Fond funciar. Speta. Decizia 922/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.922
Ședința publică din 22 octombrie 2009
PREȘEDINTE: Cristian Pup
JUDECĂTOR 2: Trandafir Purcăriță
JUDECĂTOR 3: Lucian Lăpădat
GREFIER:- -
S-a luat în examinare recursul declarat de către reclamantul împotriva deciziei civile nr. 211/A/ din 4 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3546 din 19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr-.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat în substituirea avocatei pentru reclamantul recurent și consilier juridic pentru pârâtul intimat Consiliul Local al Municipiului
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nemaifiind de formulat alte cererii instanța acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Reprezentanta reclamantului recurent pune concluzii de admitere a recursului așa cum a fost formulat în scris.
Reprezentanta pârâtului intimat pune concluzii de respingere a recursului reclamantului, menținerea ca legală și temeinică a deciziei civile nr. 211/A/04.03.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș cu consecința respingerii în totalitate a acțiunii, conform motivelor din întâmpinare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, constată că:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara la data de 06.03.2008, sub nr- reclamantul a solicitat in contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Consiliul Local al mun. T ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 14259/02.10.1997 și a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3686/08.10.2007 a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului aferent imobilului înscris în CF nr. - T și să se dispună rectificarea CF nr. - T în sensul înscrierii dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției în cotă de 10,24% în favoarea reclamantului.
În fapt, reclamantul a arătat că a cumpărat imobilul înscris în CF nr. - T în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 3686/08.10.2007 de la vânzătorul, acesta înstrăinându-i întreg dreptul de proprietate asupra imobilului. Vânzătorul a deținut inițial imobilul în folosință în baza unui contract de închiriere, iar în baza acestui contract, în temeiul art. 9 din Legea 112/1995 a dobândit proprietatea asupra imobilului(construcției) prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 14259/02.10.1997, iar terenul aferent construcției în cotă de 10,24% mp i s-a atribuit în folosință, motiv pentru care apreciază că odată cu încheierea contractului asupra imobilului în litigiu trebuia transferat și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției.Reclamantul a mai precizat că art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995 prevede că în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când estre cazul a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent.
În drept: art. 111. pr. civ, art. 23 alin. 2 și art. 36 alin. 2, 4, 6 din Legea 18/1991, art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995, art. 26 din Legea 112/1995, art. 20 Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii arătând că terenul aferent imobilului a rămas în proprietatea Statului Român, obiectul contractului de vânzare nr. 14259/02.10.1997 referindu-se exclusiv la clădire. Pârâtul mai arată că dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari, se dobândește de către chiriașii titulari de contract în urma vânzării, la fel ca și locuința, cu plata integrală sau în rate a prețului, iar proprietarul terenului nu poate refuza încheierea contractului, și ca atare contractul de vânzare-cumpărare nu se putea referi la imobilul teren situat în T strada - nr. 36, înscris în CF - T, nr. top. 12642/IV.
În drept: art. 9 din Legea 112/1995.
Prin sentința civilă nr. 3546/19.03.2008 pronunțată în dosarul nr- Judecătoria Timișoaraa respins acțiunea formulată de reclamantul, in contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Consiliul Local al mun.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanții au dobândit imobilul construcție, înscris în CF nr. - T nr top 12642 - apartament nr. 4 care a și făcut obiectul Legii 112/1995, iar prin prezentul proces, doresc realizarea dreptului de proprietate și asupra terenului aferent acestui imobil.
Textul legal în baza căruia reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menționa modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că "Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului."
Deși este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcție se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie.
Argumentul de interpretare logică, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea "lacunelor legii", realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 și art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 și art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiții se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezența unei "lacune a legii".
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foștilor proprietari în natură, se dobândește de către chiriașii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca și construcția, cu plata integrală sau în rate a prețului.
Invocarea aplicabilității Legii nr. 18/1991 și a Legii nr. 85/1992, prin analogie, nu poate fi reținută ca argument în susținerea pretențiilor recurenților, cât timp interpretarea sistematică a dispozițiilor în materia situației juridice a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, permite identificarea modalității de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului.
