Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 913/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de Muncă și Asigurări Sociale,
pentru Minori și Familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 913/R/2008
Ședința publică din 18 aprilie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Alina Rodina
JUDECĂTOR 2: Antoaneta Tania Couți
JUDECĂTOR 3: Anca
GREFIER:
S-a luat spre examinare- pentru pronunțare- recursul declarat de către reclamantul, împotriva Deciziei civile nr.115/A din 17 aprilie 2007, pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosarul nr-, privind și pe pârâții intimați, și, având ca obiect evacuare.
Se constată că la data de 18 aprilie 2008, s-a depus la dosar din partea pârâților intimați și, concluzii scrise.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de 11 aprilie 2008, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru termenul din 18 aprilie 2008.
CURTEA:
Reține că prin sentința civilă nr.5692/11.12.2006, pronunțată de Judecătoria Sibiu, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâții și, având ca obiect evacuarea acestora din imobilul situat în S,- și obligarea la plata folosului de tras.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că imobilul identificat mai sus a fost inițial proprietatea reclamantului, apoi a fost preluat de Statul Român, ulterior a fost vândut foștilor chiriași, pârâții, după care imobilul a fost redobândit de fostul proprietar.
La data de 4.07.2003 reclamantul i-a notificat pe pârâți în vederea încheierii unui contract de închiriere, pentru restrângerea spațiului ce era folosit de pârâți, precum și oferta de a le vinde imobilul.
Ulterior,la data de 15.04.2004 reclamantul i-a notificat pe pârâți să elibereze imobilul,iar pârâții răspund notificării, arătând că le sunt aplicabile dispozițiile art. 6, 9, 10 și 11 din nr.OUG 40/1999, în sensul că proprietarului îi revine obligația de a-i notifica în vederea încheierii unui contract de locațiune.
Instanța a concluzionat că proprietarul a nesocotit dispozițiile nr.OUG 40/1999 și ale art. 10 din OG10/2001, notificarea trimisă de acesta pârâților neîndeplinind condițiile legale. Consecința o reprezintă prelungirea de drept a fostului contract de închiriere, așa încât pârâții au continuat să aibă un titlu locativ.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul solicitând schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată la ambele instanțe.
Prin decizia civilă nr.115 din 17 aprilie 2007, pronunțată de Tribunalul Sibiu, s-a respins apelul declarat de reclamant, acesta fiind obligat să plătească intimaților și suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al intimaților, având ca obiect locuința redobândită în proprietate de apelant, a fost constatată de instanțele judecătorești prin decizia civilă nr. 2454 Curții de Apel Alba Iulia la data de 27 noiembrie 2003. Până la acest moment, intimații aveau un titlu de proprietate, așa încât era firesc să nu dea curs notificării apelantului din data de 4.07.2003, prin care li se cerea să consimtă la un raport juridic locativ.
Prin notificarea ulterioară, din data de 15.04.2004, când intimații nu mai dețineau un titlu de proprietate cu privire la acel bun, apelantul nu și-a mai manifestat intenția de a încheia cu intimații un contract de locațiune, ci i-a somat să părăsească imobilul, arătând că, în opinia sa, aceștia nu ar mai beneficia de dispozițiile nr.OUG 40/1999.
Instanța a apreciat că intimații nu au refuzat să încheie cu apelantul un contract de locațiune. Prin răspunsul la această notificare, ei au arătat că dispozițiile nr.OUG 40/1999 se interpretează într-un cu totul alt mod și că, în opinia lor, le sunt aplicabile dispozițiile art. 6, 9-11 din acest act normativ care-l obligă pe noul proprietar să încheie cu ei un contract de locațiune pe un termen de 5 ani.
S-a reținut că răspunsul apelantului la această exprimare de poziție a intimaților a fost manifestat în documentul înregistrat sub nr. 91/25.05.2004, prin care și-a menținut punctul de vedere prin care nu recunoștea intimaților un drept la încheierea unui contract de locațiune.
În opinia tribunalului, instanța de fond în mod corect a apreciat că pârâții intimați nu pot fi evacuați, pentru că beneficiază de dispozițiile de protecție ale G nr. 40/1999. Astfel, în art. 6 se arată că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor mobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani. Este evident că obligația proprietarului de a încheia acest contract de închiriere se naște la momentul în care contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat ori, în speță, din acest moment apelantul proprietar nu a mai intenționat niciodată să încheie un contract de închiriere. Din acest motiv, el nu poate invoca prevederile art. 11 alin. 2 din nr.OUG 40/1999, întrucât intimații nu au refuzat să încheie un astfel de contract.
