Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 33/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-SECȚIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE-
DOSAR NR-
DECIZIA NR.33
Ședința publică din 19 ianuarie 2009
PREȘEDINTE: Veronica Grozescu
JUDECĂTORI: Veronica Grozescu, Cristina Paula Brotac Andra
- - -
Grefier -
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de reclamanții - pârâți domiciliat în P,- și domiciliat în comuna, județul P, împotriva deciziei civile nr.382/26.06.2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata pârâtă reclamantă domiciliată în P,-.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții reclamanți personal și asistat de avocat din OG Baroul d e Avocați și reprezentat de același avocat, intimata - pârâtă - reclamantă personal și asistată de avocat din Baroul d e Avocați
Procedura legal îndeplinită.
La solicitarea instanței, avocat pentru intimata-pârâtă solicită administrarea probei cu înscrisuri.
Avocat pentru OG recurenții-reclamanți arată că nu se opune la cererea formulată de apărătorul intimatei.
Curtea, în baza disp.art.305 Cod pr.civilă încuviințează proba cu înscrisuri solicitată de avocat, care depune la dosar copia sentinței civile nr.3709/15.04.2008 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr-.
Părțile, având pe rând cuvântul prin apărători, arată că alte cereri nu mai au de formulat și solicită cuvântul în dezbateri.
Curtea ia act de declarațiile părților prin apărători, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat având OG cuvântul pentru recurenții și, solicită admiterea recursului și respingerea cererii reconvenționale pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește extinderea construcției, arată că aceasta s-a făcut fără autorizație de construire și fără acordul fostului proprietar.
Precizează că lucrările efectuate de locatar devin, prin accesiune, proprietatea locatorului, iar restituirea se va face, în lipsa convenției, potrivit disp.artr.494 Cod civil, locatarul fiind astfel considerat constructor de rea-credință, întrucât este detentor precar.
Referitor la îmbunătățirile efectuate, arată că acestea au fost evaluate înainte de a se administra probatoriile în cauză și nu se coroborează cu declarațiile martorului audiat.
Învederează că, atât din probele administrate în cauză, cât și din susținerile făcute de pârâtă, rezultă că în imobil au stat cu chirie părinții pârâtei, astfel că existau condiții optime de locuit și nu se impunea efectuarea acestor lucrări.
Apreciază că, întrucât demolarea unui perete și reîmpărțirea camerelor s-a făcut fără acordul proprietarului, detentorul precar poate cere contravaloarea acestora numai dacă dovedește buna sa credință.
Solicită admiterea recursului și pe fond respingerea cererii reconvenționale.
Avocat având cuvântul pentru intimata-pârâtă arată cele două camere deținute de autorul reclamanților au trecut în proprietatea statului în anul 1950, iar proprietarul a părăsit acest imobil, nu a făcut nici un act de conservare sau de administrare și nici nu a mai plătit impozitul.
Consideră că intimata-pârâtă a fost constructor de bună-credință, deoarece atunci când a edificat extinderea la această locuință, proprietar al terenului era statul, care a fost de acord cu lucrările efectuate, iar buna credință a intimatei-pârâte reiese și din faptul că a plătit chiria pe ultimii trei ani, conform sentinței civile 3709/2008 a Judecătoriei Ploiești.
Solicită respingerea recursului și menținerea ca legală a deciziei atacate, cu obligarea recurenților la cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, curtea reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria P sub nr- reclamanții și au chemat în judecată pe pârâta, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să se dispună evacuarea acesteia din imobilul situat în P, str. -, nr.2, județul și obligarea ei la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii reclamanții au arătat că la data de 09.03.2000 Primăria P încheiat cu ( în prezent decedat), contractul de închiriere nr. 27043 privind parterul locuinței din P,-, termenul închirierii fiind până la data de 08.04.2004, iar spațiul urmând să fie folosit de titularul contractului împreuna cu soția sa,.