Mai mult, deși în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub aceste construcții se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, ceea ce dovedește că însuși legiuitorul a înțeles să reglementeze în alt mod această situație.
Fața de cele reținute mai sus având în vedere ca nici Legea 112/1995 și nici Legea 18/1991 nu prevede posibilitatea ca reclamanta sa dobândească de drept și terenul aferent imobilului construcție, văzând și principiul de drept potrivit căruia, lex non distinguit, nec nos distinguere debumu,(unde legea nu distinge nici noi nu trebuie să distingem), instanța de fond a respins ca neîntemeiată acțiunea.
Nemulțumit de statuările primei instanțe, în termen legal, uzând de drepturile conferite de legea procesuală civilă, reclamantul a declanșat calea de atac a recursului (recalificată în apel), solicitând admiterea acesteia, reformarea hotărârii atacate și admiterea demersului judiciar astfel cum a fost formulat.
In motivarea căii de atac, reclamantul-apelant a reproșat primei instanțe interpretarea eronată a dispozițiilor legale incidente în materie care au condus-o la o concluzie eronată. In opinia apelantului, terenul aferent se dobândește prin efectul legii, cu titlu gratuit, odată cu vânzarea-cumpărarea construcției, în speță fiind omisă inserarea în contractul de vânzare-cumpărare și a terenului aferent locuinței. În ceea ce privește noțiunea de teren aferent, apelantul apreciază că singurele dispoziții aplicabile în acest sens sunt cele ale art.36 alin. 2 care se cer a fi puse în corelație cu cele ale art.23 alin.2 toate apartenente legii cu nr.18/1991 republicată.
Poziția procesuală a intimatului-pârât Statul Român reprezentat prin Consiliul Local al Municipiului Taf ost exprimată pe calea întâmpinării formulate, solicitându-se respingerea căii de atac, cu consecința menținerii sentinței apelate ca fiind legală și temeinică, pentru argumentele redate în cuprinsul actului procedural.
Prin decizia civilă nr. 211/A din 4 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosarul nr- i-a respins apelul declarat de reclamantul-apelant, județul Timiș contra sentinței civile nr.3546/19.03.2008 de Judecătoria Timișoara în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul-pârât Statul Român reprezentat prin Consiliul Local al Municipiului
Tribunalul a reținut următoarele:
Așa cum rezultă din expunerea rezumativă a actelor și lucrărilor dosarului, reclamantul-apelant a devenit proprietar asupra imobilului - construcție situat administrativ în T,-, înscris în CF nr. - T, nr. cad 12642/IV prin cumpărare de la numitul. Acesta, la rândul său, cumpărase imobilul surpa identificat în condițiile legii nr.112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 14259/2.10.1997. Analizând conținutul acestui contract se observă că obiectul vânzării-cumpărării l-a format numai locuința compusă din o cameră, bucătărie, alimente, WC, magazie, pentru prețul de 5.26.288 lei achitat integral la data încheierii actului, nefăcându-se nici-o referire la terenul aferent.
În ceea ce privește vocația la atribuirea terenului aferent, tribunalul apreciază că nu numai că foștii chiriași ai imobilelor ce intră în sfera de aplicare a legii nr.112/1995 au posibilitatea la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției cumpărate, ci și subdobânditorii cu titlu particular ai acestora, în situația în care cei dintâi nu au făcut demersurile necesare pentru a dobândi dreptul de proprietate. Și aceasta pentru că terenul aferent locuinței cumpărate formează un tot unitar cu aceasta urmând același regim juridic. în care tribunalul reține că obligația legală de a vinde terenul aferent imobilului construcție este o obligație scriptae in rem, producând efecte juridice și în ceea ce îi privește pe subdobânditorii cu titlu particular ai acestuia. făcând de faptul că nu ar fi echitabil ca subdobânditorii cu titlu particular să fie sancționați pentru pasivitatea de care au dat dovadă foștii chiriași - cumpărători în condițiile legii nr.112/1995 - care nu au acționat pentru a dobândi dreptul de proprietate și asupra terenului aferent.