S-a apreciat că sunt aplicabile în speță prevederile art.11 alin.1 din nr.OUG 40/1999, intimaților prelungindu-li-se dreptul locativ pe care l-au deținut anterior.
Pentru aceste considerente s-a reținut că nu este admisibilă nici cea de-a doua cerere a reclamantului, privind plata folosului de tras, despăgubire ce i s-ar fi cuvenit în lipsa oricărui titlu locativ al pârâților; apelantul era îndreptățit la a solicita chiria, calculată conform dispozițiilor legale.
Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept și în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod proc. civ. tribunalul a respins apelul declarat.
Împotriva acestei hotărâri, eclamantul a declarat recurs solicitând, în baza art. 312 alin. 2 și 3 raportat la art.304 pct.9 pr.civ. admiterea recursului, modificarea hotărârii recurată în sensul admiterii apelului astfel cum a fost el formulat și, pe cale de consecință schimbarea sentinței instanței de fond în sensul admiterii cererii introductive de instanță, respectiv evacuarea pârâților din imobilul situat în S,- înscris în 7989 S nr.top. 2403/2 și obligarea pârâților la plata de despăgubiri reprezentând beneficiul nerealizat, în cuantum de 100 euro/lună începând cu 01.12.2003 și până la eliberarea imobilului.
Totodată, a solicitat obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată, onorar avocat și taxă de timbru în toate fazele de judecată.
În motivarea recursului s-a arătat că o interpretare eronată atât a unei stări de fapt, dar și a unui text de lege a condus la pronunțarea unei hotărâri profund nelegale care nu numai că validează folosința frauduloasă de către pârâți a unui imobil asupra căruia nu justifică nici un titlu, dar îi încalcă flagrant dreptul de proprietate garantat inclusiv de Constituție. Astfel, instanța de apel reține că este adevărat faptul că reclamantul recurent i-a notificat pe pârâți la 04.07.2003 în condițiile art.10 (1) din OUG 40/1999, iar aceștia nu au dat nici un răspuns conform obligațiilor impuse de prevederile art.10 (2) din OUG 40/1999, însă aceștia nu aveau o asemenea obligație. Cele două obligații corelative s-au născut abia după ce a rămas irevocabilă hotărârea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare al intimaților.
Consideră că susținerea este total eronată cel puțin sub două aspecte:
1) La data notificării reclamantul nu numai că își redobândise proprietatea asupra imobilului în litigiu în baza dispoziției Primarului emisă în baza Legii nr.10/2001, dar era și întabulat în Conform legii speciale se consideră că nu a pierdut niciodată acest drept și în aceste condiții un contract de vânzare cumpărare încheiat între stat și intimați nici nu îi era opozabil și nici nu putea produce vreun efect; practic anularea acestuia a fost, formal inutilă.
2) Conform dispozițiilor art. 10 (1) în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire."
Prin urmare, conținutul textului de lege este mai mult decât elocvent: reclamantul era obligat să notifice fostul chiriaș al statului în 30 de zile de la data deschiderii rolului fiscal și nu de la data anulării contractului de vânzare-cumpărare al chiriașului.
Arată că independent de considerentele pentru care instanțele au respins acțiunea introductivă de instanță, există câteva împrejurări de necontestat:
Contractul de vânzare-cumpărare al imobilului în litigiu a fost desființat prin decizia nr.2454/2003, irevocabilă a Curții de Apel Alba Iulia, baza dispozițiilor emise de Primarul Municipiului S în baza Legii nr.10/2001 nr.1233/09.12.2002 și respectiv 357/28.03.2003.
Susține că din decembrie 2003 și până în prezent, deci 3,5 ani, deși pârâții nu pot invoca alt titlu valid, folosesc întregul imobil fără să plătească nici o chirie.
