o schimbă în sensul respingerii ca lipsită de obiect atât acțiunea principală privind evacuarea pârâților cât și cererea reconvențională privind obligarea reclamantului la încheierea contractului de închiriere, urmând a fi menținute restul dispozițiilor privind soluționarea excepției lipsei capacității de exercițiu și a lipsei de interes.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E I D
Admite în parte recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr.402 din 23.06.2009 a Tribunalului Cluj pronunțată în dossar nr-, pe care o modifică, în sensul că admite în parte apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr.4558 din 14.04.2008 pronunțată în dosarul nr- al Judecătoriei Cluj -N, pe care o schimbă, în sensul că respinge ca lipsită de obiect, atât acțiunea principală privind evacuarea pârâților, cât și cererea reconvențională privind obligarea reclamantului la încheierea contractului de închiriere.
Menține dispozițiile privind soluționarea excepțiilor lipsei capacității de exercițiu și a lipsei de interes.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 10 decembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - - - -
Red.PE/CA
18.12.2009 - 6 ex.
Jud.fond.
Jud.apel:;
Președinte:Ana IonescuJudecători:Ana Ionescu, Eugenia Pușcașiu Andrea Chiș
