Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 523/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR. 523/R/2009
Ședința publică din data de 25 martie 2009
PREȘEDINTE: Felicia Toader | - - | - JUDECĂTOR 2: Doina Măduța |
- - | - JUDECĂTOR 3: Dana Cigan | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol, soluționarea recursul civil declarat de recurentul reclamant prin mandatar, domiciliat în S M,-. 62 în contradictoriu cu intimații pârâți și, ambii domiciliați în S M,- -. 7 împotriva deciziei civile nr 249/Ap din 16 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare prin care au fost respinse apelurile civile declarate împotriva sentinței civile nr. 1160 din 26 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare; având ca obiect: evacuare
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă av., în reprezentarea intimaților pârâți, lipsă apelantul
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că recursul este legal timbrat, după care:
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul intimaților solicită respingerea recursului, menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1160/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. unic de mai sus, a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamantul, domiciliat în Ungaria, prin mandatar, împotriva pârâților și și a fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant împotriva reclamantului-pârât, constatându-se că pârâtul-reclamant a efectuat investiții la apartamentul proprietatea reclamantului în sumă de 7230 lei. Restul capetelor de cerere au fost respinse. Reclamantul a fost obligat să plătească pârâtului-reclamant suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată.
În considerentele hotărârii s-a reținut că potrivit extrasului de carte funciară, fila 8 la dosar, proprietarul tabular al imobilului cuprins în CF 21082 indiv. -. 7 - S M, 14, - 2, compus din 2 camere și dependințe, de sub nr. cadastral 4496/9/7, este reclamantul, cu titlu juridic de restituire în natură în baza Legii nr. 10/2001.
Imobilul a fost restituit în baza Dispoziției nr. 140/22.01.2007 - în care la art. 2 se prevede faptul că, proprietarul are obligația respectării prevederilor art. 13 și 15 din Legea 10/2001, cu privire la protecția chiriașilor.
Pârâtul, în data de 01.09.2004, cu expirare în data de 01.09.2009, a încheiat cu Serviciul Public de Exploatare Locativ - un contract de închiriere pentru apartamentul situat în S M, Al. nr. 6,.7 - filele 21-22 la dosar.
În data de 11.06.2007 - între părți a fost încheiat un proces-verbal care consemnează poziția acestora cu privire la cuantumul chirie percepute pentru apartamentul cu 2 camere proprietatea reclamantului, fila 20 din dosar.
Mandatarul reclamantului a solicitat plata unei chirii lunare de 300 lei, iar pârâtul a fost de acord să achite suma de 168,50 lei, reprezentând 25 % din venitul net al familiei. Această chirie a fost consemnată la CEC, la dispoziția reclamantului, pentru lunile aprilie și mai 2007. Părțile nu s-au înțeles asupra cuantumului chiriei.
Prin cuponul de pensii, fila 25 din dosar, pârâții-reconvenționali au făcut dovada că beneficiază de o pensie lunară în sumă de 674 lei, depunând la dosar chitanțe, oferte de preț, facturi fiscale, filele 26-32 din dosar, prin care dovedesc investițiile efectuate la apartamentul redobândit de reclamant.
. a întocmit în cauză un raport de expertiză tehnică judiciară, filele 50-52 din dosar, din care rezultă că valoarea investițiilor făcute de pârâtul-reclamant la apartamentul proprietatea reclamantului este în sumă de 8.119 lei - din care 450 lei contorizare separată apă, 99 lei schimbat robinete baie și bucătăriei, 6100 lei montat centrală termică și calorifere, 450 lei contorizare separată gaz metan, 790 lei confecționare și montare glaswand de închidere balcon și 230 lei montat interfon în casa scărilor.
Instanța, analizând categoria de lucrări efectuate, a constatat că robinetele de apă necesită schimbare periodică, iar închiderea de balcoane se face numai pe bază de autorizație și nu se impunea, astfel că valoarea investiției făcute de pârâții-reconvenționali se ridică la suma de 7.230 lei.
Cu privire la cererea principală, a constatat că pârâtul are un contract de închiriere valabil până la data de 01.09.2009, contract care nu a fost reziliat și nu s-a constatat nulitatea. Reclamantul nu a respectat dispozițiile art. 14 din Legea nr. 10/2001, iar renegocierea chiriei nu s-a putut realiza, fiind astfel aplicabile dispozițiile art. 15 pct. 3 din lege. Ca atare, pârâții având un titlu valabil, s-a constatat că cererea de evacuare este neîntemeiată, iar capătul de cerere cu privire la dreptul de retenție a rămas fără obiect.
Împotriva hotărârii instanței de fond părțile au declarat apel.
Prin decizia civilă nr 249/Ap din 16 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare au fost respinse apelurile declarate în cauză.
Din considerentele deciziei se reține că rin p. Dispoziția nr.140/22 ianuarie 2007 Primarului mun. S M, s-a dispus restituirea în natură a imobilului către reclamant ca fost proprietar, cu precizarea că apartamentul este închiriat și cu obligarea reclamantului la respectarea art.13, 15 din Legea 10/2001.
Apelantul nu a solicitat evacuarea intimaților ca urmare nemijlocită a nerecunoașterii sau desființării contractului de închiriere nr.305/29.09.2004, ci ca urmare a neînțelegerilor apărute cu ocazia renegocierii chiriei, apreciind că pârâții ascund o parte din veniturile realizate, pentru a beneficia în continuare de chirie preferențială.