Reclamanții au mai arătat că potrivit deciziei nr. 610/23. 03. 2000 pronunțată de Tribunalul Prahova le-a fost recunoscut dreptul de proprietate și pașnica folosință pentru camerele 7,8 din imobilul menționat, iar conform sentinței civile nr. 12563/10.12.1998 pronunțată de Judecătoria Ploiești în dosarul nr. 6993/1988 având ca obiect acțiune în revendicare, li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafața de 800 mp. și construcția edificată pe acesta, alcătuită din 6 camere.
În continuare s-a precizat că urmare a încheierii procesului verbal de punere în posesie nr. 80741/ 22.01.2001 de către Primăria P le-a fost predat imobilul, situație în care a încetat dreptul locativ al pârâtei conferit de Consiliul Local prin contractul de închiriere.
În baza disp.art.115 Cod pr.civilă pârâta a formulat întâmpinare prin care solicitat respingerea acțiunii. Pe calea cererii reconvenționale s-a solicitat de către pârâtă să se constate că are un drept de creanță, reprezentat de c/valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului, expres identificate și enumerate și extinderii concretizate într-un corp distinct de clădire alcătuit dintr-o cameră și hol.
După administrarea probatoriilor Judecătoria Ploiești prin sentința civilă nr. 2882/26.03.2007 a admis acțiunea reclamanților și în parte cererea reconvențională și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamanților.
Totodată, s-a constatat că aceasta are un drept de creanță în cuantum de 21265,22 lei, reprezentând c/valoarea extinderii la imobilul în litigiu și îmbunătățirile realizate și i s-a recunoscut pârâtei un drept de retenție asupra imobilului până la achitarea de către reclamanți c/valorii dreptului de creanța menționat.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond apreciat că pârâta nu a invocat și nici nu a dovedit deținerea unui drept locativ propriu asupra imobilului proprietatea reclamanților, astfel că din moment ce ocupa imobilul fără titlu, se justifica evacuarea sa.
In ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de fond constatat că din probele dosarului rezultă că imobilul are o altă compunere în prezent decât aceea pe care o avea la momentul preluării de către stat, pârâta fiind cea care a efectuat atât extinderea locuinței cât și îmbunătățirile aduse acesteia.
Întrucât aceste îmbunătățiri nu au natura unor lucrări locative, atâta timp cât prin ele s- realizat conservarea imobilului, în temeiul art. 43 alin.l si 2 din OUG nr. 40/1999 i s-a recunoscut pârâtei un drept de retenție asupra imobilului ocupat, până i se va achita de către reclamanți c/valoarea dreptului de creanța.
Împotriva sentinței civile anterior menționată au declarat apel reclamanții criticând-o motivat de faptul că în mod nelegal au fost obligați să plătească pârâtei suma de 18.700 lei c/valoarea unei camere și a unui hol construit abuziv de către aceasta, precum și c/valoarea unor îmbunătățiri pretins aduse locuinței închiriate, ce nu au rezultat din probele dosarului ca au fost executate de parata, iar prin expertiza efectuată ele au fost supraevaluate.
O ultima critică formulată de reclamanți a vizat greșita recunoaștere în favoarea pârâtei a unui drept de retenție asupra imobilului ocupat.
Pârâta, la rândul său, prin apelul formulat, a criticat hotărârea instanței de fond pe motiv că, deși îmbunătățirile pretinse au fost evaluate de către expertul la 6633,60 lei, instanța de fond nu a reținut decât suma de 2665,22 lei, fără a preciza care sunt îmbunătățirile pe care le-a considerat locative.
Prin decizia civilă nr. 382 din 26 iunie 2008 Tribunalul Prahovaa respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți, motivat de faptul că din probele administrate a rezultat că imobilul în litigiu are în prezent o altă compunere decât aceea de la momentul preluării de către stat, situație care dovedește că această extindere a fost realizată de pârâtă pe cheltuiala sa.