Cum modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent face obiectul unei controverse în practica judiciară, tribunalul își va expune în continuare ultima sa opinie, la care a achiesat după reconsiderarea practicii judiciare în materie la nivelul Tribunalului Timiș, obiectivată în unificarea jurisprudenței în acest sens. De altfel, practica majoritară în țară, este în sensul considerentelor ce succed (a se vedea Buletinul Jurisprudenței ICCJ/2006, pagina 560, Practica Judiciară a Curții de Apel Cluj pe anii 2000 - pag.97, 2001 -, 2006, pag.43, a Curții de Apel București - pe anii 2003-2004, pag 73,-74, a Tribunalului București pe anii 2003-2004, pag. 48-49).
În argumentarea în drept a acestei opinii, instanța reține texul interpretativ circumscris art.37 apartenent Normelor Metodologice de aplicare a legii cu nr.112/1995 în discuție și care zice că " în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege". De asemenea, prevederile acestui din urmă text de lege care spune că "suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășescsuprafața aferentă construcțiilorrămâne în proprietatea statului" și, mai apoi, acelea ale art.21 din lege - care pentru corecta lor interpretare și aplicare - se cer a fi puse în corelație cu art.9 și art.13 din legea nr.112/1995 ( cel din urmă text de lege fiind chemat să cuantifice atât valoarea despăgubirilor foștilor proprietari spoliați, cât și prețul de vânzare al locuințelor și terenul aferent lor, către chiriași) și conduc la aceeași concluzie - aceea că legea specială în discuție conferă chiriașului cumpărător al apartamentului ce nu se restituie în natură fostului proprietarși vocațiala dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției, pe caleaaceleiași operațiuni juridice de vânzare-cumpărare. Altfel spus, așa cum vocația la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției cumpărate în temeiul legii nr.112/1995 s-a născut din aceeași lege, și modalitatea de dobândire este identică cu cea a construcției - în urma vânzării-cumpărării (concluzie de altfel, majoritar confirmată doctrina și de practica jurisprudențială în materie), cu plata integrală sau în rate a prețului, care la rândul lui, urmează a fi stabilit potrivit criteriilor cu nr. 2665/1/C/311 din 28 februarie 1992, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare ( așa cum rezultă din art.13 apartenent aceleiași legi cu nr.112/1995).
Motiv pentru care nu pot fi reținute ca fiind întemeiate criticile aduse sentinței recurate, prin intermediul căii de atac, de către reclamantul-apelant .
făcând de faptul că destinația sumelor rezultate din operațiunile juridice de vânzare-cumpărare (a imobilelor -construcții și terenuri aferente ce au făcut obiectul legii rn.112/1995) precum și cea a terenurilor ce exced vocației de cumpărare conferită subiecților vizați de art.9 in legea nr.112/1995, este aceea configurată de legea 10/2001 prin art.1, în corelație cu art.26; în alți termeni, aceea deacordare în compensare a terenurilor și de alimentare a fondurilor necesare acordării despăgubirilor în numerarîn condițiile art.14 ind.1 apartenent Titlului VII al legii nr.247/2005 foștilor proprietari spoliați, știut fiind că legile reparatorii speciale(cum se privesc a fi și cele antemenționate) au un caracter complinitor.
De asemenea, se impune a se lua în considerare și imperativul alin.3 al art.126 din Constituția revizuită, în corelație cu art.1 alin.1, art.18 alin.2 și art.27 alin.2 din legea nr.304/2004, care conturează la nivel național cadrul legal de unificare a practicii judiciare și răspunde exigențelor art.6 din Convenția Europeană Drepturilor Omului și nu în ultimul rând jurisprudenței CEDO (cauza Păduraru contra României) și care se impune în jurisprudența instanțelor naționale, nu ca un precedent judiciar, ci în virtutea rolului ei în interpretarea normelor Convenției Europene a Drepturilor Omului cu care face corp comun și în acord cu art.11 alin.2 din Constituția României.
În ceea ce privește noțiunea de teren aferent, aceasta a fost demult explicitată în doctrină, și, mai apoi, confirmată de practica jurisprudențială majoritară (pe care o împărtășim) ca fiind doar terenul de sub construcție și cel strict destinat unei normale exploatări a acesteia, excedentul rămânând în proprietatea statului.