Apelantul nu a făcut însă dovada că pârâții ar realiza venituri mai mari din activitatea de taximetrie, astfel că instanța nu poate primi aceste susțineri.
Din cuponul de pensie depus în apel, rezultă că veniturile pârâților (571 lei /persoană) nu depășesc nici în prezent suma care atrage incidența art.15 alin.3 din Legea 10/2001.
În ceea ce privește valoarea investițiilor, potrivit raportului de expertiză și a completării întocmite în apel, apreciem că s-a stabilit corect, ținându-se cont și de gradul de uzură calculat conform normativelor tehnice.
Nefiind dispusă evacuarea, pârâții sunt cei ce vor rămâne în continuare să folosească aceste investiții, dreptul de a cere contravaloarea investiților și decirealizarea creanței, urmând a se naște la data evacuării, dată la care va fi oportună reevaluarea investițiilor sub aspectul uzurii lor în timp.
Într-adevăr, judecătoria nu a recunoscut ca fiind investiții în sensul legii speciale, robinetele de apă și confecționarea și montarea glaswand-ului de închidere a balconului. Considerăm că măsura adoptată este justă de vreme ce, pe de o parte, robinetele de apă se uzează fizic și necesită înlocuire periodică (reclamanții reconvenționali având folosința apartamentului dinainte de 2004 suportă durata de viață normală a acestei îmbunătățiri), iar lucrarea de închidere a balconului nu doar că este supusă autorizării în condițiile Legii 50/1991, dar nici nu reprezintă o îmbunătățire necesară și utilă, prevederile art.48 din legea reparatorie incidentă referindu-se în mod expres la investițiile din această categorie.
Din rațiuni legate de lipsa unei dispoziții de evacuare, nu se putea acorda prin sentință nici dreptul de retenție, solicitarea unui astfel de drept fiind subsidiară admiterii cererii de evacuare, neputând fi întemeiată decât în cazul și la momentul evacuării. În consecință, judecătoria a apreciat cererea ca lipsită de obiect.
Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză reclamantul a declarat recurs solicitând modificarea acestora în sensul admiterii acțiunii, contractul de închiriere nefiind încheiat de proprietarul real.
Intimații, prin concluziile scrise au solicit respingerea recursului ca nefondat.
Analizând actele și lucrările de la dosar instanța reține că la 22 ianuarie 2007 s-a dispus restituirea în natură a imobilului pe care îl ocupă pârâții în favoarea reclamantului, dreptul acestuia fiind înscris în prezent în CF 21082 S M, sub B4.
Deși, procedura de retrocedare era demarată, Serviciul Public de Exploatare a spațiului locativ încheie cu pârâții și un contract de închiriere la 1 septembrie 2004 cu expirare la 1 septembrie 2009. Contractul nu este opozabil proprietarului deoarece el a fost încheiat cu rea credință de către locator- care a și încasat chiria în această perioadă-, iar termenul depășește durata unui contract de administrare, fiind încheiat pe 5 ani.
Nefiind încheiat contractul de închiriere cu proprietarul, acesta nu are nici un motiv să solicite rezoluțiunea actului, având deschisă direct acțiunea în revendicare, astfel încât soluția de respingere a acțiunii este nelegală.
este nelegală și soluția de respingere a acțiunii reconvențională sub aspectul realizării creanței pârâților și garantarea plății prin stabilirea unui drept de retenție, cu atât mai mult cu cât cuantumul creanței a fost stabilit.
Din expertiza efectuată în cauză se reține că din valoarea totală de 7230 lei cea mai M parte o reprezintă montarea centralei termice și a caloriferelor din tablă care sporesc evident valoarea imobilului și profită proprietarului, astfel încât urmează ca acesta să fie obligat la suportarea contravalorii acestor investiții în favoarea locatarului.
Față de cele reținute, în baza art. 304 pct 9 combinat cu art. 312 alin 1-3 cod procedură civilă, va admite ca fondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil declarat de recurentul reclamant prin mandatar, domiciliat în S M,-. 62 în contradictoriu cu intimații pârâți și, ambii domiciliați în S M,- -. 7 împotriva deciziei civile nr 249/Ap din 16 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare pe care o modifică și, admițând apelurile reclamantului și cel al pârâților- reclamanți reconvenționali și schimbă în parte sentința civilă nr. 1160 din 26 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare, în sensul că:
ADMITE acțiunea civilă formulată de reclamantul prin mandatar împotriva pârâților și.
DISPUNE evacuarea pârâților din imobilul situat în SM, -, -,. 7, înscris în CF individual 21082 SM.
OBLIGĂ pe reclamantul la plata sumei de 7230 lei în favoarea pârâților și.
STABILEȘTE un drept de retenție până la plata creanței de 7230 lei în favoarea pârâților- reclamanți reconvenționali și.
COMPENSEAZĂ cheltuielile de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 25 martie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - -
Red dcz
22.04.2009
Jud fond
Jud apel,
Dact IC
2ex/24.04.2009
Președinte:Felicia ToaderJudecători:Felicia Toader, Doina Măduța, Dana Cigan