Apoi,principalele repere ale stării de fapt, reținute, de altfel corect de instanța de fond sunt:
- Prin dispozițiile Primarului Municipiului S nr.1233/ 09.12.2002 și respectiv 357/28.03.2003 emise în baza Legii nr.10/2001 s-a dispus restituirea în natură a imobilului către reclamant;
- Prin cererea adresată Primăriei Municipiului S la 24.03.2003, reclamantul a solicitat deschiderea rolului fiscal pentru imobilul din S,-;
- Prin notificarea comunicată pârâților prin intermediul executorului judecătoresc la 04.07.2003 a adus la cunoștința pârâților următoarele împrejurări:faptul că reclamantul este proprietar al imobilului; solicitarea de a-și exprima nemijlocit intenția de a încheia contract de închiriere cu reclamantul; stabilirea datei de 11.09.2003 pentru a încheia contractul de închiriere sens în care le-a și solicitat să facă dovada veniturilor acestora; atenționarea chiriașilor asupra faptului că neprezentarea lor la termenul fixat echivalează cu refuzul de încheiere a contractului; disponibilitatea reclamantului de a vinde chiriașilor imobilul în litigiu
- La data de 15.04.2004, întrucât pârâții nu au răspuns în nici un fel notificării precedente și nici nu au înțeles să achite chiria invocând o prelungire de drept a contractului de închiriere, i-a pus în întârziere notificându-le intenția de a-i evacua din imobil.
- La data de 18.05.2004, deci la un an de la prima notificare, pârâții i-au trimis un răspuns prin care apreciază că le sunt aplicabile dispozițiile OUG 40/1999, dar continuă să nu plătească chirie,deși folosesc în continuare imobilul.
Consideră că instanța a făcut trimitere corect la textele de lege aplicabile, dar și acestea, printr-o interpretare contrară probatoriului din cauză le-a reținut un sens total eronat.
În concluzie,arată că este de necontestat:
- calitatea reclamantului de proprietar;
- lipsa vreunui titlu care să justifice folosința imobilului în litigiu de către pârâți este la fel de necontestat;
- încheierea noului contract de închiriere era o opțiune personală a chiriașilor conform art.9 din OUG 40/1999 pe care aceștia nu și-au manifesta-o în termenul legal;
- notificarea adresată pârâților la 04.07.2003 a fost făcută în termenul de 30 de zile de la formularea cererii de deschidere a rolului fiscal;
- obligația notificării chiriașilor era independent de anularea sau nu contractului lor de vânzare-cumpărare atâta timp cât reclamantul era deja întabulat în și intimații nu puteau să îi opună efectele acestui act;
- conform art.10 (2) din OUG 40/1999 chiriașul era obligat să comunice în scris disponibilitatea de încheiere a noului contract în termen de 30 de zile de la primirea notificării.
Cum răspunsul pârâților a fost trimis la 18.05.2004,este evident că acestora le sunt aplicabile dispozițiile art. 11(2) din OUG40/1991 în sensul că puteau și trebuiau să fie evacuați din imobil pe calea unei acțiuni în justiție.
chiriei, chiar benevolă de către pârâți din decembrie 2003 exclude orice idee de contract de locațiune viabil.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâții intimați au solicitat respingerea recursului ca nefondat (15-20).
Examinând recursul și actele dosarului, Curtea reține următoarele:
Trebuie reținut că potrivit art.1 din nr.OUG40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, astfel cum a fost aprobată prin Legea nr.241/2001, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe legal înregistrate și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării acesteia în vigoare, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.
Art.7 din nr.OUG40/1999 stipulează că prelungirea contractelor de închiriere rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari, după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, ipoteză care se verifică în speță.
În acest caz, între noul proprietar și chiriaș se va încheia un nou contract de închiriere, potrivit dispozițiilor art.9 din ordonanță, în acest scop proprietarul având obligația legală de a notifica chiriașului, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii, cererea chiriașului de a încheia un nou contract fiind ulterioară notificării; în acest sens sunt dispozițiile art.10 alin.1 și 2 din Ordonanță.
În speță, reclamantul a redobândit imobilul în baza dispozițiilor emise de Primarul municipiului S în baza Legii nr.10/2001, respectiv 1233 din 9.12.2002 și respectiv 357 din 28.03.2003, dată la care a preluat imobilul, fiind întabulat în CF dreptul său de proprietate la data de 22.04.2003 (94, fond).
Prin notificarea nr.138 din 4.07.2003,reclamantul a notificat prin executor judecătoresc pe pârâți (cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului printr-o hotărâre irevocabilă) pentru încheierea contractului de închiriere, pârâții fiind convocați pentru 11.09.2003 (25-27), astfel că reclamantul s-a conformat obligațiilor stipulate prin art.10 alin.(1) din nr.OUG40/ 1999.