Totodată s-a concluzionat că ulterior preluării pârâta a fost nevoită să amenajeze dependințele și să efectueze o serie de îmbunătățiri, având natura unor cheltuieli necesare și utile, iar în acest context, în mod corect s-a stabilit de prima instanță instituirea unui drept de retenție asupra bunului în discuție până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor și extinderii.
S-a considerat ca fiind neîntemeiată și critica pârâtei privind contravaloarea îmbunătățirilor și, pe cale de consecință, s-a respins apelul acesteia, precizându-se că doar montarea parchetului în două camere, demolarea zidului în bucătărie și efectuarea zidăriei pline evaluate la 2.665,22 lei nu au natura reparațiilor locative ce cad în sarcina chiriașului.
Decizia mai susmenționată a fost atacată cu recurs de către reclamanți, pe considerentul că în mod greșit s-a admis cererea reconvențională a pârâtei.
Sub acest aspect s-a învederat de către reclamanți că extinderea a fost realizată fără autorizație de construcție și fără acordul fostului proprietar, situație în care potrivit art. 494 cod civil locatarul este considerat ca fiind de rea credință și în acest context nu se justifică obligarea lor la plata contravalorii extinderii, cu atât mai mult cu cât pârâta s-a obligat, prin contractul de închiriere întocmit cu Primăria P să demoleze această construcție.
O altă critică a vizat împrejurarea că îmbunătățirile menționate în expertiză nu au fost dovedite prin probele administrate în cauză, iar unele din ele, respectiv reparația sobei și a cazanului de baie, parchetul și dușumelele montate precum și repararea tencuielilor din partea de jos a pereților camerei și a altor porțiuni de locuință până la înălțimea de 1 metru sunt reparații locative care cad în sarcina locatarului.
Ținând cont că nu a existat acordul proprietarului pentru efectuarea acestor îmbunătățiri, că lucrurile sunt foarte vechi și nu pot fi utile proprietarului s-a solicitat admiterea recursului și respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâtă.
Examinând decizia recurată, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a criticilor formulate, precum și a dispozițiilor legale care au incidență în soluționarea cauzei, Curtea constată că recursul este nefondat pentru argumentele ce se vor arăta în continuare:
O primă critică formulată de recurenți vizează împrejurarea că nu se justifică obligarea lor la plata contravalorii extinderii la construcție deoarece aceasta a fost realizată de pârâtă cu rea credință, fără a avea acordul proprietarului și nici autorizație de construcție, iar prin contractul de închiriere întocmit cu Primăria P s-a obligat să demoleze acest spațiu.
Prin urmare, se reține că, în speță nu se contestă faptul că pârâta ar fi realizat extinderea în litigiu, ci nemulțumirea părților privește exclusiv împrejurarea că aceasta nu a fost un constructor de bună credință.
În baza sentinței civile nr. 894/4 iulie 1953 pronunțată de Tribunalul Popular al orașului P, imobilul în litigiu situat în P,-, compus din 2 camere, a fost trecut în proprietatea statului în temeiul Decretului Lege nr. 111/1951, motivat de faptul că începând cu anul 1949 proprietarul acestuia nu a mai realizat nici un act de conservare sau administrare a sa, situație care denota lipsa de interes și abandonarea lui ( fila 68 dosar fond).
Cert este că după preluarea imobilului de către stat, el a fost închiriat familiei pârâtei ( în anul 1954- fila 64 dosar fond), care a realizat în 1975 o extindere în suprafață de 23 compusă din hol și cameră, construcție din cărămidă, acoperiș cu șarpantă din lemn, învelitoare de tablă, având instalație electrică, de gaze, conform raportului de expertiză ( fila 54 dosar fond ).
Este de necontestat că la momentul realizării acestei lucrări pârâta nu a avut autorizație de construcție, însă acest lucru nu înseamnă că ea este constructor de rea credință.