De aceea, tribunalul, reținând că modalitatea de dobândire a terenului aferent construcției cumpărate în temeiul legii nr.112/1995 este aceeași - prin vânzare, și nu prin atribuire cu titlu gratuit, în temeiul legii nr.112/1995, a decis, în acord cu majoritatea doctrinei și practicii din țară, că singura modalitate de dobândire a terenurilor aferente în atare situație rămâne cea antemenționată.
Împotriva deciziei civile nr. 211/A/ din 4 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3546 din 19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr- a declarat recurs reclamantul solicitând admiterea acestuia și modificarea ambelor hotărâri în sensul dobândirii de către reclamant și a dreptului de proprietate asupra terenului aferent imobilului înscris în CF nr. -
În motivarea recursului s-a arătat că primele instanțe au dat o greșită interpretare dispozițiilor art. 26 alin ultim din Legea nr. 112/1995 și art. 37 din Normele Metodologice de Aplicare Legii nr. 112/1995, atunci când au reținut că reclamantul nu devine și proprietarul de drept asupra terenului aferent construcții cumpărate în conformitate cu prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
În opinia recurentului aceste dispoziții legale sunt explicite și clare iar soluția judiciară adoptată de către primele instanțe a fost pronunțată cu încălcarea textelor legale arătate.
În drept recurentul a făcut trimitere la motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
La filele 19 - 21 pârâții Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului T au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului declarat de către reclamant, deoarece primele instanțe au făcut o corectă aplicare, în speță a dispozițiilor legale prev. de Legea nr. 112/1995 și art. 37 din Normele Metodologice de Aplicare a Legii nr. 112/1995.
Examinând recursul prin prisma celor arătate și în condițiile prev. de art. 304 rap. la art. 306 și art. 312 Cod procedură civilă, se reține că acesta este fondat în sensul celor ce se vor arăta mai jos.
Prin acțiunea introductivă reclamantul a solicitat a se constata că odată cu încheierea contractelor de vânzare-cumpărare 14259 din 02.10.1997 și 3686 din 08.10.2007, acesta a dobândit și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcții cumpărate, în cotă de 10,24 %.
Primele instanțe au procedat la respingerea acțiunii introductive, cu motivarea că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției nu se dobândește odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare al chiriașului cumpărător, neglijându-se astfel dispozițiile art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 cu privire la conceptul de teren aferent construcției.
Din această perspectivă, primele instanțe erau datoare a stabilii cu certitudine inclusiv pe calea unei expertize tehnice, suprafața de teren aferent construcțiilor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995, această suprafață reprezentând terenul pe care se află construcția respectivă sau cota parte indiviză din acest teren.
Identificarea acestei suprafețe de teren este utilă cauzei pentru că numai în funcție de acest element de fapt instanțele pot aprecia asupra sferei de aplicare, a dispozițiilor art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
De aceea, Curtea va aprecia că, în speță, este incident motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, combinat cu art. 312 alin. 1 și 5 Cod procedură civilă, sens în care va fi admis recursul și vor fi casate ambele hotărâri cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond Judecătoria Timișoara.
Instanța de trimitere va stabilii care este suprafața de teren aferent construcțiilor vândute chiriașului cumpărător, în sensul tehnic al acestui concept, fiind știut principiul potrivit cu care Legea nr. 112/1995 nu este o lege de împroprietărire a vreunei categorii sociale, ci doar o lege de protecție a chiriașilor cumpărători asupra fondului locativ pe care aceștia îl dețineau, în condiții legale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de către reclamantul împotriva deciziei civile nr. 211/A/ din 4 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș, în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 3546 din 19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr-.
Casează ambele hotărâri și trimite cauza pentru rejudecare la primă instanță, respectiv Judecătoria Timișoara.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 22 octombrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. / 29.10.2009
Tehnored /29.10.2009
Ex.2
Primă instanță:
Instanța de apel: și
Președinte:Cristian PupJudecători:Cristian Pup, Trandafir Purcăriță, Lucian Lăpădat