Pârâții nu s-au prezentat la data și locul întâlnirii stabilit de reclamant pentru încheierea contractului și nici nu au comunicat în scris reclamantului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un contract de închiriere, în termenul de 30 zile de la primirea notificării, astfel cum prevăd dispozițiile art.10 alin.(2) din nr.OUG40/1999.
realității faptul că ulterior, la 15.04.2004, în lipsa unui răspuns al pârâților, reclamantul i-a somat pe pârâți să părăsească imobilul, considerând, în mod justificat, că aceștia nu mai beneficiază de dispozițiile nr.OUG40/1999 (19).
Atât prima instanță, cât și tribunalul au apreciat că notificarea trimisă de reclamant pârâților nu îndeplinește condițiile legale, fără a observa că potrivit primei notificări, din 4.07.2003, reclamantul i-a notificat pe pârâți să se prezinte la 11.09.2003 în vederea încheierii contractului de închiriere, precizând textual: "în baza art.10 din nr.OUG70/1999 vă somăm ca în termen de până la 30 zile de la primirea prezentei notificări să vă dați acordul în scris la notar, printr-o declarație autentică, dacă înțelegeți să vă manifestați voința încheierii contractului de locațiune cu actualul proprietar, persoană fizică, cu respectarea legii și a limitelor pe care aceasta le prevede". (25-27,fond).
Urmare faptului că pârâții nu au răspuns acestei notificări, prin cea de-a doua notificare, din 15.04.2004, reclamantul și-a manifestat intenția de a nu mai încheia cu pârâții un contract de locațiune, somându-i să părăsească imobilul (19, fond).
Prin urmare, pârâții sunt culpabili, prin pasivitatea lor, pentru că nu a fost încheiat contractul de închiriere, consecința fiind pierderea dreptului pârâților de a mai solicita încheierea unui asemenea contract, astfel încât neavând nici un titlu locativ, cererea reclamantului de evacuare a pârâților este întemeiată recursul fiind fondat.
Curtea constată că prin acțiune, reclamantul a solicitat și obligarea pârâților la plata folosului de tras, pe perioada 1.12.2003 până la data evacuării pârâților din imobil, estimat la 100 Euro lunar, cu o penalizare de câte 5% pentru fiecare zi de întârziere asupra sumei datorate.
Raportat la soluționarea petitului privind evacuarea, cererea în pretenții a fost respinsă, fără a fi administrate probe în legătură cu cuantumul datorat, precum și cu perioada pentru care se cuvine plata acestor pretenții, astfel că urmează a se reține că instanțele nu au soluționat fondul acestei cereri.
Așa fiind,Curtea, admițând recursul,conform art.312 alin.2,3 și 5 și art.304 pct.9 proc.civ.va modifica decizia în sensul că va admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței, ce va fi schimbată în parte în sensul că va admite cererea reclamantului și va dispune evacuarea pârâților din imobil.
Totodată, va dispune trimiterea cauzei spre rejudecarea cererii în pretenții, în favoarea Judecătoriei Cluj -N, urmare desființării în parte a sentinței.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art.274 proc.civ. pârâții vor fi obligați să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 967 lei la prima instanță reprezentând taxă de timbru și onorariu avocațial (56-57 fond),1000 lei în apel (21) și 2000 lei în recurs, conform chitanțelor aflate la filele 15, Curtea de Apel Alba și 23-24, Curtea de Apel Cluj.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 115 din 17.04.2007 a Tribunalului Sibiu, pronunțată în dosar nr- pe care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 5692/11.12.2006 a Judecătoriei Sibiu, dosar nr- pe care o schimbă în parte în sensul că admite cererea formulată de reclamantul împotriva pârâților, și și dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în S,-, înscris în CF nr. 7989 S, nr. top. 2403/2.
Dispune trimiterea cauzei spre rejudecarea cererii reclamantului având ca obiect pretenții, în favoarea Judecătoriei Cluj -N, urmare desființării în parte a sentinței.
Obligă pârâții intimați să plătească reclamantului recurent cheltuieli de judecată în sumă de 967 lei la prima instanță, în sumă de 1000 lei în apel și 2000 lei în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 aprilie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
- - --- - -- -
GREFIER,
Red.AR
Dact./3ex./19.05.2008
Președinte:Alina RodinaJudecători:Alina Rodina, Antoaneta Tania Couți, Anca