Dacă inițial, în practica judiciară s-a stabilit că buna credință rezultă exclusiv din convingerea pe care o are constructorul la momentul efectuării lucrării, că fondul pe care construiește este al său, deoarece îl posedă în virtutea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, ulterior această interpretare restrictivă a fost abandonată și s-a considerat de bună credință constructorul care a ridicat clădirea fără opunerea proprietarului terenului.
Prin urmare pasivitatea sau conduita tolerantă a proprietarului terenului este de natură să înlăture reaua credință a.
În speță, raportat la faptul că edificarea extinderii s-a realizat după aproximativ 20 de ani de când familia paratei închiriase imobilul aflat pe teren, ținând cont de pasivitatea organului administrației locale în calitate de proprietar al terenului la momentul respectiv, care a permis realizarea acestor lucrări, Curtea având în vedere argumentele expuse anterior apreciază că nu se poate vorbi de reaua credință a și în atare context reclamanților le este opozabil dreptul la despăgubire deoarece obligația lor este strâns legată de posesia ce o exercită asupra bunului și se transmite odată cu aceasta.
Pe de altă parte, faptul că pârâta s-a obligat cu ocazia prelungirii contractului de închiriere cu Primăria P să demoleze construcția în ipoteza în care reclamanții vor ridica pretenții pentru eliberarea terenului, nu este de natură să determine o altă rezolvare a litigiului, ținând cont de considerentele menționate mai înainte, dar și de faptul că în literatura de specialitate s-a statuat în mod constant în litigii de același gen că se impune pe cât posibil înlocuirea soluției neeconomice a desființării de construcții, printr-o despăgubire în bani, deoarece această rezolvare este mai echitabilă și de natură a pune în concordanță interesele individuale ale părților din proces cu cele economice generale.
În privința îmbunătățirilor, deși se contestă că acestea ar fi fost realizate de către pârâtă și se consideră că ele reprezintă reparații locative, susținerile recurenților sub acest aspect nu pot fi primite.
În condițiile în care în anul 1950, când a fost achiziționată casa era neterminată, fiind în stadiul de clădire de roșu, fără instalații și distrusă de bombardament ( conform actului de vânzare-cumpărare - fila 63 dosar fond ), iar în prezent s-au identificat de către expertul constructor îmbunătățiri ale construcției, astfel cum au fost reținute de instanța de fond, constând în montat parchet în două camere, demolat zid în bucătărie și efectuarea zidăriei din cărămidă plină este evident că toate aceste lucrări au fost realizate de către cei care au ocupat imobilul în calitate de chiriași, respectiv familia pârâtei.
Prin natura lor și prin faptul că ele trebuiau efectuate pentru a menține imobilul în scopul de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat, aceste lucrări reprezintă reparații absolut necesare pe timpul locațiunii și nicidecum " reparații locative", care cădeau în sarcina locatorului conform art. 1447 cod civil. În atare context în mod corect s-a dispus obligarea reclamanților la plata contravalorii lor.
În raport de considerentele expuse anterior, Curtea apreciază că nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă, motiv pentru care, în baza art. 312 Cod pr.civilă va respinge recursul ca nefondat, menținând ca legală decizia atacată.
Deoarece se află în culpă procesuală, în baza disp.art. 274 Cod procedură civilă, recurenții vor fi obligați să plătească intimatei suma de 1500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții - pârâți domiciliat în P,- și domiciliat în comuna, județul P, împotriva deciziei civile nr.382/26.06.2008 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata pârâtă reclamantă domiciliată în P,-.
Obligă recurenții să plătească intimatei suma de 1500 lei cu titlu cu de cheltuieli de judecată.
Pronunțată în ședința publică, azi 19 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI: Veronica Grozescu, Cristina Paula Brotac Andra
- - - - - - -
GREFIER,
Operator de date cu caracter personal
Notificare nr. 3120
Red.VG/AV
2 ex/ 10.02.2009
f, - Judecătoria Ploiești
-
- Tribunalul Prahova
și
Președinte:Veronica GrozescuJudecători:Veronica Grozescu, Cristina Paula Brotac Andra
